【正文】 都表明了渭南的房地產(chǎn)需求還會在相當長 的一段時期內(nèi)有強勁的增長勢頭。但作為政府和管理機關(guān)，也要注意各種變化，應(yīng)該力求房地產(chǎn)市場能生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房，把房價的增幅控制在人們可以接受的范圍內(nèi)。 ——————李嘉誠 渭南城市發(fā)展趨向：西進。 渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 目前渭南房地產(chǎn)發(fā)展狀態(tài)及熱點區(qū)域： 渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況可大致區(qū)分為：中心區(qū)（包括朝陽大街、東風(fēng)大街、樂天大街等三個部分）、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。渭南目前的大型房產(chǎn)項目業(yè)集中于此區(qū)域。 老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。 結(jié)論二：就目前現(xiàn)狀而言，中心區(qū)依然是 渭南市的心臟地帶，但隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)土地資源日漸緊缺，構(gòu)建講求品味與環(huán)境現(xiàn)代居住理念的大盤已經(jīng)不可能。 第二章 產(chǎn)品分析 渭南房地產(chǎn)項目的總體特征 ■ 整體產(chǎn)品檔次較低 縱觀渭南新近開發(fā)的樓盤中，除 “綠景園 ”“樂天花園 ”屬于中檔次的產(chǎn)品外，其它產(chǎn)品檔次相對較低（從樓盤綜合品質(zhì)去評定）。原因 有二：一是，渭南消費者對小區(qū)配套等意識不夠。 ■ 市場發(fā)展?jié)摿Υ?，速度快? 重點樓盤明細 項目 主力戶型 建筑 綠化及景觀 位置 均價 總面積 綠景園 97—150 平方米 復(fù)式 多層 綠化率高，坡地，關(guān)中風(fēng)情雕塑 西臨高速路西下線口，中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處 2200/平方米 100 畝 樂天花園 60—190 平方米 多層 小高層 有一定的綠化率 ，噴泉花園。 1500/平方米 畝 朝陽杰座 116—288 平方米 小高層 位于市政府小區(qū)內(nèi) 位于朝陽大街與高新區(qū)交匯處。有一定的綠化 朝陽大街西段 1600/平方米 68 畝 東湖。有一定的綠化 朝陽大街東段。 1580/平方米 45 畝 渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 重點樓盤分析： （ 1）綠景園 ——陜西光運房地產(chǎn)公司 地段：渭南體育館西側(cè)，東臨渭清路，處于中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處，北鄰東風(fēng)大街，南接朝陽大街，毗鄰體育館，渭南師院，占盡地利。 景觀：關(guān)中風(fēng)情雕塑：石獅子，拴馬樁 ……大面積綠化坡地 。 銷售：分散購買及團購等。 （ 2）樂天花園 ——陜西信達房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：樂天大街與前進路交叉口，在東風(fēng)大街以北，離城市中心較遠。 配套：毗鄰樂天大街，商業(yè)及其它配套正在建設(shè)之中。 銷售：有一定的團購比例。 （ 3）朝陽杰座 ——市政府小區(qū) 地段：朝陽大街于渭清路交叉口，鄰近市中心。 配套： :配套完善。 銷售；以團購為主。 （ 4） 金水園 ——渭南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：朝陽大街，距市中心較近。 分析及結(jié)論： 結(jié)論一：目前渭南市房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產(chǎn)項目之間的競爭正處于地段競爭向產(chǎn)品競爭階段的過渡之中。 結(jié)論二：在渭南這樣一個地區(qū)級城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市 內(nèi)的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己的集資房，個人買房還沒有成為主流，因而，多數(shù)房產(chǎn)項目都優(yōu)先考慮 團購銷售。 結(jié)論四：綠景園是渭南目前唯一的精品大盤，它的誕生標志著一個新的時代的到來 ——園林，綠化，健康等住宅概念被導(dǎo)入渭南房產(chǎn)市場。 渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 第三章 消費者調(diào)查分析 說明： 在本次的 消費者調(diào)查過程中，設(shè)置調(diào)查問卷 100 份，其中有效卷 96 份，無效卷 4 份，設(shè)置題目 36 道，其中關(guān)于渭南居民對住宅的需求以及期待類問題占 28 道，個人基本狀況問題占 8 道。居住戶型集中在一房至三房之間。居住面積在 70 平方米以下的居民占 22％，居住面積在 110—130 的占 23％， 7190 平方米 的 占 16％， 91110 平方米 占 15％。數(shù)據(jù)：居住使用，占 82％，作為投資的僅占18％。 購買面積： 渭南居民在購房意向上多集中于中小戶型的住宅。選擇 150—180 以上的占總?cè)藬?shù)的 13％，選擇超大戶型的占總?cè)藬?shù)的 7％。打算購買小高層的占總?cè)藬?shù)的 30％。選擇帶電梯多層住宅的占總?cè)藬?shù)的 28％。 客廳： 對客廳面積的選擇，渭南居民可謂式眾口難調(diào)，選擇 20—25 的占總調(diào)查人數(shù)的 26％，選擇 10—15 和 15—20 的各占22％。 臥室 顯然渭南居民更喜歡大面積臥室，選擇臥室面積在 15—20 平方米的占總調(diào)查人數(shù)的 37％。 總價 渭南居民對住宅價格較為敏感，最能接受的住宅總價在： 10—20 萬之間。 單價： 渭南居民對住宅單價 最能接受的價格在 1200/平方米以下。 其中，選擇 10001200 元 /平方米的占總調(diào)查人數(shù)的 26％，選擇 1000 元 /平方米以下的占總調(diào)查人數(shù)的 24％。選擇 130014000 元 /平方米 的占總?cè)藬?shù) 6％，選擇 14001500 元 /平方米 占總?cè)藬?shù)的 6％ 選擇 15001600 元 /平方米占 4％選擇 16001800 元 /平方米 占 9％ 選擇 180020xx元 /平方米 占 6％ 選擇 20xx 元 /平方米以上的僅占 5％ 。 中 國 汽 車 技 術(shù) 研 究 中 心 、 中 國 汽 車 工 程 咨 詢 公 司 及 中 國 汽 車 報 社 均 隸 屬 于 機 械 工 業(yè) 局 ； 中 國 汽 車 工 程 學(xué) 會 、 中 國 汽 車 工 業(yè) 協(xié) 會 為 機 械 工 業(yè) 局 掛 靠 單 位 ； 原 有 的 中 國 汽 車 工 業(yè) 總 公 司 名 稱 保 持 不 變 ， 仍 在 國 家 計 劃 中 實 行 單 列 。 中 國 汽 車 工 業(yè) 的 空 間 分 布 比 較 分 散 ， 除 西 藏 外 全 國 各 省 市 均 有 汽 車 工 業(yè) ， 其 中 ， 122 個 整 車 廠 分 布 在 除 西 藏 、 甘 肅 和 寧 夏 以 外 的 27 個 省 市 。 按 車 型 和 類 別 分 ， 目 前 中 國 汽 車 工 業(yè) 的 地 域 性 分 布 主 要 集 中 在 以 下 三 個 部 分 ： （ 1 ） 載 貨 汽 車 重 型 車 制 造 主 要 分 布 在 長 春 、 十 堰 、 濟 南 、 重 慶 和 上 海 ； 中 型 車 集 中 在 長 春 和 十 堰 ， 占 全 國 的 88 ％ ； 輕 型 車 則 分 散 于 北 京 、 南 京 、 南 昌 、 重 慶 、 長 春 、 沈 陽 和 天 津 ； 微 型 貨 車 集 中 在 柳 州 、 重 慶 、 天 津 、 西 安 、 哈 爾 濱 和 安 徽 ， 年 生 產(chǎn) 量 占 全 國 的 97 ％ 。 微 型 客 車 制 造 企 業(yè) 主 要 集 中 在 天 津 、 哈 爾 濱 、 重 慶 、 景 德 鎮(zhèn) 和 柳 州 ， 產(chǎn) 量 占 全 國 的 97 ％ 。 從 目 前 發(fā) 展 狀 況 來 看 ， 上 海 、 長 春 一 汽 、 天 津 以 及 二 汽 （ 武 漢 ） 將 成 為 中 國 主 要 的 轎 車 生 產(chǎn) 基 地 [2] 。 近 年 來 ， 由 于 國 家 產(chǎn) 業(yè) 政 策 的 不 斷 調(diào) 整 ， 汽 車 企 業(yè) 在 總 數(shù) 上 有 所 下 降 。 其 中 大 中 型 企 業(yè) 1128 個 ， 占 企 業(yè) 總 數(shù) 的 %[1] 。 按 汽 車 產(chǎn) 品 類 型 劃 分 ： 汽 車 整 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 115 個 ， 占 總 數(shù) 的 5% ； 汽 車 配 件 生 產(chǎn) 企 業(yè) 占 據(jù) 比 例 最 大 ， 企 業(yè) 數(shù) 量 為 1628 個 ， 占 總 數(shù) 的 67% 。 尤 其 是 “ 八 五 ” 時 期 ， 年 平 均 增 長 率 為 % 。 在 職 工 就 業(yè) 方 面 ， 汽 車 行 業(yè) 及 直 接 相 關(guān) 行 業(yè) 就 業(yè) 人 員 包 括 汽 車 產(chǎn) 品 生 產(chǎn) 企 業(yè) 人 員 以 及 科 研 、 管 理 、 銷 售 、 使 用 、 維 修 與 汽 車 產(chǎn) 品 生 產(chǎn) 用 原 材 料 、 燃 料 、 能 源 等 相 關(guān) 行 業(yè) 及 直 接 相 關(guān) 行 業(yè) 就 業(yè) 人 員 [3] 。 汽 車 工 業(yè) 在 經(jīng) 營 及 管 理 理 念 上 發(fā) 生 了 重 大 變 化 ， 從 傳 統(tǒng) 的 計 劃 、 產(chǎn) 值 、 向 上 要 投 資 ， 逐 步 樹 立 起 競 爭 、 效 益 、 創(chuàng) 新 及 品 牌 意 識 。 1998 年 較 1997 年 主 要 財 務(wù) 指 標 有 較 大 幅 度 的 增 長 。 1999 年 以 來 ， 中 央 實 施 積 極 的 財 政 政 策 對 汽 車 需 求 的 增 長 起 到 了 有 利 的 促 進 作 用 。 （ 四 ） 主 要 產(chǎn) 品 和 產(chǎn) 量 1994 年 國 家 頒 布 的 《 汽 車 工 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 政 策 》 為 中 國 汽 車 工 業(yè) 健 康 、 持 續(xù) 、 穩(wěn) 定 發(fā) 展 提 供 了 根 本 保 證 。 1998 年 以 來 ， 汽 車 工 業(yè) 整 體 生 產(chǎn) 狀 況 較 上 年 相 比 有 了 明 顯 改 善 ， 汽 車 市 場 發(fā) 展 日 趨 活 躍 。 截 止 到 1998 年 底 ， 汽 車 工 業(yè) 品 種 已 達 標 13400 余 種 ， 產(chǎn) 品 型 譜 覆 蓋 了 貨 車 、 客 車 、 轎 車 、 越 野 車 、 自 卸 車 、 牽 引 車 等 ， 基 本 滿 足 了 國 內(nèi) 用 戶 的 需 求 。 據(jù) 國 家 統(tǒng) 計 局 統(tǒng) 計 數(shù) 字 表 明 ， 1998 年 ， 汽 車 行 業(yè) 年 產(chǎn) 汽 車 量 為 萬 輛 ， 比 1997 年 增 長 % ， 汽 車 產(chǎn) 量 居 世 界 第 10 位 ； 轎 車 產(chǎn) 量 萬 輛 ， 居 世 界 第 14 位 [1] 。 1998 年 國 內(nèi) 較 大 的 14 家 汽 車 企 業(yè) 集 團 （ 公 司 ） 共 生 產(chǎn) 汽 車 萬 輛 ， 占 全 國 年 產(chǎn) 量 的 %[4] 。 有 關(guān) 部 門 預(yù) 測 ， 若 這 種 形 勢 持 續(xù) 下 去 ， 1999 年 汽 車 產(chǎn) 量 有 望 突 破 180 萬 輛 ， 創(chuàng) 歷 史 最 高 水 平 [5] 。 1998 年 汽 車 銷 售 量 為 萬 輛 ， 比 上 年 增 長 % ， 銷 售 率 為 % ； 1998 年 汽 車 銷 售 額 為 億 元 ， 比 上 年 增 長 % ； 1998 年 汽 車 工 業(yè) 實 現(xiàn) 利 稅 總 額 226 億 元 ， 利 潤 總 額 億 元 [1