【正文】 01 67 224銷 售 價(jià) 格 （ 萬 元 /個(gè) ） 4 5 5銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 224 505 335 1064合 計(jì) 銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 11481 6383 表 5項(xiàng) 目 銷 售 收 入 估 算 表 (單 位 ： 萬 元 ）物 業(yè) 銷 售 分 期 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算：項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入%計(jì)取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計(jì)為銷售收入的 %。④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表—6五、項(xiàng)目利潤估算根據(jù)******項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計(jì)算如表年 份項(xiàng) 目銷 售 收 入 11481 6383 造 成 本 銷 售 成 本 售 稅 金 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 180 業(yè) 利 潤 所 得 稅 后 利 潤 表 6項(xiàng) 目 利 潤 估 算 表2022 2022 2022 2022 合 計(jì)六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1) 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 2022 2022 2022 2022 2022序 號(hào) 項(xiàng) 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 11481 6383小 計(jì) 11481 63832 現(xiàn) 金 流 出 建 設(shè) 投 資 銷 售 費(fèi) 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計(jì) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV= FIRR=%表 7項(xiàng) 目 現(xiàn) 金 流 量 表 (全 投 資 ）建 設(shè) 經(jīng) 營 期2） 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表8 可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。年 份 序 號(hào) 2022 2022 2022 2022 2022 NPV凈 現(xiàn) 金 流 量 i=27%時(shí) 的 貼 現(xiàn) 因 子 現(xiàn) 值 i=28%時(shí) 的 貼 現(xiàn) 因 子 現(xiàn) 值 表 8內(nèi) 部 收 益 率FIRR=i1+|NPV(i1)|/[|NPV(i1)|+|NPV(i2)|]*(i2i1)FIRR=27%+||/[||+||]*(28%27%)FIRR=%其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%盈利能力及清償能分析 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)****項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營成本 =（%）=1530132（萬元） ，保本點(diǎn)= 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本= 萬元，保本點(diǎn)= 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項(xiàng)目仍然可行。2022 2022 2022 2022 2022序 號(hào) 項(xiàng) 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 11481 6383小 計(jì) 11481 63832 現(xiàn) 金 流 出 建 設(shè) 投 資 銷 售 費(fèi) 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計(jì) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 9項(xiàng) 目 現(xiàn) 金 流 量 表 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。2022 2022 2022 2022 2022序 號(hào) 項(xiàng) 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 小 計(jì) 現(xiàn) 金 流 出 建 設(shè) 投 資 銷 售 費(fèi) 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計(jì) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 10項(xiàng) 目 現(xiàn) 金 流 量 表建 設(shè) 經(jīng) 營 期項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與****同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較多，這是不好的一面。另一方面，從**市居民的住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與****同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè) 項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，**市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積： 萬平方米項(xiàng)目總投資： 萬元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: 萬元項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?****的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） 。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 （有在建的后湖大道和幸福大道） 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 第十一章 結(jié)束語****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)過近兩個(gè)多月的準(zhǔn)備，終于能夠完成。我在報(bào)告調(diào)研期間，積極展開各項(xiàng)工作，針對(duì)**區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域該項(xiàng)目的實(shí)際情況，作了大量的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)并因此獲得了可貴的第一手資料，為我編制該可行性研究報(bào)告奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，我堅(jiān)持理論要聯(lián)系實(shí)際，所以同時(shí)到圖書館參考了大量的房地產(chǎn)文獻(xiàn)資料，力求使得該項(xiàng)目的可行性研究符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，并在實(shí)際運(yùn)用中具有一定的市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)然，完成該可行性研究報(bào)告，并不是我一個(gè)人之力所能完成的，在編制該報(bào)告的過程中，很多人都提供了意見和幫助。在此，我要特別感謝我的畢業(yè)論文指導(dǎo)老師**、**給予我的大力支持和幫助，他詳細(xì)閱讀了我的報(bào)告并不斷的為我的報(bào)告提出了可貴的參考意見，以使得我的報(bào)告能不斷的優(yōu)化和在內(nèi)容思想上更加深入。但是盡管如此，我也知道該報(bào)告仍然存在不少的問題，所以希望各位老師和同學(xué)能夠提出寶貴的意見，以使該報(bào)告能夠更近一步的完善。同時(shí)在我編制該報(bào)告的過程中，很多人也為我提出的很多有用 的參考意見并給予實(shí)際幫助。所以如果沒有他們的協(xié)作和幫助，我也很難獨(dú)自完成該報(bào)告。我知道，該報(bào)告是作為對(duì)我大學(xué)五年的檢查和考驗(yàn)，所以我也力求能夠運(yùn)用我的專業(yè)知識(shí)，加上各方面的綜合知識(shí)，使得該報(bào)告能夠給予自己五年一個(gè)最好的答復(fù)。最后，我還是要對(duì)所有為我的畢業(yè)論文提供幫助的老師和同學(xué)表示由衷的感謝！ 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)主要備選戶型：A 型房：三室二廳二衛(wèi)雙陽臺(tái)，銷售面積 平方米。 超大面積的客廳設(shè)計(jì)，除滿足會(huì)客需要外，還給居者留有足夠的活動(dòng)空間。 巧妙的門廳設(shè)計(jì)，使門與客廳之間擁有過度空間，增強(qiáng)了私密 性；同時(shí)在門廳內(nèi)可以更換裝束，使您的客廳始終保持清新與潔凈。門廳的設(shè)置能體現(xiàn)居者的身份地位和生活品位。 主臥室面積大，便于家具的擺放。 雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，使您的生活更舒適、方便。B 型房：三室二廳一衛(wèi)三陽臺(tái)，銷售面積 平方米。 在戶型設(shè)計(jì)方面，充分體現(xiàn)了以人的居住行為為特點(diǎn)的設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離和潔污分離。 洗衣間和衛(wèi)生間分離，提高了功能空間的利用率。 餐廳和客廳功能分開。 最高層僅為五層地形圖