【正文】 應，建議在本項目中引進中高端百貨商場，完善休閑購物功能。特征 4：區(qū)域內(nèi)中高端餐飲娛樂較為稀缺目前真北地區(qū)商業(yè)形態(tài)多以百貨、超市、餐飲為主，其中餐飲娛樂集中在梅川路步行街和百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，從調(diào)研情況來看，梅川路步行街、百聯(lián)餐飲街定位屬于中低端，如肯德基、必勝客、避風塘、味千拉面、新亞大包、滄浪亭、豐裕生煎等，高端餐飲設施較為缺乏，而隨著真如城市副中心、真北組團商貿(mào)群的成熟，高端餐飲市場較具潛力。休閑娛樂設施目前在真北地區(qū)同樣稀缺，主要集中在百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，如世紀環(huán)球影城、天行健健身房、加勒比海娛樂城等，建議在本項目中引進SPA、美容、健身、酒吧、KTV 等多種休閑娛樂設施。真北地區(qū)作為普陀大型居住聚齊區(qū)之一，擁有梅川路餐飲步行街、銅川路水產(chǎn)一條街等著名餐飲街，區(qū)域居民餐飲消費能力較強。真北地區(qū)北靠桃浦工業(yè)園區(qū)、西接曹安專業(yè)市場，區(qū)域個體工商戶、私營業(yè)主較多，其休閑娛樂需求較多，而整個普陀中西部休閑娛樂設施稀缺。因此本項目商業(yè)主要消費目標以周邊餐飲消費和輻射范圍內(nèi)的休閑娛樂需求為主。20 / 29本項目擁有超過 6萬㎡的商業(yè)面積，且以餐飲、娛樂功能為主，為區(qū)別于百聯(lián)中環(huán)中心的廣場式休閑購物，建議采用“STREET MALL”形式打造。Street Mall即中央休憩式商業(yè)街區(qū)，是在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，由許多商店和餐館組成的零售綜合體。本案的商業(yè)部分力求塑造成集休閑購物、都市娛樂等功能于一身的個性化休閑娛樂中心，Street Mall更能體現(xiàn)新穎時尚的生活方式，達成中外文化和生活方式的水乳交融?！虡I(yè)建筑形態(tài)建議建成 2－3 層的商業(yè)群落，整個商業(yè)部分或連接、或分割，形成動線明確、處處有景的旅游消費休閑場所。2－3 層的建筑高度有利于保證人流的密度，也利于商鋪的出售與經(jīng)營?！虡I(yè)業(yè)態(tài)配比建議 Street Mall經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂、購物為主，混合藝術(shù)、文化、旅游、康體等輔助業(yè)態(tài)。主要業(yè)態(tài)的面積配比建議如下：餐飲：娛樂：購物：其他＝餐飲：娛樂：購物：其他＝ 4：： 3：： 2：： 1業(yè)態(tài) 規(guī)模 說明中餐 中小型西餐 中小型餐飲酒吧 中小型周邊缺乏此類高檔定位的餐飲場所，有知名品牌的支撐，可以提高整個商業(yè)的檔次和知名度DISCO 中型KTV 中型娛樂其他 小型集中性高品味娛樂場所在區(qū)域內(nèi)尚未形成規(guī)模效應購物 特色店 中小型 特色商店可以填補區(qū)域市場空白，吸引中該段客戶其他美容、健身會中小型 為周邊酒店、辦公及公寓住客提供高尚配套21 / 29所——商業(yè)建筑面積根據(jù)經(jīng)驗，Street Mall 商業(yè)建筑面積建議為 ㎡商業(yè)剩余面積約 4萬㎡，體量較大，從規(guī)模上來考慮，僅適合引進精品百貨或?qū)I(yè)電腦商城，不過由于本項目出入通路上的劣勢，其招商壓力將會較大，建議帶區(qū)域市場成熟后再行啟動入市。22 / 29本項目是一個大型的商業(yè)、辦公綜合性項目，目前尚處于前期論證階段，后期開發(fā)和經(jīng)營還存在許多不確定性，如對項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)業(yè)種的細分定位還沒有明確。因此，為了使項目的財務評價更具科學性，本次財務評價暫不考慮商業(yè)部分，只針對項目的辦公及酒店物業(yè)部分。? 本項目財務分析結(jié)構(gòu)嚴格按照建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。? 項目自有資金按總投資的 35%以上估算，其他籌措資金來自于銀行借款。? 項目貸款的年利率根據(jù)中國人民銀行最新公布的住宅商業(yè)貸款利率%，并考慮到本項目自身的一些因素取 7%為本項目的年貸款利率。? 本次估價選用無風險貼現(xiàn)率加風險調(diào)整值法來確定貼現(xiàn)率，考慮到開發(fā)本項目企業(yè)面對的經(jīng)營風險、財務風險，基準收益率確定為 10%。本項目擬定整體開發(fā)周期為 5年，開發(fā)產(chǎn)品包括 10萬平方米的甲級辦公樓，4萬平方米的公寓式辦公， 萬平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店。項目開發(fā)周期與財務報表按半年度編制，即每年分成 2期計算。? 第 1期為前期階段。? 第 2期開工，第 4期部分結(jié)構(gòu)封頂，第 7期竣工。? 第 4期開盤銷售，其中甲級辦公樓銷售期為 ，公寓式辦公銷售期為 ，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售期為 。23 / 29? 土地費用：本項目除商業(yè)部分的土地成本按 30000萬元估算? 建安工程費：估算本項目的甲級寫字樓建安工程造價為 5500元/㎡，公寓式辦公建安工程造價為 4200元/㎡，產(chǎn)權(quán)式酒店建安工程造價為5000元/㎡。? 前期費用：估算該費用按建安工程費的 4%計提。? 基礎設施費：估算該費用按建安工程費的 6%計提。? 管理費用：該費用按項目銷售收入的 2%計提。? 銷售費用：該費用按項目銷售收入的 3%計提。? 財務費用：按 7%的貸款利率計算。? 不可預見費：該費用按建安工程費的 5%計提。項目總投資為 。各項開發(fā)成本構(gòu)成詳見下表：序號 項目 單位 數(shù)量1 建筑安裝工程費用 　 甲級辦公樓 萬元 公寓式辦公 萬元 產(chǎn)權(quán)式酒店 萬元 2 土地費用 萬元 3 前期費用 萬元 4 基礎設施 萬元 5 公共配套設施 萬元 　6 開發(fā)期稅費 萬元 　7 其他工程費用 萬元 　8 間接開發(fā)費 萬元 　9 管理費用 萬元 10 銷售費用 萬元 11 不可預見費 萬元 12 財務費用 萬元 13 合計 萬元 24 / 29? 甲級辦公樓 ，預計首年平均售價為 16000元/平方米，年增幅度 10%。? 公寓式辦公 ，預計平均售價為 15000元/平方米。? 產(chǎn)權(quán)式酒店 ，預計平均售價為 18000元/平方米。項目經(jīng)營收入為 萬元。包括甲級辦公樓的銷售收入 萬元，公寓式辦公的銷售收入 萬元，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售收入 萬元。各種產(chǎn)品的銷售收入見下表：產(chǎn)品 甲級辦公樓 公寓式辦公 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入(萬元) 平均價格(元) 數(shù)量(M2) 本項目總投資為 萬元，總收入為 萬元，利潤總額為 萬元，稅后利潤 萬元。項目投資利潤率為 %。各項主要經(jīng)濟評價指標具體如下：序號 指標名稱 單位 數(shù)量1 項目總投資 萬元 2 資金籌措 　 資本金 萬元 長期借款 萬元 預租售收入 萬元 短期借款 萬元 　3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額 萬元 25 / 297 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 全投資內(nèi)部收益率 % 10 資本金內(nèi)部收益率 % 11 投資利潤率 % 項目全投資財務凈現(xiàn)值為 萬元，全部投資財務內(nèi)部收益率 IRR= %。全 投 資 財 務 凈 現(xiàn) 金 流 量10000080000600004000020220020220400006000080000100000第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期26 / 29投 資 資 金 籌 措銀 行 借 款13%預 租 售 收 入51%資 本 金36%項目開發(fā)投資的資金來源主要有三個渠道：企業(yè)自有資金，銀行借貸資金，預售收入。本項目估算資本金為 55000 萬元，占總投資額的 %，主要用于土地成本的支付和建設投資；銀行借款 20220 萬元，占總投資額的 %，主要用于預售之前的開發(fā)建設投資。根據(jù)累計盈余資金圖顯示，本項目每期的累計盈余資金均大于 0，表明在項目運作的過程中，沒有償還能力不足的問題，資金鏈安全，具有操作可行性。累 計 盈 余 資 金050000100000150000202200250000第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期27 / 29盈虧平衡點（利潤=0） 臨界點（內(nèi)部收益率=10%）變化因素 變化率（%）收入或費用（萬元）變化率（%）收入或費用（萬元）售價 工程造價 根據(jù)本項目的售價、成本和利潤三者之間的關(guān)系，測算出項目的盈虧平衡點。通過對本項目的盈虧平衡的分析可知：當本項目的銷售價格下降 %，本項目的投資收益率等于基準收益率，達到臨界點；當本項目的銷售價格下降 %，本項目的投資利潤率為 0。當本項目的建安成本上升 %，本項目的投資收益率等于基準收益率，達到臨界點；當本項目的建安成本上升 %，則本項目的投資利潤率為 0。? 總投資為 萬元；總收入為 萬元；利潤總額為 萬元。? 全部投資利潤率 %，大于 30%的行業(yè)平均收益率。? 全部投資內(nèi)部收益率 %，遠高于 10%的基準收益率。? 項目盈虧平衡分析表明，項目抗風險能力較強。可見，本項目具有財務可行性，且盈利能力較高，抗風險能力較強。同時，由于項目開發(fā)和銷售周期較長，在整個開發(fā)過程中應密切關(guān)注市場走勢，盡力規(guī)避市場風險