【正文】 同時(shí)，由于項(xiàng)目開發(fā)和銷售周期較長(zhǎng)，在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，盡力規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。? 全部投資利潤(rùn)率 %，大于 30%的行業(yè)平均收益率。累 計(jì) 盈 余 資 金050000100000150000202200250000第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期27 / 29盈虧平衡點(diǎn)（利潤(rùn)=0） 臨界點(diǎn)（內(nèi)部收益率=10%）變化因素 變化率（%）收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）變化率（%）收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）售價(jià) 工程造價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目的售價(jià)、成本和利潤(rùn)三者之間的關(guān)系，測(cè)算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)具體如下：序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量1 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 2 資金籌措 　 資本金 萬(wàn)元 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 短期借款 萬(wàn)元 　3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 5 土地增值稅 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 25 / 297 所得稅 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 全投資內(nèi)部收益率 % 10 資本金內(nèi)部收益率 % 11 投資利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR= %。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為 萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資為 。? 管理費(fèi)用：該費(fèi)用按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提。? 第 4期開盤銷售，其中甲級(jí)辦公樓銷售期為 ，公寓式辦公銷售期為 ，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售期為 。本項(xiàng)目擬定整體開發(fā)周期為 5年，開發(fā)產(chǎn)品包括 10萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓，4萬(wàn)平方米的公寓式辦公， 萬(wàn)平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店。? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》?！虡I(yè)業(yè)態(tài)配比建議 Street Mall經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為主，混合藝術(shù)、文化、旅游、康體等輔助業(yè)態(tài)。Street Mall即中央休憩式商業(yè)街區(qū)，是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的零售綜合體。真北地區(qū)作為普陀大型居住聚齊區(qū)之一，擁有梅川路餐飲步行街、銅川路水產(chǎn)一條街等著名餐飲街，區(qū)域居民餐飲消費(fèi)能力較強(qiáng)。19 / 29特征 3：區(qū)域內(nèi)高端百貨商場(chǎng)較少作為普陀中西部住宅聚集區(qū)，本項(xiàng)目周邊有真光新村、真如西村、長(zhǎng)征新村、梅川新村等大局居民區(qū)，區(qū)域人口及消費(fèi)能力都較強(qiáng)，但從商業(yè)布局來(lái)看，該地區(qū)目前僅有百聯(lián)中環(huán)中心擁有包括東方商廈在內(nèi)的近 ㎡百貨商場(chǎng)，并不能滿足區(qū)域內(nèi)巨大的購(gòu)物需求。特征 2：形成以家電、家居、建材為主的專業(yè)市場(chǎng)群與超市大賣場(chǎng)相似，真北地區(qū)聚集了國(guó)美、蘇寧、百安居、紅星美凱龍、富龍建材市場(chǎng)、月星家具（百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)）近 18萬(wàn)㎡的家電、家居、建材專業(yè)市場(chǎng)，而與超市大賣場(chǎng)不同的是，此類專業(yè)市場(chǎng)較易產(chǎn)生聚集效應(yīng)，且與政府規(guī)劃所契合，市場(chǎng)前景看好。形成以大眾型商業(yè)為主體、以區(qū)域性商業(yè)中心為標(biāo)志、以特色商業(yè)為補(bǔ)充的商業(yè)體系，保持區(qū)域商業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。17 / 29普陀區(qū)商業(yè)布局較為分散，整體檔次有待提高。 級(jí)別 項(xiàng)目名稱 地理位置成交均價(jià)（元/m2）綠地和創(chuàng)大廈 曹楊路 450 號(hào) 1700020220甲級(jí)元茂金豪大廈 西康路 1018 號(hào) 16000浦發(fā)廣場(chǎng) 中山北路 1721 號(hào) 10000上海新體育廣場(chǎng) 華池路 58 號(hào) 10000乙級(jí)綠洲中環(huán)中心 金沙江路\真北路 13000以未來(lái)上海辦公樓售價(jià)平均年增長(zhǎng)幅度為以未來(lái)上海辦公樓售價(jià)平均年增長(zhǎng)幅度為 10%計(jì)算計(jì)算2年后本項(xiàng)目甲級(jí)辦公樓開盤售價(jià)為年后本項(xiàng)目甲級(jí)辦公樓開盤售價(jià)為 1500017000元元 /㎡16 / 29本項(xiàng)目周邊公寓式辦公產(chǎn)品較少，目前在售個(gè)案主要為綠洲中環(huán)中心，售價(jià)在 13000 元/㎡，考慮到本項(xiàng)目公寓式辦公商住兩用的特性，特將周邊公寓產(chǎn)品列為比較對(duì)象。? 普陀環(huán)線內(nèi)甲級(jí)辦公樓代表綠地和創(chuàng)大廈，目前租金 ㎡/日，市場(chǎng)需求良好。? 目前真北路沿線辦公樓區(qū)域項(xiàng)目多數(shù)為在建，因此高檔甲級(jí)辦公樓租金情況為空白狀態(tài)，根據(jù)周邊已建成辦公樓租金情況，區(qū)域平均租金價(jià)格在 元/㎡/日左右。對(duì)于本項(xiàng)目銷售/租賃價(jià)格的評(píng)估，我們主要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較定價(jià)的方法，依據(jù)以目前市場(chǎng)上類比樓盤的售價(jià)水準(zhǔn)，并結(jié)合本項(xiàng)目各項(xiàng)因素比較考慮，并對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行修正，最終對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)銷售/租賃價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)估。根據(jù)客戶目標(biāo)定位，建議將本項(xiàng)目辦公部分拆封為兩部分：? 高端定位：滿足大中企業(yè)需求的準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓（對(duì)外宣傳甲級(jí)）高端定位：滿足大中企業(yè)需求的準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓（對(duì)外宣傳甲級(jí)）? 中低端定位：滿足中小企業(yè)商務(wù)、新開私營(yíng)企業(yè)商住的公寓式辦公樓中低端定位：滿足中小企業(yè)商務(wù)、新開私營(yíng)企業(yè)商住的公寓式辦公樓建議面積配比為：? 甲級(jí)辦公樓：甲級(jí)辦公樓： 10 萬(wàn)萬(wàn) ㎡㎡ （雙塔）（雙塔）? 公寓式辦公：公寓式辦公： 4 萬(wàn)萬(wàn) ㎡㎡ （（ 2 棟）棟）本項(xiàng)目辦公部分剩余 4 萬(wàn)㎡，結(jié)合周邊項(xiàng)目情況，以及本項(xiàng)目商務(wù)休閑的定位目標(biāo)，建議引進(jìn) 1 幢星級(jí)酒店，與甲級(jí)辦公、公寓式辦公、商業(yè)購(gòu)物共同組成集商務(wù)、居住、休閑為一體的高檔綜合商務(wù)休閑中心。綜上三點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用緊靠中環(huán)線、滬寧高速公路的地理優(yōu)勢(shì)，以市區(qū)傳統(tǒng) CBD 區(qū)域外遷的大中型企業(yè)、外省市（主要為長(zhǎng)三角）大中型服務(wù)業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)為主要客戶目標(biāo)。而隨著上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金壓力持續(xù)增大，企業(yè)外遷動(dòng)力正在不斷增強(qiáng)，傳統(tǒng) CBD 外圍的準(zhǔn) CBD 區(qū)域逐漸成為投資商和大型企業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn)。目前總部基地型寫字樓群和小面積寫字樓為市場(chǎng)主力供應(yīng)的兩類物業(yè)，也是上述競(jìng)品的兩個(gè)主要物業(yè)類型。11 / 29特征 1：均為大型商辦綜合項(xiàng)目如上圖所示，目前本項(xiàng)目競(jìng)品個(gè)案中，除「創(chuàng)邑由于市場(chǎng)需求容量有限，本項(xiàng)目規(guī)劃的辦公部分也應(yīng)及早入市，搶占先機(jī)。由于寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，06 年區(qū)域?qū)懽謽浅山痪鶅r(jià) 11293元/㎡，環(huán)比下跌 %?；谄胀訁^(qū)政府的整體規(guī)劃方向，目前長(zhǎng)風(fēng)、真如、真北地區(qū)均是普陀區(qū)政府鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，如前文所述，各區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)各有特點(diǎn)，目前這三個(gè)今后的寫字樓重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)均處于起步狀態(tài)，35年后將會(huì)對(duì)普陀區(qū)的寫字樓市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響。度更高，便利的配套設(shè)施在三大區(qū)中更具有吸引力。優(yōu)勢(shì)——普陀政府重點(diǎn)打造商務(wù)板塊 具有長(zhǎng)風(fēng)公園、蘇州河等自然景觀資源 規(guī)劃完整，區(qū)域規(guī)模龐大，易產(chǎn)生聚集效應(yīng)劣勢(shì)——區(qū)域辦公市場(chǎng)完全沒(méi)有基礎(chǔ) 目前區(qū)域內(nèi)多為老廠房，環(huán)境條件較差 東西走向金沙江路、光復(fù)西路道路條件較差 體量較大，經(jīng)營(yíng)初期阻力較大? 真如城市副中心商業(yè)辦公 52萬(wàn)㎡優(yōu)勢(shì)——上海市 4大城市副中心之一 具有上海西站貨運(yùn)交通樞紐劣勢(shì)——區(qū)域發(fā)展早，居住氛圍過(guò)濃，目前無(wú)辦公氛圍 規(guī)劃定位較為籠統(tǒng)，辦公市場(chǎng)定位不清晰 銅川路、曹楊路地面道路交通較為擁堵（由于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在真如已獲得大幅綜合土地，目前該區(qū)域頗受關(guān)注）? 長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶辦公 37萬(wàn)㎡，商業(yè) ㎡，酒店 ㎡優(yōu)勢(shì)——普陀商辦發(fā)展最為成熟的區(qū)域 地處市中心區(qū)域，交通便利，辦公氛圍較好劣勢(shì)——未來(lái)發(fā)展空間有限，區(qū)域辦公市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量為 4大區(qū)最少 租金、售價(jià)較高，辦公入門門檻相對(duì)較高? 真北組團(tuán)商貿(mào)群8 / 29辦公 67萬(wàn)㎡，商業(yè) 51萬(wàn)㎡，公寓式酒店 17萬(wàn)㎡。在本項(xiàng)目的建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)初期，軌道交通的遠(yuǎn)期規(guī)劃并不能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)直在本項(xiàng)目的建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)初期，軌道交通的遠(yuǎn)期規(guī)劃并不能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)直接的利好。本項(xiàng)目的基本產(chǎn)品定位則基于此規(guī)劃方向?！涮装l(fā)展酒店住宿業(yè)：配套發(fā)展酒店住宿業(yè)：新建四星－五星級(jí)酒店、會(huì)議中心，開發(fā)若干假日賓館、酒店式公寓，進(jìn)一步改善本地區(qū)商務(wù)環(huán)境，提升旅游服務(wù)功能，滿足高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)、旅游住宿和綜合活動(dòng)需求,并帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在“十一五”規(guī)劃中，普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)主要集中在以下四點(diǎn)：——提升發(fā)展都市型商業(yè)：提升發(fā)展都市型商業(yè)：鼓勵(lì)集聚著名商品品牌或企業(yè)品牌的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，大力培育具有民族和本地特色的個(gè)性化商業(yè)服務(wù)企業(yè)。重點(diǎn)推進(jìn)九大組團(tuán)式商務(wù)、商業(yè)、賓館、娛樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)，規(guī)劃用地面積 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡。目前周邊專業(yè)市場(chǎng)集中是其發(fā)展的重要基礎(chǔ)。根據(jù)普陀區(qū)“十一五”規(guī)劃，普陀區(qū)將在未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) 5大區(qū)域——真如城市副中心、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、 真北組團(tuán)商貿(mào)群真北組團(tuán)商貿(mào)群、桃浦都市產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶，其中本項(xiàng)目位于 真北組團(tuán)商貿(mào)群真北組團(tuán)商貿(mào)群。項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀總結(jié)——項(xiàng)目地處普陀區(qū)中環(huán)區(qū)域，區(qū)位道路條件較好，交通出行十分便利。? 地塊以東：為真北路，有高架支柱和柵欄阻攔?，F(xiàn)場(chǎng)勘察顯示，整個(gè)地塊較為方正，臨路面位于真北路高架及曹安公路，北側(cè)、西