【正文】 ?？梢?，本項目具有財務可行性，且盈利能力較高，抗風險能力較強。? 全部投資內部收益率 %，遠高于 10%的基準收益率。? 總投資為 萬元；總收入為 萬元；利潤總額為 萬元。通過對本項目的盈虧平衡的分析可知：當本項目的銷售價格下降 %，本項目的投資收益率等于基準收益率，達到臨界點；當本項目的銷售價格下降 %，本項目的投資利潤率為 0。根據累計盈余資金圖顯示，本項目每期的累計盈余資金均大于 0，表明在項目運作的過程中，沒有償還能力不足的問題，資金鏈安全，具有操作可行性。全 投 資 財 務 凈 現 金 流 量10000080000600004000020220020220400006000080000100000第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期26 / 29投 資 資 金 籌 措銀 行 借 款13%預 租 售 收 入51%資 本 金36%項目開發(fā)投資的資金來源主要有三個渠道：企業(yè)自有資金，銀行借貸資金，預售收入。項目投資利潤率為 %。包括甲級辦公樓的銷售收入 萬元，公寓式辦公的銷售收入 萬元，產權式酒店的銷售收入 萬元。? 產權式酒店 ，預計平均售價為 18000元/平方米。各項開發(fā)成本構成詳見下表：序號 項目 單位 數量1 建筑安裝工程費用 　 甲級辦公樓 萬元 公寓式辦公 萬元 產權式酒店 萬元 2 土地費用 萬元 3 前期費用 萬元 4 基礎設施 萬元 5 公共配套設施 萬元 　6 開發(fā)期稅費 萬元 　7 其他工程費用 萬元 　8 間接開發(fā)費 萬元 　9 管理費用 萬元 10 銷售費用 萬元 11 不可預見費 萬元 12 財務費用 萬元 13 合計 萬元 24 / 29? 甲級辦公樓 ，預計首年平均售價為 16000元/平方米，年增幅度 10%。? 不可預見費：該費用按建安工程費的 5%計提。? 銷售費用：該費用按項目銷售收入的 3%計提。? 基礎設施費：估算該費用按建安工程費的 6%計提。23 / 29? 土地費用：本項目除商業(yè)部分的土地成本按 30000萬元估算? 建安工程費：估算本項目的甲級寫字樓建安工程造價為 5500元/㎡，公寓式辦公建安工程造價為 4200元/㎡，產權式酒店建安工程造價為5000元/㎡。? 第 2期開工，第 4期部分結構封頂，第 7期竣工。項目開發(fā)周期與財務報表按半年度編制，即每年分成 2期計算。? 本次估價選用無風險貼現率加風險調整值法來確定貼現率，考慮到開發(fā)本項目企業(yè)面對的經營風險、財務風險，基準收益率確定為 10%。? 項目自有資金按總投資的 35%以上估算，其他籌措資金來自于銀行借款。因此，為了使項目的財務評價更具科學性，本次財務評價暫不考慮商業(yè)部分，只針對項目的辦公及酒店物業(yè)部分。主要業(yè)態(tài)的面積配比建議如下：餐飲：娛樂：購物：其他＝餐飲：娛樂：購物：其他＝ 4：： 3：： 2：： 1業(yè)態(tài) 規(guī)模 說明中餐 中小型西餐 中小型餐飲酒吧 中小型周邊缺乏此類高檔定位的餐飲場所，有知名品牌的支撐，可以提高整個商業(yè)的檔次和知名度DISCO 中型KTV 中型娛樂其他 小型集中性高品味娛樂場所在區(qū)域內尚未形成規(guī)模效應購物 特色店 中小型 特色商店可以填補區(qū)域市場空白，吸引中該段客戶其他美容、健身會中小型 為周邊酒店、辦公及公寓住客提供高尚配套21 / 29所——商業(yè)建筑面積根據經驗，Street Mall 商業(yè)建筑面積建議為 ㎡商業(yè)剩余面積約 4萬㎡，體量較大，從規(guī)模上來考慮，僅適合引進精品百貨或專業(yè)電腦商城，不過由于本項目出入通路上的劣勢，其招商壓力將會較大，建議帶區(qū)域市場成熟后再行啟動入市。2－3 層的建筑高度有利于保證人流的密度，也利于商鋪的出售與經營。本案的商業(yè)部分力求塑造成集休閑購物、都市娛樂等功能于一身的個性化休閑娛樂中心，Street Mall更能體現新穎時尚的生活方式，達成中外文化和生活方式的水乳交融。20 / 29本項目擁有超過 6萬㎡的商業(yè)面積，且以餐飲、娛樂功能為主，為區(qū)別于百聯中環(huán)中心的廣場式休閑購物，建議采用“STREET MALL”形式打造。真北地區(qū)北靠桃浦工業(yè)園區(qū)、西接曹安專業(yè)市場，區(qū)域個體工商戶、私營業(yè)主較多，其休閑娛樂需求較多，而整個普陀中西部休閑娛樂設施稀缺。休閑娛樂設施目前在真北地區(qū)同樣稀缺，主要集中在百聯中環(huán)中心內，如世紀環(huán)球影城、天行健健身房、加勒比海娛樂城等，建議在本項目中引進SPA、美容、健身、酒吧、KTV 等多種休閑娛樂設施。因此在“真北組團商貿群”的規(guī)劃中，提出了提升中高端百貨的比例的意向，加上百貨商場的聚集效應，建議在本項目中引進中高端百貨商場，完善休閑購物功能。家居市場定位相對較高，如引進則如何導入客源是其最大的問題。不過由于大型建材市場多以獨立倉儲式賣場為主，如百安居、紅星美凱龍，在本項目中較難采用。雖然由于真北地區(qū)目前住宅發(fā)展較快，人口導入較多，賣場生存狀況尚且不錯，但考慮到區(qū)域中賣場需求已經本飽和，且普陀區(qū)政府不鼓勵發(fā)展大賣場，加之本項目定位于區(qū)級商務休閑中心，以涉外經貿、休閑購物、都市娛樂為主，賣場對提升項目形象不利，因此不建議引進大賣場。迪卡儂百聯購物中心百安居蘇寧電器澳特萊農工商超市國美電器麥德龍樂購紅星美凱龍富龍建材市場家電賣場大型超市購物中心建材市場本項目梅川路步行街項目所處真北地區(qū)是目前普陀區(qū)現有兩大成熟商圈之一（另為長壽路商圈），商業(yè)發(fā)展較為成熟，沿真北路擁有眾多大型商場，其主要分為大型購物中心、大賣場、建材超市、家電賣場。推進專業(yè)特色街區(qū)建設，集聚知名專業(yè)店、專賣店。由于區(qū)內存在大量的快速干道，區(qū)域內的商業(yè)網點布局隨意性、無序性較為突出，營業(yè)網點較為分散，商業(yè)規(guī)模較小，經營層次較低，致使該區(qū)域整體商業(yè)競爭能力弱，與城市商業(yè)發(fā)展不協調。注 2：為方便計算，后期財務測算中酒店以 18000元/㎡為預估售價。項目名稱 所屬板塊 距本案 價格 現狀祥和名邸 長征 近 10000 在售海上名庭 真如 近 9700 在售綠洲中環(huán)中心 長征 近 11000 售完金沙雅苑 長征 遠 9000 在售象源麗都 長征 遠 9500 在售星河世紀城 真如 遠 8500 在售從上表可以看出，目前本項目周邊公寓價格集中在 900010000 元/ ㎡。以未來上海辦公樓租金平均年增長幅度為以未來上海辦公樓租金平均年增長幅度為 10%計算計算2年后本項目甲級辦公樓開盤租金為年后本項目甲級辦公樓開盤租金為 /㎡/ 日日由于甲級辦公樓如以租賃為主，則將會長期占用大量資金，因此以租金反推及參考區(qū)域在售辦公樓?？紤]到以下因素：? 本項目定位為區(qū)域內標志性辦公樓，其產品、規(guī)劃均在區(qū)域內有較大優(yōu)勢，可在目前區(qū)域平均租金水平上有所提升。長風租金價格達到 美元/㎡/日，雖然長風生態(tài)商務區(qū)定位較高，但以上價格已接近虹橋甲級辦公樓租金（約 ㎡/15 / 29日） ，有虛報租金嫌疑。? 中山北路沿線是普陀區(qū)成熟的辦公樓聚集區(qū)域之一，但是目前在租項目多數為乙級辦公樓，由于入住率較高，租金水平有所上漲，平均租金在 元/㎡/日左右。長風 甲 大渡河路、光復西路 $ 50%綠地和創(chuàng) 甲 曹楊路、近中山北路 $ 售為主振源大廈 乙 中山北路、鎮(zhèn)坪路 3 90%中期大廈 乙 中山北路、江寧路 92%中星經貿大廈 乙 中山北路、鎮(zhèn)坪路 90%富麗大廈 乙 江寧路 1286 號 90%聯合大廈 乙 中山北路、武寧路 95%華源世界廣場 乙 中山北路、光新路 90%本項目租金建議所取比較個案主要為真北路沿線新建辦公樓、長風生態(tài)商務區(qū)新建辦公樓、中山北路沿線乙級辦公樓。項目名稱 級別 地址 租金(元/㎡/日) 出租率綠洲中環(huán)中心 甲 金沙江路、真北路 —— ——創(chuàng)邑另真如地區(qū)長江實業(yè)地塊預計于 08 年中旬啟動，項目總建面 72 萬平方米（ 萬平方米住宅） ，為真如城市副中心的啟動項目，定位為面向長三角的生14 / 29活服務中心，其開發(fā)時序與本項目十分接近，但預估其將首先開發(fā)住宅項目，考慮到長江實業(yè)的品牌效應，因此本項目應在其先上市，避開直接競爭，隨著長江實業(yè)地塊的成熟，也將給本案帶來一定的輻射利好效應。不過由于本項目體量較大，周邊商務環(huán)境尚未成熟，酒店經營所需時間較長，建議先啟動辦公樓部分，待商務環(huán)境成熟，外省市商務人流增多后，再行啟動酒店項目。所屬區(qū)域 物業(yè)名稱 入駐企業(yè)特點 入駐率聯合大廈 各地辦事處、紡織公司 95%物貿大廈 金屬貿易、期貨公司 100%新建業(yè)中心 電腦、電器、家具貿易等小型企業(yè) 60%萬千大廈 貿易、進出口公司 90%中