【正文】 星經(jīng)貿(mào)大廈 貿(mào)易、科技、電子等私營小公司 85%中期大廈 貿(mào)易、進(jìn)出口、醫(yī)藥科技、成套設(shè)備 85%華源世界廣場 華源藥房、華源集團(tuán)內(nèi)部各部門 70%中山北路振源大廈 服飾、塑膠、電子、精細(xì)化工等企業(yè) 85%13 / 29恒達(dá)廣場 房產(chǎn)開發(fā)、數(shù)碼科技、投資、機(jī)械 98%沙田大廈 房產(chǎn)、投資、貿(mào)易、家具 95%世紀(jì)商務(wù)廣場 律師行、投資公司、銀行、機(jī)械設(shè)備業(yè) 95%長壽路中環(huán)商務(wù)大廈 中環(huán)集團(tuán)、廣告、裝潢公司 100%本項目在產(chǎn)品上較這些老式辦公樓具有一定優(yōu)勢，部分成長階段的中小企業(yè)隨著公司的發(fā)展，將會產(chǎn)生出置業(yè)或是改善辦公環(huán)境的需求，加上普陀區(qū)每年有近 2022 家新開私營企業(yè)，因此本項目應(yīng)以普陀區(qū)內(nèi)有改善型需求的中小企業(yè)和新開私營企業(yè)為次要客戶目標(biāo)。另外，據(jù)調(diào)查，長壽路、中山北路區(qū)域辦公樓主要以老式乙級辦公樓為主，其入駐企業(yè)行業(yè)分布范圍較廣，包括紡織、貿(mào)易、電子、化工、咨詢服務(wù)業(yè)等多個行業(yè)，企業(yè)多為國內(nèi)小型企業(yè)或大型企業(yè)代表處，辦公場地較小。? 上海陸上貨運交易中心 4 月 26 日在西北物流園區(qū)內(nèi)正式開工建設(shè)，其將通過整合城市現(xiàn)有的貨運服務(wù)資源，形成上海市內(nèi)貨運巴士的城市終端網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)于長三角和全國。? 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，普陀區(qū) 07 年一季度引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 887 戶，注冊資金 億元。12 / 29? 據(jù)中房指數(shù)顯示，去年第三季度上海甲級辦公樓平均租金已達(dá) 美元/平方米/天，同比上漲了 %，創(chuàng)下了上海自 1999 年以來的新高?？偛炕匦晚椖坑捎谀承╉椖康乩砦恢萌毕?，概念過于夸大，其實際需求受到質(zhì)疑。特征 2：寫字樓類型雷同，競爭壓力大區(qū)域內(nèi)寫字樓均以甲級或準(zhǔn)甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑品質(zhì)并非各項目的競爭點。金沙谷」為小型創(chuàng)業(yè)園區(qū)外，其余項目均為 10萬㎡以上大型綜合項目，其物業(yè)形態(tài)均十分齊全，且較為類似，包含有甲級寫字樓、酒店式公寓、五星級酒店、創(chuàng)業(yè)辦公等。長風(fēng)29 萬一期 萬辦公寫 字 樓購 物 中 心休 閑 娛 樂五 星 級 酒 店酒 店 式 公 寓受到普陀區(qū)大力發(fā)展商貿(mào)的影響，其為市中心新建辦公項目體量最多的行政區(qū)之一，目前市場競品主要集中在真北路沿線及長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)。項目名稱 開發(fā)面積 功能定位 規(guī)劃百聯(lián)中環(huán)購物廣場43萬商業(yè) 25萬酒店 7萬辦公 10萬大型百貨購物中心家居賣場餐飲休閑廣場五星級酒店公寓式辦公樓綠洲湖畔商務(wù)港30萬辦公 酒店公寓 商業(yè) 住宅 國際化高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓環(huán)型商業(yè)休閑街酒店與酒店式公寓高層經(jīng)典住宅創(chuàng)邑真北、真如、長風(fēng)共計規(guī)劃有近 300萬㎡左右的辦公項目，且有國浩、旭輝、10 / 29長實等諸多實力開發(fā)商進(jìn)入該區(qū)域市場，屆時競爭將十分激烈。普陀區(qū)新增企業(yè)個數(shù)新增企業(yè)類型 2022 年新增企業(yè)數(shù) 2022 年新增企業(yè)數(shù) 2022 年新增企業(yè)數(shù)私營企業(yè)戶 1069 1919 2237內(nèi)資企業(yè)戶 273 230 193“三資”企業(yè)家 46 43 52從普陀區(qū)新增企業(yè)數(shù)量來看，基本保持穩(wěn)定態(tài)勢，辦公樓市場需求具有一定的保證。全年成交辦公樓 ㎡，環(huán)比下跌 %。今后 35年間，普陀區(qū)將是市中心區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量最大的行政區(qū)域。9 / 29普陀區(qū)寫字樓市場相對市區(qū)其他行政區(qū)發(fā)展較為緩慢，目前寫字樓供應(yīng)主要集中在長壽路沿線和中山北路沿線，且以中低檔辦公物業(yè)為主，其中商住型物業(yè)也是區(qū)域辦公市場主導(dǎo)產(chǎn)品。依照真北地區(qū)的商務(wù)規(guī)劃，以及普陀區(qū)商、辦、購物、酒店綜合發(fā)展的產(chǎn)依照真北地區(qū)的商務(wù)規(guī)劃，以及普陀區(qū)商、辦、購物、酒店綜合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位，本項目適宜打造成為與長三角互為輻射對接的商務(wù)平臺，輔之以商業(yè)、業(yè)定位，本項目適宜打造成為與長三角互為輻射對接的商務(wù)平臺，輔之以商業(yè)、賓館、娛樂項目建設(shè)，建成集涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購物、都市娛樂為一體的區(qū)級綜賓館、娛樂項目建設(shè)，建成集涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購物、都市娛樂為一體的區(qū)級綜合商務(wù)休閑中心。在環(huán)境上，除長壽路沿線外，真北地區(qū)相比長風(fēng)、真如，其商業(yè)金融成熟在環(huán)境上，除長壽路沿線外，真北地區(qū)相比長風(fēng)、真如，其商業(yè)金融成熟度更高，便利的配套設(shè)施在三大區(qū)中更具有吸引力。優(yōu)勢——地理區(qū)位條件最為優(yōu)越 滬寧高速公路為上海江蘇商貿(mào)主通道；中環(huán)線為上海市內(nèi)交通動脈 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟，商業(yè)、生活配套齊全劣勢——辦公組團(tuán)尚未形成聚集效應(yīng)真北組團(tuán)商貿(mào)群從地理位置上來看，是目前普陀大力發(fā)展的真如、真北、真北組團(tuán)商貿(mào)群從地理位置上來看，是目前普陀大力發(fā)展的真如、真北、長風(fēng)三大商務(wù)區(qū)中區(qū)位較好的板塊，滬寧高速公路、真北路中環(huán)線這兩條對外長風(fēng)三大商務(wù)區(qū)中區(qū)位較好的板塊，滬寧高速公路、真北路中環(huán)線這兩條對外對內(nèi)主干道的存在，可以吸引眾多經(jīng)貿(mào)、物流企業(yè)落戶。本項目 規(guī)劃銅川路站規(guī)劃真北路站7 / 29作為普陀未來重點發(fā)展的 4個辦公板塊，真如與其它板塊相比優(yōu)勢何在？? 長風(fēng)生態(tài)商貿(mào)區(qū)辦公 ㎡，商業(yè) 30萬㎡，酒店式公寓 70萬㎡。接的利好。根據(jù)上海軌道交通規(guī)劃，項目所處真北路、曹安公路周邊規(guī)劃建設(shè)有軌道交通 14號線（原來的 M6線，起訖點為環(huán)西二大道至金橋）、15 號線（原來的輕軌 L1線，起訖點為上海西站環(huán)南二大道），作為軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃，目前尚未確定具體走向，預(yù)計在 20222020年間全部建設(shè)完成。型商業(yè)設(shè)施和酒店或類酒店物業(yè)。落實到具體到房地產(chǎn)載體，則為高品質(zhì)寫字樓、新型商業(yè)設(shè)施和酒店或類酒店物業(yè)。根據(jù)普陀區(qū)綜合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、要素市場聚集區(qū)、根據(jù)普陀區(qū)綜合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、要素市場聚集區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)集群、景觀休閑娛樂設(shè)施和高星級酒店等配套設(shè)施都現(xiàn)代物流園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)集群、景觀休閑娛樂設(shè)施和高星級酒店等配套設(shè)施都6 / 29是區(qū)政府鼓勵的商業(yè)形態(tài)是區(qū)政府鼓勵的商業(yè)形態(tài) 。大力開發(fā)集購物觀光、健身娛樂、文化活動、會務(wù)展示等功能于一體的特色休閑商業(yè)區(qū)?！攸c發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)：重點發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)：重點建設(shè)以國際商貿(mào)企業(yè)總部為龍頭，以長三角企業(yè)總部和涉外經(jīng)貿(mào)為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；以要素市場為主體，以電子商務(wù)和互通聯(lián)動為特色的新型要素市場集聚區(qū)；以高端物流為先導(dǎo)，以陸港口岸和多式聯(lián)運為特色的現(xiàn)代物流園區(qū)；以研發(fā)設(shè)計為重點，以產(chǎn)學(xué)研戰(zhàn)略聯(lián)盟為基礎(chǔ)的科技型產(chǎn)業(yè)集群。——在梅川路西段區(qū)域，重點開發(fā)面向廣大市民的都市休閑娛樂中心。5 / 29——真北路核心區(qū)域，重點開發(fā)商務(wù)辦公樓宇群，搭建與長三角互為輻射對接的商務(wù)平臺，凸顯涉外經(jīng)貿(mào)和商務(wù)特色，匯聚國內(nèi)大、中型企業(yè)總部、區(qū)域采購中心和營銷結(jié)算中心等。真北組團(tuán)商貿(mào)群真北組團(tuán)商貿(mào)群以中環(huán)線為中軸，南起蘇州河，北至滬嘉高速公路。規(guī)劃地區(qū)的關(guān)鍵在于：專業(yè)商貿(mào)。就目前的定位方向，真北地區(qū)區(qū)別與其他重點規(guī)劃地區(qū)的關(guān)鍵在于：專業(yè)商貿(mào)。五大重點區(qū)域定位情況商務(wù) 商業(yè) 娛樂真如城市副中心 綜合商務(wù)中心 便利性購物中心 歷史風(fēng)貌旅游文化區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū) 高科技生態(tài)商務(wù)港 高端商業(yè)品牌店 蘇州河娛樂休閑區(qū)真北組團(tuán)商貿(mào)群真北組團(tuán)商貿(mào)群 長三角商務(wù)平臺長三角商務(wù)平臺 大型專業(yè)商貿(mào)中心大型專業(yè)商貿(mào)中心 都市休閑娛樂中心都市休閑娛樂中心桃浦都市產(chǎn)業(yè)園 物流樞紐中心 長壽綜合服務(wù)帶 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 餐飲娛樂購物區(qū) 旅游休閑區(qū)目前以上區(qū)域除長壽路沿線商務(wù)帶已成熟外，真如、真北、長風(fēng)三個重點目前以上區(qū)域除長壽路沿線商務(wù)帶已成熟外，真如、真北、長風(fēng)三個重點規(guī)劃地區(qū)的重新建設(shè)均剛起步。否則道路環(huán)境將對項目尤其是商業(yè)部分4 / 29構(gòu)成不利影響。作為居住聚集區(qū)，其發(fā)展較為成熟，商業(yè)配套設(shè)施較為完善。商業(yè)配套：商業(yè)配套：項目周邊商業(yè)配套較為齊全，擁有百聯(lián)中環(huán)中心、麥德龍、紅星美凱龍、百安居、迪卡儂、樂購、蘇寧、國美、梅川路歐亞步行街等大型商業(yè)設(shè)施，作為區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)初見規(guī)模。? 地塊以北：有如家快捷酒店、少量中低擋餐飲設(shè)施及住宅區(qū)。同時，由于高架下匝道的影響，使得進(jìn)入該地塊的通路被阻擋，需繞行 3 百米。真北路子洲路曹安公路金湯路3 / 29? 地塊以西：與真光新村老式住宅區(qū)僅一墻之隔，無進(jìn)出通道。地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目 數(shù)量: m 2 備 注總占地面積 69,930 占地：總基地面積 23,986 建筑密度：%地上建筑面積 244,775 容積率：其中：辦公部分 181,266 可售(50%)商業(yè)部分 63,489 可售(50%)總建筑面積 289,775地下建筑面積 45,000 不計容積率地下室停車庫 45,000綠化面積 27,972 綠化率：40%注：地下 45000㎡中含停車位約 1500個本項目2 / 29真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅區(qū)該地塊目前為多家汽車企業(yè)用地，包括大眾維修中心、上海汽車工業(yè)機(jī)動車置換有限公司、民防