【導(dǎo)讀】核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技。術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程等）對(duì)一項(xiàng)建設(shè)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的綜合科學(xué)，靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí)，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過(guò)熱”、究其原因，問(wèn)題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。目是可行的，具有一定的開發(fā)價(jià)值。力，生存能力，發(fā)展水平?？尚行匝芯孔钤绯霈F(xiàn)于美國(guó)20世紀(jì)30年代初，美國(guó)開發(fā)田納西。河流域開始將其列入開發(fā)程序，成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以來(lái)，我國(guó)引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)，以加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析。

　　

【正文】 樣的精度要求。據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn) , 在詳細(xì)可行性研究階段 , 成本誤差約在177。 5～ 30%之間 ； 售價(jià)誤差在177。 20～ 100%之間 ； 資金流量計(jì)算誤差約177。 20～ 30%。不少項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行后評(píng)價(jià)的結(jié)果往往與原可行性研究的結(jié)論相差50%以上?？尚行匝芯康木薮笳`差嚴(yán)重阻礙了它的應(yīng)用、普及和作用的發(fā)揮。 （ 2）可行性研究誤差分析 決策者對(duì)可行性研究未給予應(yīng)有的重視在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代 , 可行性研究長(zhǎng)期扮演“可 批性研究”的角色。這種畸形發(fā)展使其在投資決策中長(zhǎng)期沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在國(guó)內(nèi)房地 產(chǎn)起步階段 , 決策者長(zhǎng)期形成的“憑感覺”、“拍腦袋”上項(xiàng)目的做法不但沒(méi)有改觀 ,甚至達(dá)到了登峰造極的程度。因?yàn)椤吧w了房子就賺錢” ,因?yàn)椤坝辛隧?xiàng)目 (地塊 ) 就賺錢” , 故可行性研究較長(zhǎng)期“缺失”投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究?jī)蓚€(gè)階段 , 一直充當(dāng)著“論證研究”或“預(yù)算研究”的作用。當(dāng)前 , 市場(chǎng)漸趨規(guī)范和成熟 , 但長(zhǎng)期的受“忽視” , 使可行性研究精度不夠 , 可信度不高 。 也恰恰因?yàn)檫@個(gè)原因 , 決策者一直對(duì)其未夠重視。如此惡性循環(huán) ,形成一 個(gè)難解的結(jié)。專業(yè)化程度不高 , 基礎(chǔ)工作不扎實(shí) , 缺乏信息支撐，理論與實(shí)踐脫節(jié) , 可行性研究技術(shù)落后 , 實(shí)用性差都是誤差形成的主要原因。 3 （ 3）問(wèn)題的解決方法 建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。 在理論上不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性研究的理論與操作方法，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種囚素，建立一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)初步研究。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等指標(biāo)。建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度。 要提高房地產(chǎn)可行性研究準(zhǔn)確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。首先，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，完善注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和造價(jià)工程師的陪養(yǎng)和考核體制。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評(píng)價(jià)師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)和考核機(jī)制，為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次，在政策上扶持房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立和發(fā)展，同時(shí)嚴(yán)格審核 其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力，對(duì)具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書、評(píng)定等級(jí)并加以行業(yè)規(guī)范，對(duì)不具備資格的單位徹底清理。賦予國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在可行性研究報(bào)告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任，建立可行性報(bào)告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。 加強(qiáng)定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。 房地產(chǎn)可行性研究需要在實(shí)際工作中加強(qiáng)定性分析工作，特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提，分 析房地產(chǎn)投資環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，避免環(huán)境威脅。 一般來(lái)講，對(duì)具體某個(gè)投資者而言，投資環(huán)境是無(wú)法改變也是不可控制的。尤其在投資前期充分了解和把握投資環(huán)境，對(duì)于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實(shí)做到實(shí)事求是，定量分析與定性分析并重。還要 完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。首先，國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的法律法規(guī)建設(shè)，制定相關(guān)的政策。其次，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷售情況進(jìn)行 定期的追蹤調(diào)查，暴光”爛尾樓”的開發(fā)單位、已經(jīng)被吊銷營(yíng)業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)和已經(jīng)被吊銷資格證書的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究人員的名單，讓社會(huì)輿論充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)單位和相關(guān)個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。 加快專業(yè)化及市場(chǎng) 培育工作 , 推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化 , 是提高可行性研究水平 , 確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì) 4 走向規(guī)范和成熟 , 日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。提高從業(yè)人員素質(zhì)是控制可行性研究誤差的基本保障。從某種意義上看 , 可行性研究人員應(yīng)該是“全才” , 必須具備 相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù) 當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高 , 可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息 （ 在香港 ,測(cè)量師在 分析 析時(shí) , 可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局 , 查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料 ） 。信息的缺失或誤差 , 可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下 , 可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作 : 通過(guò)去粗取精 ,去偽存真的過(guò)程 , 將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù) , 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。另外 , 有條件的企業(yè)還 可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作 , 通過(guò)分析比較 , 提取有用的信息 , 進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 , 房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分 ,對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來(lái)越受業(yè)內(nèi)人士重視 , 它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)的一個(gè)組件 , 與房地產(chǎn)投資其它環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部?jī)?nèi)容。 可行性研究的基本理論 可行性研究的概念 初步可行性研究之后，確定本期建設(shè)規(guī)模和建設(shè)期限、落實(shí)選用設(shè)備和取得環(huán)境保護(hù)部門的批件、落實(shí)工程建設(shè)條 件及投資控制指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析、資金來(lái)源等。最后完成編制研究報(bào)告，按規(guī)定向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 。 可行性研究的特點(diǎn) 可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、 經(jīng)濟(jì) 、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至 環(huán)境保護(hù) 、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確 進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)多因素、多目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行的不斷的分析研究、評(píng)價(jià)和決策的過(guò)程。它需要有各方面知識(shí)的專業(yè)人才通力合作才能完成?？尚行匝芯坎粌H應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段和各個(gè)方面。例如， 工業(yè)發(fā)展規(guī)劃 、新技術(shù)的開發(fā)、產(chǎn)品更新?lián)Q代、企業(yè)技術(shù)改造等工作的前期，都可應(yīng)用可行性研究。可行性研究自 20世紀(jì) 30年代 美國(guó) 開發(fā)田納西河流域時(shí)開始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。 1978年 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織 編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊(cè)》。 1980年，該組織與 阿拉伯國(guó)家 工業(yè)發(fā)展中心共同編輯《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》。 中國(guó) 從 1982年開始，已將可行性研究列為 基本建設(shè) 中的一項(xiàng)重要 5 程序?？尚行匝芯看篌w可分為三個(gè)大的方面： 工藝技術(shù) 、市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況。 可行性研究的程序 （ 1） 根據(jù)國(guó)家關(guān)于編報(bào) 可行性研究報(bào)告 的內(nèi)容必須達(dá)到規(guī)定的深度要要求及固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的規(guī)定，結(jié)合化工建設(shè)項(xiàng)目的具體情況，為進(jìn)一步搞好建設(shè)前期工作，努力實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的科學(xué)化，提高投資 經(jīng)濟(jì)效益 。 （ 2） 可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是建設(shè)程序中的重要組成部分。 項(xiàng)目立項(xiàng) 后必須進(jìn)行可行性研究，編制和報(bào)批可行性研究報(bào)告。 （ 3） 可行性研究報(bào)告由項(xiàng)目法人委托有資格的設(shè)計(jì)單位或 工程咨詢 單位編制?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)根據(jù)國(guó)家或主管部門對(duì) 項(xiàng)目建議書 的審批文件進(jìn)行編制。應(yīng)按國(guó)民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃及國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策的要求，對(duì)化工建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程、環(huán)保 和經(jīng)濟(jì)，在項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)上進(jìn) _步論證 （ 4） 可行性研究報(bào)告必須實(shí)事求是，對(duì)項(xiàng)目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測(cè)算分析，做多方案的比較論證；具體論述項(xiàng)目設(shè)立在經(jīng)濟(jì)上的必要性、合理性、現(xiàn)實(shí)性；技術(shù)和設(shè)備的先進(jìn)性、適用性、可靠性；財(cái)務(wù)上的盈利性、合法性；環(huán)境上的可行性；建設(shè)上的可行性。為項(xiàng)目法人和 領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān) 決策、審批，提供可靠的依據(jù)。 （ 5） 編制的可行性研究報(bào)告，內(nèi)容要完整， 文字要簡(jiǎn)練，文件要齊全。應(yīng)有編制單位的行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人簽字。負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告的單位，提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)準(zhǔn)確可靠，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)該科學(xué)合理；對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，留有余地；對(duì)于不落實(shí)的問(wèn)題要如實(shí)反映，并提出有效的解決措施 （ 6） 項(xiàng)目主辦單位要為編制可行性研究報(bào)告單位科學(xué)地、客觀地、公正地進(jìn)行工作創(chuàng)造條件；應(yīng)向編制單位提供必要的、準(zhǔn)確的有關(guān)基礎(chǔ)資料；與有關(guān)單位研究落實(shí)建設(shè)條件，并簽訂意向性協(xié)議或取得有關(guān)單位對(duì)擬建項(xiàng)目的意見書 （ 7） 化工 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ，一般可按 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力。利用 國(guó)際金融組織貸款 和有些政府貸款的項(xiàng)目必須作 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 。其他大中型項(xiàng)目是否作國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可視具體情況和有關(guān)部門要求而定 （ 8） 根據(jù)國(guó)家計(jì)委有關(guān)文件的要求，可行性研究報(bào)告是 項(xiàng)目決策 的依據(jù)，應(yīng)按規(guī)定的深度做到一定的準(zhǔn)確性， 投資估算 和初步設(shè)計(jì) 概算 的出入一般不大于 10％，否沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì) 6 則視超出情況再議 可行性研究的工作階段 國(guó)外大型工程項(xiàng)目的可行性研究一般包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，我國(guó)的大型工程項(xiàng)目一般也把可行性研究分為三個(gè)階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的不同。 （ 1） 投資機(jī)會(huì)研究階段 投資機(jī)會(huì) 研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機(jī)會(huì)的活動(dòng)。 投資機(jī)會(huì)研究又分為一般投資機(jī)會(huì)研究和具體投資機(jī)會(huì)研究。一般投資機(jī)會(huì)研究是以一個(gè)地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對(duì)象進(jìn)行的，以識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資方向進(jìn)行的研究。具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究則是在一般投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)按以選定的投資地點(diǎn)和行業(yè)提出的具體投資項(xiàng)目所進(jìn)行的機(jī)會(huì)研究。當(dāng)然，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點(diǎn)的選擇以外，其投資機(jī)會(huì)研究都是針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行的。 投資機(jī)會(huì)研究階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目，如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研 究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是詳細(xì)的分析。一般是根據(jù)已有的類似工程來(lái)估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)估算項(xiàng)目收入，并按大致的百分比來(lái)估算稅費(fèi)。 （ 2） 初步可行性研究階段 初步可行性研究在我國(guó)亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目可行與否所作的較為詳細(xì)的分析論證。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究與詳細(xì)可行性研究之間的一個(gè)中間階段，起著承上啟下的作用，對(duì)于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項(xiàng)目而言，是一個(gè)不可缺少的階段。 初步可行性研究主要解決的問(wèn)題是分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步 判斷項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目，或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過(guò)初步可行性分析階段，直接進(jìn)入詳細(xì)可行性分析階段。 （ 3） 詳細(xì)可行性研究階段 詳細(xì)可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項(xiàng)目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項(xiàng)目的全部組成部分和可能遇到的各種問(wèn)題，并最終形成可行性研究的書面成果— 可行性研究報(bào)告。 7 研究?jī)?nèi)容 對(duì)沈陽(yáng)市宏發(fā)新 城住宅工程進(jìn)行可行性研究， 從總體上把握可行性研究的發(fā)展形勢(shì)，并結(jié)合到項(xiàng)目中去，理論與實(shí)際相結(jié)合，首先對(duì)項(xiàng)目的背景條件進(jìn)行概述，其次對(duì)沈陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行分析，制定合理的方案和價(jià)格， 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目介紹 所研究的項(xiàng)目為沈陽(yáng)市宏發(fā)新城。此項(xiàng)目開發(fā)單位為沈陽(yáng)市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司。遼寧省沈陽(yáng) 市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后服務(wù)。 該 公司于2021 年在沈陽(yáng)市投資 3000 余萬(wàn)元開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積 32021 平方米，其中住宅 26000 平方米，商業(yè)門店 6000 平方米。已交付使用， 2021 年計(jì)劃在沈陽(yáng)市老城區(qū)開發(fā)宏發(fā)新城，并于 2021 年 5 月競(jìng)拍到土地使用權(quán)及已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?，F(xiàn)已進(jìn)入拆遷程序。公司設(shè)置董事會(huì)，設(shè)董事長(zhǎng)，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理二名，設(shè)監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工 32 人，其中各類專業(yè)職稱人員 9 人（中級(jí)職稱 5 人，初級(jí)職稱 4 人）公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室，財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發(fā)展規(guī)劃部。 公司的理念是 以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會(huì)創(chuàng)造不可替代的超越價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益，使之成為對(duì)外具有磁性的吸引力，對(duì)內(nèi)有凝聚力和充滿活力的現(xiàn)代 化企業(yè)。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 加快城市改造的需要 近年來(lái)，沈陽(yáng)市城市化進(jìn)程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的日益推進(jìn)，市民對(duì)住房的需求比例日益增長(zhǎng)。為加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城區(qū)的保護(hù)和更新，改善城市環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)沈陽(yáng)市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求以及區(qū)域建設(shè)現(xiàn)狀，經(jīng)沈陽(yáng)市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)研究確定，同意該區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)。 開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要 該項(xiàng)目是老城改造的一個(gè)組成部分，通過(guò)這個(gè)項(xiàng) 目可以提高沈陽(yáng)市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽(yáng)市以至在遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。努力完成該項(xiàng)目可以給沈陽(yáng)市一個(gè)滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì) 8 度的好處。 研究依據(jù)和范圍 研究依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號(hào)） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資［ 1993］ 530 號(hào)） 《沈陽(yáng)市建設(shè)工程價(jià)格 信息》 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 《住宅建筑設(shè)計(jì)通則》 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》