植物園項(xiàng)目營銷策劃調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-08-01 19:43本頁面
【正文】 小區(qū)東側(cè)商業(yè) 小區(qū)北側(cè)荊沙大道 小區(qū)西商業(yè)（2） 項(xiàng)目交通條件和周邊配套1) 距騎車10分鐘到達(dá)北京中路。2) 9路公交車可到達(dá)玉橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京中路。3) 煤氣配配套周邊管網(wǎng)已有4) 臨電地塊內(nèi)已有，但容量有限。5) 上水、下水周邊配套已有。6) 學(xué)校：沙市大學(xué)、沙市五中、7) 醫(yī)院：二醫(yī)院門診、江津醫(yī)院8) 商業(yè)：洪垸商場（3） 區(qū)位描述地塊優(yōu)勢1) 地塊地勢平整、形狀規(guī)則。便于項(xiàng)目規(guī)劃、基礎(chǔ)施工。2) 地塊三面臨路，便于交通通達(dá)。3) 地塊內(nèi)部植被豐富，水源豐富，便于就近規(guī)劃利用。4) 地塊兩條通達(dá)道路可安排商業(yè)，尤其西側(cè)工農(nóng)路臨近沙市大學(xué)，商業(yè)氛圍較好。5) 地塊位于沙市的發(fā)展方向上，市政府等機(jī)關(guān)的遷址會促進(jìn)地塊周邊的成熟。6) 地塊相對較為安靜，自然環(huán)境較好，適合開發(fā)低密度高檔社區(qū)。7) 地塊基礎(chǔ)配套較為齊全，周邊生活配套和社會配套也較好。地塊劣勢1) 距離當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣的活動中心——北京路略遠(yuǎn)。2) 荊沙大道現(xiàn)沒有修完。建成后該道路以滿足工業(yè)貨運(yùn)為主的可能性較大，將帶來噪音的影響。3) 地塊西北側(cè)較為荒涼，人氣略顯不足。4) 中高檔客戶購房所關(guān)心的初中、高中、娛樂、購物、運(yùn)動配套不全。綜述：此地塊自身素質(zhì)、地段發(fā)展?jié)摿?、城市客戶群購買能力均可達(dá)到優(yōu)良。未來此地塊面臨的主要問題是期房銷售、市場接收速度。四、前景分析財(cái)務(wù)：1) 利潤率較高的項(xiàng)目。2) 投入較少、土地儲備較大。3) 因單價(jià)較低，現(xiàn)金提供相對值較少?？蛻簦?) 對大規(guī)模居住區(qū)的需要，對良好居住區(qū)的需要。2) 商業(yè)人口比例較大，購買潛力大。3) 當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的稀缺和近70萬的城市人口成反比。4) 政府對小規(guī)模開發(fā)量的限制。5) 現(xiàn)房購房的客戶購買心里，大起步階段客戶對此區(qū)域接收的過程。6) 平房少，樓房拆遷成本高。所以未來拆遷推動二手房市場，從而帶動商品房市場的可能性較小。7) 當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I習(xí)慣，對穿、吃投入比例較大。購房沒有行成市場主流。8) 當(dāng)?shù)乜蛻簟白凤L(fēng)”購買習(xí)慣較嚴(yán)重。公司建設(shè)和人員培養(yǎng)1) 更快、更好適應(yīng)南方客戶購買習(xí)慣。2) 公司框架建立和快速流程3) 人員培養(yǎng)和儲備五、初步開發(fā)設(shè)想1. 項(xiàng)目定位：為當(dāng)?shù)刈畲?、最綜合、最高檔的社區(qū)。可以復(fù)制并修改、完善武清城市藝墅系列（壓縮建造成本，適當(dāng)加大建筑密度和降低用材檔次，戶型大小調(diào)整），2. 建筑風(fēng)格：當(dāng)?shù)剌^為時(shí)尚，對于“異域現(xiàn)代風(fēng)格”較為接收。3. 規(guī)劃：1) 東西兩側(cè)的商業(yè)街對于項(xiàng)目在開發(fā)初期的資金回籠會起到較好的作用，尤其西側(cè)靠近沙市大學(xué)。2) 建議每隔7萬平米左右為一開發(fā)周期，分4－5期開發(fā)完畢。3) 以六層、五層半、四層半洋房為主，小越層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅為輔，綜合多種產(chǎn)品形式；后期根據(jù)市場情況可以考慮板式小高層提高。4) 充分利用小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境，做成湖北地區(qū)最好的生態(tài)居住區(qū)。4．面積：1) 二室100平米2) 小三室115平米3) 中三室120－130平米4) 大三室140－150平米5) 洋房：180－200平米（躍層）6) 別墅：250平米5． 外檐：1) 面磚：南方的多雨天氣。起步區(qū)后考慮成本可以面磚和涂料的結(jié)合。2) 外飄窗和落地大窗，陽光花房和陽臺花園。3) 一層可以考慮車庫和小院。綠化：1) 起伏、結(jié)合一層車庫臺地2) 運(yùn)動區(qū)和綠化的有機(jī)結(jié)合3) 先做景觀示范區(qū)以及樣板樓，規(guī)避期房的風(fēng)險(xiǎn)。會館：1) 傳統(tǒng)的棋牌、乒乓球等2) 室內(nèi)游泳館、多功能廳等智能化1) 安防系統(tǒng)最為重要。2) 背景音樂，電子公告牌等。物業(yè)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)已經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在人們的觀念看的很重。商業(yè)1) 東西兩側(cè)的商業(yè)街，給周邊區(qū)域配套，形成大環(huán)境。2) 小區(qū)內(nèi)的生活配套商業(yè)也可在考慮。提示：小區(qū)南側(cè)居住區(qū)外檐，可以與政府有所溝通公司進(jìn)行粉刷和裝飾政府給予相關(guān)費(fèi)用減免。30 / 3
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