【正文】 承受風險能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的：，方案的經(jīng)濟效果最好，在什么范圍內(nèi)變化效果最差，以便對不確定性因素實施控制；，以便選出敏感性小的，即風險小的方案；，向決策者提出是否需要進一步搜集資料，進行研究，以提高經(jīng)濟分析的可靠性。對于房地產(chǎn)項目而言，敏感性分析的風險因素一般比較少，本文選取的不確定因素是總投資和銷售單價，將這兩個因素在177。5％的波動下計算財務凈現(xiàn)值和背部收益率，分析這兩個經(jīng)濟指標的變化幅度。（1） 總投資上升5% 當總投資上升5%時，項目現(xiàn)金流量表為：序號項目第一年第二年第三年第四年合計現(xiàn)金流入1銷售收入現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金流出1土地費用0002前期費用0003建安成本04管理費用1903215銷售費用2706財務費用07銷售稅費8土地增值稅25075063047026009企業(yè)所得稅0現(xiàn)金流出小計凈現(xiàn)金流量根據(jù)現(xiàn)金流量表，借助excel工具，可以得到內(nèi)部收益率為31%，（2） 總投資下降5% 計算過程與總投資下調(diào)5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為44%，(3)總投資增加10%計算過程與總投資增加5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為24%，（4）總投資增加10%計算過程與總投資增加5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為47%， 銷售單價變化（1）銷售單價增加5%當銷售單價增加5%時，銷售收入、銷售費用、銷售稅金、以及土地增值稅會變化，可以得到現(xiàn)金流量表為：序號項目第一年第二年第三年第四年合計現(xiàn)金流入1銷售收入現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金流出1土地費用0002前期費用0003建安成本04管理費用1903215銷售費用2706財務費用07銷售稅費8土地增值稅25075063047026009企業(yè)所得稅0現(xiàn)金流出小計凈現(xiàn)金流量根據(jù)現(xiàn)金流量表，借助excel工具，可以得到內(nèi)部收益率為40%，（2）銷售單價下降5% 當銷售收入下降5%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為36%，（3）銷售單價下降10%當銷售收入下降10%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為27%，（4）銷售單價增加10%當銷售收入增加10%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為42%。根據(jù)以上敏感性分析，可以得到一個數(shù)據(jù)對比表：10%5%0%+5%+10%總成本內(nèi)部收益率47%44%38%31%24%財務凈現(xiàn)值銷售單價內(nèi)部收益率27%36%38%40%42%財務凈現(xiàn)值4327．62由上表可以算出，總成本在177。5％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為31%、44%，財務凈現(xiàn)值的變化率分別為54%%、39%；總成本在177。10％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為24%、47%，財務凈現(xiàn)值的變化率分別為104%%、48%而銷售收入在177。5％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為40%、36%，%、%。而銷售收入在177。10％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為42%、27%，財務凈現(xiàn)值的變化率分別為35%、68%。由此可以看出，在總成本和銷售收入這兩個因素中，總投資成本的波動對于經(jīng)濟指標的影響會更大一些，尤其在銷售單價到5%以上時，對于內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響最大，因此，在風險控制以及營銷計劃設計的時候，應該著重強調(diào)對于市場信息的收集，保證信息的準確無誤，在項目一開始就要做詳細的市場調(diào)查，對于市場信息的變化能有一個清醒的認識，并對于一些市場的變化有一定的準備。其次當銷售單價下降超過5%時，對于項目的收益也會影響很大。所以在對于項目實際定位以及包裝宣傳階段需要加大資金投入。保證銷售單價能夠維持在一個相對穩(wěn)定的范圍。就整體而言，即使總成本和銷售收入在177。5％變化，甚至銷售單價在10%左右浮動都是能保證項目盈利的，內(nèi)部收益率都是高于基準收益率25%的，財務凈現(xiàn)值也都是大于0的。因此，該項目其實在抵抗風險時是非常有優(yōu)勢的，所以此項目是很較高的抗風險能力的，、而且這時還會有很好的收益。就此分析看來，該項目的可行性是很高的，只要在項目全過程階段把握好對于投資的掌控，及時掌握市場信息，做好銷售的宣傳工作，項目是具有較強的抗風險能力的。第十章風險分析及防范措施（1）宏觀環(huán)境風險宏觀環(huán)境風險中有包括經(jīng)濟、政治等的社會環(huán)境問題。政治環(huán)境風險，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失；社會環(huán)境風險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險。經(jīng)濟環(huán)境風險，經(jīng)濟環(huán)境指國家、地區(qū)經(jīng)濟建設的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等，經(jīng)濟停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風險，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)。在這期間，國家可能會實施有關房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整政策，如將利率提高，將會對投資有所影響。（2）市場風險如今，縣城的房地產(chǎn)市場雖有所擴大和發(fā)展，但更是由于市場的擴大，市場需求同樣在減小。市場需求風險，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險，產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。項目的銷售仍存在較多的競爭對手，并且隨著新區(qū)的發(fā)展，競爭將越來越大。（3）財務風險房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風險，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。在項目的后期開發(fā)過程中，如果存在資金的不足，將會對整個項目的運行造成很大的影響。（4）自身風險 項目的自身風險包括了幾部分。發(fā)包風險，包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險；工程質(zhì)量風險，項目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響項目質(zhì)量；工期拖延風險，工期拖延會錯過最佳銷售時機，很有可能造成銷售價格的降低，從而導致利潤的減少。（1）宏觀環(huán)境風險對策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會對項目產(chǎn)生重大的影響，所以項目的投資者一方面要時時關注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時采取應對措施，以最大限度的減少項目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風險。（2）市場風險對策 首先，市場需求對于房地產(chǎn)的銷售有很大影響，由于我國當前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對住宅樓的需求較大，所以只要保證項目的質(zhì)量，做好必要的宣傳，可以把銷售的風險降到最低，其次，產(chǎn)品定價也是影響項目收益的重要因素，投資者應該做好市場調(diào)研工作，結(jié)合有關專家的判斷，確定合理的產(chǎn)品售價，不但能將住宅全部售出，而且獲得較高的單位面積收益。同時時刻關注競爭對手的動向，對于較有競爭力的項目要隨時做好應對的準備。（3）財務風險對策 要應對資金方面的問題，一方面項目開發(fā)前要確保有足夠的資金來滿足施工的要求，并且選擇合適的融資方式和合理的融資結(jié)構(gòu)使資金成本降到最低，另一方面由于利率的變化對于項目成本和居民的購買力均有較大的影響，所以投資者要隨時關注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化所產(chǎn)生的不利影響。（4）自身風險對策 加強風險控制，選擇一支高素質(zhì)、多學科的施工隊伍，加強工程管理力度，嚴格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴格按照工期要求施工，盡量避免工期拖延所帶來的損失。綜上所述，項目開發(fā)投資者應該靈活運用風險回避，風險轉(zhuǎn)移，風險控制，風險分散等方法，對于主要的風險如宏觀環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對項目的不利影響，對于次要風險如區(qū)域環(huán)境風險和市場風險要嚴格控制各項風險，并專門補充各項控制措施，對于最次風險如土地風險、工程風險和設計風險的風險等級較低，企業(yè)一般可以承擔該風險，不必專門增加控制措施。只有有針對性的控制不同風險才能使企業(yè)實現(xiàn)利潤的最大化。第十一章 社會效益及環(huán)境評價社會效益是指企業(yè)為社會發(fā)展帶來的效益,主要體現(xiàn)在投入和產(chǎn)生的社會效能的比,以及通過企業(yè)文化的影響面帶來的效益。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,投資項目不僅要注重本項目能夠給企業(yè)帶來多少經(jīng)濟效益,還要考慮該到項目能夠帶來多少社會效益,才能夠在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地。本項目的社會效益如下:（1）建設此房地產(chǎn)項目是加快金牛區(qū)改造及開發(fā)的需要金牛城區(qū)原先在布局時,工業(yè)、商業(yè)與住宅都集中在一起,已經(jīng)極大地限制了本地區(qū)的發(fā)展,該項目遵循“以人為本”原則,從城市規(guī)劃、功能的定位為人們營造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的好居所,是加快天府新區(qū)和華陽片區(qū)改造開發(fā)的需要,也是響應政府號召下切實行動的典范。（2）建設依山水岸房地產(chǎn)項目是促進經(jīng)濟增長的需要項目的建設,將給設計院、施工單位提供了很多機會,會帶動建材業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展,使當?shù)厝嗣衲軌蚋玫母惺艿浇?jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處。項目建成后,必須由大量人員進行維護小區(qū)環(huán)境,將為部分勞動力提供新的就業(yè)機會,有利于社會穩(wěn)定和地方經(jīng)濟的發(fā)展,對于促進經(jīng)濟增長具有十分重要的意義。（3）建設依山水岸房地產(chǎn)項目是提高居住環(huán)境的需要，近年來隨著國家對國有土地資源的嚴格控制,已經(jīng)不能滿足日益增長的居民房屋居住需求,由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設,它將成為幵發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點,為華陽地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅居住環(huán)境。根據(jù)以上分析,本項目不僅具有良好的經(jīng)濟效益,同時還具有良好的社會效益。第十二章 可行性研究結(jié)論及建設性意見 可行性研究結(jié)論本文通過房地產(chǎn)可行性研究的相關理論與依山水岸房地產(chǎn)項目的具體實際情況相結(jié)合,對依山水岸項目宏觀環(huán)境分析(主要是土地政策),房地產(chǎn)的金融環(huán)境分析,以及項目所在區(qū)域的市場環(huán)境分析、經(jīng)濟環(huán)境分析、城市規(guī)劃分析。對項目所在的地塊指標分析、板塊競爭分析、地塊房地產(chǎn)項目供銷分析,競爭項目分析,客戶分析、SWOT分析、項目風險分析以及對財務上的估算,來對豐怡陽光住宅項目可行性做判斷。通過對依山水岸房地產(chǎn)項目的多角度分析,得出了以下結(jié)論:（1）金牛區(qū)的國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢較好,從地區(qū)經(jīng)濟、市場、政策、規(guī)劃分析,擁有連高的投資環(huán)境。最近幾年,成都市新都區(qū)的生產(chǎn)總值、人口、人均收入、人均GDP、發(fā)展勢頭良好,同時新都區(qū)的未來由縣已經(jīng)改為區(qū),也加快了城市化進程,當?shù)厝嗣裆钯|(zhì)量有了顯著的提高,對住宅提出了更高的要求,也為房地產(chǎn)市場提供了比較好的發(fā)展空間。（2）依山水岸項目本身的優(yōu)勢依山水岸項目通過多角度與競爭項目對比進而優(yōu)化,加大項目的競爭力。本身就有一定的品牌影響力,升值的潛力較大。（3）項目財務預算的可行性，內(nèi)部收益率為38%,其次，之前計算的內(nèi)部收益率遠遠高于基準收益率，即使是在銷售收入波動很大部分的時候，凈現(xiàn)值也是很客觀的，因此，就此次分析研究看來，項目是可行的。（4）項目投資開發(fā)風險比較小總體而言風險較小，最大的風險還是國家調(diào)控政策和總投資,但是由于主要針對一線城市,對于成都市的金牛區(qū)這樣的二線地區(qū)影響較小。綜上所述,該項目在當?shù)氐母偁庬椖恐?在價格、戶型等方面都具有一定的優(yōu)勢,整體而言,改房地產(chǎn)項目具有比較強的可行性。（1）目前該項目周圍有多個新樓盤，總體來講同行競爭激烈，消費者消費越來越理性化，高品質(zhì)，人性化的住宅更能吸引消費者。所以項目在設計規(guī)劃方面，要更加注重舒適度、人性化，只有提升自身的基礎設施，才能在激烈的競爭中取得勝利。（2）做好成本控制工作，前期的成本規(guī)劃與控制影響著整個項目，在前期策劃過程中應做好對成本的規(guī)劃與控制，防止對后期工作產(chǎn)生影響。（3）對于樓盤的銷售情況可能過于理想化，其實實際情況下，要想短暫時間內(nèi)銷售面價達到100%是有一定的困難的，因此，要想取得好的銷售業(yè)績需要一支好的營銷隊伍，做好營銷策劃，充分激發(fā)銷售人員的潛能，適當提出一些比較誘人的激進辦法。（4）處理好各個政府部門關系，項目的建設與水電氣、交通、網(wǎng)絡等各個部門緊密相關，只有處理好與政府部門的關系，才可以確保項目在建設過程，以及運營期間正常的運營。此次可行性研究分析中，對于消費市場的分析受到自身條件的限制是很缺乏一定科學性的，只能通過抽象調(diào)查的方法來對市場做決定，由于樣本的數(shù)量較少，這是缺乏一定的嚴謹性的。對于風險因素的影響，之前研究過蒙特卡洛風險分析法，但是由于我自身的知識缺陷，暫時還不能把蒙特卡羅分析風險的辦法運用在文中。針對這些問題，我通過查閱最近的一些文獻資料，也能深刻的認識到自己的不足，希望能夠在今后的學習生活中，不斷的豐富自己。