【正文】 善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。19 / 52（2）綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 環(huán)境影響評價(jià) 環(huán)境條件調(diào)查置地住宅小區(qū)提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。35%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和自動(dòng)化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜、夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 施工期環(huán)境影響分析（1）施工期污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。表 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級挖土機(jī) 7896 電鉆 100150沖擊機(jī) 95 電錘 100105空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105土石方階段打樁機(jī) 95105 裝修、安裝 無齒鋸 10520 / 52混凝土輸送泵90100 多功能木工刨90100地板與結(jié)構(gòu)階段 振搗器 100105階段混凝土攪拌機(jī)100110電鋸 100110 云石機(jī) 100110電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115地板與結(jié)構(gòu)階段空壓機(jī) 7585裝修、安裝階段表 交通運(yùn)輸車輛升級施工階段 運(yùn)輸階段 車輛類型 聲級/dB（A）土方階段 土方外運(yùn) 大型載重機(jī) 90地板與結(jié)構(gòu)階段 鋼筋、商品混凝土 砼罐車、載重車 8085裝修階段 各種裝修材料及主要設(shè)備 輕型載重卡車 75(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級見表： 表 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB(A)21 / 52施工階段 晝間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值土方階段 7585 75 7585 55結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55裝修階段 8095 85 禁止施工 55(2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措○ 1施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪○ 2聲滿足環(huán)保要求；工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，○ 3環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在○ 4使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 公眾參與置地住宅小區(qū)環(huán)境影響評價(jià)“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 安全消防分析與建議22 / 52擬建項(xiàng)目對消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 安全措施方案針對不同危害和危險(xiǎn)性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：(1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 (2)對危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。 (3)對危險(xiǎn)場所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。 (4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。（1）火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。（2）調(diào)查項(xiàng)目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場址的距離等，確定項(xiàng)目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。（3）消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項(xiàng)目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。7 項(xiàng)目的進(jìn)度安排23 / 52 項(xiàng)目整體控制計(jì)劃為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工的方式，本項(xiàng)目計(jì)劃整體的工作時(shí)間從 2022 年 5 月 1 日開工，至 2022 年 4 月1 日完工，歷經(jīng) 23 個(gè)月。（1）準(zhǔn)備階段：從 2022 年 5 月 1 日～2022 年 8 月 1 日，歷時(shí) 92 天；（2）前期階段：從 2022 年 8 月 1 日～2022 年 10 月 1 日，歷時(shí) 61 天；（3）的建設(shè)實(shí)施階段：從 2022 年 10 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時(shí) 548 天；（4）的營銷階段：從 2022 年 4 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時(shí) 365 天24 / 52表 項(xiàng)目整體控制表2022 年 2022 年 2022 年2022 年主要工作 歷時(shí)6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月2月4月準(zhǔn)備階段 92前期階段 61建設(shè)階段 548營銷階段 36525 / 528 投資估算與籌資安排 成本分析本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 平方米，建筑面積 35561 平方米，其中住宅 24872 平方米，地下室 2404 平方米，商鋪面積 4808 平方米。總居住戶數(shù)216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。小區(qū)內(nèi)設(shè)配套有會(huì)所、文化健身中心、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項(xiàng)目自有資金 6000 萬元，從銀行貸款 8000 萬元，每半年貸款一次，利率按半年 %，總利息 萬元（計(jì)算見附表 2） 。（1）土地費(fèi)用：根據(jù)駐馬店市土地局點(diǎn)最新規(guī)定以及住宅用地 1200 元/㎡，本項(xiàng)目所在地位于置地大道北，天中山大道西部，現(xiàn)屬于二級、三級用地，根據(jù)周圍樓盤征用土地時(shí)點(diǎn)價(jià)格定位 1100 元/㎡，項(xiàng)目占地 15 畝，估計(jì)土地出讓費(fèi) 萬元。（2）前期費(fèi)用主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、地勘費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、三通一平費(fèi)等。估計(jì)總投資為 萬元。（3）建筑安裝費(fèi)：據(jù)調(diào)查及查閱相關(guān)資料，地下室開發(fā)成本大致為 30003500元/㎡，商鋪安裝費(fèi)較高配套設(shè)施取 800 元/㎡，地上住宅開發(fā)成本 12001500元/㎡，水、電、氣、消防費(fèi)及綠化費(fèi)按相應(yīng)比例計(jì)取。（4）不可預(yù)見費(fèi)：不可預(yù)見費(fèi)率為 3%5%，本項(xiàng)目取 5%。（5）開發(fā)費(fèi)用：開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中銷售費(fèi)用包括：廣告推廣費(fèi)、市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售手續(xù)費(fèi)等，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為利息，總共為 萬元。（6）開發(fā)總成本：項(xiàng)目開發(fā)總成本為上述費(fèi)用之和，及稅費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、竣工審圖費(fèi)之和。共計(jì) 萬元，平均每平方米成本 元。 （具體分析見附表 1） 項(xiàng)目的籌資項(xiàng)目簽訂合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：26 / 52 項(xiàng)目的自有資金情況籌措和利用自有資金 6000 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資金，以及近期收回的各種應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 項(xiàng)目貸款資金用銀行貸款 8000 萬元，貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)。 （投資計(jì)劃及貸款情況分析見下附表附表 3）9 財(cái)務(wù)分析及不確定性分析 財(cái)務(wù)分析 經(jīng)營方式的確定為了更好的結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)短期利益和長期利益的兼顧，綜合考慮項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，應(yīng)采用出售方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營，銷售收入的計(jì)算按每半年一次。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入的計(jì)算銷售價(jià)格：從周圍樓盤點(diǎn)調(diào)查附近明珠港灣及新天地未來城售價(jià)在 3000 元/㎡左右，從整個(gè)市場看新開發(fā)區(qū)房價(jià)在 3000 元/㎡，解放路西邊為 3500 元/㎡，根據(jù)周圍及市場情況及前面價(jià)格的預(yù)測初步定價(jià)為 29004000 元/㎡，商鋪售價(jià)在 34 萬元/㎡，地下車位售價(jià)為 78 萬元/個(gè)（銷售收入及附加稅金見附表 4） 。 利潤的計(jì)算27 / 52在隨后的利潤估算中，各項(xiàng)稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的%，所得稅率為 33%。出售方案的土地增值稅采用累進(jìn)制.。由于出售房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要計(jì)算土地增值稅，采用累進(jìn)制，土地增值稅為 萬元（具體計(jì)算見附表 5）。根據(jù)《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》，對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人收取土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的 50%未超過 100%的部分，稅率為 40%，速算扣除系數(shù)為 5%。因此如表所示，所需繳納的土地增值稅為 萬元。銷售項(xiàng)目稅后利潤為 萬元，（計(jì)算見附表 6）： 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)。凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目選擇的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 10%。銷售方案凈現(xiàn)值計(jì)算（銷售凈現(xiàn)金流計(jì)算見附表 8） 。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元