【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定

　　

【正文】 ? 教育價值 —— 特色幼兒園、小學(xué) ? 品牌價值 —— 實力品牌多年開發(fā)經(jīng)驗 客戶拓展策略 上門、直面溝通 ? 開發(fā)區(qū)、市中心企業(yè) ? 開發(fā)區(qū)、市中心政府機關(guān)、學(xué)校 客戶平臺 ? 汽車 4S 店客戶資源（例如三橋汽車城） ? 銀行 VIP 客戶資源 ? 移動 VIP 客戶資源 ? 高爾夫球會客戶資源 ? 媒體客戶資源 ? 二手地鋪客戶資源 ? 咸陽、開發(fā)區(qū)中小企業(yè)主協(xié)會 ? 行業(yè)商會（如工業(yè)、食品業(yè)） ? 地域商會（外商會） 活動贊助： 如貿(mào)促會、公益活動等 ? 資料投放 ? 1F 展場 ? 班車－開發(fā)區(qū)企業(yè) ? 企業(yè)：內(nèi)部報紙、雜志、網(wǎng)站、廣播、宣傳欄 ? 汽車 4S 店 ? 銀行 ? 移動 ? 高爾夫球會 ? 媒體 ? 二手地鋪 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 22 ? 外商活動中心（安利） ? 協(xié)會、商會活動 ? 外展點：星級酒店、外巡展點 ? 區(qū)政府機構(gòu) 大客戶、團購方式 ? 銷售組駐場 式： 由團購單位支持配合，選擇周末的時間，在團購單位的食堂、俱樂部等人員活動集中點，擺放洽談桌椅、小型廣告牌及樓書、宣傳單等資料，由兩名銷售員對有購樓意向者發(fā)放樓書、宣傳單等資料，同時接受咨詢與登記。有意者用看樓車?yán)另椖克诘赜^看。 ? 廣告入場式： 選擇在團購單位的食堂、俱樂部等人員活動集中點，張貼相關(guān)本項目進(jìn)行團購的海報，上面留有團購組織者聯(lián)系方式及樓書等相關(guān)宣傳資料的索取地點。若有意者可自選資料進(jìn)行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。 ? 網(wǎng)站公布式： 選擇在團購單位的內(nèi)部網(wǎng)站進(jìn)行團購消息的發(fā) 布，比如在網(wǎng)站內(nèi)的論壇上發(fā)布消息貼子。上面留有樓盤介紹、團購組織者聯(lián)系方式及樓書等相關(guān)宣傳資料的索取地點。若有意者可自選資料進(jìn)行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。 ? 電話聯(lián)絡(luò)式 選擇與團購單位相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人進(jìn)行電話溝通后發(fā)送相關(guān)團購資料的傳真，再進(jìn)行下一步的電話溝通。在團購單位有意向時，自行在單位組織團購人員，再將相關(guān)團購人員資料電話或者傳真至營銷中心，然后約時間、地點進(jìn)行專車統(tǒng)一接送看樓的團購人員。 媒體投放策略 媒介目標(biāo)： 傳播項目信息，吸引目標(biāo)消費者關(guān)注，打造樓盤知名度 區(qū)隔競爭對 手，塑造優(yōu)質(zhì)品牌形象 圍繞重大營銷事件，促進(jìn)銷售 媒體投放分配： ? ：以《咸陽日報》和《華商報》為主。以 1/2 版為主，少量全版。 ? ：主要針對區(qū)域為咸陽、西安等周邊地區(qū)。 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 23 ? ： 主要選擇在咸陽有知名度的的《尚品》，主攻中高端消費人群的《華商直遞》 ? ：西安 800j 影響力比較要大，媒體實力較強，因此以 800j 推廣為主。由于網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，因此除報紙、電視媒體外，也作為重要推廣渠道之一。 （二）營銷方式 銷售代理 由于開發(fā)商以前開發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒有銷售團隊和銷售經(jīng)驗，因此本 樓盤采用獨家代理方式承包給代理公司進(jìn)行銷售。 定向團購 客戶范圍： 西安（西郊、東郊）、 咸陽地區(qū)（北五縣）、 陜北（延安、榆林、神木等）、 青海、甘肅、新疆 （ 克拉瑪依市 、 石河子市 、 庫爾勒 ）、 寧夏 企業(yè)范圍： 軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭 優(yōu)惠政策：具體協(xié)商 （三）租售計劃 宇宏?楓橋水岸項目一期第一批開工項目包含商業(yè)和住宅部分，以銷售為主，租賃為輔，銷售計劃如下 銷售時間（ 30 個月） 籌備期（ 9 個月） 公開期（ 7 個月） 強銷期（ 8 個月） 持續(xù)期（ 6 個月） 銷售計劃 15% 40% 35% 10% 七、 投資估算與資金籌措 （一）項目投資成本估算 水岸?楓橋項目 一期第一批開工項目第一批開工建設(shè)投資估算項目投資估算為： 萬元，明細(xì)如下： 土地費（含城市建設(shè)配套費）： 萬元（ 萬元 /畝 * 畝） 前期工程費用： 萬元 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計費： 萬元 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 24 （ 2）、地質(zhì)勘查費： 萬元 （ 3）、建安施工圖設(shè)計費： 萬元 （ 4）、景觀、園建設(shè)計費： 萬元 （ 5）、審圖費： 萬元 （ 6）、招標(biāo)代理費： 萬元（ *%） （ 7）、墻改費： 萬元 建設(shè)配套費用： 萬元 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費： 萬元（ 萬元 **%） （ 2）、定額測定費： 萬元（ 萬元 **%） （ 3）、城市管網(wǎng)費： 萬元 (123245m2* 元 /m2/10000) （ 4）、人防審查費： 萬元 建筑安裝工程費用： 萬 元 （ 1）、房屋建安工程費： 萬元（ A+B+C+D） A、住宅： 萬元（ m2*1300 元 /m2/10000） B、地下車庫： 萬元（ m2*1200 元 /m2/10000） C、商業(yè)（含地下室）： 萬元（ m2*1200 元 /m2/10000） D、小學(xué)、幼兒園： 萬元（ *1200 元 /m2/10000） （ 2）、室外管網(wǎng)工程費： 萬 元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 3）、室外景觀、道路施工費： 萬元（ 39700m2*180 元 /m2/10000） （ 4）、供電專線及變配電工程： 萬元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 5）、工程監(jiān)理費： 萬元（ 123245m2*5 元 /m2/10000） 開發(fā)間接費（企業(yè)管理費）： 萬元（ 萬元 *%） 銷售宣傳費： 萬元（ 123245m2*70 元 /m2/10000） 建設(shè)期貸款利息： 756 萬元（ 7000 萬元 *%*2 年） 合計（ 1~7）： 萬元 水岸?楓橋項目 一期第一批開工項目第一批開工建設(shè)投資估算項目投資成本經(jīng)濟指標(biāo)： 元 /m2,明細(xì)如下： 土地費（含城市建設(shè)配套費）： 元 /m2 前期工程費用： 元 /m2 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 25 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計費： 元 /m2 （ 2）、地質(zhì)勘查費： 元 /m2 （ 3）、建安施工圖設(shè)計費： 元 /m2 （ 4）、景觀、園建設(shè)計費： 元 /m2 （ 5）、審圖費： 元 /m2 （ 6）、招標(biāo)代理費： 元 /m2 （ 7）、墻改費： 元 /m2 建設(shè)配套費用： 元 /m2 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費： 元 /m2 （ 2）、定額測定費： 元 /m2 （ 3）、城市管網(wǎng)費： 元 /m2 （ 4）、人防審查費： 元 /m2 建筑安裝工程費用： 元 /m2 （ 1）、房屋建安工程費： 元 /m2 A、住宅： （建筑面積 m2） 元 /m2 B、地下車庫：（建筑面積 m2） 元 /m2 C、商業(yè)（含地下室）：（建筑面積 m2） 元 /m2 D、小學(xué)、幼兒園：（建筑面積 ） 元 /m2 （ 2）、室外管網(wǎng)工程費： 元 /m2 （ 3）、室外景觀、道路施工費：（施工面積 39700m2） 元 /m2 （ 4）、供電專線及變配電工程： 元 /m2 （ 5）、工程監(jiān)理費： 元 /m2 開發(fā)間接費（企業(yè)管理費）： 元 /m2 銷售宣傳費： 元 /m2 建設(shè)期貸款利息： 元 /m2 合計（ 1~7）： 元 /m2 （二）項目銷售收入估算 根據(jù)“項目定位與發(fā)展預(yù)測”，項目保守估計：水岸?楓橋項目一期第一批開工項目將整體實現(xiàn)住宅均價 3100 元 /平方米，商業(yè)均價 5500 元 /平方米。因此，初步估算項目能實現(xiàn)總宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 26 銷售收入 億元 ，其中住宅實現(xiàn)銷售收入約 億元（ ㎡ *3100 元 /㎡＝ 萬元），商業(yè)實現(xiàn)銷售收入 億元（ ㎡ *5500 元 /㎡＝ 萬元） ,停車位實現(xiàn)銷售收入 億元（ 764*7 萬元 /個＝ 5348 萬元）。 （三）項目經(jīng)濟效益評價 根據(jù)咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司“ 水岸?楓橋 ”項目一期第一批開工項目開工建設(shè)計劃，結(jié)合實際情況，測算結(jié)果如下表： 項目預(yù)計簡易利潤表 (單位： 萬元 ) 項 目 行 次 金額 一、主營業(yè)務(wù)收入 1 40, 減：主營業(yè)務(wù)成本 2 23, 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 3 2, 二、主營業(yè)務(wù)利潤 4 13, 減：管理費用 5 銷售費用 6 財務(wù)費用 7 三、營業(yè)利潤 8 11, 減：所得稅 9 2, 四、凈利潤 10 8, 說明如下： 經(jīng)營收入總額： 40500 萬元 （項目將整體實現(xiàn)住宅均價 3100 元 /平方米，商業(yè)均價6000 元 /平方米） 經(jīng)營成本總額： 萬元（土地費用： 萬元，前期工程費用： 萬元，建設(shè)配套費用： 萬元，建筑安裝工程費用： 萬元。） 經(jīng)營稅金及附加： 萬元（綜合稅率 %） 銷售費用： 萬元 管理費用： 萬元 （ 萬元 *%） 財務(wù)費用： 萬元（ 7000 萬元 *%*2 年） 利潤總額： 11, 萬元 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 27 所得稅： 萬元 稅后利潤： 萬元 投資利潤率 (成本費用利潤率 )： % 1 銷售利潤率 : % 1 靜態(tài)投資回收期： 2 年 八、結(jié) 論及建議 （一）項目開工建設(shè)資金籌措方案 “水岸?楓橋”一期第一批開工項目投資總額 萬元，擬通過企業(yè)自籌、銀行貸款、期房銷（預(yù)）售相結(jié)合的籌資方式來解決。 企業(yè)自籌資金 萬元，用于建設(shè)小學(xué)、幼兒園 ( 萬元） 、商業(yè)（ 萬元） 、地下車庫（ 萬元） 的工程費用以及土地征用、 報建等前期開辦費用； 銀行貸款 7000 萬元； 銷（預(yù)）售房款 7000 萬元。 此銀行貸款擬采用資產(chǎn)（不動產(chǎn)）抵押保證的措施。 （二）項目投資可行性研究結(jié)論 根據(jù)前述分析，項目周邊整體市場環(huán)境良好，規(guī)劃設(shè)計理念超前，銷售方案可操作性強，項目面臨很大的市場機遇。 按目前較為保守的經(jīng)濟測算，項目能保證基本的經(jīng)濟效益指標(biāo)，財務(wù)分析可行。 項目主要面臨的風(fēng)險將來自于銷售收入的不確定性，但從相關(guān)資料分析來看，項目抗風(fēng)險能力很強，開發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項目按照開