【正文】 混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的電梯間及和似乎位置的墻設(shè)置適量剪力墻，盡量避免使用房間露梁、柱。 消防編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn)a、《中華人民共和國(guó)消防法》（1998）。c、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)程》（GB50057—94）（2000年版）。e、《防雷裝置設(shè)計(jì)審核和竣工驗(yàn)收規(guī)定》（2005）。工程火災(zāi)危險(xiǎn)性分析本項(xiàng)目屬房屋建筑，運(yùn)營(yíng)中較易發(fā)生火災(zāi)和危險(xiǎn)性較大的建筑物和區(qū)域?yàn)椋鹤冸娬?。?chǎng)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)環(huán)形車道，滿足消防車輛和人員通行的要求。c、電氣為保證消防設(shè)施的可靠運(yùn)行，所有消防設(shè)施均設(shè)可靠電源供電，消防水泵等設(shè)施均采用自動(dòng)起動(dòng)等控制措施。d、消防給水本項(xiàng)目消防水源接地下消防水池，由小區(qū)消防泵站加壓供水，消防管網(wǎng)覆蓋整個(gè)小區(qū)。用電設(shè)備必須按國(guó)家有關(guān)規(guī)定架設(shè)安裝，不得任意拉線接電。不能環(huán)行時(shí)，在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)修回轉(zhuǎn)車道。本項(xiàng)目還在敏感地區(qū)配備有干粉或二氧化碳滅火器。室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓制，消防泵從地下室消防水池中抽取。 供配電設(shè)計(jì)依據(jù)：a)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005394）b)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005295）c)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005495）d)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （JGJ/T1692）e)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB500342004）f)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005794 2000年版）g)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GBJ50045－95　2005年版）h)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJ1687 2001年版)i)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50038–2005)j)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5011698k)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (GB/T503142000)k)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》?。℅B50200－94）m)《民用閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》?。℅B50198－94）n)由建設(shè)方和建筑等各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)條件。本區(qū)域設(shè)置四個(gè)開閉所，電源由城市區(qū)域變電站采用直埋的方式引來兩路10KV線路，兩路電源同時(shí)工作，分列運(yùn)行，10KV側(cè)不設(shè)聯(lián)絡(luò)。應(yīng)急照明的備用電源采用燈具內(nèi)自帶鎘鎳蓄電池（供電時(shí)間不少于30min）供電，其余二級(jí)以上等級(jí)負(fù)荷為雙電源供電，并在末端自動(dòng)切換。本區(qū)內(nèi)地下車庫內(nèi)設(shè)開閉所并設(shè)四處為商業(yè)及學(xué)校供電的變電所，內(nèi)設(shè)高壓開關(guān)柜、低壓開關(guān)柜和2630KVA干式變壓器。變電站內(nèi)設(shè)高壓開關(guān)柜、低壓開關(guān)柜和630KVA干式變壓器。本區(qū)內(nèi)各單體建筑的一般用電支干線采用C級(jí)阻燃電力電纜或BV450/750XING 3銅芯塑料絕緣導(dǎo)線穿焊接鋼管明敷，或埋墻、埋地、埋頂棚暗敷。普通照明及動(dòng)力支線采用BV450/750型導(dǎo)線穿金屬管保護(hù)埋地、埋墻、埋頂棚暗敷。本項(xiàng)目供電負(fù)荷申請(qǐng)長(zhǎng)沙市供電局供電。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用星形拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，分為系統(tǒng)中心（物業(yè)管理中心）、住宅樓和用戶三級(jí)。每戶住宅客廳和主臥各設(shè)置一個(gè)寬帶網(wǎng)終端，公共服務(wù)設(shè)施適當(dāng)設(shè)置寬帶網(wǎng)終端。每戶住宅客廳和主臥各設(shè)置一個(gè)電話終端，公共服務(wù)設(shè)施適當(dāng)設(shè)置電話終端。每戶住宅客廳和主臥各設(shè)置一個(gè)有線電視終端，公共服務(wù)設(shè)施適當(dāng)設(shè)置有線電視終端。 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)住宅樓各單元入口設(shè)有可視對(duì)講門口主機(jī)（內(nèi)置攝像機(jī)），住宅每戶設(shè)有可視對(duì)講分機(jī)。樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)主干線均穿阻燃PVC管或鍍鋅薄壁電線管在墻內(nèi)、板孔內(nèi)暗敷設(shè)。中心監(jiān)控機(jī)房設(shè)在物業(yè)管理用房。在小區(qū)的各個(gè)出入口、停車場(chǎng)、各住宅單元入戶口設(shè)有電視監(jiān)控器，監(jiān)控系統(tǒng)全方位、全天候的實(shí)時(shí)監(jiān)控小區(qū)各監(jiān)控點(diǎn)的情況，隨時(shí)掌握監(jiān)控區(qū)域內(nèi)人員活動(dòng)情況，檢查各個(gè)重點(diǎn)部位的安全情況，提前發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理突發(fā)事件，并自動(dòng)進(jìn)行錄像，以備出事時(shí)查詢。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。整個(gè)項(xiàng)目分二個(gè)組團(tuán)，分二期開發(fā)。 高效運(yùn)用資金高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額，降低成本，同時(shí)又能用確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時(shí)到位，是項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排綜合考慮項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)商資金情況、當(dāng)?shù)亟ㄖ┕l件及營(yíng)銷入市時(shí)機(jī)等因素，可以預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備、基礎(chǔ)工程、主體建筑工程施工（分二期開發(fā)）、建筑安裝工程施工到基本銷售完成需要三年左右，各開發(fā)答題計(jì)劃如下表：開發(fā)期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間一期前期準(zhǔn)備工作基礎(chǔ)工程主體建筑工程建筑安裝工程銷售二期基礎(chǔ)工程主體建筑工程建筑安裝工程銷售橫道圖見附圖三 季度 進(jìn)度安排2012年2013年2014年2015年1344122334412233412前期準(zhǔn)備階段第一期基礎(chǔ)工程期第一期主體建筑工程第一期建筑安裝工程第一期銷售第二期基礎(chǔ)工程第二期主體建筑工程第二期建筑安裝工程第二期銷售5第7章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃項(xiàng)目在良好區(qū)位的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)金的理念、合理的規(guī)劃、優(yōu)秀而的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目制造了豐富的營(yíng)銷賣點(diǎn)：1) 歐洲笑成風(fēng)情，休閑度假生活。 本項(xiàng)目計(jì)劃以低開走平高收的手法面市。2）樹立良好的樓盤暢銷形象，迅速提升人氣，增強(qiáng)項(xiàng)目在潛在客戶中的口碑。項(xiàng)目一期計(jì)劃在2012年12月份公開發(fā)售。具體如下：1）在銷售初期實(shí)行多種優(yōu)惠措施，使項(xiàng)目迅速打開市場(chǎng)。在這期間，隨著小區(qū)建設(shè)逐漸完善，根據(jù)銷售的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價(jià)格。2) 做好現(xiàn)場(chǎng)銷控：實(shí)時(shí)把項(xiàng)目熱銷情況通過銷控表反饋給現(xiàn)場(chǎng)的客戶，讓客戶感受到樓盤熱銷的強(qiáng)勁勢(shì)頭。在此期間，項(xiàng)目一起銷售已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對(duì)余下的進(jìn)行折扣調(diào)節(jié)銷售價(jià)格。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場(chǎng)鋪墊。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。同時(shí)，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。銷售準(zhǔn)備期：對(duì)銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。另外，采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。感性訴求樓書內(nèi)容：樓盤概念提示；樓盤基本情況說明；銷售方案介紹；物業(yè)管理服務(wù)說明；居住生活理想狀態(tài)描繪。第8章 項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算1）采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案2012年上半年的價(jià)格作出測(cè)算2）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個(gè)周邊案例作為比較案例。則交易日期修正系數(shù)山水譽(yù)峰： 100/100高信向日葵：100/100高鑫巴比倫：100/100項(xiàng)目山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫區(qū)域因素修正100/100/100/交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/100/100/使用年期100/100100/100100/1004）求取比準(zhǔn)價(jià)格山水譽(yù)峰=6900100/100/=高信向日葵=6800100/100/=高鑫巴比倫=6400100/100/=5）權(quán)重的確定山水譽(yù)峰： 高信向日葵：高鑫巴比倫：將上面三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則:項(xiàng)目單價(jià)=++=6467元住宅定位價(jià)格：6467均價(jià)為元/平方米 商鋪銷售單價(jià)的確定商鋪定價(jià)為18000元/㎡。 項(xiàng)目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售2014開始銷售，整個(gè)銷售過程大概按兩期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為6467元/㎡，車位均價(jià)為12萬元/個(gè),商鋪整體均價(jià)為18000元/㎡,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。項(xiàng)目數(shù)量單位項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積㎡容積率2．3總建筑面積㎡車位765個(gè)地上住宅建筑面積㎡綠地率%商鋪面積㎡戶數(shù)1276戶地下建筑面積㎡類型面積（㎡）商鋪?zhàn)≌芾碛梅考捌渌?653地下層10718房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資。1）土地成本本項(xiàng)目占地面積約為115畝，土地費(fèi)115萬元/畝，土地成本為13225萬元。一期二期合計(jì)費(fèi)率（%）建設(shè)工程費(fèi)（萬元）總價(jià)（萬元）建設(shè)工程費(fèi)（萬元）總價(jià)（萬元）勘探費(fèi) 建設(shè)管理費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖編制費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)10% 竣工圖編制費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)8% 合計(jì) 3）建安工程費(fèi)依據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈長(zhǎng)沙市建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知，建設(shè)工程造價(jià)表，計(jì)算公建造價(jià)并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目住宅、商鋪建安成本估算如下表： 類別　一期二期合計(jì)單價(jià)面積總價(jià)面積總價(jià)（元/㎡）（㎡）（萬元）（㎡）（萬元）（萬元）多層1200 小高層1650 高層1900 商鋪2000 物管及其他1200 地下工程2800 電梯工程80 合計(jì)　　 　 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　一期二期合計(jì)單價(jià)（元/㎡）面積（㎡）總價(jià)（萬元）面積（㎡）總價(jià)（萬元）小區(qū)道路工程80 給排水工程40 配電工程120 綠化工程100 智能化系統(tǒng)20 管道工程100 消防工程50 合計(jì)　　 　 5）開發(fā)期間稅費(fèi) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)一期二期總價(jià)（元）總價(jià)（元）1物業(yè)基金建安工程費(fèi)2％ 2公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)8% 3工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積2元/㎡ 4其他建安工程費(fèi)1% 合計(jì) 7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)：取以上1～4項(xiàng)之和的3%=(++) 8%=1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的3%=(13225+++)3%=2）銷售費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入2% 2銷售代理費(fèi)銷售收入2% 3其他銷售費(fèi)用銷售收入1% 合計(jì) 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)即銀行貸款利息，第一年532萬元。 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第二年1項(xiàng)目總投資 建設(shè)投資 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2資金籌措 自有資金 借貸資金 預(yù)售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付，第二年借款500萬元，第二年開始等額還本，利息照付的方法償還貸款。費(fèi)用與效益的計(jì)算范圍相一致即是把投入與產(chǎn)出的范圍限定在同一范圍內(nèi)；2 費(fèi)用與效益原則遵循有無對(duì)比原則；3 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。1）全部投資現(xiàn)金流量表(I=12%) 單位：萬元見附表4注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項(xiàng)目所