【正文】 承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的：，方案的經(jīng)濟(jì)效果最好，在什么范圍內(nèi)變化效果最差，以便對不確定性因素實(shí)施控制；，以便選出敏感性小的，即風(fēng)險小的方案；，向決策者提出是否需要進(jìn)一步搜集資料，進(jìn)行研究，以提高經(jīng)濟(jì)分析的可靠性。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，敏感性分析的風(fēng)險因素一般比較少，本文選取的不確定因素是總投資和銷售單價，將這兩個因素在177。5％的波動下計算財務(wù)凈現(xiàn)值和背部收益率，分析這兩個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化幅度。（1） 總投資上升5% 當(dāng)總投資上升5%時，項(xiàng)目現(xiàn)金流量表為：序號項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年合計現(xiàn)金流入1銷售收入現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金流出1土地費(fèi)用0002前期費(fèi)用0003建安成本04管理費(fèi)用1903215銷售費(fèi)用2706財務(wù)費(fèi)用07銷售稅費(fèi)8土地增值稅25075063047026009企業(yè)所得稅0現(xiàn)金流出小計凈現(xiàn)金流量根據(jù)現(xiàn)金流量表，借助excel工具，可以得到內(nèi)部收益率為31%，（2） 總投資下降5% 計算過程與總投資下調(diào)5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為44%，(3)總投資增加10%計算過程與總投資增加5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為24%，（4）總投資增加10%計算過程與總投資增加5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為47%， 銷售單價變化（1）銷售單價增加5%當(dāng)銷售單價增加5%時，銷售收入、銷售費(fèi)用、銷售稅金、以及土地增值稅會變化，可以得到現(xiàn)金流量表為：序號項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年合計現(xiàn)金流入1銷售收入現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金流出1土地費(fèi)用0002前期費(fèi)用0003建安成本04管理費(fèi)用1903215銷售費(fèi)用2706財務(wù)費(fèi)用07銷售稅費(fèi)8土地增值稅25075063047026009企業(yè)所得稅0現(xiàn)金流出小計凈現(xiàn)金流量根據(jù)現(xiàn)金流量表，借助excel工具，可以得到內(nèi)部收益率為40%，（2）銷售單價下降5% 當(dāng)銷售收入下降5%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為36%，（3）銷售單價下降10%當(dāng)銷售收入下降10%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為27%，（4）銷售單價增加10%當(dāng)銷售收入增加10%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為42%。根據(jù)以上敏感性分析，可以得到一個數(shù)據(jù)對比表：10%5%0%+5%+10%總成本內(nèi)部收益率47%44%38%31%24%財務(wù)凈現(xiàn)值銷售單價內(nèi)部收益率27%36%38%40%42%財務(wù)凈現(xiàn)值4327．62由上表可以算出，總成本在177。5％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為31%、44%，財務(wù)凈現(xiàn)值的變化率分別為54%%、39%；總成本在177。10％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為24%、47%，財務(wù)凈現(xiàn)值的變化率分別為104%%、48%而銷售收入在177。5％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為40%、36%，%、%。而銷售收入在177。10％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為42%、27%，財務(wù)凈現(xiàn)值的變化率分別為35%、68%。由此可以看出，在總成本和銷售收入這兩個因素中，總投資成本的波動對于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響會更大一些，尤其在銷售單價到5%以上時，對于內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響最大，因此，在風(fēng)險控制以及營銷計劃設(shè)計的時候，應(yīng)該著重強(qiáng)調(diào)對于市場信息的收集，保證信息的準(zhǔn)確無誤，在項(xiàng)目一開始就要做詳細(xì)的市場調(diào)查，對于市場信息的變化能有一個清醒的認(rèn)識，并對于一些市場的變化有一定的準(zhǔn)備。其次當(dāng)銷售單價下降超過5%時，對于項(xiàng)目的收益也會影響很大。所以在對于項(xiàng)目實(shí)際定位以及包裝宣傳階段需要加大資金投入。保證銷售單價能夠維持在一個相對穩(wěn)定的范圍。就整體而言，即使總成本和銷售收入在177。5％變化，甚至銷售單價在10%左右浮動都是能保證項(xiàng)目盈利的，內(nèi)部收益率都是高于基準(zhǔn)收益率25%的，財務(wù)凈現(xiàn)值也都是大于0的。因此，該項(xiàng)目其實(shí)在抵抗風(fēng)險時是非常有優(yōu)勢的，所以此項(xiàng)目是很較高的抗風(fēng)險能力的，、而且這時還會有很好的收益。就此分析看來，該項(xiàng)目的可行性是很高的，只要在項(xiàng)目全過程階段把握好對于投資的掌控，及時掌握市場信息，做好銷售的宣傳工作，項(xiàng)目是具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力的。第十章風(fēng)險分析及防范措施（1）宏觀環(huán)境風(fēng)險宏觀環(huán)境風(fēng)險中有包括經(jīng)濟(jì)、政治等的社會環(huán)境問題。政治環(huán)境風(fēng)險，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失；社會環(huán)境風(fēng)險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指國家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)。在這期間，國家可能會實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整政策，如將利率提高，將會對投資有所影響。（2）市場風(fēng)險如今，縣城的房地產(chǎn)市場雖有所擴(kuò)大和發(fā)展，但更是由于市場的擴(kuò)大，市場需求同樣在減小。市場需求風(fēng)險，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風(fēng)險，產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴(yán)重影響銷售。項(xiàng)目的銷售仍存在較多的競爭對手，并且隨著新區(qū)的發(fā)展，競爭將越來越大。（3）財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風(fēng)險，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對項(xiàng)目成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。在項(xiàng)目的后期開發(fā)過程中，如果存在資金的不足，將會對整個項(xiàng)目的運(yùn)行造成很大的影響。（4）自身風(fēng)險 項(xiàng)目的自身風(fēng)險包括了幾部分。發(fā)包風(fēng)險，包括招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、發(fā)包合同風(fēng)險和工程索賠風(fēng)險；工程質(zhì)量風(fēng)險，項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項(xiàng)目質(zhì)量；工期拖延風(fēng)險，工期拖延會錯過最佳銷售時機(jī)，很有可能造成銷售價格的降低，從而導(dǎo)致利潤的減少。（1）宏觀環(huán)境風(fēng)險對策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會對項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響，所以項(xiàng)目的投資者一方面要時時關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時采取應(yīng)對措施，以最大限度的減少項(xiàng)目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。（2）市場風(fēng)險對策 首先，市場需求對于房地產(chǎn)的銷售有很大影響，由于我國當(dāng)前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對住宅樓的需求較大，所以只要保證項(xiàng)目的質(zhì)量，做好必要的宣傳，可以把銷售的風(fēng)險降到最低，其次，產(chǎn)品定價也是影響項(xiàng)目收益的重要因素，投資者應(yīng)該做好市場調(diào)研工作，結(jié)合有關(guān)專家的判斷，確定合理的產(chǎn)品售價，不但能將住宅全部售出，而且獲得較高的單位面積收益。同時時刻關(guān)注競爭對手的動向，對于較有競爭力的項(xiàng)目要隨時做好應(yīng)對的準(zhǔn)備。（3）財務(wù)風(fēng)險對策 要應(yīng)對資金方面的問題，一方面項(xiàng)目開發(fā)前要確保有足夠的資金來滿足施工的要求，并且選擇合適的融資方式和合理的融資結(jié)構(gòu)使資金成本降到最低，另一方面由于利率的變化對于項(xiàng)目成本和居民的購買力均有較大的影響，所以投資者要隨時關(guān)注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化所產(chǎn)生的不利影響。（4）自身風(fēng)險對策 加強(qiáng)風(fēng)險控制，選擇一支高素質(zhì)、多學(xué)科的施工隊伍，加強(qiáng)工程管理力度，嚴(yán)格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴(yán)格按照工期要求施工，盡量避免工期拖延所帶來的損失。綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)投資者應(yīng)該靈活運(yùn)用風(fēng)險回避，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，風(fēng)險控制，風(fēng)險分散等方法，對于主要的風(fēng)險如宏觀環(huán)境風(fēng)險和資金風(fēng)險要重點(diǎn)考慮，采取必要的措施防止該風(fēng)險對項(xiàng)目的不利影響，對于次要風(fēng)險如區(qū)域環(huán)境風(fēng)險和市場風(fēng)險要嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險，并專門補(bǔ)充各項(xiàng)控制措施，對于最次風(fēng)險如土地風(fēng)險、工程風(fēng)險和設(shè)計風(fēng)險的風(fēng)險等級較低，企業(yè)一般可以承擔(dān)該風(fēng)險，不必專門增加控制措施。只有有針對性的控制不同風(fēng)險才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。第十一章 社會效益及環(huán)境評價社會效益是指企業(yè)為社會發(fā)展帶來的效益,主要體現(xiàn)在投入和產(chǎn)生的社會效能的比,以及通過企業(yè)文化的影響面帶來的效益。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,投資項(xiàng)目不僅要注重本項(xiàng)目能夠給企業(yè)帶來多少經(jīng)濟(jì)效益,還要考慮該到項(xiàng)目能夠帶來多少社會效益,才能夠在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地。本項(xiàng)目的社會效益如下:（1）建設(shè)此房地產(chǎn)項(xiàng)目是加快金牛區(qū)改造及開發(fā)的需要金牛城區(qū)原先在布局時,工業(yè)、商業(yè)與住宅都集中在一起,已經(jīng)極大地限制了本地區(qū)的發(fā)展,該項(xiàng)目遵循“以人為本”原則,從城市規(guī)劃、功能的定位為人們營造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的好居所,是加快天府新區(qū)和華陽片區(qū)改造開發(fā)的需要,也是響應(yīng)政府號召下切實(shí)行動的典范。（2）建設(shè)依山水岸房地產(chǎn)項(xiàng)目是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的需要項(xiàng)目的建設(shè),將給設(shè)計院、施工單位提供了很多機(jī)會,會帶動建材業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展,使當(dāng)?shù)厝嗣衲軌蚋玫母惺艿浇?jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處。項(xiàng)目建成后,必須由大量人員進(jìn)行維護(hù)小區(qū)環(huán)境,將為部分勞動力提供新的就業(yè)機(jī)會,有利于社會穩(wěn)定和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長具有十分重要的意義。（3）建設(shè)依山水岸房地產(chǎn)項(xiàng)目是提高居住環(huán)境的需要，近年來隨著國家對國有土地資源的嚴(yán)格控制,已經(jīng)不能滿足日益增長的居民房屋居住需求,由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè),它將成為幵發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點(diǎn),為華陽地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅居住環(huán)境。根據(jù)以上分析,本項(xiàng)目不僅具有良好的經(jīng)濟(jì)效益,同時還具有良好的社會效益。第十二章 可行性研究結(jié)論及建設(shè)性意見 可行性研究結(jié)論本文通過房地產(chǎn)可行性研究的相關(guān)理論與依山水岸房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)際情況相結(jié)合,對依山水岸項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析(主要是土地政策),房地產(chǎn)的金融環(huán)境分析,以及項(xiàng)目所在區(qū)域的市場環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、城市規(guī)劃分析。對項(xiàng)目所在的地塊指標(biāo)分析、板塊競爭分析、地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目供銷分析,競爭項(xiàng)目分析,客戶分析、SWOT分析、項(xiàng)目風(fēng)險分析以及對財務(wù)上的估算,來對豐怡陽光住宅項(xiàng)目可行性做判斷。通過對依山水岸房地產(chǎn)項(xiàng)目的多角度分析,得出了以下結(jié)論:（1）金牛區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢較好,從地區(qū)經(jīng)濟(jì)、市場、政策、規(guī)劃分析,擁有連高的投資環(huán)境。最近幾年,成都市新都區(qū)的生產(chǎn)總值、人口、人均收入、人均GDP、發(fā)展勢頭良好,同時新都區(qū)的未來由縣已經(jīng)改為區(qū),也加快了城市化進(jìn)程,當(dāng)?shù)厝嗣裆钯|(zhì)量有了顯著的提高,對住宅提出了更高的要求,也為房地產(chǎn)市場提供了比較好的發(fā)展空間。（2）依山水岸項(xiàng)目本身的優(yōu)勢依山水岸項(xiàng)目通過多角度與競爭項(xiàng)目對比進(jìn)而優(yōu)化,加大項(xiàng)目的競爭力。本身就有一定的品牌影響力,升值的潛力較大。（3）項(xiàng)目財務(wù)預(yù)算的可行性，內(nèi)部收益率為38%,其次，之前計算的內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率，即使是在銷售收入波動很大部分的時候，凈現(xiàn)值也是很客觀的，因此，就此次分析研究看來，項(xiàng)目是可行的。（4）項(xiàng)目投資開發(fā)風(fēng)險比較小總體而言風(fēng)險較小，最大的風(fēng)險還是國家調(diào)控政策和總投資,但是由于主要針對一線城市,對于成都市的金牛區(qū)這樣的二線地區(qū)影響較小。綜上所述,該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐母偁庬?xiàng)目中,在價格、戶型等方面都具有一定的優(yōu)勢,整體而言,改房地產(chǎn)項(xiàng)目具有比較強(qiáng)的可行性。（1）目前該項(xiàng)目周圍有多個新樓盤，總體來講同行競爭激烈，消費(fèi)者消費(fèi)越來越理性化，高品質(zhì)，人性化的住宅更能吸引消費(fèi)者。所以項(xiàng)目在設(shè)計規(guī)劃方面，要更加注重舒適度、人性化，只有提升自身的基礎(chǔ)設(shè)施，才能在激烈的競爭中取得勝利。（2）做好成本控制工作，前期的成本規(guī)劃與控制影響著整個項(xiàng)目，在前期策劃過程中應(yīng)做好對成本的規(guī)劃與控制，防止對后期工作產(chǎn)生影響。（3）對于樓盤的銷售情況可能過于理想化，其實(shí)實(shí)際情況下，要想短暫時間內(nèi)銷售面價達(dá)到100%是有一定的困難的，因此，要想取得好的銷售業(yè)績需要一支好的營銷隊伍，做好營銷策劃，充分激發(fā)銷售人員的潛能，適當(dāng)提出一些比較誘人的激進(jìn)辦法。（4）處理好各個政府部門關(guān)系，項(xiàng)目的建設(shè)與水電氣、交通、網(wǎng)絡(luò)等各個部門緊密相關(guān)，只有處理好與政府部門的關(guān)系，才可以確保項(xiàng)目在建設(shè)過程，以及運(yùn)營期間正常的運(yùn)營。此次可行性研究分析中，對于消費(fèi)市場的分析受到自身?xiàng)l件的限制是很缺乏一定科學(xué)性的，只能通過抽象調(diào)查的方法來對市場做決定，由于樣本的數(shù)量較少，這是缺乏一定的嚴(yán)謹(jǐn)性的。對于風(fēng)險因素的影響，之前研究過蒙特卡洛風(fēng)險分析法，但是由于我自身的知識缺陷，暫時還不能把蒙特卡羅分析風(fēng)險的辦法運(yùn)用在文中。針對這些問題，我通過查閱最近的一些文獻(xiàn)資料，也能深刻的認(rèn)識到自己的不足，希望能夠在今后的學(xué)習(xí)生活中，不斷的豐富自己。