【正文】 審計工作方案 ?審計工作底稿 ?內(nèi)部審計制度 ?審計規(guī)劃及年度 /季度審計計劃 ?審計工作底稿 ?審計報告 ?審計決定 ?審計決定執(zhí)行 情況報告 說明 ? 內(nèi)部審計體系是保障集團運營安全的體系，涉及集團經(jīng)營管理的各個方面。審計組直接對集團總經(jīng)理負(fù)責(zé)，接受總經(jīng)理的指令； ? 審計不但進(jìn)行事后調(diào)查，還應(yīng)發(fā)揮風(fēng)險控制與防范功能，需在做出審計結(jié)論的同時提出改進(jìn)工作建議； ? 未來投資應(yīng)建立標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的審計流程，并建立審計建議落實情況匯報機制； ? 審計監(jiān)察部需要通過引進(jìn)和培訓(xùn)工作增強審計隊伍的經(jīng)驗、素質(zhì)；同時建立明確的審計人員考核方法和指標(biāo)，確保審計的真實有效。 風(fēng)險管控 人力管控 財務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 51 — 在項目投資選擇過程中，應(yīng)建立集團戰(zhàn)略指引下的選擇評價體系 ,確保新項目與戰(zhàn)略方向的一致性，提高項目投資決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性 ? 財務(wù)的動態(tài)支持程度 ? 目標(biāo)市場經(jīng)驗積累 ? 專業(yè)人才儲備 ? 政府及政策的支持性 ? 與集團其它項目的互補性 ? 實體資源的易獲得性 ? 資源的整合能力 資源匹配程度 ? 市場規(guī)模和增長 ? 競爭強度 ? 行業(yè)機會和威脅 ? 資源需求 ? 與集團各項業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略匹配 ? 社會、政治、法律和環(huán)境因素 ? 獲利能力 ? 風(fēng)險程度 項目吸引力 項目選擇 可行性分析 決策 實施 戰(zhàn)略運營部 初步選擇項目 戰(zhàn)略運營部 組織分析 專家論證 決策層投資決策 下屬公司 下屬公司 提 出新項目 項目選擇項目 項目? 可持續(xù)發(fā)展 ? 低風(fēng)險 ? 高獲利 新項目選擇流程 定性與 定量結(jié)合 新項目評價指標(biāo)體系 新項目 選擇原則 集團戰(zhàn)略 風(fēng)險管控 人力管控 財務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 52 — 建立暢通的信息傳遞渠道，確保集團對下屬公司各項關(guān)鍵信息的及時、準(zhǔn)確掌握，并進(jìn)行有效的分析、評價和控制，是降低日常運營風(fēng)險的有效措施 信息控制渠道 管理者定期 述職制度 財務(wù)信息 報告制度 經(jīng)營管理信息 報告制度 重大專項事務(wù) 信息報告制度 重大突發(fā)事件 報告制度 說明 ? 目標(biāo) ： 建立信息交換平臺與規(guī)范的溝通渠道，通過對各下屬公司各種信息的全面控制，確保對各下屬公司經(jīng)營狀況得到及時、準(zhǔn)確掌控。 ? 建議 ： ? 逐步建立五大報告制度。明確規(guī)定下屬公司信息傳遞的內(nèi)容、渠道、方式、時限； ? 根據(jù)未來投資內(nèi)部管理情況，近期對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要管控戰(zhàn)略管理信息、投資信息、財務(wù)信息、業(yè)務(wù)信息和人力資源信息等，對其他業(yè)務(wù)主要是對戰(zhàn)略信息、投資信息和財務(wù)信息的控制； ? 逐步完善信息控制渠道，并對所有下屬公司投資信息和戰(zhàn)略管理信息進(jìn)行控制； ? 搭建集團的信息化平臺建設(shè)，提高信息傳遞、處理的速度和質(zhì)量。 風(fēng)險管控 人力管控 財務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 53 — 隨著集團各種業(yè)務(wù)的快速發(fā)展和各項職能的健全，要逐步建立一套全面風(fēng)險管理體系，從集團層面對各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行全面風(fēng)險控制 風(fēng)險管理小組組長 每季度提交《 風(fēng)險管理專題報告 》 總經(jīng)理辦公會 審議風(fēng)險報告對存在風(fēng)險進(jìn)行討論 命令相關(guān)部門落實，專設(shè)專題研究 全面風(fēng)險管理體系機構(gòu)設(shè)置 、子公司運營風(fēng)險、重大決策風(fēng)險等方面的管理以及下屬公司制度 /流程規(guī)范性管理； 下屬公司大型合同、法律事務(wù)風(fēng)險的管理； 、稅務(wù)風(fēng)險、資金流動性風(fēng)險、資本運行風(fēng)險等風(fēng)險的管理； 、員工道德風(fēng)險的管理。 相關(guān)部門負(fù)責(zé)相關(guān)風(fēng)險的監(jiān)控和管理，參與風(fēng)險管理小組安排的工作。 風(fēng)險管控 人力管控 財務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 相關(guān)部門 審計監(jiān)察部審計組 監(jiān)控 — 54 — 集團管控體系中部門關(guān)鍵職責(zé)的界定 管控措施 具體職責(zé) 部門歸屬 選擇一 部門歸屬 選擇二 方案 戰(zhàn)略管控 戰(zhàn)略規(guī)劃管理 戰(zhàn)略運營部 / 1. 由戰(zhàn)略運營部 牽頭負(fù)責(zé) ， 相關(guān)部門 、 單位根據(jù)整體要求編制各自的戰(zhàn)略規(guī)劃 2. 通過審批程序后 ， 戰(zhàn)略運營部下發(fā) ， 組織實施 、 執(zhí)行調(diào)整等 經(jīng)營計劃管理 戰(zhàn)略運營部 / 1. 由戰(zhàn)略運營部 牽頭負(fù)責(zé) ， 相關(guān)部門 、 單位根據(jù)整體要求編制各自的年度經(jīng)營計劃 2. 通過審批程序后 ， 戰(zhàn)略運營部 下發(fā)并對計劃執(zhí)行情況進(jìn)行分析 、 控制 、 調(diào)整等 ， 對因計劃改變造成的考核指標(biāo) 、 目標(biāo)變化及時進(jìn)行調(diào)整 財務(wù)管控 預(yù)算管理 財務(wù)部 / 1. 由財務(wù)部 牽頭負(fù)責(zé) ， 相關(guān)部門 、 單位根據(jù)整體要求編制各自的預(yù)算 2. 通過審批程序后 ， 財務(wù)部下發(fā)并對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析 、 控制 、 調(diào)整等 資金管理 財務(wù)部 / 1. 由財務(wù)部 牽頭負(fù)責(zé) ， 相關(guān)部門 、 單位根據(jù)整體要求編制各自的資金使用計劃等 財務(wù)人員管理 財務(wù)部 人力資源部 1. 由財務(wù)部確定委派財務(wù)人員人選 ， 經(jīng)總經(jīng)理辦公會審批后 ， 由人力資源部發(fā)文 2. 財務(wù)部負(fù)責(zé)日常的業(yè)務(wù)指導(dǎo) 、 考核等工作 — 55 — 集團管控體系中部門關(guān)鍵職責(zé)的界定（續(xù)） 管控措施 具體職責(zé) 部門歸屬 選擇一 部門歸屬 選擇二 方案 人力資源管控 人員任免管理 人力資源部 戰(zhàn)略運營部 1. 人力資源部負(fù)責(zé)建立集團高級人才培養(yǎng)機制 2. 戰(zhàn)略運營部負(fù)責(zé)確定外派董事 、 監(jiān)事等高管的任免人選， 財務(wù)部負(fù)責(zé)外派財務(wù)人員的任免人選 ， 人力資源部負(fù)責(zé)其它外派高管人員的任免人選；人力資源部牽頭組織任免工作并負(fù)責(zé)發(fā)文 人員考核管理 人力資源部 戰(zhàn)略運營部 /財務(wù)部 1. 人力資源部牽頭組織對下屬公司負(fù)責(zé)人及外派人員的考核工作 2. 戰(zhàn)略運營部負(fù)責(zé)對外派董事 、 監(jiān)事考核評價 3. 財務(wù)部負(fù)責(zé)對外派財務(wù)人員的考核評價 風(fēng)險管控 投資管理 戰(zhàn)略運營部 財務(wù)部 1. 戰(zhàn)略運營部牽頭組織投資管理工作 2. 財務(wù)部等相關(guān)部門參與投資分析論證等 審計管理 審計監(jiān)察部 財務(wù)部 1. 審計監(jiān)察部負(fù)責(zé)組織集團審計管理工作 2. 財務(wù)部在財務(wù)相關(guān)審計時提供業(yè)務(wù)配合 信息控制 戰(zhàn)略運營部 財務(wù)部 1. 戰(zhàn)略運營部組織管理者定期述職 、 經(jīng)營管理信息報告 、重大事項報告等及經(jīng)營統(tǒng)計工作 2. 財務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行財務(wù)信息報告制度 — 56 — 導(dǎo)讀 ? 管控模式設(shè)計綜述 ? 未來公司管控模式選擇 ? 未來公司管控實施措施 ? 集團對各業(yè)務(wù)板塊職能管控措施 ? 集團對未來置業(yè)價值鏈管控措施 ? 未來置業(yè)對項目部管控措施 — 57 — 未來投資負(fù)責(zé)前期的投資風(fēng)險控制及產(chǎn)品定位、過程中的計劃與考核管理，未來置業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)計、采購、工程監(jiān)督及銷售工作 項目論證 項目策劃 規(guī)劃設(shè)計 招標(biāo)采購 工程管理 銷售管理 客戶關(guān)系 項目成本控制 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 方案設(shè)計 集團決策階段 集團監(jiān)督階段 集團服務(wù)支持階段 集團決策 地產(chǎn)公司運作 地產(chǎn)公司運作 集團監(jiān)督 地產(chǎn)公司運作 集團協(xié)助 市場研究 需求產(chǎn)品研究 提出設(shè)計需求 目標(biāo)成本建立 施工組織設(shè)計 營銷策劃 投訴管理 投資決策 項目方案制定 規(guī)劃建筑設(shè)計 招投標(biāo) /采購 建筑施工 市場營銷 客戶關(guān)系管理 資金支持 項目方案聽證 設(shè)計過程管理 供應(yīng)商管理 進(jìn)度 /質(zhì)安 銷售 ?未來置業(yè)負(fù)責(zé)運作 ?未來投資負(fù)責(zé)對節(jié)點工作成果聽證決策 ?未來置業(yè)負(fù)責(zé)運作 ?未來投資僅對方案設(shè)計聽證決策 ?未來置業(yè)負(fù)責(zé)運作 ?未來投資負(fù)責(zé)審批目標(biāo)成本、項目決算、招標(biāo)文件、招標(biāo)計劃 ?未來置業(yè)負(fù)責(zé)運作 ?未來投資備案 ?未來置業(yè)營銷策劃及銷售 ?未來投資負(fù)責(zé)營銷策劃審批 ?未來置業(yè)負(fù)責(zé)運作 ?未來投資備案 — 58 — 其中，未來投資負(fù)責(zé)的價值鏈關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)，由未來投資組織專家團隊進(jìn)行集體決策和控制 項目論證 項目策劃 規(guī)劃設(shè)計 招標(biāo)采購 工程管理 營銷管理 客戶關(guān)系 未來投資 聽證決策 聽證決策 聽證決策 審計監(jiān)控 審計監(jiān)控 審計監(jiān)控 審計監(jiān)控 未來置業(yè) 負(fù)責(zé) 負(fù)責(zé) 擴初 施工圖 負(fù)責(zé) 負(fù)責(zé) 負(fù)責(zé) 負(fù)責(zé) 優(yōu)點 缺點 ?提高集團決策的專業(yè)性和效率、改變以往由老板個人決策為團隊論證決策的支持系統(tǒng)； ?真正實現(xiàn)集團管控重心從價值鏈中后端向前端轉(zhuǎn)換； ?在目前，有利于技術(shù)資源的整合； ?能利用集團專家的優(yōu)勢，保證方案決策過程的準(zhǔn)確合理、快速有效； ?隨著地產(chǎn)公司成熟，項目策劃的職能逐步轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)公司； ?集團技術(shù)和資源可以在項目之間共享。 ?短時間內(nèi)要求專家對項目迅速了解和掌握基本情況； ?聽證、論證時間周期難以控制； ?專家配置要求高，短期內(nèi)難以形成工作默契。 解決方案 ?集團戰(zhàn)略運營部組建專家小組； ?專家委員需前期介入，及時了解掌握第一手資料并熟悉項目背景和要求； ?聽證會由集團戰(zhàn)略運營部組織，事先按計劃進(jìn)行，聽證會工作要有時效性，保證后續(xù)工作的順利展開； ?選擇具有房地產(chǎn)行業(yè)豐富經(jīng)驗專家，投資分析、建筑規(guī)劃、項目策劃等專家主導(dǎo)聽證會的工作，專家可以在本地區(qū)或跨地區(qū)選定。要求對聽證結(jié)果進(jìn)行總結(jié)歸納； ?總經(jīng)理辦公會對專家委員會提交的聽證成果和意見最終決策。 — 59 — 決策專家委員會能夠很好地承擔(dān)起決策支持與建議的職能 目的 使命 為集團的各項決策提供專業(yè)意見 運作規(guī)則 ?? 略及重大的經(jīng)營問題進(jìn)行評審 ； ?? ； 供參考，不代表決策結(jié)論。 人員組成 外聘的專業(yè)人員、有關(guān)職能集團的人員、根據(jù)項目情況邀請的臨時人員 決策專家委員會是為集團在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的各種決策提供咨詢意見的機構(gòu)，改變目前以行政決策代替專業(yè)決策。 三大職能 戰(zhàn)略規(guī)劃建議 投資及經(jīng)營建議 技術(shù)決策建議 — 60 — 未來投資對地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制方式清晰明確 關(guān)鍵價值鏈控制方式 ?地產(chǎn)公司專業(yè)人員負(fù)責(zé)組織項目前期論證； ?集團專家委員會聽證項目論證，總經(jīng)理辦公會最終決策。 項目論證 ?集團組織專家對方案設(shè)計階段（規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、部品設(shè)計）進(jìn)行聽證； ?總經(jīng)理辦公會決策。 設(shè)計管理 ?地產(chǎn)公司采購招標(biāo)計劃報集團審批； ?實施過程中一定金額以上設(shè)備材料采購方案需要報集團審批。 招標(biāo)采購管理 ?地產(chǎn)公司編制營銷策劃方案（包括價格方案）報集團財務(wù)部審批。 營銷策劃管理 ?地產(chǎn)公司編制房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈各環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本； ?目標(biāo)成本報集團審批； ?項目決算集團財務(wù)部審批。 成本管理 — 61 — 地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵控制點：未來投資對未來置業(yè)項目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取聽證會的方式進(jìn)行集體決策 目標(biāo)地塊研究聽證 ? 目的：提高地產(chǎn)公司項目拓展效率和集團投資決策效率； ? 時間點：項目拓展前期，目標(biāo)地塊當(dāng)?shù)厥袌鲅芯客瓿珊螅? ? 集團牽頭部門：戰(zhàn)略運營部項目拓展管理小組； ? 集團參與部門：集團高層、財務(wù)部、專家委員會。 項目策劃聽證 ? 目的：確定地產(chǎn)公司擬投資地產(chǎn)項目的可行性、嚴(yán)肅性，保證集團項目投資決策的科學(xué)性，降低投資風(fēng)險； ? 時間點：項目拓展后期，項目投資評審報告完成后； ? 集團牽頭部門：戰(zhàn)略運營部項目拓展管理小組； ? 集團參與部門：集團高層、財務(wù)部、專家委員會。 方案設(shè)計聽證 ? 目的：保證項目的方案設(shè)計成果在技術(shù)、市場、成本等各方面的可實施性； ? 時間點：項目方案設(shè)計階段結(jié)束，報建方案完成時； ? 集團牽頭部門：戰(zhàn)略運營部（專家團隊）； ? 集團參與部門：集團高層、財務(wù)部、專家委員會。 — 62 — 成本控制的三個重點環(huán)節(jié)：未來投資通過對未來置業(yè)項目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取重點審批把控，實現(xiàn)對成本的有效控制 項目初判審批 ? 目的：對前期目標(biāo)地塊進(jìn)行初判是否具有開發(fā)價值； ? 時間點：目標(biāo)地塊研究（預(yù)可行性研究結(jié)束）一周內(nèi)左右； ? 集團牽頭部門：戰(zhàn)略運營部； ? 集團參與部門：集團高層、財務(wù)部； ? 成果標(biāo)準(zhǔn)：預(yù)可行性研究報告。 招標(biāo)文件目標(biāo)成本審批 ? 目的：對招標(biāo)文件、招標(biāo)方案、招標(biāo)入圍供應(yīng)商；各階段目標(biāo)成本重點過程進(jìn)行控制； ? 時間點：施工圖設(shè)計完成后（施工預(yù)算完成）一周內(nèi)左右； ? 集團牽頭部門：財務(wù)部； ? 集團參與部門：集團高層、財務(wù)部、合約部； ? 成果標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)文件、目標(biāo)成本。 項目決算審批 ? 目的：將目標(biāo)成本與竣工結(jié)算、和項目決算進(jìn)行對比，并核實超預(yù)算部分的依據(jù)；