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山東金瀚上河城綜合開發(fā)項目可行性分析(編輯修改稿)

2024-09-02 09:07 本頁面
 

【文章內容簡介】 規(guī)劃總戶數(shù) 3692 戶總居住人口數(shù) 15506 個平均戶建筑面積 135 m178。/戶總平均容積率 綠化面積 萬m178。綠化率 36%建筑密度 35% 中國礦業(yè)大學 2022 屆本科生畢業(yè)設計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2 項目投資環(huán)境分析 河南省房地產市場分析近幾年,河南省房地產開發(fā)投資一直保持著強勁增長勢頭,多項開發(fā)經(jīng)營指標呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢,房地產開發(fā)業(yè)已經(jīng)進入一個新的發(fā)展周期,成為拉動國民經(jīng)濟增長的重要因素之一。以 2022 年的統(tǒng)計資料為例,分析一下河南省房地產市場的現(xiàn)狀。一. 多項指標呈現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭1. 房地產開發(fā)投資連續(xù) 36 個月持續(xù)上揚,首次突破百億元大關自 2022 年初以來,全省房地產開發(fā)投資持續(xù) 36 個月穩(wěn)步攀高,2022 年 9 月份達到近三年來的最高點,增長 %,全年全省房地產開發(fā)投資總額為 億元,首次突破百億元大關,創(chuàng)歷史最高水平,同比增長 %,高于全省全社會固定資產投資增速 個百分點,占全社會固定資產投資的比重由上年的 %上升到 %,拉動全省全社會固定資產投資增長 17 個百分點,已成為保證全社會固定資產持續(xù)增長的重要力量。2. 商品房市場供銷兩旺,個人購房比重提高2022 年,隨著住房制度改革深化和一系列鼓勵住房消費信貸政策實施,市場消費需求增加,商品房銷售看好,住房消費、個人購房已逐步取代商業(yè)用房和集團購房,個人購房比重進一步上升。2022 年,全省商品房竣工面積 64185 萬平方米,銷售面積 5054 萬平方米,商品房銷售額實現(xiàn) 億元,11 月份以前三項指標其增速均保持在 30%以上。在全部銷售面積和銷售額中,銷售給個人的商品房面積 39998 萬平方米、銷售額為 億元,分別增長 %和 %。個人購房比重由上年同期 %上升到 %。3. 企業(yè)籌資能力增強,資金結構發(fā)生較大變化2022 年,河南省房地產開發(fā)資金籌集情況明顯好于往年,全年累計到位資金 億元,比上年同期增長 %。在各類資金中,國內貸款累計到位 億元,比去年增長 %,所占比重由上年同期的 %下降到 %。自籌資金到位 億元,同比增長 %,所占比重為 %,與上年同期基本持平。集資、定金及預付款到位 億元,增長 %,所占比重由上年同期的 %上升到 %。集資、定金及預付款到位增幅高,比重增大,不僅說明房地產開發(fā)建設投資資金來源結構改變了過去國內貸款、企業(yè)自籌、定金和預售收入三分天下的局面,而且也說明市場銷售看好,資金周轉加快,企業(yè)籌集資金能力明顯增強。4. 土地購置面積、投資大幅度增長2022 年,全省房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積 89333 萬平方米,比上年增長%,完成開發(fā)土地面積 47155 萬平方米,增長 %。土地購置投資大幅度增 中國礦業(yè)大學 2022 屆本科生畢業(yè)設計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。長。在房地產開發(fā)投資中,土地購置投資達 億元,比上年增加了 億元,增長 %。土地購置費大幅度增加,有力地支持了房地產開發(fā)投資的高速增長。5. 商品房空置面積進一步減少,消化空置商品房政策初見成效2022 年,河南省房地產業(yè)進一步加大盤活、消化空置商品房力度,商品房空置總量呈下降的趨勢。截止到 2022 年底,全省商品房空置面積為 萬平方米,比上年下降 %。空置面積自 7 月份起,增速逐月下降,從 10 月份起,連續(xù) 3 個月同比負增長。其中,空置一年以上的商品房面積 萬平方米,僅占全部空置商品房的 %。在全部商品房空置總量中,住宅的空置面積 萬平方米,下降 %,反映出河南省消化商品房空置面積的努力取得了一定的成效6. 商品房銷售價格穩(wěn)中有升2022 年,由于市場需求旺盛,帶動了商品房銷售價格平穩(wěn)上漲。據(jù)統(tǒng)計,全省商品房平均銷售價格為 1242 元/平方米,與上年基本持平,其中:商品住宅平均銷售價格 1180 元/平方米,比上年同期略漲 %;上漲幅度最大的是商業(yè)營業(yè)用房,平均價格為 2255 元/平方米,上漲 %;寫字樓平均銷售價格為1646 元/平方米,下降 %。二. 房地產市場仍在健康區(qū)間運行,不存在“過熱”問題雖然河南省房地產開發(fā)投資連續(xù)三年高速增長,并出現(xiàn)一些有實力的非房地產開發(fā)單位攜巨資進人房地產市場,但是通過與上世紀 90 年代初房地產開發(fā)熱潮比較發(fā)現(xiàn),目前,河南省的房地產市場仍在健康區(qū)間運行,不存在“過熱”問題。1. 房地產開發(fā)投資的增幅遠低于 90 年代初的增幅。近三年河南省房地產開發(fā)投資最高增速為 %,2022 年平均增速在 10%以上,2022 年在 20%以上,2022年在 30%以上,三年期間房地產開發(fā)投資平穩(wěn)向上。而 1992—1994 年期間最高增速為 %,最低增速也在 65%以上,平均增速在一倍以上,遠遠超出了當時的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民購買能力。2. 近三年開發(fā)與銷售同步增長,而 90 年代初開發(fā)與銷售增幅差異較大:如1992 年全省房地產開發(fā)投資增速為 %,而商品房銷售面積增速為 %,,相差 個百分點,1993 年房地產開發(fā)投資增速為 96.3%,而商品房銷售面積竟然下降 %,相差 個百分點,開發(fā)與銷售的不協(xié)調,其結果是大量商品房積壓嚴重,給銀行、企業(yè)造成了沉重負擔。3. 房地產開發(fā)投資增長主要是由需求拉動,個人已成為住房消費的主體,集團購買退居二線。2022 年、2022 年個人購房比重分別占到 %、%,房地產買賣市場基本成熟。而 1992 年和 1993 年商品房主要是集團消費,個人購買 中國礦業(yè)大學 2022 屆本科生畢業(yè)設計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。的比例不到四成。4. 商品房價格穩(wěn)中有升,但漲幅遠低于 90 年代初上漲水平。2022 年全省商品房銷售價格與上年基本持平,而 1992 年全省商品房銷售價格平均上漲30%,1993 年平均上漲 36%,個別市地漲幅更高。此外,目前的房地產開發(fā)商基本上能夠做到理性開發(fā),按照市場需求穩(wěn)妥經(jīng)營,這是避免重蹈上世紀 90 年代初房地產開發(fā)熱覆轍的關鍵因素。三. 有待注意的幾個問題1. 占全國的比重較小與鄰省差距較大的河南房地產業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展,不斷壯大,對促進相關產業(yè)的發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長、改善城市面貌、提高人們的居住水平做出了重要的貢獻,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的新興產業(yè)。然而全省房地產開發(fā)規(guī)模與人口大省的地位很不相稱。2022 年全省已經(jīng)登記注冊從事房地產開發(fā)活動的企業(yè)和單位共1541 個,而實際有開發(fā)工作量的企業(yè)為 706 個,占 %,即河南省在 2022 年沒有開發(fā)工作量的房地產開發(fā)企業(yè)和單位高達 %,完成的開發(fā)投資占全國的比重僅為 %,在全國的位次為 16 位。與周邊鄰省相比,河北省完成開發(fā)投資 億元,山東省 億元,安徽省 億元,湖北省 億元,均高于河南。2. 全省發(fā)展不夠均衡近幾年河南房地產開發(fā)業(yè)雖然發(fā)展較快,但是由于全省各地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、住房消費觀念不同,造成房地產開發(fā)投資在全省的發(fā)展不夠均衡,并且市與市之間差距較大。如鄭州市完成房產開發(fā)投資 億元,占全省的比重高達 %,比上年增長 %,洛陽市完成 億元,占全省的比重為%,比上年增長 %,其他省轄市完成房地產開發(fā)投資均在 5 億元以下,占全省比重普遍較小。出現(xiàn)負增長的有兩個省轄市,分別是南陽市完成房地產開發(fā)投資 億元,比上年下降 %,商丘市完成投資額 億元,下降 %。3. 經(jīng)濟適用房空置面積增加幅度較大發(fā)展經(jīng)濟適用住房,建立經(jīng)濟適用住房供應體系,既可以滿足中低收入居民家庭的住房需求,擴大住房消費,還可以改善住房供應結構,有效平抑房價,防止產生房地產“泡沫” ,具有綜合的社會經(jīng)濟效益。對于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯低于全國平均水平 %的河南省來說,經(jīng)濟適用住房的銷售應該好于其他商品房的銷售,然而實際情況是經(jīng)濟適用房空置面積大幅度增加,銷售增速遠低于房地產開發(fā)投資增速。2022 年全省經(jīng)濟適用房空置面積 萬平方米,比上年增長高達 %,而實際銷售的經(jīng)濟適用住房面積為 萬平方米,比上年僅增長 %,低于房地產開發(fā)投資增速 個百分點。經(jīng)濟適用房銷售價格較上年也有所下降,其平均銷售價格為 914 元/平方米,比上年同期下降 38%。 中國礦業(yè)大學 2022 屆本科生畢業(yè)設計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 永城市房地產市場分析 永城市經(jīng)濟分析一. 國內生產總值過去五年永城市經(jīng)濟增長強勁19992022年 永 城 市 GDP狀 況452037 512799564187 61918270780001000002022003000004000005000006000007000008000001999年 2022年 2022年 2022年 2022年GDP( 萬 元 )圖 19992022 永城市年國內生產總值狀況19992022 年 GDP 年均增長 %,2022 年比 2022 年同比增長 %,2022年比 2022 年同比增長 %,預計未來幾年年均增幅在 15%左右,永城市 GDP 的持續(xù)、高速增長,為本項目的成功開發(fā)及后續(xù)開發(fā)提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境。二. 產業(yè)結構產業(yè)結構逐步優(yōu)化,第二產業(yè)增長顯著 中國礦業(yè)大學 2022 屆本科生畢業(yè)設計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。19982022年 國 內 生 產 總 值 構 成%%%%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%1998年1999年2022年2022年2022年2022年第 一 產 業(yè) 第 二 產 業(yè) 第 三 產 業(yè)圖 19982022 年永城市國內生產總值構成從上圖可見:1. 第一產業(yè)呈遞減趨勢,第二產業(yè)呈遞增趨勢,第三產業(yè)基本維持不變。2. 2022 年,第二產業(yè)增幅達到 %,第二產業(yè)占 GDP 的比例為 49%。第二產業(yè)作為永城市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè),其占 GDP 的比例將會持續(xù)增加。3. 第二產業(yè)增長對永城城鎮(zhèn)化建設的促進非常明顯。未來幾年永城城鎮(zhèn)化建設必然處于一個快速發(fā)展時期,為本項目的建設提供了有力的支持。三. 城市人口狀況1. 城市居民家庭戶人口2022 年,永城市中心城常住人口中,共有家庭 47664 戶,家庭戶人口為160995 人,平均每戶家庭的人口為 人。2. 年齡構成 中國礦業(yè)大學 2022 屆本科生畢業(yè)設計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2022年 城 市 人 口 年 齡 結 構27%37%28%8%18歲 以 下1835歲3560歲60歲 以 上圖 2022 永城市年城市人口年齡結構永城市青壯年人數(shù)占到總人數(shù)的 65%,表明社會群體具有工作能力與支付能力,同時反映出永城是一個新興成長型城市。3. 2022 年城市新增人口結構表 2022 永城市年城市新增人口結構農業(yè)人口轉非農業(yè)人口合計 出生 非農業(yè)人口遷入小計 招生 聘用 征用土地投靠親屬落戶城鎮(zhèn)投資購房其他9549 806 4499 2036 434 69 466 430 315 322 2208100% % % % % % % % % % %據(jù)綜合分析,在新增人口中約有 20%有購房需求且有購買能力,即約 2022 人,假設按 3 人為一家庭購房單位,則在新增人口中會產生大約 666 套住房需求。這一群體是本項目的重要客戶群體。四. 居民收入與存款1. 城鎮(zhèn)居民家庭平均每人年現(xiàn)金收入 中國礦業(yè)大學 2022 屆本科生畢業(yè)設計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資
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