【正文】 2寫字樓內(nèi)部公共裝飾 250元/㎡；3寫字樓外立面裝飾 500元/㎡；4寫字樓公共部分中央空調(diào) 250元/㎡；5寫字樓辦公智能化 50元/㎡；6寫字樓消防工程自動噴淋、感煙報警 100元/㎡；7電梯購置 7部進口三菱　　　　裙房工程部分 　1裙房土建費用 裙房按1350元/㎡（結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層考慮在內(nèi)）。六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。l 公司的資金優(yōu)勢。第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇l 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；l 中部崛起戰(zhàn)略的實施；l 武漢寫字樓市場的逐漸升溫；等等。企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，本項目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當銷售收入減少10%時）序號項目建設經(jīng)營期2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入銷售收入小計2現(xiàn)金流出建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費）140001100018750銷售費用（按銷售收入3%計）820應繳稅費（按銷售收入10%計）小計140004263凈現(xiàn)金流量140004累計凈現(xiàn)金流量140005IC=6%折現(xiàn)系數(shù)6年凈現(xiàn)金流量132027累計年凈現(xiàn)金流量13202從上表可以看出，如果下降幅度為10%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來看，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當總投資增大10%時）序號項目建設經(jīng)營期2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入銷售收入小計2現(xiàn)金流出建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費）154001210020625銷售費用（按銷售收入3%計）應繳稅費（按銷售收入10%計）小計154003凈現(xiàn)金流量154004累計凈現(xiàn)金流量154005IC=6%折現(xiàn)系數(shù)6年凈現(xiàn)金流量9607累計年凈現(xiàn)金流量從上表可以看出，如果投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，財務凈現(xiàn)值（FNPV）=，大于零，項目仍然可行。項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=總銷售收入=項目經(jīng)營成本保本點=項目保本開發(fā)經(jīng)營成本/項目總成本==%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。其中，財務凈現(xiàn)值（FNPV）=，大于零，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上和經(jīng)濟上的可行性；財務內(nèi)部收益率（FIRR）=%，遠大于零，表明項目具有較強的盈利能力。下面利用線性插值公式近似計算財務內(nèi)部收益率FIRR，根據(jù)經(jīng)驗設定IC（貼現(xiàn)率）。項目投資計劃和資金籌措表(萬元)序號項目建設經(jīng)營期2007年2008年2009年合計1投資總額32%25%43%100%建設投資14000104001815042550建設期利息6006001200小計140001100018750437502資金籌措自有資金1400014000貸款1000010000銷售款收入10001875019750小計14000110001875043750第七章 項目預期收入分析一、項目銷售計劃銷售價格根據(jù)本項目的整體市場定位，基于2007年上半年武漢房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位：寫字樓：9500元/平方米公寓： 7000元/平方米商網(wǎng)： 8000元/平方米車庫： 120000元/個銷售周期設計l 根據(jù)項目進度，預計2008年二季度可獲得項目銷售許可證，進入正式銷售周期。(見下表)。各項具體投資項目見（附件）。該項目屬于建筑綜合體，必須整體實施；同時，㎡，體量較大，且由不同物業(yè)組成，因此，更宜分物業(yè)分期銷售。整體規(guī)劃。人性化、個性化、品質(zhì)化是現(xiàn)代商務環(huán)境的發(fā)展趨勢，也是區(qū)域內(nèi)商服產(chǎn)品的市場空白點。（區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外）住宅：高質(zhì)素的豪宅在區(qū)域內(nèi)擁有一定市場區(qū)域的高端特性決定了擁有景觀資源及完善配套服務的高質(zhì)素的豪宅存在一定市場空間，主要客群定位為城市高收入階層，整體目標群體窄。4）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產(chǎn)品之一：處于市場概念導入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標準配置和服務為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報而受到中小投資者的青睞。2）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向之一：為處于概念導入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務為主要特征。主要以完善的硬件設施及服務和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標群體較窄。第五章 項目定位一、項目定位的市場背景通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場機會。三、機會分析（Opportunity）政府政策扶持CBD地區(qū)，對周邊區(qū)域如臺北路、香港路、澳門路有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好武漢寫字樓市場自2006年下半年整體開始回暖中部崛起推動寫字樓市場發(fā)展進入“快車道”四、威脅分析（Threat）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幖ち覍Σ撸禾嵘焚|(zhì)、降低價格、差異性的產(chǎn)品定位、獨特的概念性廣告包裝、爭取時間來搶占市場先機。本案屬于期房銷售，開盤前期無法辦理按竭會影響客戶成交。而相對現(xiàn)有市場各類產(chǎn)品尚處于概念導向階段，所以把概念落到實處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領市場的核心競爭力。酒 店：高星級酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的產(chǎn)品，同時也面臨較大市場競爭壓力。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務需求將成為成敗的關鍵點。國際公館臺北一路特2號47620066000/6500區(qū)域樓盤具有以下開發(fā)特點：江景資源、湖景資源和大規(guī)模社區(qū)成為本區(qū)域內(nèi)高檔住房的標準。小結(jié)不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場定位。但整體經(jīng)營情況較為理想，經(jīng)分析，我們認為其主要原因有以下幾點：賣場內(nèi)部經(jīng)二期項目正式投入運營后，建筑布局較為合理，單層面積約為4500－5000平，便于人流循環(huán)。運營模式：自營。物業(yè)形態(tài)：整體超高層建筑，百貨賣場為7層裙樓（含地下一層）。賣場周邊路網(wǎng)分布不適合，項目僅毗鄰的香港路下段，流動人群較少，且車速人流較塊，無有效的滯留和聚集區(qū)。路網(wǎng)分布：毗鄰次級主干道，立地周邊無緩沖路網(wǎng)。建筑尺寸：臨街面約為102米，縱深約30－40米間。3）區(qū)域流動人口大于居住人口區(qū)域流動人群大于本地居住人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機構(gòu)商務衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)流動人群的絕對主力。7：3022：30。大型生活配套購物中心：如家樂福等中高檔餐飲：巴蜀風情人群分類主要以國內(nèi)外知名企業(yè)雇員及相關人員為主，是武漢最為主要的商務型外來人士的匯集區(qū)。其商業(yè)構(gòu)成如下表：類別主要經(jīng)營范圍經(jīng)營規(guī)模檔次主要服務對象數(shù)量代表店特色餐飲中式中式餐飲5001500較高檔區(qū)域外5亢龍?zhí)臃侵惺椒侵惺讲惋?50300中高檔區(qū)域內(nèi)2土大力銀行網(wǎng)點/內(nèi)資銀行零售業(yè)務10002500/區(qū)域外8交行、招行大型賣場綜合超市綜合超市10000中檔區(qū)域內(nèi)1家樂福百貨賣場高檔百貨為主30000較高檔區(qū)域外2新世界百貨專賣家電為主2500中檔區(qū)域內(nèi)1國美專賣門店服裝流行個性店為主30200較高檔區(qū)域內(nèi)口岸女品、哥弟糕點西式糕點45140較高檔區(qū)域內(nèi)4元祖、皇冠、仟吉汽車進口汽車150高檔區(qū)域外3SAAB、大眾、寶時捷生活配套洗衣店、藥店30110中檔區(qū)域內(nèi)7可麗舍娛樂場所咖啡廳150400中檔區(qū)域內(nèi)5藍色天空酒吧800較高檔區(qū)域外1紅色戀人休閑會所美容纖體女性美容、SPA45270較高檔區(qū)域內(nèi)6蒙坭坦其他/雜項120300/區(qū)域外5精工軸承、中青旅行社2） 區(qū)域由自身發(fā)展和內(nèi)部構(gòu)成，形成了不同氛圍的小區(qū)域熱點國貿(mào)中心段（萬松北湖）臺北香港段花橋惠濟段范圍青年路至雜技廳及周邊新華路至澳門路及周邊澳門路至江大路及周邊長度1180米（約15分鐘步程）1380米（約15分鐘步程）1730米（約20分鐘步程）區(qū)域構(gòu)成甲級寫字樓：如新世界國貿(mào)中心；高級百貨購物中心：如新世界百貨。商務公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓在目前市場中均占有一定量的份額，但供應量相對較少，作為新型的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品價值已得到了市場的充分認可。小結(jié)商務為本區(qū)域及流動客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務對象為該區(qū)相關的商務客群。消費能力相對較強，對便捷性和商務性要求較高。小結(jié)高檔寫字樓在未來3年內(nèi)將面臨殘酷的市場競爭，而中檔物業(yè)憑借其極高的入住率和較小的競爭壓力，將擁有很大的市場開發(fā)空間。隨著這些企業(yè)的進入，為這些企業(yè)提供服務的下游企業(yè)也將逐漸增多，如會計事務所、中介服務公司、服務機構(gòu)、包括銀行派出機構(gòu)等也將入住金融街。未來一段時期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個人投資行為將會是有所提升；適用、居中 (100200平方米)的辦公面積被普遍看好。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對金融街及其輻射區(qū)域?qū)懽謽?、酒店、小戶型、商業(yè)和住宅等市場狀況加以分析。從租賃市場來看，一方面很多開發(fā)商將商務寫字樓由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營，作為長線投資，預示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來財團及外國領事機構(gòu)不斷涌入武漢，也為高端商務寫字樓市場的發(fā)展帶來了很強的消費力，如新世界國貿(mào)大廈就有很多世界500強企業(yè)、外國駐武漢領事館、國內(nèi)知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整個商務區(qū)的租賃市場發(fā)展。消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。城市綜合體的發(fā)展從2003年福星商會大廈開始，福星商會大廈定位OPPENOFFICE，臨近建設大道金融一條街，以5800元/㎡的均價推盤一個月即實現(xiàn)銷售80％的佳績，而正在熱銷的新世界中心商務寫字樓更是以銷售均價11800元/㎡、租賃價格60元/㎡?月的高價而創(chuàng)造了新生代商務寫字樓價格新空間。從2006年開始，中心城區(qū)城市綜合體不斷推向市場，其組成的高端住宅、商務寫字樓、酒店等獲得市場的青睞，如江南的中建?工行廣場、中南國際公寓、光谷中心花園，即將推出的還有萬豪?聯(lián)邦中心2期，春樹里、光谷步行街