【導讀】為主營業(yè)務的專業(yè)地產(chǎn)集團，總資產(chǎn)達20多億元。集團下轄深圳市宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公。新材料有限公司等控股企業(yè)。20xx年，宇宏集團被評為“深圳地產(chǎn)三十強”、“深圳十大潛。力品牌”等稱號；20xx年，中山市宇宏住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司榮獲中國房地產(chǎn)500強稱號。董事長洪賢娥，咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司法人代表，大學文化程度。管理中心總經(jīng)理、深圳宇宏宏集團有限公司常務副總裁等職務。服總監(jiān)，20xx年至今任咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。宇宏集團先后在深圳、中山等地成功開發(fā)了宇宏?住宅小區(qū)”；總建筑面積超過100萬平方米的大型高檔樓盤宇宏?健康花城，獲得了20xx年。度全國人居建設規(guī)劃設計方案“環(huán)境、科技”雙金獎。目前，宇宏集團擁有商業(yè)物業(yè)面積。楓橋項目地塊位于咸陽市灃河新區(qū)西部，南臨世紀西路，是一條寬80米的快速。面積74萬平方米。楓橋項目周邊享有良好的景觀及經(jīng)濟價值。觀百米寬綠化帶與渭河美景。環(huán)境優(yōu)雅、交通便捷，地理位置優(yōu)越。

　　

【正文】 目所在地觀看。 ? 電話聯(lián)絡式 選擇與團購單位相關部門的負責人進行電話溝通后發(fā)送相關團購資料的傳真，再進行下一步的電話溝通。在團購單位有意向時，自行在單位組織團購人員，再將相關團購人員資料電話或者傳真至營銷中心，然后約時間、地點進行專車統(tǒng)一接送看樓的團購人員。 媒體投放策略 媒介目標： 傳播項目信息，吸引目標消費者關注，打造樓盤知名度 區(qū)隔競爭對手，塑造優(yōu)質品牌形象 圍繞重大營銷事件，促進銷售 媒體投放分配： ? ：以《咸陽日報》和《 華商報》為主。以 1/2 版為主，少量全版。 ? ：主要針對區(qū)域為咸陽、西安等周邊地區(qū)。 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 26 ? ： 主要選擇在咸陽有知名度的的《尚品》，主攻中高端消費人群的《華商直遞》 ? ：西安 800j 影響力比較要大，媒體實力較強，因此以 800j 推廣為主。由于網(wǎng)絡覆蓋面廣，因此除報紙、電視媒體外，也作為重要推廣渠道之一。 （二）營銷方式 銷售代理 由于開發(fā)商以前開發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒有銷售團隊和銷售經(jīng)驗，因此本樓盤采用獨家代理方式承包給代理公司進行銷售。 定向團購 客戶范圍： 西安（西郊、東郊）、 咸陽地區(qū)（北五縣）、 陜北（延安、榆林、神木等）、 青海、甘肅、新疆 （ 克拉瑪依市 、 石河子市 、 庫爾勒 ）、 寧夏 企業(yè)范圍： 軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭 優(yōu)惠政策：具體協(xié)商 （三）租售計劃 宇宏?楓橋水岸項目一期第一批開工項目包含商業(yè)和住宅部分，以銷售為主，租賃為輔，銷售計劃如下 銷售時間（ 30 個月） 籌備期（ 9 個月） 公開期（ 7 個月） 強銷期（ 8 個月） 持續(xù)期（ 6 個月） 銷售計劃 15% 40% 35% 10% 七、 投資估算與資金籌措 （一）項目投資成本估算 水岸?楓橋項目 一期第一批開工項目第一批開工建設投資估算項目投資估算為： 萬元，明細如下： 土地費（含城市建設配套費）： 萬元（ 萬元 /畝 * 畝） 前期工程費用： 萬元 （ 1）、總圖規(guī)劃設計費： 萬元 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 27 （ 2）、地質勘查費： 萬元 （ 3）、建安施工圖設計費： 萬元 （ 4）、景觀、園建設計費： 萬元 （ 5）、審圖費： 萬元 （ 6）、招標代理費： 萬元（ *%） （ 7）、墻改費： 萬元 建設配套費用： 萬元 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費： 萬元（ 萬元 **%） （ 2）、定額測定費： 萬元（ 萬元 **%） （ 3）、城市管網(wǎng)費： 萬元 (123245m2* 元 /m2/10000) （ 4）、人防審查費： 萬元 建筑安裝工程費用： 萬元 （ 1）、房屋建安工程費： 萬元（ A+B+C+D） A、住宅： 萬元（ m2*1300 元 /m2/10000） B、地下車庫： 萬元（ m2*1200 元 /m2/10000） C、商業(yè)（含地下室）： 萬元（ m2*1200 元 /m2/10000） D、小學、幼兒園： 萬元（ *1200 元 /m2/10000） （ 2）、室外管網(wǎng)工程費： 萬元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 3）、室外景觀、道路施工費： 萬 元（ 39700m2*180 元 /m2/10000） （ 4）、供電專線及變配電工程： 萬元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 5）、工程監(jiān)理費： 萬元（ 123245m2*5 元 /m2/10000） 開發(fā)間接費（企業(yè)管理費）： 萬元（ 萬元 *%） 銷售宣傳費： 萬元（ 123245m2*70 元 /m2/10000） 建設期貸款利息： 756 萬元（ 7000 萬元 *%*2 年） 合計（ 1~7）： 萬元 水岸?楓橋項目 一期第一 批開工項目第一批開工建設投資估算項目投資成本經(jīng)濟指標： 元 /m2,明細如下： 土地費（含城市建設配套費）： 元 /m2 前期工程費用： 元 /m2 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 28 （ 1）、總圖規(guī)劃設計費： 元 /m2 （ 2）、地質勘查費： 元 /m2 （ 3）、建安施工圖設計費： 元 /m2 （ 4）、景觀、園建設計費： 元 /m2 （ 5）、審圖費： 元 /m2 （ 6）、招標代理費： 元 /m2 （ 7）、墻改費： 元 /m2 建設配套費用： 元 /m2 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費： 元 /m2 （ 2）、定額測定費： 元 /m2 （ 3）、城市管網(wǎng)費： 元 /m2 （ 4）、人防審查費： 元 /m2 建筑安裝工程費用： 元 /m2 （ 1）、房屋建安工程費： 元 /m2 A、住宅：（建筑面積 m2） 元 /m2 B、地下車庫：（建筑面積 m2） 元 /m2 C、商業(yè)（含地下室）：（建筑面積 m2） 元 /m2 D、小學、幼兒園：（建筑面積 ） 元 /m2 （ 2）、室外管網(wǎng)工程費： 元 /m2 （ 3）、室外景觀、道路施工費：（施工面積 39700m2） 元 /m2 （ 4）、供電專線及變配電工程： 元 /m2 （ 5）、工程監(jiān)理費： 元 /m2 開發(fā)間接費（企業(yè)管理費）： 元 /m2 銷售宣傳費： 元 /m2 建設期貸款利息： 元 /m2 合計（ 1~7）： 元 /m2 （二）項目銷售收入估算 根據(jù)“項目定位與發(fā)展預測”，項目保守估計：水岸?楓橋項目一期第一批開工項目將整體實現(xiàn)住宅均價 3100 元 /平方米，商業(yè)均價 5500 元 /平方米。因此，初步估算項目能實現(xiàn)總宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 29 銷售收入 億元 ，其中住宅實現(xiàn)銷售收入約 億元（ ㎡ *3100 元 /㎡＝ 萬元），商業(yè)實現(xiàn)銷售收入 億元（ ㎡ *5500 元 /㎡＝ 萬元） ,停車位實現(xiàn)銷售收入 億元（ 764*7 萬元 /個＝ 5348 萬元）。 （三）項目經(jīng)濟效益評價 根據(jù)咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司“ 水岸?楓橋 ”項目一期第一批開工項目開工建設計劃，結合實際情況，測算結果如下表： 項目預計簡易利潤表 (單位：萬元 ) 項 目 行 次 金額 一、主營業(yè)務收入 1 40, 減：主營業(yè)務成本 2 23, 主營業(yè)務稅金及附加 3 2, 二、主營業(yè)務利潤 4 13, 減：管理費用 5 銷售費用 6 財務費用 7 三、營業(yè)利潤 8 11, 減：所得稅 9 2, 四、凈利潤 10 8, 說明如下： 經(jīng)營收入總額： 40500 萬元 （項目將整體實現(xiàn)住宅均價 3100 元 /平方米，商業(yè)均價6000 元 /平方米） 經(jīng)營成本總額： 萬元（土地費用： 萬元，前期工程費用： 萬元，建設配套費用： 萬元，建筑安裝工程費用： 萬元。） 經(jīng)營稅金及附加： 萬元（綜合稅率 %） 銷售費用： 萬元 管理費用： 萬元 （ 萬元 *%） 財務費用： 萬元（ 7000 萬元 *%*2 年） 利潤總額： 11, 萬元 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 30 所得稅： 萬元 稅后利潤： 萬元 投資利潤率 (成本費用利潤率 )： % 1 銷售利潤率 : % 1 靜態(tài)投 資回收期： 2 年 八、結 論及建議 （一）項目開工建設資金籌措方案 “水岸?楓橋”一期第一批開工項目投資總額 萬元，擬通過企業(yè)自籌、銀行貸款、期房銷（預）售相結合的籌資方式來解決。 企業(yè)自籌資金 萬元，用于建設小學、幼兒園 ( 萬元） 、商業(yè)（ 萬元） 、地下車庫（ 萬元） 的工程費用以及土地征用、報建等前期開辦費用； 銀行貸款 7000 萬元； 銷（預）售房款 7000 萬元。 此銀行貸款 擬采用資產(chǎn)（不動產(chǎn)）抵押保證的措施。 （二）項目投資可行性研究結論 根據(jù)前述分析，項目周邊整體市場環(huán)境良好，規(guī)劃設計理念超前，銷售方案可操作性強，項目面臨很大的市場機遇。 按目前較為保守的經(jīng)濟測算，項目能保證基本的經(jīng)濟效益指標，財務分析可行。 項目主要面臨的風險將來自于銷售收入的不確定性，但從相關資料分析來看，項目抗風險能力很強，開發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項目按照開發(fā)計劃執(zhí)行。 開發(fā)商致力于打造一個高檔住宅項目，投入大量資金用于商業(yè)配套，幼兒園，小學，陽光車庫，提高業(yè)主居住品質，樹立開發(fā)商的企業(yè)品牌，因 此， 一期第一批開工項目整體利潤較低。但是，隨著項目滾動開發(fā)，銷售價格提高，能夠保證項目的投資收益和股東利益。 總體來看， 水岸?楓橋項目一期第一批開工項目 市場前景好，有一定經(jīng)濟效益，抗風險能力較強，是一個可行的項目。