【正文】 mp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc ^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqvt nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qvz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。3Q3vdWe3YXvbJr 沈陽市宏發(fā)新城項目可行性研究設(shè)計 2 究納入了基本建設(shè)的程序 。 此后 ， 用科學(xué)方法提供的可行性研究報告為正確決策提供了可靠依據(jù) ， 對選擇最佳方案 ， 節(jié)約項目投資 ，發(fā)展國民經(jīng)濟 ， 提高經(jīng)濟效益 ， 增強競爭能力起到了重大的 ， 積極的作用 。筆者認為 , 造成當(dāng)前可行性研究普及不夠、規(guī)范不夠、受重視程度不夠的原因是復(fù)雜的 ,而可行性研究本身誤差較大則是其中的一個重要因素。它一般分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目的評估和決策四個階段。一般是 : 投資機會研究階段 (耗時 13 個月 , 研究費用占總投資 %～ %） , 誤差在177。 初步可行性研究階段 (耗時 6 個月左右 , 研究費用占總投（ %～ 1. 5%） ,誤差在177。 10% 以內(nèi)。據(jù)筆者經(jīng)驗 , 在詳細可行性研究階段 , 成本誤差約在177。 20～ 100%之間 ； 資金流量計算誤差約177。不少項目竣工結(jié)算后進行后評價的結(jié)果往往與原可行性研究的結(jié)論相差50%以上。 （ 2）可行性研究誤差分析 決策者對可行性研究未給予應(yīng)有的重視在計劃經(jīng)濟年代 , 可行性研究長期扮演“可 批性研究”的角色。在國內(nèi)房地 產(chǎn)起步階段 , 決策者長期形成的“憑感覺”、“拍腦袋”上項目的做法不但沒有改觀 ,甚至達到了登峰造極的程度。當(dāng)前 , 市場漸趨規(guī)范和成熟 , 但長期的受“忽視” , 使可行性研究精度不夠 , 可信度不高 。如此惡性循環(huán) ,形成一 個難解的結(jié)。 3 （ 3）問題的解決方法 建立科學(xué)的評價指標體系。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究評價指標體系可包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等指標。 提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評價師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)和考核機制，為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。賦予國家注冊房地產(chǎn)評估師在可行性研究報告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任，建立可行性報告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。 房地產(chǎn)可行性研究需要在實際工作中加強定性分析工作，特別應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析工作。 一般來講，對具體某個投資者而言，投資環(huán)境是無法改變也是不可控制的。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實做到實事求是，定量分析與定性分析并重。首先，國家要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究方面的法律法規(guī)建設(shè)，制定相關(guān)的政策。對房地產(chǎn)項目建設(shè)情況和銷售情況進行 定期的追蹤調(diào)查，暴光”爛尾樓”的開發(fā)單位、已經(jīng)被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機構(gòu)和已經(jīng)被吊銷資格證書的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究人員的名單，讓社會輿論充分發(fā)揮對房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)單位和相關(guān)個人的社會監(jiān)督作用。當(dāng)前市場逐漸沈陽市宏發(fā)新城項目可行性研究設(shè)計 4 走向規(guī)范和成熟 , 日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強可行性研究的外在動力。從某種意義上看 , 可行性研究人員應(yīng)該是“全才” , 必須具備 相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。信息的缺失或誤差 , 可能給可行性分析帶來巨大誤差。另外 , 有條件的企業(yè)還 可加強項目后評價工作 , 通過分析比較 , 提取有用的信息 , 進一步提高可行性研究的實用性。 可行性研究的基本理論 可行性研究的概念 初步可行性研究之后，確定本期建設(shè)規(guī)模和建設(shè)期限、落實選用設(shè)備和取得環(huán)境保護部門的批件、落實工程建設(shè)條 件及投資控制指標經(jīng)濟分析、資金來源等。 可行性研究的特點 可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、 經(jīng)濟 、財務(wù)、商業(yè)以至 環(huán)境保護 、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確 進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。它需要有各方面知識的專業(yè)人才通力合作才能完成。例如， 工業(yè)發(fā)展規(guī)劃 、新技術(shù)的開發(fā)、產(chǎn)品更新?lián)Q代、企業(yè)技術(shù)改造等工作的前期，都可應(yīng)用可行性研究。 1978年 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織 編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊》。 中國 從 1982年開始，已將可行性研究列為 基本建設(shè) 中的一項重要 5 程序。 可行性研究的程序 （ 1） 根據(jù)國家關(guān)于編報 可行性研究報告 的內(nèi)容必須達到規(guī)定的深度要要求及固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的規(guī)定，結(jié)合化工建設(shè)項目的具體情況，為進一步搞好建設(shè)前期工作，努力實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資項目決策的科學(xué)化，提高投資 經(jīng)濟效益 。 項目立項 后必須進行可行性研究，編制和報批可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)根據(jù)國家或主管部門對 項目建議書 的審批文件進行編制。為項目法人和 領(lǐng)導(dǎo)機關(guān) 決策、審批，提供可靠的依據(jù)。應(yīng)有編制單位的行政、技術(shù)、經(jīng)濟負責(zé)人簽字。利用 國際金融組織貸款 和有些政府貸款的項目必須作 國民經(jīng)濟評價 。 （ 1） 投資機會研究階段 投資機會 研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機會的活動。一般投資機會研究是以一個地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對象進行的，以識別投資機會，對投資方向進行的研究。當(dāng)然，對大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資機會研究都是針對具體項目進行的。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是詳細的分析。 （ 2） 初步可行性研究階段 初步可行性研究在我國亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機會研究的基礎(chǔ)上，對項目可行與否所作的較為詳細的分析論證。 初步可行性研究主要解決的問題是分析投資機會研究的結(jié)論，初步 判斷項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性分析。對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性分析階段，直接進入詳細可行性分析階段。在該階段，要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果— 可行性研究報告。此項目開發(fā)單位為沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司。 該 公司于2021 年在沈陽市投資 3000 余萬元開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積 32021 平方米，其中住宅 26000 平方米，商業(yè)門店 6000 平方米。現(xiàn)已進入拆遷程序。 公司的理念是 以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會創(chuàng)造不可替代的超越價值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益，使之成為對外具有磁性的吸引力，對內(nèi)有凝聚力和充滿活力的現(xiàn)代 化企業(yè)。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的日益推進，市民對住房的需求比例日益增長。 開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要 該項目是老城改造的一個組成部分，通過這個項 目可以提高沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽市以至在遼寧省房地產(chǎn)市場的競爭力。 研究依據(jù)和范圍 研究依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設(shè)部：建標 [2021]205 號） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資［ 1993］ 530 號） 《沈陽市建設(shè)工程價格 信息》 《民用建筑設(shè)計通則》 《住宅建筑設(shè)計通則》 《建筑設(shè)計防火