植物園項目營銷策劃調(diào)研報告(編輯修改稿)
2024-08-28 19:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)模在當(dāng)?shù)啬壳疤幱诘谝淮蟊P的位置。2) 容積率高：，樓層增加，多為7~8層住宅，甚至有9~10層而無電梯的住宅樓，就是為了多出面積，增加利潤，因為據(jù)說六層以上樓層部分，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商可以通過關(guān)系免交相關(guān)配套費來降低成本。3) 樓間距?。憾嗖蛔?6米，采光很受影響。使得居住條件很差。目前當(dāng)?shù)毓J(rèn)的居住條件最好的項目“富怡雅苑”的樓間距也僅有17米。4) 環(huán)境差、綠化少，同樣是由于規(guī)模小、密度高和降低成本的需要，在荊州這樣一個自然條件很好的區(qū)域，所有小區(qū)的綠化率都不高，而且沒有什么小品景觀，綠化僅限于草皮，灌木使用也較少?？傮w沒有小區(qū)環(huán)境。5) 臨街項目必有底商，這也是當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)的一大特色，一方面，是因為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)尤其是小商品零售、餐飲娛樂業(yè)的確發(fā)達(dá)，并許多浙江、溫州等外來人口在此經(jīng)商，對商業(yè)用房需求較大，另一方面，這還是房地產(chǎn)開發(fā)商提高整體利潤率的主要手段,以此攤薄住宅價格，往往是底商已經(jīng)賺回項目大部分利潤，住宅尤其是高層住宅就可以以低價銷售。目前商業(yè)項目稍偏遠(yuǎn)售價已達(dá)3000元左右、市中心新建項目最高已達(dá)15500元、中心老商業(yè)項目一般在8000左右。6) 產(chǎn)品水平不高，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商所作項目，其開發(fā)水平普遍不高，表現(xiàn)在房型陳舊、外檐用材及造型方面過時。而個別外地開發(fā)商所作項目帶來的飄窗、小院、閣樓、外檐瓷磚、小區(qū)內(nèi)水系等大城市項目普遍采用的設(shè)計，在當(dāng)?shù)睾苁軞g迎，被認(rèn)為是高檔小區(qū)的標(biāo)志。7) 物業(yè)管理較少，提供的服務(wù)單一，居民對安全問題普遍擔(dān)心，經(jīng)?？吹接幸粯堑狡摺藰遣紳M了防護(hù)欄。8) 小區(qū)會所更是不多，僅有的幾個會所也只是為業(yè)主提供最簡單的活動項目，同時物業(yè)管理費較高。9) 車庫普及率很低、車位提供的比例也不高，這也是當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有項目很難有真正能稱得上高檔小區(qū)的原因之一，普遍低于25%的車庫比率對高端客戶群的滿足程度大打折扣。高檔小區(qū)也無從談起。而為數(shù)不多的車庫價格盡管很高，但仍很強(qiáng)手。像“富怡雅苑”半地下車庫，1800元/平米，“三進(jìn)花園”車庫10萬元/每個，都在早期就賣完了，而且有些是無車業(yè)主購買，看來開發(fā)商的觀念已落后于消費者了。10) 宣傳推廣手段較少，力度較小，也與當(dāng)?shù)氐赜蜉^小，項目規(guī)模不大，開發(fā)企業(yè)認(rèn)為不值得在宣傳上投入太多，使成本提高。因此在荊州基本看不到有一定創(chuàng)意的宣傳案。綜上所述：造成以上情況的原因是政府政策上的方向性和決策性差、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開發(fā)水平不高。見縫插針式的城市規(guī)劃造成荊州共有房產(chǎn)開發(fā)商170余家，在市中心的為40多家，而又項目的僅有10多家。當(dāng)?shù)爻袊课蓍_發(fā)荊州分公司、荊州綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司、金堤房地產(chǎn)開發(fā)公司、住宅開發(fā)公司、危房改造所等五家規(guī)模較大的國營開發(fā)商外多為中小開發(fā)商?，F(xiàn)有稍大規(guī)模的項目中多為北京、廣東等外地開發(fā)商開發(fā)的，如：麗景花園、荊州花園等。他們帶來了在當(dāng)?shù)剌^為先進(jìn)的設(shè)計理念。做到了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商因為設(shè)計能力或資金能力所無法作出的產(chǎn)品，在當(dāng)?shù)囟加胁诲e的銷售業(yè)績。重要提示：針對上述情況，荊州市政府做出了一系列整改措施：在中心城區(qū)禁止建設(shè)零星住宅，禁止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在中心城區(qū)購地自建職工住宅，以及以出地方與開發(fā)商合作開發(fā)住宅，以實現(xiàn)住宅建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的管理目標(biāo)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。市府重申，在荊州古城內(nèi)，除傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌街區(qū)可按規(guī)劃進(jìn)行恢復(fù)性住宅建設(shè)外，任何單位和個人不得以任何名義進(jìn)行住宅的新、改、擴(kuò)建活動。居民危房需拆除新建的，一律出城異地安置建設(shè)，嚴(yán)禁在原地重建。通知特別要求，禁止任何機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在中心城區(qū)購地自建職工住宅，以及以出地方式與開發(fā)商合作開發(fā)住宅。職工住房困難的，有條件的單位可按國家有關(guān)住房貨幣補(bǔ)貼政策幫助解決。同時，對改制企業(yè)的閑置用地，一律由市政府授權(quán)有關(guān)部門儲備收購，屬經(jīng)營性用地的應(yīng)按規(guī)劃要求以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式確定開發(fā)商。禁止任何單位與開發(fā)商對手交易，或以一方出地，一方出資的方式建設(shè)商品住宅。據(jù)悉，今后在中心城區(qū)，以住宅建設(shè)為主的舊城改建項目占地面積不得低于2萬平方米，新區(qū)開發(fā)項目占地面積不得低于3萬平方米。對低于此標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項目，有關(guān)部門將不辦理相關(guān)手續(xù)。（3） 回升階段：荊州房地產(chǎn)市場從 2001年開始回升，2001年最高價回升到1100元/平米，
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