【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 xx年 4月 19日 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 6 基礎(chǔ)至 + 20xx年 4月 20日 20xx年 6月 8日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 9日 20xx年 8月 27日 裝飾裝修 20xx年 8月 17日 20xx年 2月 2日 水電安裝 20xx年 9月 25日 20xx年 1月 31日 維修交工 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 30日 小學(xué)、西區(qū)商業(yè) 20xx年 3月 20日 20xx年 7月 11日 土方開(kāi)挖 20xx年 3月 20日 20xx年 4月 8日 地基處理 20xx年 4月 8日 20xx年 5月 7日 基礎(chǔ)施工 20xx年 5月 8日 20xx年 8月 5日 車庫(kù)施工 20xx年 8月 6日 20xx年 12月 13日 教學(xué)樓施工 20xx年 12月 13日 20xx年 7月 10日 商業(yè)施工 20xx年 12月 14日 20xx年 7月 11日 三、 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) （一） 咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 1. 基本概況 咸陽(yáng)市位于陜西省關(guān)中平原中部，東聯(lián)西安，西靠楊凌，全市轄 2區(qū) 10縣 1 個(gè)縣級(jí)市，下轄 112 個(gè)鎮(zhèn)、 104 個(gè)鄉(xiāng)、 9 個(gè)街道辦 事處，總面積 10196 平方公里，總?cè)丝?500 萬(wàn)，市區(qū)人口 60 萬(wàn)，是我國(guó)西部重要的區(qū)域中心城市之一。 20xx 年咸陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10970 元 ， 人均住宅建筑面積 23 平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：咸陽(yáng)政府辦）。總體來(lái)看，咸陽(yáng)市城市化水平目前處于陜西省中上游。 2..產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 目前咸陽(yáng)的支柱產(chǎn)業(yè)仍以農(nóng)業(yè)為主，其年產(chǎn)值位居陜西省第一，但根據(jù)咸陽(yáng)市未來(lái)“十一五”規(guī)劃，第二產(chǎn)業(yè)將會(huì)得到較大的提升，在“十一五”期間內(nèi)將三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由目前的20： 44： 36 調(diào)整到 14： 50： 36，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力爭(zhēng) 走上工業(yè)化強(qiáng)市之路 （數(shù)據(jù)來(lái)源 ：咸陽(yáng)政府辦） 。 咸陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，從 20xx 年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)量較之前明顯增加，從區(qū)域劃分上講，主要集中在西邊、南邊兩個(gè)2 0 0 6 年咸陽(yáng)土地出讓統(tǒng)計(jì)05001000150020xx總量 居住 商業(yè)、辦公 其他出讓性質(zhì)（畝）宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 7 地區(qū)，北邊、東邊次之，中心城區(qū)較少；其中西邊以玉泉路西端、渭陽(yáng)西路西端為主，南邊以世紀(jì)大道區(qū)域?yàn)橹鳌? 根據(jù)咸陽(yáng)政府公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“八五”期間，咸陽(yáng)城區(qū)人均住宅建筑面積為 ㎡；“九五”期間為 ㎡；到 20xx 年已達(dá)到 ㎡（參考 1999 年《中國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》人均 18 ㎡的小康標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)咸陽(yáng)市住房消費(fèi)目前早已達(dá)到小康的水平）；又據(jù) 20xx年住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查資料和 20xx 年底統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，市區(qū)人均住房建筑面積為 ㎡，根據(jù)咸陽(yáng)提出 20xx 年人均居住面積目標(biāo)要達(dá)到 28 ㎡的指標(biāo)要求，從 到 28 ㎡，咸陽(yáng)近六年人均居住面積平均年增量達(dá)到 ㎡，如果以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再乘以市區(qū) 48 萬(wàn)人口的數(shù)量，咸陽(yáng)每年住宅市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)提供 萬(wàn)㎡的市場(chǎng)供應(yīng)量。 20xx 年咸陽(yáng)市共簽訂土地出讓合同 35 宗，拍賣 1 宗，掛牌 34 宗，合計(jì)土地出讓面積 畝，其中居住用地 1573畝，商業(yè)及辦公用地 290 畝，其他用地 畝。（數(shù)據(jù)來(lái)源：咸陽(yáng)城建網(wǎng) ） 西咸經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)兩市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的變化不言而喻！首先，一體化擴(kuò)大了西安房地產(chǎn)發(fā)展的空間。目前，西安由于各種條件的限制，城區(qū)已無(wú)多少地可用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且因地價(jià)上漲過(guò)快，已引起房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。而一體化后的咸陽(yáng)提供了更大的選擇空間，因?yàn)檫@里的地價(jià)比西安低得多。其次，一體化對(duì)西安居民尤其是西安西郊居民購(gòu)房提供了新的選擇。據(jù)了解，目前咸陽(yáng)市區(qū)各類住宅、寫(xiě)字樓比西安同類產(chǎn)品房?jī)r(jià)每平方米要低 1000 元左右。同時(shí)，這也為咸陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了巨大的商機(jī)，使咸陽(yáng)市區(qū)規(guī)模小、人口少、房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小等各 種局限得以突破，市場(chǎng)容量大為增強(qiáng)，為咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的商機(jī)和美好的前景。從區(qū)位優(yōu)勢(shì)與自然環(huán)境上看，咸陽(yáng)地處八百里秦川腹地，東鄰西安，西接楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范區(qū)，占據(jù)著西部大開(kāi)發(fā)承東啟西的位置，并有著悠久的歷史和厚實(shí)的文化積淀，曾是我國(guó)第一個(gè)封建王朝的建都之地，是西北五省民眾非常向往的寶地。加之灃河與渭河在此交匯，環(huán)境宜人，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，素有西安“后花園”之稱，在此置業(yè)安家，既能體驗(yàn)到西安大都市的繁華，又能享受到咸陽(yáng)小都市的清靜；從城市基礎(chǔ)設(shè)施上看，人民路、渭陽(yáng)路、文林路等骨干道路的拓 寬改造和世紀(jì)大道的建成開(kāi)通，給水、排水、供氣、供暖、通信、電力管網(wǎng)配套完善，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)和廣闊的發(fā)展空間；從投資回報(bào)率和房?jī)r(jià)上看，目前咸陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本低，回報(bào)率高。據(jù)調(diào)查，在咸陽(yáng)投資建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最高投資回報(bào)率為 %，最低為 %，平均投資回報(bào)宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 8 率為 %，明顯優(yōu)于西部其他城市。低投入高回報(bào)的效益，已受到外地越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。加之咸陽(yáng)普通住宅房?jī)r(jià)比西安要低近 20xx 元，性價(jià)比明顯高于周邊城市，許多外地人已被優(yōu)惠的房?jī)r(jià)所吸引，紛紛來(lái)咸陽(yáng)置業(yè)安居。面對(duì) 大好形勢(shì)，咸陽(yáng)市政府根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)綜合分析，確立了咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在今后一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展方向和定位，即商業(yè)用房開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)以提高城市品位為坐標(biāo)，住宅用房開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)以最佳人居環(huán)境為主題，立足于普通商品住宅為主體的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次的居民住房改善的需求。 小結(jié)： ? 咸陽(yáng)市區(qū)原有規(guī)模較小，人口數(shù)量有限，住宅和城市建設(shè)尚處于爬升階段，除了個(gè)別的幾個(gè)有實(shí)力的大盤(pán)之外，大部分的小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的需求。 ? 咸陽(yáng) 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)走強(qiáng)， 后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相互滲透、 外來(lái)人口的不斷涌入， 也為 咸陽(yáng) 市房地產(chǎn)墊定了較旺盛的需求基礎(chǔ)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展看好 。 （二） 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地處咸陽(yáng)市灃河新區(qū)西部，而灃河新區(qū)作為西咸經(jīng)濟(jì)一體化的第一承接地 ，直接受兩地經(jīng)濟(jì)輻射， 區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦、交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分便利，尤其是市府 “ 一心”（西咸公共服務(wù)中心）、“兩帶”（渭河景觀帶、灃河景觀帶）、“雙軸”（東西方向的世紀(jì)大道橫軸和南北方向的白馬河商貿(mào)豎軸）的規(guī)劃布局，不僅為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，更為本項(xiàng)目致力打造咸陽(yáng)最佳生活區(qū)創(chuàng)造了無(wú)可比擬的地域優(yōu)勢(shì)。 針對(duì)項(xiàng) 目所在區(qū)域生活和商業(yè)配套存在不足的情況，項(xiàng)目規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街，并聯(lián)手“希爾（美國(guó)）景觀設(shè)計(jì)有限公司”打造獨(dú)特景觀。項(xiàng)目建成后，這一區(qū)域?qū)⒆屜剃?yáng)市民耳目一新，小區(qū)將成為咸陽(yáng)商住物業(yè)的新標(biāo)桿。 ? 項(xiàng)目交通分析 本項(xiàng)目南面咸陽(yáng)市最重要的交通要道 —— 世紀(jì)大道，目前已有 22 路等市內(nèi)公交車直達(dá)本項(xiàng)目。 20xx 年，西安地鐵 1 號(hào)線將延伸至世紀(jì)大道中段（距離本項(xiàng)目約 600 米），屆時(shí)，從本項(xiàng)目到西安鐘樓僅需 25 分鐘，業(yè)主出行將更加便利。 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 9 本項(xiàng)目西面緊貼咸陽(yáng)一號(hào)橋，而南面緊鄰的段家路將與市政府正著手啟動(dòng)的渭河隧道工程直接貫通。該工程作為咸陽(yáng)市連接渭河兩岸交通的一項(xiàng)重大工程，預(yù)計(jì)將與本項(xiàng)目一期同步完成，建成后從本項(xiàng)目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路鬧市區(qū)，從而使本項(xiàng)目的交通狀況越加錦上添花。 ? 世紀(jì)西路成為 咸陽(yáng) 宜居黃金據(jù)點(diǎn) 項(xiàng)目位于咸陽(yáng) 世紀(jì)西路 ，是 令人向往的居住區(qū)，在水河資源極度稀罕的北方地區(qū)，能同時(shí)擁有灃河、渭河兩軸水資源，盡得咸陽(yáng)湖粼粼碧波，樂(lè)享灃河新區(qū) 肺，空氣清新、氣候宜人。此處可謂一處居住養(yǎng)生兩相宜的地方！ ? 小高層和高層成為市場(chǎng)主流 據(jù)了解，世紀(jì)大道開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以小高層和高層為主，迎合了購(gòu)房者 追求 視野開(kāi)闊、空氣清新的特點(diǎn)。項(xiàng)目的健康住宅，板式房型設(shè)計(jì)，更加突出了項(xiàng)目性價(jià)比。 1) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 伴隨西咸一體化進(jìn)程和地鐵 1 號(hào)線等利好信息的落實(shí)，咸陽(yáng)商業(yè)氛圍正在穩(wěn)步提升，這點(diǎn)可從超市、便利店在本地的強(qiáng)勁勢(shì)頭中可看出?？傮w講，本市商業(yè)概況具備如下基本特征： ? 目前缺乏較上檔次和規(guī)模的購(gòu)物場(chǎng)所； ? 具備一定數(shù)量的專賣店，但缺乏統(tǒng)一管理和維護(hù)，大多處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的混亂狀態(tài)，商業(yè)資源浪費(fèi)嚴(yán)重； ? 專業(yè)市場(chǎng)較為成熟，規(guī)模尚可，經(jīng)營(yíng)效益不錯(cuò)； ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)潛力較大，尤以餐飲和休閑娛樂(lè)為主。 2) 發(fā)展前景 咸陽(yáng)市 80%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場(chǎng)十字這四大節(jié)點(diǎn)，與此同時(shí)，新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃卻沒(méi)有跟進(jìn)，在世紀(jì)大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問(wèn)題 。有識(shí)之士也看到了巨大商機(jī)， 世紀(jì)大道區(qū)域商業(yè)中心 呼之欲出。 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 10 四、項(xiàng)目定位及發(fā)展預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT分析的目標(biāo) 圍繞 優(yōu)勢(shì) —— 賣點(diǎn) 、 通過(guò) 劣勢(shì) —— 突破 、借助 機(jī)會(huì) —— 方向、基于 挑戰(zhàn) —— 方法 項(xiàng)目 SWOT 示意 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) S位于咸陽(yáng)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，早期購(gòu)地成本較低，土地具有明顯的增值前景； S渭河隧道、地鐵 1 號(hào)線、公交線路、世紀(jì)大道組成便捷的交通體系； S距灃河較近，生態(tài)環(huán)境可塑性強(qiáng)； S擁有 先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和規(guī)劃設(shè)計(jì)，成本控制能力強(qiáng)。 W區(qū)域尚處于發(fā)展初期，周邊生活配套還不夠成熟，有待完善； W過(guò)寬的世紀(jì)大道，存在噪音和灰塵污染； W對(duì)面城中村項(xiàng)目安谷園、平湖秋月、和潤(rùn)天地等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起點(diǎn)較低。 Opportunity 機(jī)會(huì) Threat 威脅 O西咸一體化對(duì)本項(xiàng)目的利好刺激； O處于 咸陽(yáng)市住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)潛力區(qū)域； O大西安生活圈的逐漸形成，擴(kuò)大目標(biāo)客戶規(guī)模； O政府出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 T國(guó)家對(duì)流動(dòng)性資產(chǎn)過(guò)剩的宏觀調(diào)控，使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大環(huán)境不如過(guò)去最佳時(shí)機(jī)； T市場(chǎng)觀望情緒較濃，不利于快速銷售； T當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平較低，購(gòu)買(mǎi)實(shí)力相對(duì)有限； T區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，形成競(jìng)爭(zhēng)客戶分流。 項(xiàng)目對(duì)抗劣勢(shì)與威脅的辦法 消除劣勢(shì) ————— 區(qū)域形象的提升 （價(jià)值體系認(rèn)同） 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力和開(kāi)發(fā)商品牌 ，為開(kāi)發(fā)商后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。 區(qū)域形象的提升 區(qū)域 致勝方略 復(fù)合地產(chǎn) 概念 城市經(jīng)營(yíng)理念 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 11 城市經(jīng)營(yíng)理念 ： 從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長(zhǎng)、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）的“東風(fēng)”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)的“水車”。項(xiàng)目是“ 灃 河新區(qū)”核心居住區(qū)區(qū)的重要組成部分，是該區(qū)域新居住、新生活形象的代表者，是世紀(jì)西路的重要商住項(xiàng)目。通過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)的有力抓手，爭(zhēng)取成為“ 灃 河新區(qū)”的重點(diǎn)工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。 區(qū)域 致 勝方略： 對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講，就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維框架，站在咸陽(yáng)市、 灃 河新區(qū)等區(qū)域高度來(lái)定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。如金泰絲路花城提出的成熟生活大盤(pán)，奧林匹克花園的健康運(yùn)動(dòng)主題概念，便是可以借鑒的代表。 復(fù)合地產(chǎn) 概念： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的 “就住宅開(kāi)發(fā)住宅 ”的模式，應(yīng)站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將 項(xiàng)目 的 高級(jí) 教育資源、 河岸生態(tài)資源， 商業(yè)配套資源三種核心資源與項(xiàng)目的住宅開(kāi)發(fā)相結(jié)合， 形成 “教育 +商業(yè) +住宅 ”的復(fù)合地產(chǎn)的全新開(kāi)發(fā)理念 ，通過(guò)對(duì)教育、商業(yè) ，生態(tài) 等軟環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)城市功能區(qū)，成為一個(gè)城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。 解決威脅 ————— 產(chǎn)品特色的提煉（生活方式認(rèn)同） 突出項(xiàng)目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，人居環(huán)境，提出新的城市生活，并打造一種新的生活方式。 社區(qū)教育功能： 以社區(qū)幼兒園、公立小學(xué)為主要載體，以引進(jìn)高素質(zhì)師資力量為突破口，積極打造教育名校，形成具有特色幼兒教育和小學(xué)素質(zhì)教育的社區(qū)教育中心。 時(shí)尚商 業(yè)功能： 由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)大型會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)社區(qū)的業(yè)主的購(gòu)物、休閑需求，同時(shí)也滿足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。 人文生態(tài)功能： 由渭河河岸公園、社區(qū)休閑廣場(chǎng)構(gòu)成，主要提供青年人約會(huì)、老人健身、兒童嬉戲的人性化場(chǎng)所 生活居住功能： 由小高層