【正文】 2：投資使用與資金籌措計劃表 (P36) ① 第 1 年 取第 1年建設投資比例為總建設投資的 40%，即為 40%= 萬。 ∴第 1年的投資使用為 += 萬。 ∵第 2年應 計利息為 2400（ 1+8%） 8%+2400 8%= 萬。 ∴第 1年的預售收入為 = 萬。 第 20 頁 共 41 頁 第 36年每年等額還本付息額：〔 2400（ 1+8%）178。 ④ 第 4 年 當年應計利息： 8%= 萬。 當年應還本金： = 萬。 年末余額： +=0。 ④ 3— 10 年的年攤銷費：（ 871+）247。 ⑦ 第 5 年的總成本費用： ++= 萬。 第 21 頁 共 41 頁∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,1） = 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,3） = 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,5） = 萬。 第 7年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,7） = 萬。 （ 7）附表 7：項目資本金現(xiàn)金流量表 (P39) ① 第 1 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,1） = 萬。 ⑤ 第 5 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,5） = 萬。 ⑨ 第 9 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,9） = 萬。當年的 凈現(xiàn)金流量 =21+︱ ︱247。 = 年。 （ 4）根據(jù)附表 8“利潤與利潤分配表”可計算下列評價指標 : ① 投資利潤率（詳細見附表 8） ② 投資利稅率（詳細見附表 8） ③ 總投資利潤率 =年利潤總額247。 ④總資本金凈利潤率 =總年凈利潤247。 第 25 頁 共 41 頁 不確定性分析 （ 1）敏感性分析 基本方案財務內部收益率（所得稅后）為 %，動態(tài)投資回收 期從建設期算起為 年，均滿足財務判別基準值的要求。 C 基準收益率取 15%時，項目現(xiàn)金流量表如下： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 15%） 38% 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目動態(tài)投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+︱上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱247。 ② 當建設投資減少 10%時 A 取基準收益率為 54%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 54%） 第 27 頁 共 41 頁 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 B 取基準收益率為 53%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 53%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈。 = 年。 ① 當建設投資增加 10%時 A 取基準收益率為 39%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 39%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 B 取基準收益率為 38%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 38%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 第 26 頁 共 41 頁 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目財務內部收益率（ FIRR） =38%+247。 10610 100%=247。 17520 100%=247。 （ 3）項目財務內部收益率 ① 取基準收益率為 45%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 45%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 第 24 頁 共 41 頁 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ② 取基準收益率為 46%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 46%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目財務內部收益率（ FIRR） =45%+247。 ∴項目動態(tài)投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+︱上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱247。 （ 8）附表 9：資金來源與運用表 (P41) 第 1年和第 2年的長期借款分別等于附表 3中第 1 年和第 2 年的年末余額，其他年份長期借款為 0。 ⑦ 第 7 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,7） = 萬。 ③ 第 3 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,3） = 萬。 第 9年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ： （ P/F,15%,9） = 萬。 ∴第 6— 10年的所得稅為 0。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,4） = 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,2） = 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加： 3%= 萬。 ⑨ 第 7— 10 年每年的總成本費用： += 萬。 ⑤ 第 3 年的總成本費用： ++= 萬。 ② 第 2 年的經營成本取第 1年經營成本的 80%，即為 80%= 萬。 ⑥ 第 6 年 當年應計利息： 8%= 萬。 年末余額： += 萬。 當年應還本金： = 萬。 ② 第 2 年 年末余額： 2592+2400+= 萬。 ∴第 1年的投資使用為 += 萬。 ∴第 1年的預售收入為 = 萬。 ∴第 1年不含建設期利息的建設投資為 = 萬。 ⑤ 取基本預備費投資比例為 %，則基本預備費為 17420 %= 萬。 （ 6）項目銷售情況一覽表 表 商品房、商鋪會所、地下車位銷售情況表 （單位 ：萬元，括號內的是指完成的銷售比例） 商品房 14357（ 40%） 10768（ 30%） 3590（ 10%） 3589（ 10%） 商鋪會所 （ 40%） （ 30%） （ 10%） （ 10%） 地下車位 0 0 0 0 商品房 3589（ 10%） 0 0 0 商 鋪會所 （ 10%） 0 0 0 地下車位 0 4350（ 70%） 1290（ 20%） 660（ 10%） 編制財務評價報表 財務報表見附錄，各表部分數(shù)據(jù)計算如下： （ 1）附表 1：項目總投資估算匯總表（ P35） ①取建筑工程費投資比例為 %，則建筑工程費為 17420 %=。 （ 4）地下車庫車位按均價 15萬元 /個銷售，銷售情況如下： ① 2021 年 3 月到 2021 年 2月，完成總車位數(shù)約 70%，銷售 302 個車位，銷售收入為 4530 萬。 ③ 開盤后七個月內，即至 2021 年 7 月底，完成總銷售任務的 80%，銷售金額約 萬。 ④ 開盤后十個月內，即至 2021 年 10 月底，完成總銷售任務的 90%，約 389 套住宅，銷售金額約 32304 萬。 （ 8）小區(qū)建成后，由開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司對小區(qū)進行物業(yè)管理。 （ 5）考慮到房地產投資領域利潤率較高，本項目取行業(yè)基準收益率為 15%。 相關說 明 （ 1）本項目固定資產投資來源于資本金、貸款和商品房預售收入。 （ 2）取流動資金投資比例為 7%，則流動資金為 17420 7%= 萬元。其中貸款總額為 4800 萬元（占總投資的 %），在建設期內每年年初貸入 2400 萬元，貸款年利率為 8%（按年計息）。 （ 8）不可預見費：取投資比例為 %，則不可預見費為 17420 %=萬。 （ 4）前期費：取投資比例為 %，則前期費為 17420 %= 萬?？偼顿Y主要用于以下費用： （ 1）建設期貸款利息： 2400 (1+8%)178。 自動噴水系統(tǒng) 小區(qū)地下停車場防火分區(qū)設置自動噴水滅火系統(tǒng)。 消防道路設計 小區(qū)內各棟樓房之間均設有不小于 5 米的環(huán)狀道路。 總體消防設計 本工程為多層建筑，耐火等級為二級。 （ 3）墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構 成的熱橋部位均作隔 熱保溫處理，保證其內表面溫度不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。另外在小區(qū)內主干道及公共場所配置垃圾筒， 這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。室內排的污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 減少污染的目標和措施 （ 1）減少污染的目標 項目建設和經營不對周邊環(huán)境造成污染，同時符合環(huán)保要求。 （ 11）小區(qū)地下停車場占地面積： 30 432=12960 ㎡。 （ 9）小區(qū)建筑容積率： 247。 （ 5）取小區(qū)值班室面積為 （ ++） 2= ㎡。 相關計算 （ 1）標準住宅房套數(shù)： 4 12 9=432 套。 （ 5）采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 （ 2）充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南 北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 政策環(huán)境 本項目的建 設符合衡陽城市建設總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。市區(qū)距長沙黃花國際機場約 170 公里，行程約 2小時。 交通運輸條件 衡陽市交通發(fā)達，在全國 45 個公路交通主樞紐城市中處于重要地位。 水資源總量 約 為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（ g）＜ ，地震動反應譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬 弱震區(qū)。 地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%， 平原占 21%，水面占 4%。 衡陽盆地 南高北低 ， 整個盆地南面地勢較高，整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低 。 （ 2）二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主 較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 第 6 頁 共 41 頁 衡陽房地產