東港集團山東路項目可行性分析報告-資料下載頁
2025-04-14 03:06本頁面
【正文】 割相對來說比較小，銷售單價也較低，從而銷售總價也比較低，對于投資客的投資成本也比較低一點，從這一點出發(fā)，投資客購買中低層區(qū)的辦公樓投資回報見效要快一點，因而本案中低層區(qū)的樓層適宜做分割小單元出售或出租。高樓層則可進行整層或半層出售或出租。六、項目銷售和租賃收入測算本項目如做成普通住宅，將會面臨國家政策和銷售政策的限制，且因本項目土地使用年限的問題，以普通住宅銷售將會異常困難。但本項目如以商住項目或?qū)懽謽菍ν獬鍪刍虺鲎?，將可有效?guī)避國家政策及銷售限制。故建議本項目打造成以辦公為主的商住項目。我司列舉了項目兩種最有效面市方法，一種是銷售，即使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；一種是開發(fā)公司自持物業(yè)，對外租賃及經(jīng)營，長期受益；我司比較了項目進行銷售或租賃的收入預(yù)測，具體方案如下。方案一：項目進行銷售（使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓）1 、項目銷售價格的確定（1）比較樓盤與本項目綜合素質(zhì)的評估周邊樓盤評估代碼： A廣發(fā)金融大廈 / B深業(yè)大廈綜合素質(zhì)評估表評估內(nèi)容廣發(fā)金融大廈深業(yè)大廈本項目評分位置（18%）858080交通（13%）809085周邊環(huán)境（9%）858585市政配套（13%）858585布局和規(guī)劃（9%）809085智能化（9%）808585戶型設(shè)計（12%）808580項目內(nèi)配套（10%）808085經(jīng)濟、政策特征（7%）858085綜合評 分（100）747675（2）項目銷售均價結(jié)論按可比項目價格及綜合因素比，可推算本項目的估計均價如下：項目名稱代碼均 價評估值項目計算均價廣發(fā)金融大廈A㎡74㎡深業(yè)大廈B㎡76㎡本項目初步推算均價㎡㎡之間，但因為只有使用權(quán)，考慮到客戶無法貸款，故最終銷售價格要比此價格偏低，㎡之間，項目裙樓可當商業(yè)網(wǎng)點出售，㎡之間。故計算時，㎡計算，㎡計算。2 、總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定整個銷售活動從建設(shè)動工開始，整個銷售過程大概分兩批進行，寫字樓、裙樓分別為70%、30%，銷售率100%；按照上述確定的出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見下表） 銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）第一批70%寫字樓80008795第二批30%裙樓120007342合計16137項目的地下車庫后期可進行使用權(quán)的銷售，不計入本次銷售額計算。如果項目進行銷售（使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）的話，則預(yù)計銷售額為16137萬元。方案二：項目進行租賃項目周邊寫字樓租賃價格樓盤名稱物業(yè)形態(tài)租賃價格入住率華仁國際大廈寫字樓、商業(yè)㎡/天98%以上華歐英德隆大廈寫字樓㎡/天98%以上光大國際金融中心寫字樓34元／㎡／天95%以上華銀大廈寫字樓㎡/天90%以上TOP頤和國際寫字樓、商業(yè)、公寓㎡/天95%以上國華經(jīng)典商住樓、商業(yè)㎡/天98%以上廣發(fā)金融大廈商住樓㎡/天98%以上深業(yè)大廈商住樓㎡/天95%以上華嘉、華宇大廈商住樓㎡/天90%㎡/天，㎡/天之間。本項目因位置不靠主要干道，位置稍弱于深業(yè)大廈，如精裝修出租，㎡/天之間，計算標準按1元/㎡/天計算。㎡/天計算?？傋赓U收入確定因涉及項目動工及前期市場培育（寫字樓培育期一般35年），故計算時間按25年計算，同時，對租賃空閑期進行扣除，每年按300天計算。預(yù)計租賃總收入=15128萬元（1元/㎡/天㎡+㎡/天㎡）300天25年結(jié) 論綜合比較兩種方案方案一銷售收入為16137萬元方案二租賃收入為15128萬元方案一收益較大。為加快銷售速度，有效回籠資金，我司建議在方案一的基礎(chǔ)上進行租售并舉，可擴大項目預(yù)期投資收益。因項目位置近青島CBD，此項目的抗風(fēng)險能力很強，當房價下降10%或投資上升10%該項目仍有較高的盈利能力。同時，該項目作為青島市金融街的項目，具有顯著的社會效益，對進一步促進青島市經(jīng)濟增長，配合市政府提出的發(fā)展樓宇經(jīng)濟戰(zhàn)略，確立青島市區(qū)域金融和經(jīng)濟中心具有重要意義。該項目盈利空間大，贏利能力高，具有較強的抗風(fēng)險能力，從經(jīng)濟上是可行的。 青島同成房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22
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