【正文】 計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。 第 10 頁 共 41 頁 項目結(jié)構(gòu)和布局 （ 1） 獨具特色的水系布局。公路縱橫交錯、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫 穿全境。 水文地質(zhì) 衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；北部為大云山、九峰山和南岳衡山。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“ 傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。前 10 月，全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長%，其中市本級竣工面積 萬平方米，同比減少 %，縣（市）區(qū)竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 （ 2） 房地產(chǎn)資金來源情況 前 10 月，房地產(chǎn)資金來源小計 億元，同比增長 %，較前三季度增長了 個百分點。 2021 年全市固定資產(chǎn)投資 （含跨區(qū)項目投資 億元，不計增速），增長 %。全國商品房銷售面積 111304 萬平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點；其中住宅銷售面積增長 %，回落 個百分點。 （ 5） 2021 年衡陽市珠暉區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案。小區(qū) 總 占地面積為 m2，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積為 m2，小區(qū)地上部分總建筑面積為 m2 ，地下停車場總面積為 12960 m2 。 該研究報告共分 9章：總論、項目投資環(huán)境與市場分析、建設(shè)條件、建筑方案設(shè)計、工程項目環(huán)保節(jié)能消防、工程實施期間進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、效益分析、結(jié)論及建議。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目；經(jīng)濟(jì)評價；敏感性分析；內(nèi)部收益率；凈現(xiàn)值 II Blue sea pearl residential area project feasibility study report Abstract This feasibility study report on the blue sea pearl residential area especially the feasibility of the project economic feasibility are analyzed. Through research and analysis, we can final decisions for the project, especially in the project offered the rationality of the discriminant basis, at the same time also can provide the government related department review and approval of the program with reference. The study is divided into nine chapters: pandect, project investment environment and market analysis, construction conditions, construction project design, environmental protection and energy saving project fire, during the project implementation schedule, investment estimation and fundraising, benefit analysis, conclusion and suggestion. In addition, after the pletion of the project, not only can bring considerable return on investment to developers, but also can bring a lot of to the government tax revenue, obtained remarkable economic benefit. Can successfully relocated households again at the same time, improve and enhance residents39。 可行性研究編制范圍與依據(jù) 編制范圍 本可研報告的編制范圍主要包 括：項目投資環(huán)境分析與市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、環(huán)保消防與節(jié)能節(jié)水、建設(shè)安排與進(jìn)度計劃、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價、社會評價、風(fēng)險分析等。 （ 8） 2021 年衡陽市城市開發(fā)銀行驗資證明。全國商品房待售面積 36460 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點。年內(nèi)新開工項目個數(shù) 1890 個，增長 %。自籌資金 億元，同比增長 %，增長了 個百分點。一是 衡陽 市經(jīng)濟(jì)規(guī)模日益擴(kuò)大，人均可支配收入保持著較快的增長速度，城鎮(zhèn)居民購買能力進(jìn)一步加強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場 的持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。 （ 3）三類客戶：周邊學(xué)校老師 第 7 頁 共 41 頁珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。境內(nèi)有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達(dá) 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。 水資源特點 ： 一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550— 700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。 生態(tài)環(huán)境條件 本住宅小區(qū)開發(fā)項目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東面規(guī)劃中的小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望 ,是中國人所追求的理想居家之地。 （ 2）更多的廣場和綠化開放的空間。 小區(qū)有關(guān)面積計算 建筑說明 （ 1）小區(qū)總占地面積為 ㎡。 （ 6）取小區(qū)垃圾站面積為 12= ㎡。 （ 12）小區(qū)規(guī)劃總建筑面積： +12960= ㎡。 ② 噪聲治理 高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。 （ 4）樓層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 水量 （ 1）設(shè)在樓梯間的室內(nèi)消火栓用水量： 30L/S。+2400（ 1+8%） 4800= 萬，占總投資的 %。 （ 9）銷售費：取投資比例為 %，則銷售費為 17420 %= 萬。 （ 3）取固定資產(chǎn)投資比例為 86%，則固定資產(chǎn)為 17420 86%= 萬元。 （ 6）有關(guān)稅費率：營業(yè)稅稅率為 5%，城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費附加費率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%。 ⑤ 開盤后十四個月，即至 2021 年 2 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 432套，銷售金額約 35893 萬。 ② 2021 年 3 月到 2021 年 2月，完成總車位數(shù)約 20%，銷售 86個車位，銷售收入為 1290 萬。 ⑥ 取漲價預(yù)備費投資比例為 %，則漲價預(yù)備費為 17420 %= 萬。 ② 第 2 年 取第 2年建設(shè)投資比例為總建設(shè)投資的 60%，即為 60%= 萬。 ③ 第 3 年 當(dāng)年應(yīng)計利息： 8%= 萬。 ⑤ 第 5 年 當(dāng)年應(yīng)計利息： 8%= 萬。 ③ 3— 10 年的年經(jīng)營成本取當(dāng)年物業(yè)收入的 50%，即為 50%= 萬。 （ 5）附表 5：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 (P37) ① 第 1 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ⑤ 第 5 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ③ 第 3 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 第 6年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,6） = 萬。 ④ 第 4 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,4） = 萬。 財務(wù)盈利能力分析 （ 1）項目投資回收期 根據(jù)附表 6“項目投資現(xiàn)金流量表”作項目現(xiàn)金流量表如下： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為 15%） 第 23 頁 共 41 頁 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目靜態(tài)投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+︱上一年的累計凈現(xiàn)金流量︱247。（ +）（ 46%45%） =%。 10610100%=%。 ∴當(dāng)建設(shè)投資增加 10%時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬，比原方案的項目財務(wù)凈現(xiàn)值減少 萬，減少 %。（ +）（ 39%38%）=%。 17520100%=%。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 =21+︱ ︱247。 ⑧ 第 8 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,8） = 萬。 第 10年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,10） = 萬。 第 22 頁 共 41 頁 ⑤ 第 5 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 （ 6）附表 6：項目投資現(xiàn)金流量表（ 3=12） (P38) ① 第 1 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 ③ 第 3 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ⑥ 第 4 年的總成本費用： ++= 萬。 當(dāng)年應(yīng)還本金： = 萬。 年末余額： += 萬。 取第 1年資本金投入比例為總資本金的 60%，即為 10610 60%=6366 萬。 ∵流動資金在建設(shè)期均衡投入，每年各投 50%，即為 萬。 ② 取設(shè)備及工器具購置費投資比例為 %，則設(shè)備及工器具購置費為 17420 第 19 頁 共 41 頁%= 萬。 ④ 開盤后十個月內(nèi)，即至 2021 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，銷售金額約 萬。 收入估算 （ 1）本項目預(yù)計 2021 年 1 月初開盤，其中 1— 9 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅房按均價 7000元 /㎡預(yù)售，預(yù)售收入情況如下： ① 開盤后兩個月內(nèi)，即至 2021 年 2 月底，完成總銷售任務(wù)的 40%，約 173 套住宅，銷售金額約 14357 萬。 （ 2）無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)在生產(chǎn)運營期 8年中均勻攤?cè)氤杀尽ＹJ款合同規(guī)定的還款方式為：運營期的前 4 年等額還本付息。 第 16 頁 共 41 頁 （ 5）報建費：取投資比例為 3%，則報建費為 17420 3%= 萬。 第 14 頁 共 41 頁 6 工程實施期間進(jìn)度安排 項目建設(shè)期為 2年，從 2021年 3月至 2021年 2月。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上疏散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。 節(jié)能節(jié)水 設(shè)計依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JCJ1342021 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 （ 2）減少污染的措施 第 12 頁 共 41 頁 ① 污水治理 本工程室外排水體制為雨、污分流。 =。 （ 2）每棟住宅樓基底面積： +++= ㎡。 （ 3）住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 4 建筑方案設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計原則 （ 1）挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； （ 2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作； （ 3）節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； （ 4）人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。衡北編組站 第 9 頁 共 41 頁以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列 萬輛。 氣候條件 衡陽地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時數(shù) 1300— 1800 小時 ， 無霜期長達(dá) 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。 地貌類型以崗丘為主 ， 四周山 、 丘圍繞，中部平、崗丘交錯。 項目市場定位