【正文】 室內(nèi)裝修防火 .......................................................................................... 13 消防道路設(shè)計(jì) .......................................................................................... 13 水量 .......................................................................................................... 13 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) ...................................................................................... 13 自動噴水系統(tǒng) .......................................................................................... 13 6 工程實(shí)施期間進(jìn)度安排 .................................................................................................. 14 7 投資估算及資金籌措 ...................................................................................................... 15 投資估算 .............................................................................................................. 15 資金籌措 .............................................................................................................. 16 自籌資金 .................................................................................................. 16 其它來源 .................................................................................................. 16 8 效益分析 .......................................................................................................................... 16 財(cái)務(wù)評價 .............................................................................................................. 16 財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 .......................................................................... 16 相關(guān)說明 .................................................................................................. 16 收入估算 .................................................................................................. 17 編制財(cái)務(wù)評價報(bào)表 .................................................................................. 18 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .................................................................................. 22 不確定性分析 .......................................................................................... 25 社會評價 .............................................................................................................. 29 項(xiàng)目對社會的影響分析 .......................................................................... 29 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................. 30 社會評價結(jié)論 .......................................................................................... 30 9 結(jié)論及建議 ...................................................................................................................... 30 結(jié)論 ...................................................................................................................... 31 市場分析結(jié)論 .......................................................................................... 31 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 .......................................................................................... 31 存在的問題及建議 .............................................................................................. 31 參考文獻(xiàn) ................................................................................................................................ 32 致謝 ........................................................................................................................................ 33 附錄 ：項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 …………………………………………………………………… 35 1 總論 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱 碧海明珠住宅小區(qū)項(xiàng)目 承辦單位概況 單位名稱： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 注冊資金：港幣 2021 萬元 單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 法定代表人：吳小平 建設(shè)單位簡介： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2021 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡 陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 68 人，其中高級職稱 18 人，中級職稱 32 人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。 編制依據(jù) （ 1） 珠暉區(qū) 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會、 珠暉區(qū) 城市規(guī)劃建設(shè)管理委員會、衡陽市政計(jì)字第87 號（ 2021）、衡陽市政建字第 66號“關(guān)于碧海明珠住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書的批復(fù)”。 （ 9）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會 2021年審核批準(zhǔn)施行。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，增長 %，增速比上年回落 。 市場供求分析 衡陽房地產(chǎn)市場形勢分析 2021 年前 10 月，隨著 衡陽 市房地產(chǎn)市場成交量逐漸增加，開發(fā)企業(yè)資金壓力有所減輕，開發(fā)商的投資意愿逐步回升，開發(fā)完成投資額的同比增長 %，商品房施工面積同比增長 %、新開工面積同比增長 %、竣工面 積同比增長 %，但整體仍較為理性和謹(jǐn)慎。其中市本級自籌資金 億元。二是某種意義上講，城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程。 （ 4）四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該 部分客戶主要考慮就近工作、就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而碧海明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長 226公里。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達(dá) 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。 施工條件 本項(xiàng)目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 （ 2） 1— 9號樓的第一層作為物業(yè)辦公室、商鋪和會所， 2— 13 層為標(biāo)準(zhǔn)住宅房，共設(shè) 4種戶型，其建筑面積分別為 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡。 （ 7）小區(qū)地上部分建筑基底總面積： 9++= ㎡。 （ 13）標(biāo)準(zhǔn)籃球場面積： 15 28=420 ㎡。 各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房里，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 （ 5）樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 （ 2）小區(qū)地下停車場防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)用水量： 30L/S。 （ 2）土地費(fèi)：按均價 1500 元 /㎡估算，則土地費(fèi)為 1500 = 萬，占總投資的 %。 資金籌措 自籌資金 本項(xiàng)目資本金為 10610 萬元，約占總投資的 %，在建設(shè)期內(nèi)均衡投入。 （ 4）取無形資產(chǎn)投資比例為 5%，則無形資產(chǎn)為 17420 5%=871 萬。盈余公積金按 10%提取，公益金按 5%提取。 （ 2） 2— 9號樓第一層作為商鋪會所，按 11000 元 /㎡預(yù)售，預(yù)售收入情況如下： ① 開盤后兩個月內(nèi)，即至 2021 年 2 月底，完成總銷售任務(wù)約 40%，銷售金額約 萬。 ③ 2021 年 3 月到 2021 年 2月，完成總車位數(shù)約 10%，銷售 44個車位，銷售收入為 660萬。 （ 2）附表 2：投資使用與資金籌措計(jì)劃表 (P36) ① 第 1 年 取第 1年建設(shè)投資比例為總建設(shè)投資的 40%，即為 40%= 萬。 ∵第 2年應(yīng) 計(jì)利息為 2400（ 1+8%） 8%+2400 8%= 萬。 第 20 頁 共 41 頁 第 36年每年等額還本付息額：〔 2400（ 1+8%）178。 當(dāng)年應(yīng)還本金： = 萬。 ④ 3— 10 年的年攤銷費(fèi)：（ 871+）247。 第 21 頁 共 41 頁∴城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅為 7%= 萬，教育費(fèi)附加為 3%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅為 7%= 萬，教育費(fèi)附加為 3%= 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,3） = 萬。 第 7年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,7） = 萬。 ⑤ 第 5 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,5） = 萬。當(dāng)年的 凈現(xiàn)金流量 =21+︱ ︱247。 （ 4）根據(jù)附表 8“利潤與利潤分配表”可計(jì)算下列評價指標(biāo) : ① 投資利潤率（詳細(xì)見附表 8） ② 投資利稅率（詳細(xì)見附表 8） ③ 總投資利潤率 =年利潤總額247。 第 25 頁 共 41 頁 不確定性分析 （ 1）敏感性分析 基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為 %，動態(tài)投資回收 期從建設(shè)期算起為 年，均滿足財(cái)務(wù)判別基準(zhǔn)值的要求。 ② 當(dāng)建設(shè)投資減少 10%時