【正文】 外的二級(jí)商圈和三級(jí)商圈的居民。 產(chǎn)品定位 形象定位休閑娛樂(lè)中心：從特色角度看購(gòu)物中心的類型如下有：景觀型，一般設(shè)在海邊、城堡附近地區(qū)，帶有濃烈的觀光購(gòu)物性質(zhì)；廉價(jià)型，一般設(shè)在高速公路、城市環(huán)形公路旁邊，購(gòu)物功能具有特別重要的意義；休閑娛樂(lè)型，一般建在生活特別富裕的地方，供富裕階層休閑、娛樂(lè)和購(gòu)物；商務(wù)型，一般設(shè)在高級(jí)商務(wù)區(qū)建設(shè)，主要為商務(wù)人員購(gòu)物服務(wù)。從本項(xiàng)目商圈特征來(lái)看，眾多的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)把零售業(yè)的各個(gè)業(yè)態(tài)都包含進(jìn)去了，如果在這一階段還是貿(mào)然投入到零售業(yè)的商家競(jìng)爭(zhēng)中去，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言由于可供零售商家選擇的項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的租金收益，而對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使其銷售收入下降，同樣得不償失。同時(shí)，項(xiàng)目輻射的商圈內(nèi)，大型餐飲娛樂(lè)設(shè)施相對(duì)缺乏，為本項(xiàng)目發(fā)展餐飲娛樂(lè)提供空間。并且，在項(xiàng)目所在位置周邊有大型折扣店，有旅游主題公園，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)為主正可以與上述項(xiàng)目互補(bǔ)，成為綜合型的商業(yè)中心。因此，綜合分析本項(xiàng)目具體情況，該購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)建成休閑娛樂(lè)型購(gòu)物中心，才是符合當(dāng)前和未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)的基本趨勢(shì)的。 規(guī)模定位從國(guó)際零售業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)驗(yàn)上講，城市購(gòu)物中心（Shopping Center）一般面積在1020萬(wàn)平方米，服務(wù)人口1540萬(wàn)，服務(wù)范圍超越地區(qū)限制，可能輻射整個(gè)城市，內(nèi)部聚集許多專業(yè)店、專賣(mài)店、餐館、電影院、歌舞廳等設(shè)施。具體到本項(xiàng)目，需要以一至兩個(gè)超市或百貨需和一至兩家大餐飲娛樂(lè)企業(yè)為中心，并擴(kuò)大娛樂(lè)企業(yè)所占比重，從而達(dá)到體現(xiàn)特色的目的。同時(shí)，為充分體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“一站式消費(fèi)”的目的，項(xiàng)目的總體量要保持在一定水準(zhǔn)，這樣才能在與其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)占據(jù)有利位置根據(jù)我們前期的估算，我們建議本項(xiàng)目的總面積在9萬(wàn)平方米左右，其中包括約2萬(wàn)平方米的停車(chē)場(chǎng)和7萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。 功能定位 多功能原則雖然不同類型的購(gòu)物中心有不同的特色，但由于消費(fèi)連帶性以及行業(yè)相關(guān)因素的作用，決定了購(gòu)物中心的基本功能卻應(yīng)當(dāng)是大體一致的，只是重點(diǎn)、檔次、風(fēng)格不同而已。作為休閑娛樂(lè)型的購(gòu)物中心，在功能上應(yīng)當(dāng)具有以下五項(xiàng)基本功能：一是購(gòu)物；二是休閑娛樂(lè)；三是商業(yè)觀光；四是餐飲服務(wù)，五是文化交流。 推薦方案我們對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位條件、市場(chǎng)定位及商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析；并以經(jīng)營(yíng)內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案。換言之，下述兩項(xiàng)可備選擇的方案，在總體上與其市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及其基本經(jīng)濟(jì)制約條件是相吻合的，因而才具有現(xiàn)實(shí)可行性。51 方案一：主力業(yè)種：大型影城、KTV和建材超市的組合；輔助業(yè)種：大型餐飲、大型綜合超市此方案充分突出了項(xiàng)目餐飲娛樂(lè)中心的特點(diǎn)，考慮業(yè)種安排的主要依據(jù)來(lái)源與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的習(xí)慣分析。調(diào)研結(jié)果顯示，在本區(qū)域居民進(jìn)行業(yè)余休閑活動(dòng)選擇時(shí)，娛樂(lè)消費(fèi)的前兩名是看電影（%）、KTV（%）。針對(duì)這兩種娛樂(lè)消費(fèi)進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，平均每次消費(fèi)75元左右，根據(jù)周邊居民和辦公人員數(shù)量，這部分的月消費(fèi)總額約在2197萬(wàn)元左右。而KTV的人均消費(fèi)在150元左右，這部分月消費(fèi)總額約在2500萬(wàn)元左右，這兩個(gè)業(yè)種有很大的市場(chǎng)需求，并且在項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)并不是非常激烈，只要招商得當(dāng)，引進(jìn)商家品牌有吸引力，上述業(yè)種將擁有廣闊的發(fā)展前景。本項(xiàng)目方便的交通條件對(duì)于大型綜合超市也有相當(dāng)?shù)奈?，并且周邊居民也有這方面需求，因此可以作為輔助業(yè)態(tài)引入本項(xiàng)目。52 方案二：主營(yíng)項(xiàng)目：大型影城、KTV和品牌電子數(shù)碼專賣(mài)的組合；輔助項(xiàng)目：大型餐飲、大型綜合超市第二方案與第一方案的主要區(qū)別在于增加了品牌電子數(shù)碼專賣(mài)店這一業(yè)態(tài)，電子數(shù)碼產(chǎn)品主要面向CBD辦公區(qū)域的公司和CBD附近居住的居民，由于本區(qū)域是辦公集中地區(qū)，并且多以中小型公司為主；同時(shí)，本地居民的消費(fèi)特點(diǎn)之一就是追求個(gè)性，求新求變，電子數(shù)碼產(chǎn)品在本地有良好的市場(chǎng)空間。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)特色產(chǎn)品，做品類殺手的業(yè)態(tài)，其輻射范圍更加廣泛。電子數(shù)碼產(chǎn)品專賣(mài)可以滿足顧客更多方面的需求，為項(xiàng)目增加更多的客流，而這部分客流的收入水平和消費(fèi)習(xí)慣又與其他業(yè)種的客層基本相符。因此，更容易達(dá)到不同業(yè)態(tài)共享客流的目的。這也是第二方案的出發(fā)點(diǎn)。 價(jià)格定位根據(jù)我們前面的分析，我們建議本項(xiàng)目的租售比控制在3：1比較合適，同時(shí)，銷售價(jià)控制在2萬(wàn)元/平方米左右，這樣既能通過(guò)銷售商鋪回收部分資金，同時(shí)自身控制絕大多數(shù)面積，有利于項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)。 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶定位原則根據(jù)我們建議的規(guī)劃方案，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行招商選擇時(shí)，應(yīng)考慮以下原則所謂大品牌實(shí)際上是指具有極高市場(chǎng)知名度和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的商家。諸如：零售業(yè)國(guó)際知名的沃爾瑪、家樂(lè)福、歐尚、百安居和國(guó)內(nèi)知名的華聯(lián)、聯(lián)華等均可稱為大品牌商家。以大品牌為原則的理由在于：其一，大品牌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰的檢驗(yàn)結(jié)果，意味著大品牌無(wú)論從經(jīng)營(yíng)與管理各方面均具有開(kāi)拓市場(chǎng)的強(qiáng)大實(shí)力。大品牌商家的入駐，可有效縮短項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的培育期，極大地提高項(xiàng)目的知名度。其二，大品牌商家均有自身很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和鮮明特色，能夠?qū)οM(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)大吸引力，因而能夠迅速打開(kāi)市場(chǎng)局面，在市場(chǎng)上確定自身的優(yōu)勢(shì)地位，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。這就為本項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)創(chuàng)造了有利條件。其三，大品牌商家入駐可產(chǎn)生強(qiáng)烈的示范效應(yīng)，即其它經(jīng)營(yíng)者會(huì)蜂擁而至，以求倚托大品牌做活自身的經(jīng)營(yíng)。這就為項(xiàng)目在選擇其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上的合作伙伴方面提供了擇優(yōu)組合的空間。 體現(xiàn)特色原則經(jīng)營(yíng)致勝之道在于特色，該原則的運(yùn)用有兩層含義：17 其一，在選擇經(jīng)營(yíng)內(nèi)容從而確定合作伙伴方面，應(yīng)盡可能以在目前北京市場(chǎng)上前所未有的為先決條件。這主要是針對(duì)本項(xiàng)目的主營(yíng)內(nèi)容的。這就是說(shuō)，并不是大品牌商家就完全符合選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而是大品牌商家中，尚未在北京市場(chǎng)涉足的才能滿足我們選擇的標(biāo)準(zhǔn)。唯有如此，才能在北京市場(chǎng)上產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)和強(qiáng)烈的沖擊力，從而保證一旦開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，就進(jìn)入興旺的快車(chē)道。18 其二，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇應(yīng)符合在企業(yè)知名度，商品品牌市場(chǎng)號(hào)召力，價(jià)格，服務(wù)等方面具有同行領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)?，無(wú)論是哪方面優(yōu)勢(shì)，其實(shí)質(zhì)都是對(duì)顧客的實(shí)惠，都會(huì)增加顧客的經(jīng)濟(jì)利益和滿足。因而可以在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造和形成不斷擴(kuò)大的本項(xiàng)目的商勢(shì)圈。 主力業(yè)態(tài)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)原則位于四環(huán)路東側(cè)的XX項(xiàng)目屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，其區(qū)位條件決定了業(yè)態(tài)規(guī)劃必須選擇當(dāng)前流行于國(guó)際，又極具先進(jìn)性和競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)方式。而這種方式往往又是同大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)越性密切相關(guān)的。因?yàn)?，大?guī)模經(jīng)營(yíng)最明顯的特點(diǎn)在于具有采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，從而降低成本費(fèi)使價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力凸現(xiàn)；同時(shí)，大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，也具有服務(wù)種類多樣，設(shè)備齊全，人員管理統(tǒng)一，訓(xùn)練有素，易提高消費(fèi)欲望和沖動(dòng)的客觀有利條件；其三，大規(guī)模運(yùn)營(yíng)會(huì)極大地形成商圈輻射力，使商圈半徑擴(kuò)大化?？傊?，此種條件易于創(chuàng)造市場(chǎng)，聚集客流，匯攏財(cái)源。大規(guī)模經(jīng)營(yíng)對(duì)于本項(xiàng)目而言的另一層含義是，其經(jīng)營(yíng)組合是有層次，有側(cè)重，有結(jié)構(gòu)安排的。具體講，主營(yíng)項(xiàng)目餐飲娛樂(lè)擴(kuò)大規(guī)模的主旨，是形成項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)或核心競(jìng)爭(zhēng)力。概言之，主營(yíng)項(xiàng)目能否有規(guī)模關(guān)系到本項(xiàng)目能否成為新興的餐飲娛樂(lè)中心，從而能否成為四環(huán)路的新商圈具有決定性影響。 可以重點(diǎn)考慮的招商方向根據(jù)上述原則，我們建議開(kāi)發(fā)商可以重點(diǎn)考慮的商家影城：將招商重點(diǎn)放在引進(jìn)國(guó)際知名娛樂(lè)集團(tuán)上，比如美國(guó)的時(shí)代——華納影城在全國(guó)各地已經(jīng)開(kāi)設(shè)了不少影院，但目前還未在北京開(kāi)店，因此完全可以作為主力商家引進(jìn)。KTV：通過(guò)居民消費(fèi)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，麥樂(lè)迪和錢(qián)柜的支持率最高，%%。并且其顧客定位基本符合本項(xiàng)目，因此應(yīng)作為重點(diǎn)商家引進(jìn)。健身房：知名度調(diào)查結(jié)果顯示，青鳥(niǎo)健身是近半數(shù)居民的第一選擇。目前北京的大型餐飲企業(yè)主要集中在四個(gè)方向：54 海鮮酒樓：多為粵菜，連鎖企業(yè)較少。55 川菜：連鎖企業(yè)眾多，口味大眾化。單店面積較大，有些可達(dá)到5000平方米以上，典型如麻辣誘惑、陶然居、小天鵝等56 火鍋：連鎖企業(yè)較多，單店面積在2000平方米左右，典型如小肥羊、福華肥牛等。 57 家常菜：連鎖企業(yè)較多，單店面積在20003000平方米，典型如金百萬(wàn)、大鴨梨等。大型綜合超市：以引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)為主，主要商家：沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍、歐尚、伊藤洋華堂、易初蓮花，北京華聯(lián)等建材家居超市：宜家家居、歐培德、樂(lè)華梅蘭、紅星美凱龍、好美佳、東方家園、愛(ài)家家居等百貨店：百盛、華堂商場(chǎng)、北京華聯(lián)、王府井百貨、太平洋百貨等電子數(shù)碼專賣(mài)：賽博數(shù)碼、百腦匯等7 項(xiàng)目綜合分析通過(guò)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目有如下特征從位置特征來(lái)看，項(xiàng)目擁有良好的地段位置，交通通達(dá)性和通暢性均好；周?chē)呀?jīng)有相當(dāng)數(shù)量的居民住宅落成，但基本商圈較為薄弱；位于CBD外延，緊靠商務(wù)人群，項(xiàng)目向西緊靠CBD商務(wù)中心區(qū)，向西連接垡頭邊緣集團(tuán)，保證了充足的外圍商圈顧客數(shù)量，因此應(yīng)大力發(fā)展輻射性強(qiáng)的商業(yè)，縮小社區(qū)商業(yè)的面積。從項(xiàng)目自身?xiàng)l件來(lái)看，充足的場(chǎng)地面積為項(xiàng)目提供足夠的發(fā)展空間。只要規(guī)劃得當(dāng)，項(xiàng)目有充分條件成為北京東南地區(qū)新的城市餐飲娛樂(lè)購(gòu)物中心。以下精品內(nèi)容為贈(zèng)送文檔！與本文檔無(wú)關(guān)?。?！下載后將文字顏色設(shè)置為黑色即可看到！按住CTRL鍵點(diǎn)擊文字鏈接 【強(qiáng)烈推薦精品資源】 分 類 A管理培訓(xùn)精品 B論文方案報(bào)告 C營(yíng)銷策劃精品 D求職面試禮儀 E教育教管精品 E熱賣(mài)試題題庫(kù) E精品教程教案 E高考真題解析 F高中數(shù)學(xué)精選 G初中數(shù)學(xué)精選 H小學(xué)數(shù)學(xué)精選 I語(yǔ)文教學(xué)精選 J英語(yǔ)精品文檔 K政史地等精品 L理化生等精品M音體美等精品 N小學(xué)全冊(cè)教案 N各科教學(xué)文檔 N教師工作文檔 N高三數(shù)學(xué)一輪 O各類資格考試 PPT技巧及模板 Q心理學(xué)等相關(guān) R成功勵(lì)志經(jīng)驗(yàn) S百科知識(shí)大全 各種表格大全 U休閑娛樂(lè)健身 V電子課本大全 高效能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒(méi)有目標(biāo)的肯定不能成功。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。如果一個(gè)人沒(méi)有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問(wèn)題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力?！? 把問(wèn)題想透徹 把問(wèn)題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問(wèn)題想透徹了，才能找到問(wèn)題到底是什么，才能找到解決問(wèn)題最有效的手段。 不找借口 美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說(shuō)過(guò)這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開(kāi)脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。杜哈提說(shuō)，不論他出多小錢(qián)的薪水，都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。 運(yùn)用20/80法則 二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個(gè)組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。 合理利用零碎時(shí)間 所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過(guò)去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來(lái)，其總和將是相當(dāng)可觀的。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。 習(xí)慣廢除拖延 對(duì)于一名高效能人士來(lái)説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)，它使人喪失進(jìn)取心。一旦開(kāi)始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。 習(xí)慣1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí) 一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“對(duì)手是一面鏡子，可以照見(jiàn)自己的缺陷。如果沒(méi)有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。對(duì)手，可以讓你時(shí)刻提醒自己：沒(méi)有最好的，只有更好?！? 習(xí)慣1善于借助他人力量 年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只有同別人展開(kāi)良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)Ｈ绻阋蔀橐幻咝艿穆殘?chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。 習(xí)慣1換位思考 在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場(chǎng)上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會(huì)身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。 樹(shù)立團(tuán)隊(duì)精神 一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。 善于休息 休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。身處激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中,一名高效能人士應(yīng)當(dāng)注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對(duì)事業(yè)也是大有好處的。 及時(shí)改正錯(cuò)誤 ,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考