【正文】 實現(xiàn)客流共享，并努力擴大商圈，滿足經(jīng)營需求。這些項目累積下來，就會出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量居民對于餐飲和娛樂的需求在社區(qū)附近很難得到滿足的情況，如果在一個交通方便的地方提供一個充分滿足餐飲和娛樂的需求的中心，無疑具有很大的市場吸引力。柏林不賣6000多平米　底商　10富頓中心不詳7000平方米　　底商　11華騰園　無　底商　12樂瀾寶邸不詳1800平米100%底商　13珠江帝景23000/平米60000平米80%底商　14松云居無　　底商　15龍輝大廈7000平方米　　裙房　16紫東苑　無　　底商　17建業(yè)苑　無　　　　18美景東方不詳不詳不詳?shù)咨獭?9東景苑　無　　　　20山水文園19000/平米 不詳10%底商　21世紀(jì)東方城880012000元/平米20000平米80%底商　22世紀(jì)華僑城50000平米不詳獨體23紫南家園無　　　　通過分析發(fā)現(xiàn)，與項目處于同一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)以住宅底商或裙房為主，%，由于這種底商/裙房中的商業(yè)類型主要是滿足周邊居民基本需求的社區(qū)商業(yè)。但項目基本商圈薄弱，需要在業(yè)態(tài)組合上進行有針對性的安排，增加選擇性強的商品和服務(wù)，以吸引第二、第三商圈客流為業(yè)態(tài)規(guī)劃的主要目標(biāo)。項目附近的住宅小區(qū)“世紀(jì)東方城”和“世紀(jì)華僑城”均規(guī)劃了商業(yè)，但世紀(jì)東方城的商業(yè)規(guī)劃定位明顯是社區(qū)商業(yè)性質(zhì)，主要以面向本社區(qū)的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲為主，因此對本項目不構(gòu)成直接威脅。第三，由于OUTLETS提供的服裝服飾品牌對于其他商家有相當(dāng)大的優(yōu)勢。在項目南方約200米左右就是著名的“燕莎OUELETS”，是燕莎集團在項目附近開設(shè)的大型專賣商業(yè)，面積在20000平方米左右，以經(jīng)營品牌服裝為主，主要面向客層是收入比較高的有私家車階層，平日銷售額在80萬左右，周末在300萬左右，輻射范圍可以達到全北京市。 753(豆各莊鄉(xiāng)政府馬連店):窯洼湖橋 附近商業(yè)及生活配套對項目周邊300米范圍內(nèi)進行分析發(fā)現(xiàn)，目前項目周邊商業(yè)以原始的臨街門面為主，提供基本生活用品和服務(wù)，缺乏良好的購物環(huán)境。 952支(東湖十八里店北橋):窯洼湖橋216。 降低堵車的概率，216。 東西向的擁堵會減少項目的來客數(shù)；但是從另外一個角度看，216。 東西向的道路并未增加，216。 道路條件良好，216。 交通方便，216。 既可從二環(huán)附近帶動充足客流，216。 能夠為分別從南北方向為項目提供客流；項目南側(cè)臨化工路，216。 區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)達，216。從其規(guī)模來看，商業(yè)面積巨大，從其業(yè)態(tài)分布來看，幾乎涵蓋了所有的經(jīng)營項目。商業(yè)區(qū)主要定位于成為北京市頗具特色的旅游、休閑、購物的目的地以及區(qū)域性的特色商業(yè)中心，并且滿足社區(qū)居民基本配套需求從項目位置來看，世紀(jì)華僑城項目緊臨高速公路，與三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系不如本項目緊密，且與CBD的距離更遠，區(qū)位條件不如本項目。1 世紀(jì)華僑城商業(yè)：由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū)、北京世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園（暫定名）。 “華貿(mào)酒吧文化廣場”，薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧、咖啡廳等，極其便于時尚飲食文化的推廣與展示。因此在項目條件上處于劣勢，但該項目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越，如果開發(fā)商能解決停車場問題，則該項目會有很好的前景。社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級寫字樓、五星級酒店與會所、高檔商住公寓、高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合，形成了一個綜合性的大型高檔社區(qū)。通過調(diào)研，雙井店的經(jīng)營狀況較好，主要原因有兩個，一個是周圍基本商圈的消費能力支撐，另一個就是有足夠的停車場，充分滿足顧客停車方便的需求。賣場面積11990平方米，共分上下三層，其中一層為34家店中店，總面積5000平方米，包括肯德基、半畝園、永和大王等快餐品牌以及達芙妮、運動100等穿類品牌，還有書店、銀行等配套設(shè)施。4 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達，周邊1公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項目不會形成威脅。從這個角度考慮本項目，我們認為本項目在進行規(guī)劃時應(yīng)眼界放得更遠些，擴大商圈輻射范圍，努力在二級、三級商圈上做文章。 并且其消費需求多種多樣，216。 將帶動CBD向東擴張的步伐，216。216。 在房地產(chǎn)開發(fā)的進程中，216。 促進當(dāng)?shù)叵M進而216。 京東廣闊且相對廉價的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力，而216。 占了近三分之二的工程量。l CBD東擴為項目帶來發(fā)展機會216。因為，面對轎車進入家庭的速度越來越快的形勢和已有的130多萬輛私家車的消費家庭，其吸引力越發(fā)明顯。第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢。以此而論，市中心區(qū)則難以有進一步發(fā)展的有利條件。但是項目已經(jīng)設(shè)計了兩套建設(shè)方案，規(guī)劃面積在6萬平方米左右。但由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，再加上受城市商業(yè)發(fā)展、區(qū)位商業(yè)發(fā)展、項目自身條件和城市未來規(guī)劃等多種因素影響，風(fēng)險很大。開發(fā)商往往在商鋪待售之中進行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低風(fēng)險。這主要是因為北京市娛樂市場的開放力度不夠。5 外來資本繼續(xù)看好北京市場。3 南城區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┦锌砂l(fā)展商業(yè)項目潛力地區(qū)。新增的供應(yīng)令市場競爭加大，為增強項目的競爭力，迎合不同消費層次的需求，一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài)；另一方面，開發(fā)商將更加注重項目定位和市場細分，從市場定位、推廣到運營，都將日趨具有計劃性和專業(yè)性。 對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望 預(yù)計供給1 供給繼續(xù)放量。租售價格兩極分化：最高售價可達30000元/平米，而最低只有4000元/平米；。朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來的國際零售巨頭對抗，早在2001年，國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進行積極擴張，而北京是這些企業(yè)發(fā)展的重點，因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進入北京市場。 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況根據(jù)統(tǒng)計，%，但隱性空置率在15%以上，而隨著大批正在規(guī)劃和在建項目的陸續(xù)竣工，北京市場商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加，三四年后，北京商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩，而這種變化將在顯性空置率上有更直接的體現(xiàn)。新增的幾大獨體商業(yè)物業(yè)都集中于該區(qū)域，短時間的放量供給給市場消化帶來不小壓力。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令北京商鋪市場持續(xù)活躍，并將進入一個大浪淘沙的過程，在這個過程中，將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項目被市場淘汰或更新。預(yù)計在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會回落。21 餐飲娛樂業(yè)是講求個性化消費的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費習(xí)慣的變化，伴隨著北京近幾年進入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。8 娛樂業(yè)異軍突起。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)6 零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開店勢頭迅猛，國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把北京作為近幾年開店的重點區(qū)域，使近2年北京連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專賣店、專業(yè)市場得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面積增加，商品品類越發(fā)齊全。8 舊有餐飲中心削弱，新興中心發(fā)展機遇到來。九頭鳥、楚天情、紅番茄靠的就是楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)人家、沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時十分注重蜀國情調(diào)品位的營造。5 餐飲品種的齊全性和地域性特征明顯。重視品牌經(jīng)營，以及采用先進的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是專業(yè)店、專賣店成功的要點。8 便利店的發(fā)展啟動，預(yù)計到2008年北京人均GDP達到6000美元，標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài)。餐飲和服裝方面的品牌店、大賣場式的主力店仍是主要力量。為增強在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項目，也開始投入市場，比如恒基中心和西單文化廣場。同時，消費習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯。北京居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費占到日?？傁M的60％左右（其中餐飲更是占到了40%左右）。同n 時，n 停車場在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要，n 成為影響選擇某些類別的消費場所的關(guān)鍵因素。住房和購車成為新的消費熱點，特別是私家車消費正處于加速階段，2002年北京市居民私家車保有量約為80萬輛，而到2003年年底已經(jīng)達到104萬輛，汽車消費的高速增長帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也從根本上擴大了居民的行動半徑，進而使其消費習(xí)慣得到質(zhì)的改變。而持續(xù)擴張的人口基數(shù)也使得北京的消費規(guī)模達到一個令商家垂涎的地步，為商家的成功經(jīng)營奠定基石。本節(jié)將分別闡述分析。未來幾年，環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟帶將迅速崛起。2 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 北京市概況及投資環(huán)境分析詳細內(nèi)容見附錄二 北京市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況詳細內(nèi)容見附錄二 北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析我們認為北京市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征：5 城市商業(yè)吸引力巨大，作為國際性的大都市，無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對龐大購買力的追逐，北京的商業(yè)吸引了國內(nèi)外諸多商家的進駐，可以說北京的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領(lǐng)先的。1 方案一：特色業(yè)種為大型影城和家居建材城；2 方案二：特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城。項目定位建議通過分析，我們建議項目的定位是：為北京東南區(qū)域居民提供餐飲、娛樂和購物服務(wù)的休閑娛樂型購物中心（Shopping Center）。3 項目雖在四環(huán)路邊，但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳；4 項目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段，商業(yè)成長需要一定的時間；5 項目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善，窯洼湖橋的改善需要一定的時間；6 項目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小，難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢。項目分析結(jié)果通過對項目的自身條件與市場環(huán)境的分析，對本項目判斷如下：2 項目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上，交通的通達性和通暢性均好；3 項目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費；4 項目西靠CBD商務(wù)人群，東接垡頭邊緣集團，未來顧客數(shù)量充足；5 燕莎OUTLETS的開業(yè)形成初步且能夠互補的商業(yè)氛圍和充足客流；6 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計，將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求；7 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項目商業(yè)運營管理更易成功。綜上所述，我們的結(jié)論是：項目區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項目將擁有良好的發(fā)展空間。 項目功能建議方案根據(jù)我們對本項目區(qū)位條件、市場定位及商圈內(nèi)競爭狀況的分析；并以經(jīng)營內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案，其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為：大型綜合超市、各種專賣專營店、大型影城、KTV、大型餐飲、健身康體中心。為了更好的對XX項目進行定位和規(guī)劃，北京XX房地產(chǎn)開發(fā)公司委托北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問方，對項目進行調(diào)研分析，并根據(jù)分析結(jié)果對項目進行定位，提交可行性研究報告。7 商業(yè)重心逐步遷移，伴隨著北京的城市化進程與住宅開發(fā)，商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移，西、北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪。影響一個城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消費習(xí)慣，其中城市的消費水平除了受消費習(xí)慣等其它因素影響外，最主要的是受消費者規(guī)模與消費購買能力的影響。與此同時，伴隨著北京房地產(chǎn)市場的開放和戶籍身份的淡化，越來越多的相對富裕人口開始涌入北京置業(yè)與就業(yè)（北京有的樓盤甚至有超過50%以上的購買者是外地人），這使得北京人口的數(shù)字更加龐大。同時，居民消費結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費比重下降，享受性和發(fā)展性比重上升。消費者的調(diào)查結(jié)果請見附件，下面將對一些關(guān)鍵性的條件進行分析：n 交通方便因素占據(jù)重要地位，n 交通條件成為居民購物時越來越重視的因素，n 這一點與北京的住宅區(qū)域擴大化及私家車進入家庭普遍化密不n 可分。n 消費產(chǎn)品中餐飲位列三甲，n 體現(xiàn)出消費層次的高端性?？傊? 北京龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。大型超市和大型專業(yè)店方面，外資品牌擴張的勢頭不減，如家樂福中關(guān)村店和雙井店、易初蓮花朝陽店、百安居九龍店和來廣營店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè)。隨著政策的逐步放開和北京消費水平的提高，一些國外知名品牌也加快了進入北京市場的步伐，如杰尼亞、克里斯汀迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城，世界頂級品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M水平的提高，并對其他品牌起帶動作用。從發(fā)展趨勢來看，各大零售集團近幾年內(nèi)仍然會把北京作為在中國發(fā)展的重點區(qū)域，因此可以預(yù)計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長的時間，估計在5年之內(nèi)還會不斷有新店出現(xiàn)。10 產(chǎn)品定位和市場定位細分趨勢明顯，專賣店、專業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將在未來占據(jù)重要地位。娛樂業(yè)的經(jīng)營對于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫裕浒l(fā)展特點和餐飲有一定的類似性，本節(jié)重點對餐飲市場進行分析。連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣?，同時還提煉并渲染自己的飲食文化。以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點占領(lǐng)北京市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。北京的多處美食街，基本上是一條街嘗遍北京流行的吃食，這些地方營業(yè)時間長，晝夜?fàn)I業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展，人們外餐的比例大大提高，北京的餐飲業(yè)蘊藏著巨大的市場商機。20 從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢已經(jīng)非常明顯，統(tǒng)一采購，統(tǒng)一管理，同一定價，統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場、百貨店等提供選擇性商品則更多向個性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進行進一步細分，充分滿足自己面向客層的需求。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項目仍然越來越多。在最近新批的房地產(chǎn)項目中，有500萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項目，未來的北京商業(yè)地產(chǎn)市場仍然火熱。3 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠遠超過其他幾個區(qū)域的供應(yīng)量。6 由于南城房地產(chǎn)項目開發(fā)時間較晚，社區(qū)類商業(yè)項目處于商業(yè)項目開發(fā)力度相對較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，