【正文】 怎么辦，所以不能直接給農(nóng)民，要繞過銀行最后再去交換，最后大家發(fā)現(xiàn)沒有，地是我的了，船還是我的，最后這兩部分都可以計入項目公司的資產(chǎn)。 第三、銀行也是贏家?，F(xiàn)在咱們的投資是向農(nóng)民傾斜，要建設(shè)“社會主義新農(nóng)村”，政府撥了一大批錢在銀行，但是銀行不敢跟農(nóng)民打交道，怎么辦呢？最好的方法就是讓這家銀行找一個項目公司，讓項目公司對這幾千個農(nóng)民。我替他解決了這個問題，所以銀行也是贏家 最后、政府也是贏家。我最后一句話打動了政府，你知道按照我給你設(shè)計的這兩個模式，就可以“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”，這叫“樣板工程”，而且還可以“少花錢、多辦事”。而且你看，按照這種設(shè)計，你建立起來的“樣板工程”就會有很多個領(lǐng)導來參觀，是不是？中央首長都會來參觀。你知道政府官員最大的利益是什么？他們最大的利益是經(jīng)常能見到比他們更大的官。那天晚上他們肯定睡不覺了，要是建好了，他們各個都升官有望。我這兒還有很多例子。我們來討論下一個很重要的話題，“要為投資者留下退路”。剛才我說了，很多投資者是情人，他不看見退路不會來。有幾種退路呢？有三種，投資者進來后：第一個退路，“上市”，這是最正大光明的退路。第二個退路，假如上市上不了怎么辦？“溢價轉(zhuǎn)讓”。大家還記得“擊鼓傳花”的游戲嗎？你現(xiàn)在賣光了，你可以賣一部分給下一代，賣的時候要“溢價”一點錢，這叫“溢價轉(zhuǎn)讓”第三個退路，“溢價轉(zhuǎn)讓”也賣不出去怎么辦？最后你就得“賣給投資者”，你要跟投資者說，假如我把氣喘上來了，我把賣給你的股權(quán)再買回來。我曾經(jīng)給一個公司設(shè)計過一個模式，就是“增值擴股”，一塊錢一股賣給你，五年以后我再買回來。我100塊錢買了100股，5年以后我500塊錢買了100股，這種方式叫做“溢價回購”。這就涉及到經(jīng)濟學里一個很重要的原理：“沒有流動就沒有安全”。資產(chǎn)只有是“流動”的，它才是安全的。這句話很抽象，大家可能不明白意思。我只要問一個問題，大家就明白了。在座的企業(yè)老板想到的最優(yōu)良的企業(yè)資產(chǎn)是什么？ 嘉賓：現(xiàn)金。 房西苑：對了！剛才有人說“現(xiàn)金”，你說安全嗎？一把火就點了。但是為什么大家都說是現(xiàn)金，因為現(xiàn)金的流動性是最強的。他隨時都能夠出手，換來任何東西。所以大家明白這個道理嗎？什么樣的資產(chǎn)最優(yōu)良？“流動性”強的是最優(yōu)良的。資產(chǎn)的“流動性”與安全性成正比，只有現(xiàn)金最安全。只有讓資本自由的流出，他才會踴躍的流入。只有承諾無條件的退還，消費者才會放心的購買；知青才愿意上山下鄉(xiāng)；允許自由進出國境，人們就不會偷渡。能夠自由離婚，人們才會結(jié)婚 第二，有市場，就會有風險投資，“放之四海而皆準”。以前老百姓要出國，政府卡的很嚴，我好不容易混出去以后我就不回來。你說海外的那些留學生他為什么不回來？你以為他們不愛國？但是為什么不回來呢？怕回來了就出不去了。所以現(xiàn)在咱們的政府學精了，現(xiàn)在允許自由出入，我就回來了?，F(xiàn)在我綠卡都不要了，所以我開玩笑，我說，“我當了10幾年的美國人，最后當成了美國人他爹了?！蔽覂鹤釉诿绹摹磉@個美國人我也不當了，我不要了。還有一句，“我干了十幾年的企業(yè)，最后企業(yè)家沒當成，當成企業(yè)家的老師了”。所以，只要你明白了這個道理就行了。其實這個道理非常簡單，過去也是，咱們讓所有的人把外匯存到銀行，他們就問銀行了。“咱們存外匯自由存嗎？”“不問你外匯的來路?！比缓笙乱痪湓?，很多老百姓會問你，“我可以由取嗎？”“那當然不能自由取，你得單位開個證明。假如你家里有人病的要死了，你一定要到海外買藥，我就幫你把錢取出來?！庇羞@么蠢的銀行嗎？傻瓜才把錢存進去?，F(xiàn)在咱們才明白這個道理：你讓人家自由出入，人家才會把錢存進去?；?0年才明白！ 如何提高資產(chǎn)的流動性呢？一個最簡單的辦法就是資產(chǎn)的“證券化”。特別是咱們蓋樓了，那棟樓怎么讓他流動？你把他印成“票”就流動了。有四個形式：可細分割、可標準計量、可憑證授權(quán)、可方便交換。有了這四條，這不是跳票是什么？假如允許房地產(chǎn)發(fā)證，允許資產(chǎn)“證券化”。現(xiàn)在還有風險，但這個風險就快消失了。咱們腦袋頂上還有一頂帽子，叫“非法集資”。什么時候共產(chǎn)黨想明白了，政府想明白了，把“非法集資”的帽子去掉了，就可以“證券化”了，什么東西都可以證券化。什么叫“非法集資”？我們從美國回來的人聽不懂。什么叫“非法集資”？每個人愿意拿出錢來干一件事情，關(guān)你政府什么事？當然有騙子，你上當受騙怎么辦？上當受騙也不關(guān)你的事，我受了誰的騙，我到法院去告，跟政府有什么關(guān)系？騙子是刑事犯罪，你抓刑事犯罪，你不要說模式是錯的。我愿意辦事，我愿意把錢交給一個人，我不用你政府承擔風險，關(guān)你什么事？假如沒有“非法集資”這個帽子，能夠把產(chǎn)業(yè)“證券化”，在這里我可以保證，我能把長城給賣了。大家信嗎？大家聽過一個故事嗎？叫做“擁有一寸美國土地”。有一個家伙把佛羅里達州的沼澤地一寸一寸地給買了，很多人買的時候是想去玩的，發(fā)一個土地證。這個土地證有什么用？就夠開個玩笑的。這是我美國的土地證，哥們是美國的地主！還有一個作用，我告訴你，咱們?nèi)ッ绹糜蔚臅r候，你不是沒有把握簽到證嗎，老給你拒簽，怎么辦？就拿著土地證到美國大使館去辦證，我要去美國看地，不是旅游，“我要視察我的領(lǐng)土”。美國人不敢不給你簽，他們有《憲法》，他們不是保護私有財產(chǎn)嗎？你不要管私有財產(chǎn)多大，我要視察私有財產(chǎn)，拒簽你就違憲。既然美國人能把土地賣了，我不能把長城賣了嗎？中國人不稀罕長城，中國人覺得長城到處都是！美國人稀罕長城，長城多偉大！所以現(xiàn)在我可以在美國的報紙登一個廣告——“讓我們擁有一塊長城磚吧！”每一塊磚發(fā)一個票。美國人有錢，一千塊錢一塊長城磚，美國人買了長城磚在美國也可以吹牛，哥們是長城的股東！他連他的長征轉(zhuǎn)在哪兒都不知道!而且長城磚你動不了。但是我的錢也用了，這就是占美國人的便宜。所以我再強調(diào)一點，只要有“證券化”的東西，這世界上沒有賣不出去的東西。比如您要買房子，假設(shè)現(xiàn)在我們要買商鋪，這么大一個面積的商鋪誰買的起？只有大款才能買的起。現(xiàn)在為了讓普通人買的起，我一平方米發(fā)一張票，我在報紙上登一個廣告——“讓我們擁有一平方米的地磚吧！”每個老百姓都買的起，一塊錢一個地磚，我到時候就等著去收地磚的效益。這是一級市場，光一級市場不夠，還要二級市場。假如你需要錢怎么辦？設(shè)計市場很簡單，你在大樓里弄一個黑板，哪天想要錢了，“本人張某，買了十塊地磚，一萬塊錢一塊。現(xiàn)在本人急需用錢，需要出售，將以九折的價格出售。”李小姐發(fā)現(xiàn)張先生出讓地磚，便宜！“你的地磚我要了?！庇谑?，張先生得到了他想要的現(xiàn)金，李小姐得到了便宜的地磚。這叫什么？這叫二級市場，有了一級市場的發(fā)行，有了二級機場的轉(zhuǎn)換，什么產(chǎn)品不能流動起來？世界上的道理很簡單，只是我們自己把自己的手腳綁住了。我們看一個實際的例子，這是一個實戰(zhàn)的例子。這是一個購物中心，購物中心的一期工程已經(jīng)受理了，現(xiàn)在這家公司要建二期工程，怎么融資呢？賣掉30%的商鋪，當然是還沒有開張的商鋪，賣給境外的投資銀行、投資資金。境外的投資資金不能直接進來，因為太明顯了，赤裸裸地。現(xiàn)在外資都急著進中國，為什么急著進中國？因為道理很簡單，眼看人民幣要升值了，趕緊進來，把錢弄到中國換成人民幣，再從人民幣換回美元，很顯然就是沖著人民幣升值來得。政府當然知道他們在炒人民幣，所以從朱镕基到溫家寶，一直壓著人民幣不升，政府心里想“你們這幫小子跟我斗，你斗的過政府嗎？耗到你精疲力盡，政府不要利息，咱們就耗吧?！边@幫金融大顎也不是傻子，我有一個辦法跟你耗，買棟樓擱在那里。所以為什么房地產(chǎn)一個勁的往上炒？不是那些溫州財團炒起來的，溫州人能炒的起全國的房地產(chǎn)？那都是外資炒起來的！等人民幣升值了，這棟樓用人民幣計價。他就用這個辦法跟政府耗。好了，現(xiàn)在這幫人就專門找了一個業(yè)務投資公司，用這個方法投進來，買3O%的上鋪，錢進入項目公司可以進行二期工程。但是我剛才說了，這些人是情人，不是丈夫，他要你的商鋪干什么？他不會認認真真喜歡你的商鋪，他也不會經(jīng)營。他左手把商鋪賣掉，右手簽個協(xié)議再租回來，條件是10%的租金，就是一年1000萬租金。把商鋪掙回來以后，交給一個經(jīng)營管理公司打理，統(tǒng)一裝修，然后統(tǒng)一經(jīng)營，最后租給那些真正需要商鋪小商、小販，從他們那里收取散租金，用這些錢去政府“整租”，這叫做“零批差價”。最后，我剛才說了，物業(yè)公司實際上并不在乎你，他不需要你的房子，他什么時候想退出的時候，比如若干年后，他讓你再把商鋪贖回去。所以你再把商鋪贖回去，贖回去的錢再回到他手里頭，實際上就還本了。所以大家可以看到了錢是怎么進去的？怎么退出的？你給境外投資者設(shè)計了三條路線，實際上他掙了三筆錢：第一筆錢：10%的資金。一億的樓，每年1000萬的租金。這是什么錢？實際上就是借錢的利息。第二筆錢，這棟樓贖回去的時候，商鋪已經(jīng)升值了。五年以后贖回去的時候，已經(jīng)是成熟的商鋪了，他要中間的差價。第三筆錢，人民幣升值。萬一五年以后人民幣升到1：4，他就掙到了100%的利潤。所以你看，你把路鋪好，他不進來白不進來。 我們最后還有點時間，講一下“項目的包裝”，看來我沒有時間介紹幾個案例，讓大家看一下我怎么包裝的這個項目了。 項目成功有三個要素：第一個是實力；第二個是包裝；第三個是運氣。這三個要素缺一不可。你說你有實力，你有潛力，但是如果沒有“漂亮”，你也“嫁”不出去；無論我把你打扮得再“漂亮”，你本身不“漂亮”，你也“嫁”不出去；你本身“漂亮”，我打扮得你很“漂亮”，碰到一個不愿意“娶”你的，也“嫁”不出去。 “房老師，你能保證我能融到資嗎？你要不保證的我能融到資，我不付你錢?！薄拔也荒鼙ＷC！”在這里我告訴大家，“我不能保證！”你去找一個醫(yī)生，“你保證治好我的病嗎？”哪個醫(yī)生要負責任，一定說“不敢保證！”我給你一個忠告，如果他保證你能融到資，千萬別付錢！那一定是騙子。就算你“漂亮”，我也把你打扮得“漂亮”，還得人家同意呢。所以我只能幫你一個忙，就是“包裝”。實力是你自己的，不是他的事，后邊的運氣是上帝的業(yè)務，不是我的業(yè)務，所以中間只有1/3的功能——包裝，這誰也保證不了！什么叫做包裝？實際上就是給投資者“講故事”。我為什么說在這里“講故事”？什么叫做首席代表？首席代表干的工作就是“聽故事”，早上請兩個人來給我講故事，留下一個商務計劃書，下午又來兩個，說“我們的項目好！”，留下一個商務計劃書了?，F(xiàn)在我的立場變了，我站在融資的立場，融資者喜歡聽什么故事？我講的是我的親身經(jīng)驗，投資者喜歡聽什么故事？一個是“報告文學”，一個是“科幻小說”。什么叫做報告文學？報告文學是你手里擁有的實實在在的東西，那叫報告文學。有沒有資產(chǎn)？有沒有產(chǎn)品？有沒有市場？有沒有利潤？你現(xiàn)在有什么？你告訴他，坦白交代。但是就像談戀愛一樣，你不能整天講“柴、米、油、鹽”，你得跟她談“理想”，我們以后會有多好的工作，多漂亮的房子，會有多高的房子，多漂亮的孩子，你得跟她講“理想”，這“理想”就是“科幻小說”，讓她有想象的空間。你要知道，投資者投的不是你現(xiàn)在實在的東西，而是想象的那部分。什叫做科幻小說？首先要有“理想”，光有“理想”不行，你要證實你的理想是可行。光有理想還不行，還要有“計劃”，第一步怎么做？第二步怎么做？光有計劃不行，還要有“資源”，有些資源是錢買不到的。很多政府資源是錢買不到的。還有一樣資源——“操作的人”，是錢買不到的。有的時候你得到一個合適的人這種機會是可遇而不可求的。在我們這行有一句話這么說：在這個世界上最容易找的是錢，其次是好項目，最難找的是“操作項目的人”。所以有的時候錢不是萬能了。我和摩根有戰(zhàn)略合作項目，我說有什么好項目推薦給他們。我曾經(jīng)問過他們，你們要投什么項目？特別是大的。比如摩根基金是我的戰(zhàn)略合作伙伴，我問他們“要什么項目？”“你什么都有了，就缺錢，我就投。除了錢能買到的東西，其他東西你都有了，他就給你投錢?！逼渲凶钪匾木褪悄阌袥]有團隊，光有“柴、米、油、鹽”還不行，還要有遠大的“理想”，不然覺得沒勁，反過來則覺得沒底?！皥蟾嫖膶W”給了投資者一個底線，告訴投資者輸?shù)降讜鯓?？“科幻小說”給了一個上線，他要知道我是贏到最大贏多少。有了上線和底線，他就能下決心了。剛才很多人說了，“房老師，我只要報告文學，我沒有科幻小說，怎么辦？我現(xiàn)光有在蓋的房子，就是普通的居民樓，沒有科幻小說，怎么辦？”你得找一個科幻小說，比如弄一個節(jié)能的東西、環(huán)保的東西。你得有話跟人家說，得有故事讓人家聽。所以你有了“報告文學”，還要有科幻小說。有些高科技的老板說，“我這東西是節(jié)能的、環(huán)保的。”那只是一個技術(shù)，一個理念，你沒有“報告文學”，你得去找一個“報告文學”。找一個傳統(tǒng)的企業(yè)，把你的項目嫁接上去，綁起來一塊，這樣的效果比單獨融資好的多。怎么樣去包裝呢？實際上說白了就是“商務計劃書”，有四個指標：規(guī)范的概念、專業(yè)的方法、包裝的形勢和信息的披露，我要講的是這四個。今天我沒有時間了，還有15分鐘，我沒有時間展開了。咱們先說“包裝的形式”。我談一下我個人的看法，我談的都是個人體會，沒有理論的問題。我在當投資者的時候，我的桌子上天天這么一大摞商務計劃書。你們要面對這種情況，你們怎么想？那活是很煩的，不好看。我心情好還行，一天看10本，我心情不好，一本都不想讀。坐在這兒就心煩，拿著東西一看，什么破玩意，一邊去，扔倒垃圾筒里了；一看封面亂七八糟，字體凹凸不平，扔垃圾筒里了；再找一本，先看一下目錄，沒看出什么東西，這什么玩意，去一邊吧，扔垃圾筒里了；再翻一本，這本打印的不錯，很漂亮，先看看目錄，目錄很清晰，再看看大綱，很清晰，好，讀下去了。我講的不是理論問題，有一本書叫《細節(jié)決定成本》，有的時候你的成敗就決定在某些人的一念之差，有很多對象都是細節(jié)決定的。所以我體會到這個問題，我包裝的東西都是精品。今天大家可能沒有時間看了，那絕對是精品。我寫的字都碼齊了的，大家看看我做的課件。后來我發(fā)現(xiàn)老板越大越懶，你寫的密密麻麻的字，他不看，他看畫，有的老板不想看畫，我給你看做成動畫，最后我所有的項目計劃書全是動畫。為什么摩根基金要跟我做合作伙伴，我給他們的商務計劃書都是動畫。很多人找到他們說，“我給你投資，這是說明書?！边@么厚一大本?！澳阆日倚辗康模劝阉兂蓜赢嬑以倏?。” 當然前面這東西無論是那一種，都是為了一個目的——披露信息。怎么