【正文】 u 未來消費前景 高端市場的需求點多樣而豐富，就高爾夫內(nèi)部設(shè)施來說相當(dāng)不足，完全可以加上量販?zhǔn)終TV、酒吧、特色招牌餐飲等中高檔消費場所。有錢買房自然有錢消費，消費額總是和房價成正比的。3) 高端客戶消費分析u 客戶構(gòu)成佘山別墅群落客戶，%。旅游還是以觀景為主，造成游客以散客、短客為主的局面，使原本也是旅游重頭收入的住宿、餐飲收入沒有良好表現(xiàn)。(2) 商業(yè)配套對旅游業(yè)支持作用，只有關(guān)注游客消費熱點，才能更好的增加地區(qū)旅游收入。u 消費能力 據(jù)專業(yè)統(tǒng)計，松江區(qū)旅游業(yè)收入達140096萬元，占50%，佘山旅游業(yè)收入達6億元。在品牌服飾、特色餐飲、集中購物、休閑娛樂上都有許多消費空間等待開發(fā)。u 目前消費狀況 根據(jù)實地觀察，當(dāng)?shù)叵M狀況比較單一和不足，以桃源路青松路為核心，圍繞新建的居民區(qū)建有農(nóng)工商和華聯(lián)超市、余天成藥房、網(wǎng)吧、佘山集貿(mào)市場、中國移動和聯(lián)通的商業(yè)網(wǎng)點、通訊器材店等。五、目標(biāo)客戶分析消費客戶分析A． 現(xiàn)有消費客戶分析1) 佘山鎮(zhèn)常住人口消費分析u 人口規(guī)模u 消費能力 佘山鎮(zhèn)人均年收入4950元，勞均年收入8600元。B、物業(yè)擁有與會舍相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，區(qū)別于酒店的概念，提供名副其實的私家會舍。酒店公寓定位 酒店公寓產(chǎn)品在2000到2002年第一次轉(zhuǎn)變帶來成功，2003年到2004年soho的轉(zhuǎn)變又帶來成功，我們要做第三次轉(zhuǎn)變，根據(jù)佘山的旅游資源、佘山的市場環(huán)境為開發(fā)商量身定做的轉(zhuǎn)變。在餐飲上，考慮游客為主，以便捷，快速的中小特色餐飲為主。艾蒂安會所劉東海韓式料理淺草日本料理水之都料理小南國日式燒烤Gergre Restaurant賽蒙餐廳棒約翰匹薩店長發(fā)西餅艾維爾蛋糕禮盒水天堂西餐咖啡廳米蘿咖啡女之城酒吧共計71家店鋪，非常明顯的是以美食小吃為主由分析圖表看出，無論早的、新的、傳統(tǒng)的、商業(yè)配套的商業(yè)街，餐飲都是主體，都是成功的基石。 b．購物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場）弘基休閑廣場餐飲(計26家)面積面積購物(計1家)面積上海小廚 280九頭鳥210雪峰高山茶200蒙骨王500牛大碗80撈來撈起粉面館180樓蘭美食100娛樂(計1家)逸群樓400真樂惠餐館110戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧450香里巴巴餐館110湖南特色粉60香里巴巴小龍蝦400韓風(fēng)炭火燒烤120香里巴巴小龍蝦70樂絲甜品5博望坡300東東來80王記家鄉(xiāng)雞煲380老上海弄堂菜200多利川菜200巴依餐廳200華廚三千里炭烤150久久丫5香港朱家莊避風(fēng)塘420綠棕林120農(nóng)家小菜70鄂香川菜70共計28家，1家茶莊，1家網(wǎng)吧，26家餐飲，餐飲當(dāng)之無愧獨占鰲頭c. 傳統(tǒng)景點（上海七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街）七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街購物(計36家)餐飲(計49家)屋里廂巴蜀鄉(xiāng)情成都川菜火鍋古鎮(zhèn)第一桶牛雜第一家海棠糕專賣古鎮(zhèn)七寶塘橋人家老街面糕點棉織坊古鎮(zhèn)酒樓文虎醬鴨利群食品商店阿明扎肉館李記生煎集雅軒一品方糕專賣店枕流園茶樓沈氏布店四如春白切羊肉新疆風(fēng)味館小湯服飾老街湯團紅頂小籠館云星綢布店七寶老糕坊小喜子鄉(xiāng)村小吃館茜茜箱包江南羊肉館福建千里香古鎮(zhèn)名特食品店橋頭燒烤南翔小籠冠華古典家具行金陵一絕寶豐酒店品繡屋天香樓古鎮(zhèn)食府龍舟坊黔一閣清玩齋云南屯古藝軒百貨韶山魚館其他(計1家)佳風(fēng)軒剪紙在水一方國藥大藥房慧仁堂七寶古鎮(zhèn)羊肉店晶鈺軒圣地川菜酒家藝麗軒北國之村國榮珍珠風(fēng)味麻辣燙燕錚藝術(shù)畫莼鱸酒樓鳳悅服裝無錫小籠館章華布莊喬家柵e級棒生活坊一心酒家木器店七寶茶館好件軒石藝日月談嘉嘉喜鋪豚骨水瑞軒古鎮(zhèn)情晶天地老街臭豆腐尼鑫閣農(nóng)家小吃共計86家，其中49家餐飲，36家購物，1家其他商鋪，餐飲占絕對大頭古鎮(zhèn)專賣店游子老鴨湯威威食府振興樓恒霖茶行寶寶白切羊肉上海五香豆第一家白切羊肉邊貿(mào)百貨七寶酒樓 d. 蘇州新景點金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街）蘇州金雞湖左岸商業(yè)街美食小吃(計34家)時尚購物(計3家)北門飯店麗茲咖啡AOZ雅姿時尚潤記廣東餐館迪奧咖啡羅記鞋管家逸園魚翅樓蕉葉咖啡屋明韻音像店四季蟹香王大酒店兩岸咖啡好悅港式餐廳金粉世家演藝酒吧天府之樂酒店紅番酒吧其他(計8家)廣記食府8號會所酒吧信義房產(chǎn)海韻向陽漁港書香門第酒店會所21世紀(jì)不動產(chǎn)蘇州華美世居加盟店小李子湘菜館旭茶一座嘉賓典當(dāng)拍賣行翔記老廣東食街常春藤茶館招商銀行漁公漁婆海鮮漁港第一時間咖啡麥點Fizz星際餐廳（）DR BAR上海Fans樂美頌法國歌舞餐廳新天地亞科音樂餐廳璐娜西餐廳酒吧共計91家，38家時尚購物場所，12家藝術(shù)文化場所，26家美食餐廳，15家酒吧，時尚購物雖占較大比例，但基本以相對較小的1020平米面積為主，而美食和酒吧則都是200平以上的，故說新天地是以酒吧美食為主并不為過。CIOCOCO草莓地寶萊納太鼓甜品店UME新天地國際影城dot28the Gloss真的好海鮮餐廳88新天地酒店式服務(wù)公寓福林堂新一代新天地專賣店上海新吉士酒樓亞力上大會館FormarinaVIVIENNE TAM法藍極品湖畔閣French Connection吳誼藝術(shù)工作室天泰餐廳艾米利亞羅馬涅上海服務(wù)中心Giordano Ladies鴻禧茶居美麗20專業(yè)美甲中心星巴克咖啡新天地壹號Just Gold為此，特地找了幾個成功的旅游商業(yè)步行街事例以供研究。 c． 地塊位置雖在佘山鎮(zhèn)的中心，但目前佘山主要的商業(yè)價值并不在佘山鎮(zhèn)體現(xiàn)，而是在半里地以外的旅游風(fēng)景區(qū)里體現(xiàn)。2）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位與定量（1）針對客觀情況所產(chǎn)生的幾個問題： a． 佘山鎮(zhèn)整體規(guī)劃無論在實際建設(shè)上、宣傳上都沒能成勢，對項目的支持作用有限。38——115萬的總價最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對我們定位產(chǎn)品價格有很強的指導(dǎo)作用。由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。商業(yè)步行街定位1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位（1）投資客戶購買產(chǎn)品面積分析投資客戶購買產(chǎn)品面積范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資客戶主力購買面積在40——120 m2。考慮到項目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前佘山稀缺餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿為一體的旅游商務(wù)地產(chǎn)（指為指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的購物、酒店、餐館、娛樂、休閑等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營產(chǎn)品是避免風(fēng)險的關(guān)鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟、社會效益的保證。3） 客戶投資能否取得合理的投資回報。風(fēng)險 (Threats)項目風(fēng)險原于三方面：1） 政府能否取得預(yù)計的經(jīng)濟、社會效益。3）未來經(jīng)營性：所謂“英雄所見略同”，看到了這些機會的商家不在少數(shù)，項目對面弘基（籌建）、百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團的索菲特大酒店（籌建）它們都看重了佘山未來的機會，投資開發(fā)了周邊的諸多地塊。2）地區(qū)小環(huán)境：正是看中了大環(huán)境的機會點，佘山鎮(zhèn)政府根據(jù)佘山目前發(fā)展?fàn)顩r，極有遠見的將桃源路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來佘山休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住佘山經(jīng)濟發(fā)展的契機。4）目前，佘山旅游過于集中在東、西佘山的天文臺、大教堂和森林公園，新景點開發(fā)經(jīng)營還沒有成勢，加之佘山離市中心距離較近，游客多為短途旅游，在地區(qū)駐足時間不長，經(jīng)濟效益有限，這是實際面臨也必須解決的問題。2）項目所在的桃源路還僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的商業(yè)中心，知名度低，商業(yè)設(shè)施零散，商業(yè)配置不完善，很難吸引外來消費。7）項目規(guī)劃水系景觀設(shè)計優(yōu)美，建筑設(shè)計特立獨行，形成一道靚麗的建筑風(fēng)景。5）項目位于佘山鎮(zhèn)中心桃源路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較集中，是佘山鎮(zhèn)的商業(yè)中心，且項目到市區(qū)車程30分鐘、到松江20分鐘，加上未來R9輕軌的建設(shè)通車，地區(qū)將享有十分便捷交通。3）由于佘山旅游經(jīng)濟的日趨發(fā)展，這樣的商業(yè)機會放在各大商家面前，百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團的索菲特大酒店（籌建），大眾國際會議中心都坐落周邊以求把握商機，同時共同創(chuàng)造了也贏得了佘山未來更廣闊的經(jīng)濟機會，也為本項目提供了市場契機。三、 項目SWOT分析優(yōu)勢 (Strength)1）佘山被定位為上海國家級旅游、度假、會議中心，這將佘山推向世界，使佘山成為世界旅游地圖上璀璨的明珠，將帶來更廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間。雖然目前周邊僅有月圓園、大眾會議中心、奧特萊斯等商業(yè)和休閑娛樂項目，但在未來的五年里，佘山及周邊將陸續(xù)建起辰山植物園、歡樂谷、吉盛偉邦等一系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品涉足面相當(dāng)廣，人氣高，足以彌補佘山地區(qū)景點單一不足，只適合短途游的弊端，屆時佘山地區(qū)年均將接待達500萬人次，年綜合收入將達到驚人的25億元人民幣，增長幅度達400%多。（2） 佘山地區(qū)整體商業(yè)情況分析及遠景根據(jù)實地觀察，目前佘山鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量不足，以私家飯店為主，余者只有2家超市和零星店鋪。一”長假7天共接待了5萬輛汽車25萬人次的消費者，銷售額每天都保持在120萬190萬元之間，7天累計銷售額達994萬元，刷卡率達到56%。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬平方米，約250個專賣鋪位，經(jīng)營世界一、二線及國內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂區(qū)的建筑面積近3萬平方米，機動車停車位近1000個。 奧特萊斯上海奧特萊斯品牌直銷廣場位于滬青平公路和A9高速公路之間，距本項目約10分鐘車程。如此大規(guī)模的交易量和人流量，作為最近的商業(yè)配套項目，本項目當(dāng)然受益匪淺。國際家具村全部運營后，預(yù)計每年形成上百億元人民幣的消費規(guī)模。屆時入駐企業(yè)達600余家，將成為世界第一大家具行業(yè)中心。216。 大眾國際會議中心大眾國際會議中心座落在佘山國家旅游區(qū)內(nèi)，依傍佘山，緊鄰沈磚公路，由大眾交通（集團）與美林閣控股管理公司共同投資，按四星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，占地面積60畝，建筑面積17000平方米，擁有各類客房208套，大小會議室14個，最大會議廳可容納200人開會。初步估算，歡樂谷主題公園每年將帶來不少于6000萬元的稅收，預(yù)計建成后年接待游客將達到500萬700萬人次，年綜合收入約15億20億元，利潤甚是豐厚。但其仍偏重于游玩和商業(yè)購物，餐飲依舊不是其重點發(fā)展規(guī)劃和方向。將建成一個引進世界最先進大型游樂設(shè)施的主題度假區(qū)和旅游配套區(qū)，并擁有酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑服務(wù)諸功能于一體，既增加了佘山景點的多樣性和可玩性，又改變了以往短途旅游尷尬局面。 佘山歡樂谷深圳華僑城預(yù)計投資40億元的上海佘山歡樂谷主題公園項目將在2008年基本建成，整體工程確保在2010年上海世博會開幕前正式開放。其作為青少年春、秋游之所再合適不過，但休閑度假有余，獨不見商業(yè)餐飲的配套，結(jié)合其較適合有車一族的出行游玩，距本項目又只有約10分鐘車程，可以形成相當(dāng)大的互動和穿插。216。隨著植物園的興建，5年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香，既能吸引如織的中外人士前來觀賞，也能作為學(xué)校、機關(guān)部門和農(nóng)學(xué)院開展科普教育和考察的基地，彌補了佘山風(fēng)景區(qū)景點相對單一的的問題，但其周圍規(guī)劃中缺乏集中餐飲項目，這雖是它的不足，但卻帶動了附近唯一的商貿(mào)餐飲休閑集中點——本項目的人氣。 辰山植物園將于2010年建成的上海辰山植物園位于松江區(qū)西北部，與東佘山、西佘山是“鄰居”，從佘山風(fēng)景區(qū)驅(qū)車前往僅10分鐘。c. 另整個項目推廣手段單一，形象表現(xiàn)不足，客戶量不足，會影響到后期的交易量。但從它的產(chǎn)品配比、價格分布和現(xiàn)場銷售上可看出幾個問題 ：a. 樓層越低面積越小租金越高。就目前租售情況而言，其主要商業(yè)形態(tài)為購物，但對于佘山主要的消費人群——旅游者來說，餐飲才是最重要的，故其對本項目可能起到更大的作用是襯托。2） 商業(yè)項目分析（1）周邊目前及未來商業(yè)項目分析216。（2）目前佘山