【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)所吸引，紛紛來咸陽置業(yè)安居。面對(duì)大好形勢(shì)，咸陽市政府根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)綜合分析，確立了咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)在今后一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展方向和定位，即商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)應(yīng)以提高城市品位為坐標(biāo)，住宅用房開發(fā)建設(shè)應(yīng)以最佳人居環(huán)境為主題，立足于普通商品住宅為主體的 住房供應(yīng)體系，滿足不同層次的居民住房改善的需求。 小結(jié)： ? 咸陽市區(qū)原有規(guī)模較小，人口數(shù)量有限，住宅和城市建設(shè)尚處于爬升階段，除了個(gè)別的幾個(gè)有實(shí)力的大盤之外，大部分的小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)未來市場(chǎng)發(fā)展的需求。 ? 咸陽 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)走強(qiáng)， 后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相互滲透、 外來人口的不斷涌入，也為 咸陽 市房地產(chǎn)墊定了較旺盛的需求基礎(chǔ)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展看好 。 （二） 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地處咸陽市灃河新區(qū)西部，而灃河新區(qū)作為西咸經(jīng)濟(jì)一體化的第一承接地 ，直接受兩地經(jīng)濟(jì)輻射 ， 區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦、交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分便利，尤其是市府 “ 一心”（西咸公共服務(wù)中心）、“兩帶”（渭河景觀帶、灃河景觀帶）、“雙軸”（東西方向的世紀(jì)大道橫軸和南北方向的白馬河商貿(mào)豎軸）的規(guī)劃布局，不僅為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，更為本項(xiàng)目致力打造咸陽最佳生活區(qū)創(chuàng)造了無可比擬的地域優(yōu)勢(shì)。 針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域生活和商業(yè)配套存在不足的情況，項(xiàng)目規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街，并聯(lián)手“希爾（美國(guó)）景觀設(shè)計(jì)有限公司”打造獨(dú)特景觀。項(xiàng)目建成后，這一區(qū)域?qū)⒆屜剃柺忻穸恳恍?，小區(qū)將成為咸陽商住物業(yè)的新標(biāo)桿。 ? 項(xiàng)目交通分析 本項(xiàng)目南面咸陽市最重要的交通要道 —— 世紀(jì)大道，目前已有 22 路等市內(nèi)公交車直達(dá)本項(xiàng)目。 20xx 年，西安地鐵 1 號(hào)線將延伸至世紀(jì)大道中段（距離本項(xiàng)目約 600 米），屆時(shí)，從本項(xiàng)目到西安鐘樓僅需 25 分鐘，業(yè)主出行將更加便利。 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 12 本項(xiàng)目西面緊貼咸陽一號(hào)橋，而南面緊鄰的段家路將與市政府正著手啟動(dòng)的渭河隧道工程直接貫通。該工程作為咸陽市連接渭河兩岸交通的一項(xiàng)重大工程，預(yù)計(jì)將與本項(xiàng)目一期同步完成，建成后從本項(xiàng)目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路鬧市區(qū)，從而使本項(xiàng)目的交通狀況越加錦上添花。 ? 世紀(jì)西路成為 咸陽 宜居黃金據(jù)點(diǎn) 項(xiàng)目位于咸陽 世紀(jì) 西路 ，是 令人向往的居住區(qū)，在水河資源極度稀罕的北方地區(qū)，能同時(shí)擁有灃河、渭河兩軸水資源，盡得咸陽湖粼粼碧波，樂享灃河新區(qū) 肺，空氣清新、氣候宜人。此處可謂一處居住養(yǎng)生兩相宜的地方！ ? 小高層和高層成為市場(chǎng)主流 據(jù)了解，世紀(jì)大道開發(fā)項(xiàng)目主要以小高層和高層為主，迎合了購房者追求 視野開闊、空氣清新的特點(diǎn)。項(xiàng)目的健康住宅，板式房型設(shè)計(jì)，更加突出了項(xiàng)目性價(jià)比。 1) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 伴隨西咸一體化進(jìn)程和地鐵 1 號(hào)線等利好信息的落實(shí)，咸陽商業(yè)氛圍正在穩(wěn)步提升，這點(diǎn)可從超市、便利店在本地的強(qiáng)勁 勢(shì)頭中可看出?？傮w講，本市商業(yè)概況具備如下基本特征： ? 目前缺乏較上檔次和規(guī)模的購物場(chǎng)所； ? 具備一定數(shù)量的專賣店，但缺乏統(tǒng)一管理和維護(hù)，大多處于無序競(jìng)爭(zhēng)的混亂狀態(tài)，商業(yè)資源浪費(fèi)嚴(yán)重； ? 專業(yè)市場(chǎng)較為成熟，規(guī)模尚可，經(jīng)營(yíng)效益不錯(cuò)； ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)潛力較大，尤以餐飲和休閑娛樂為主。 2) 發(fā)展前景 咸陽市 80%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場(chǎng)十字這四大節(jié)點(diǎn)，與此同時(shí)，新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃卻沒有跟進(jìn)，在世紀(jì)大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問題 。有識(shí)之士也看到了巨大商機(jī)， 世紀(jì)大道區(qū) 域商業(yè)中心 呼之欲出。 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 13 四、項(xiàng)目定位及發(fā)展預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT分析的目標(biāo) 圍繞 優(yōu)勢(shì) —— 賣點(diǎn) 、 通過 劣勢(shì) —— 突破 、借助 機(jī)會(huì) —— 方向、基于 挑戰(zhàn) —— 方法 項(xiàng)目 SWOT 示意 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) S位于咸陽熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，早期購地成本較低，土地具有明顯的增值前景； S渭河隧道、地鐵 1 號(hào)線、公交線路、世紀(jì)大道組成便捷的交通體系； S距灃河較近，生態(tài)環(huán)境可塑性強(qiáng)； S擁有深圳先進(jìn)的開發(fā)理念和規(guī)劃設(shè)計(jì)，成本控制能力強(qiáng)。 W區(qū)域尚處于發(fā)展初期，周邊 生活配套還不夠成熟，有待完善； W過寬的世紀(jì)大道，存在噪音和灰塵污染； W對(duì)面城中村項(xiàng)目安谷園、平湖秋月、和潤(rùn)天地等項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)較低。 Opportunity 機(jī)會(huì) Threat 威脅 O西咸一體化對(duì)本項(xiàng)目的利好刺激； O處于咸陽市住宅開發(fā)熱點(diǎn)潛力區(qū)域； O大西安生活圈的逐漸形成，擴(kuò)大目標(biāo)客戶規(guī)模； O政府出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 T國(guó)家對(duì)流動(dòng)性資產(chǎn)過剩的宏觀調(diào)控，使地產(chǎn)開發(fā)的大環(huán)境不如過去最佳時(shí)機(jī)； T市場(chǎng)觀望情緒較濃，不利于快速銷售； T當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平較低 ，購買實(shí)力相對(duì)有限； T區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目較多，形成競(jìng)爭(zhēng)客戶分流。 項(xiàng)目對(duì)抗劣勢(shì)與威脅的辦法 消除劣勢(shì) ————— 區(qū)域形象的提升 （價(jià)值體系認(rèn)同） 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。 區(qū)域形象的提升 區(qū)域 致勝方略 復(fù)合地產(chǎn) 概念 城市經(jīng)營(yíng)理念 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 14 城市經(jīng)營(yíng)理念 ： 從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長(zhǎng)、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）的“東風(fēng)”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開發(fā)的“水車”。項(xiàng)目是“ 灃 河新區(qū)”核心居住區(qū)區(qū)的重要組成部分，是該區(qū)域新居住、新生活形象的代表者，是世紀(jì)西路的重要商住項(xiàng)目。通過對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，將項(xiàng)目開發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭(zhēng)取成為“ 灃 河新區(qū)”的重點(diǎn)工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。 區(qū)域 致勝方略： 對(duì)于項(xiàng)目來講，就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框 架，站在咸陽市、 灃 河新區(qū)等區(qū)域高度來定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。如金泰絲路花城提出的成熟生活大盤，奧林匹克花園的健康運(yùn)動(dòng)主題概念，便是可以借鑒的代表。 復(fù)合地產(chǎn) 概念： 項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的 “就住宅開發(fā)住宅 ”的模式，應(yīng)站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將 項(xiàng)目 的 高級(jí) 教育資源、 河岸生態(tài)資源， 商業(yè)配套資源三種核心資源與項(xiàng)目的住宅開發(fā)相結(jié)合， 形成 “教育 +商業(yè) +住宅 ”的復(fù)合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念 ，通過對(duì)教育、商業(yè) ，生態(tài) 等軟環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)城 市功能區(qū)，成為一個(gè)城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。 解決威脅 ————— 產(chǎn)品特色的提煉（生活方式認(rèn)同） 突出項(xiàng)目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，人居環(huán)境，提出新的城市生活，并打造一種新的生活方式。 社區(qū)教育功能： 以社區(qū)幼兒園、公立小學(xué)為主要載體，以引進(jìn)高素質(zhì)師資力量為突破口，積極打造教育名校，形成具有特色幼兒教育和小學(xué)素質(zhì)教育的社區(qū)教育中心。 時(shí)尚商業(yè)功能： 由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)大型會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)社區(qū)的業(yè)主的購物、休閑需求，同時(shí)也 滿足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。 人文生態(tài)功能： 由渭河河岸公園、社區(qū)休閑廣場(chǎng)構(gòu)成，主要提供青年人約會(huì)、老人健身、兒童嬉戲的人性化場(chǎng)所 生活居住功能： 由小高層 ,高層兩種建筑形態(tài)構(gòu)成，主要面向咸陽及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。 產(chǎn)品特色提煉 時(shí)尚商業(yè) 人文生態(tài) 生活居住 社區(qū)教育 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 15 （二）項(xiàng)目發(fā)展預(yù)測(cè) 根據(jù)前述市場(chǎng)分析及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，結(jié)合項(xiàng)目自身用地條件，我們對(duì)項(xiàng)目整體功能定位及發(fā)展方向做出合理決策。 對(duì)世紀(jì)大道區(qū)域未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景作出如下預(yù)測(cè)： ? 區(qū)域可持續(xù)性發(fā)展力較強(qiáng)； ? 政策力度決定區(qū)域發(fā)展快慢； ? 政府力將此區(qū)域打造成為咸陽首席中央 生活區(qū)； ? 伴隨開發(fā)樓盤的增多，區(qū)域未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)； 對(duì)比同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，在充分挖掘本地塊的潛在價(jià)值和周邊環(huán)境之后，認(rèn)為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)在于所擁有的自然景觀資源，用這種景觀資源來賦予項(xiàng)目所提供的一種未來健康生活方式，并從細(xì)節(jié)入手導(dǎo)入智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)和服務(wù)，由此形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的鮮明定位。 因此本項(xiàng)目所要打造的目標(biāo)就是一個(gè)自然景觀突出的大型智能化生態(tài)社區(qū)。 價(jià)值閉環(huán)曲線：地段 — 規(guī)劃 — 交通 — 配套 — 景觀 （三） 項(xiàng)目整體定位： 1. 案名： 水岸?楓橋 2. LOGO 3. 推廣語： 生態(tài)水岸源本生活 —— 河︱ — 沿毗河岸四里，單面環(huán)水。河水清澈，滋潤(rùn)了沿岸秀麗風(fēng)光 岸︱ — 社區(qū)與河之間，精心營(yíng)造的坡地景觀，廣場(chǎng)、木橋、等點(diǎn)綴其中 流︱ — 引入社區(qū)的活水循環(huán)，湖、河、溪，忽寬忽窄，形態(tài)豐富，進(jìn)退自然 院︱ — 分布于水域周邊的組團(tuán)，形成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的空間，院內(nèi)有交流，有風(fēng)景 街︱ — 打破城市冰冷生硬的一面，體現(xiàn)友好的城市界面，營(yíng)造出良好的街區(qū)感 門︱ — 大開放的社區(qū)內(nèi)，獨(dú)立的門廳，讓你找到屬于自己的帕提歐 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 16 廊︱ — 從室內(nèi)到室外，一個(gè)接受陽光沐浴的自然 過渡空間 4. 定位釋由： 1) 從項(xiàng)目所處大環(huán)境分析 目前咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，尤其以世紀(jì)大道區(qū)域?yàn)殚_發(fā)熱點(diǎn)。本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積在咸陽市區(qū)屬于一個(gè)大盤，而且無論從戶型設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計(jì)、還是小區(qū)配套等方面講，定位遠(yuǎn)在世紀(jì)大道其它樓盤之上。結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購買力和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于回暖初期的實(shí)際情況，本項(xiàng)目一是將強(qiáng)化工程管理，向管理要效益，在確保高品質(zhì)的基礎(chǔ)上，將建設(shè)成本控制在最佳水平；二是著眼聚集人氣，以相對(duì)較低的姿態(tài)入市。本項(xiàng)目一期推出的產(chǎn)品將不會(huì)以盈利為目的，同時(shí)適量推盤，采取以高附加值的高端住 宅產(chǎn)品，拓寬除高端客戶之外的目標(biāo)客戶群，加大對(duì)中端客戶的吸納，更大范圍地滿足潛在客戶改善居住環(huán)境的需求，以使本項(xiàng)目與市場(chǎng)有效對(duì)接。 2) 從項(xiàng)目自身情況分析 項(xiàng)目周邊本身就具備良好的生態(tài)基礎(chǔ)，隨著咸陽市政府對(duì)項(xiàng)目北面渭河濕地公園及情侶路的修建，項(xiàng)目外環(huán)境將會(huì)得到更大提升。另外，通過前期市場(chǎng)調(diào)研了解到，盡管目標(biāo)客戶對(duì)樓盤、住宅的理解和需求與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)來講有一定差異，但居住舒適、健康卻是一個(gè)共同的愿望。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求將更多地通過樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容來體現(xiàn)，選擇樓盤將不僅僅是 居住，更是一種對(duì)美好生活的體驗(yàn)和享受。因此，將本項(xiàng)目建設(shè)成一個(gè)規(guī)劃適當(dāng)超前，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、適宜居家的高品質(zhì)生活社區(qū)，有著較廣泛、較實(shí)際的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 3) 從開發(fā)商的實(shí)力分析 宇宏集團(tuán)是一家以務(wù)實(shí)著稱的知名開發(fā)商，憑借自身在深圳、中山等地十多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和充足的資金實(shí)力，以及企業(yè)“家懷天下”的