東港集團(tuán)山東路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3－4元/㎡/天出租率90%以上華歐英德隆大廈寫字樓㎡㎡/天98%以上光大國(guó)際金融中心寫字樓㎡34元／㎡／天95%以上華銀大廈寫字樓㎡㎡/天90%以上TOP頤和國(guó)際寫字樓、商業(yè)、公寓㎡㎡/天95%以上國(guó)華經(jīng)典商住樓、商業(yè)㎡㎡/天98%以上廣發(fā)金融大廈寫字樓㎡ ㎡/天98%以上保時(shí)捷中心寫字樓㎡45元/㎡/天銷售率90%廣發(fā)金融大廈商住樓㎡㎡/天98%以上深業(yè)大廈商住樓㎡㎡/天95%以上華嘉、華宇大廈商住樓㎡㎡/天90% 青島寫字樓市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)通過(guò)以上青島辦公物業(yè)共性因素調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃及商務(wù)定位，我們對(duì)客戶的反映的問(wèn)題分析概括如下：A、辦公類別比較分散，未形成行業(yè)聚集B、物業(yè)服務(wù)達(dá)不到客戶的滿意程度C、產(chǎn)品檔次與價(jià)格不符D、高使用率時(shí)間段內(nèi)，電梯明顯不足E、停車位配比達(dá)不到客戶的需求，明顯不足F、業(yè)主反映辦公環(huán)境不理想，無(wú)法展示公司形象G、沒(méi)有公共食堂四、青島酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研酒店式公寓起源與發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的概念，最早源于歐洲，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來(lái)越多，服務(wù)也越來(lái)越周到，逐漸得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，如今已遍布全球。我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。 酒店式公寓投資收益分析酒店式公寓與其他投資方式的比較類別增值能力風(fēng)險(xiǎn)因素周期變現(xiàn)能力保管難度通用性酒店式公寓強(qiáng)小較長(zhǎng)強(qiáng)小強(qiáng)商鋪強(qiáng)大長(zhǎng)強(qiáng)小強(qiáng)貴金屬一般小較長(zhǎng)強(qiáng)小裝飾古董強(qiáng)大較長(zhǎng)一般大裝飾住宅較強(qiáng)小長(zhǎng)一般小居住期貨不確定大不確定強(qiáng)小強(qiáng)酒店式公寓與其他投資方式的比較銀行存款國(guó)債股票基金其他房地產(chǎn)投資酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)較大風(fēng)險(xiǎn)自有產(chǎn)權(quán)可套現(xiàn)基本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)自有產(chǎn)權(quán)可套現(xiàn)基本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益5年定期%5年期年利率4%收益不穩(wěn)定僅少數(shù)投資者盈利隨市場(chǎng)行情收益高低不測(cè)每年穩(wěn)定回報(bào)附加收益無(wú)無(wú)無(wú)房地產(chǎn)增值收益房地產(chǎn)增值收益經(jīng)營(yíng)難度無(wú)無(wú)需大量時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理需時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理專家代為打理輕松收益 青島酒店式公寓的發(fā)展自2003年底第一家酒店式公寓在出現(xiàn)以來(lái)，經(jīng)過(guò)3年多的發(fā)展，青島的酒店式公寓市場(chǎng)正在逐漸走向成熟。 在這三年中，酒店式公寓憑借其優(yōu)越得地理位置、突出得配套功能、細(xì)致入微的物業(yè)服務(wù)和高額的投資回報(bào)率等特點(diǎn)，贏得了許多投資者的青睞。時(shí)至今日，青島已建成和投入使用的酒店式公寓項(xiàng)目共三個(gè)，總建筑面積約10余萬(wàn)平方米，累計(jì)近900套。三度空間酒店式公寓和瑞納康都，都是在很短的時(shí)間內(nèi)，取得了非常好的銷售成績(jī)。青島市酒店式公寓的客戶很多是海歸客戶。他們對(duì)酒店式公寓的氛圍是有一種由來(lái)以久的習(xí)慣的。依據(jù)青島的外來(lái)人口和整個(gè)青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，境外和國(guó)內(nèi)還沒(méi)有達(dá)到互動(dòng)的程度。例如，在青島的星級(jí)酒店的大堂、餐廳和高級(jí)的會(huì)所，很少看到境外的人士。境外人士所占的比例很小。而韓國(guó)人對(duì)市區(qū)的依賴是大于郊區(qū)的，在韓國(guó)的城市是集中化的。酒店式公寓在我們以前做的案子里，基本上有兩種主流群體，一是境外駐大陸機(jī)構(gòu)的辦公人員。二是境內(nèi)較大的企業(yè)集團(tuán)，在特定的地區(qū)和城市建立的辦事機(jī)構(gòu)。青島主要酒店式公寓項(xiàng)目的調(diào)查青島酒店式公寓戶型及面積調(diào)查表項(xiàng)目名稱戶型及面積瑞納康都共兩個(gè)單元，每單元每層36戶。212層為小戶型，面積3070平方米。1318層為大戶型，面積133370平方米。有少數(shù)中小戶型，面積796平方米。新世界數(shù)碼港三度空間三種戶型：、。每層3種戶型（12套）：、共312套TOP頤和國(guó)際共十三種戶型，從61平方米到145平方米，約390套。青島酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)及售價(jià)調(diào)查表項(xiàng)目名稱地址面積配套銷售價(jià)格（元/平方米）三度空間海豐路10號(hào)5090準(zhǔn)四星16000（二手）瑞納康都海門路8號(hào)31370精裝修18
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