【正文】 ??????????????? 26 （三）租售計(jì)劃 ???????????????????????????????? 26 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2 七、 項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 （一）項(xiàng)目投資成本估算 ?????????????????????????? 26 （二）項(xiàng)目銷售收入估算 ?????????????????????????? 29 （三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ?????????????????????????? 29 八、 結(jié)論及建議 （一） 項(xiàng) 目開(kāi)工建設(shè)資金籌措方案 ?????????????????????? 30 （二） 項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 ??????????????????????? 30 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 3 一、 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 （一）公司基本情況 深圳市宇宏投資集團(tuán)有限公司（宇宏集團(tuán)）創(chuàng)建于 1996 年 9 月，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá) 20 多億元。集團(tuán)下轄深圳市宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、中山市宇宏住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、青海大地藥業(yè)有限公司、深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司、中山宇宏 物業(yè)管理有限責(zé)任公司、深圳市宇宏乒乓球俱樂(lè)部有限公司、深圳市成城混凝土有限公司、中山市宇宏混凝土有限公司、深圳市博深高新材料有限公司等控股企業(yè)。 （二）主要管理人員介紹 董事長(zhǎng)洪賢娥，咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司法人代表，大學(xué)文化程度。 董事劉魯華，研究生學(xué)歷，高級(jí)工程師，歷任深圳中油能源投資有限公司總經(jīng)理、中油華南管理中心總經(jīng)理、深圳宇宏宏集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁等職務(wù)。曾主持開(kāi)發(fā)深圳園嶺住宅小區(qū)、濱江新村、臺(tái)灣花園、康泰娛樂(lè)城等 近百萬(wàn)平米住宅小區(qū)項(xiàng)目，成功主持開(kāi)發(fā)廣州地鐵上蓋項(xiàng)目 —— 中旅商業(yè)城等項(xiàng)目，以及杭州下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1000 畝土地主題公園景觀地產(chǎn)、安徽巢湖市 3 平方公里旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理 王海州 ，大學(xué)學(xué)歷， 曾任 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng) 、 西安中城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 、 陜西正陽(yáng)置業(yè)管理公司主要 領(lǐng)導(dǎo) 工作 ， 20xx 年任咸陽(yáng)宇宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 4 宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。其中，位于深圳市龍崗區(qū)中心城的歐景花園、歐景城華庭、羅馬公元、公元盛世系列以人性化的設(shè)計(jì)理念廣受業(yè)界和客戶贊譽(yù)， 20xx 年被評(píng)為“全國(guó)環(huán)保型人居工程”、深圳市“花園式、園林式高檔住宅小區(qū)” ；總建筑面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米的大型高檔樓盤宇宏?健康花城，獲得了 20xx 年度全國(guó)人居建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 “環(huán)境、科技”雙金獎(jiǎng)。 二、 項(xiàng) 目概況 （一） 項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 水岸?楓橋項(xiàng)目地塊位于咸陽(yáng)市灃河新區(qū)西部，南臨世紀(jì)西路，是一條寬 80 米的快速干道。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 74 萬(wàn)平方米（地下室、半地下室等不計(jì)容積率建筑面積約 16 萬(wàn)平方米）。南望世紀(jì)西路車水馬龍繁榮景象，西觀百米寬綠化帶與渭河美景。根據(jù)咸陽(yáng)市總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采取整體規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分步實(shí)施的發(fā)展思路，擬建成 74 萬(wàn)平方米配套設(shè)施齊全的大型現(xiàn)代化商住小區(qū)。 （二） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由深圳協(xié)建設(shè)計(jì)有限公司和西安有色冶金設(shè)計(jì)研究院強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，景觀設(shè)計(jì)由 希爾（美國(guó)）景觀設(shè)計(jì)有限公司擔(dān)綱完成。 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積為 畝，計(jì)劃總投資 萬(wàn)元。 針對(duì)市場(chǎng)需求，一期項(xiàng)目將分二次滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其中一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目建筑面積約 萬(wàn)平 方米，地上建筑面積約 萬(wàn)平方米，地下建筑面積約 萬(wàn)平方米。（具體為，住宅 萬(wàn)平方米，商業(yè) 萬(wàn)平方米，小學(xué) 萬(wàn)平方米，幼兒園 萬(wàn)平方米，地下車庫(kù) 萬(wàn)平方米）。 水岸?楓橋項(xiàng)目 一期第一批 開(kāi)工 項(xiàng)目建筑一覽表 建筑項(xiàng)目 戶數(shù) /結(jié)構(gòu) 層數(shù) 建筑面積 （ m2） 地下部分 地上部分 地 上部分 地下部分 4 71戶 2層 18層 5 71戶 2層 18層 6 71戶 2層 18層 7 44戶 1層 11層 8 44戶 1層 11層 9 66戶 1層 11層 10 44戶 2層 11層 11 44戶 1層 11層 小計(jì) 小學(xué) 框架 4層 幼兒園 框架 3層 小計(jì) 商業(yè)（東、西區(qū)） 框架 1層 2層 地下車庫(kù) 框架 1層 合計(jì) 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 6 （三） 項(xiàng)目有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 各項(xiàng)指標(biāo)名稱 整個(gè)項(xiàng)目 項(xiàng)目一期 項(xiàng)目一期第一批 規(guī)劃用地面積 ㎡（東區(qū) ㎡、西區(qū) ㎡、綠化 ㎡） 84300 ㎡ ㎡ 建筑占地面積 223866 ㎡ ㎡ ㎡ 總建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 其中 計(jì)容積率建筑面積 ㎡（含公共建筑 ㎡） ㎡ ㎡ 住宅計(jì)容積率建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商業(yè)會(huì)所建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 幼兒園建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 小學(xué)建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 不計(jì)容積率面積 ㎡（含半地下室面積 ㎡） ㎡ ㎡ 其中 地下室建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 住宅不計(jì)容積率建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商業(yè)不計(jì)容積率建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 容積率 建筑密度 % % % 總戶數(shù) 4330 戶（ 13856 人） 1051 戶 455 戶 總層數(shù) 11 層、 18 層、 32 層 11 層、 18 層、 32 層 11 層、 18 層 建筑總高度 ～ 米 ～ 米 ～ 米 停車位 汽車 4314 輛 1152 輛 764 輛 自行車 4164 輛 建筑退紅線 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 其中 安谷路退紅線 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 世紀(jì)西路退紅線 高層≥ 21 米 高層≥ 21 米 高層≥ 21 米 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 7 （四） 項(xiàng)目立項(xiàng)取證情況 已于 20xx 年 12 月取得了 95680 平方米土地，見(jiàn)咸國(guó)用（ 20xx）第 209 號(hào)《土地使用證》 已于 20xx 年 6 月取得了 89853 平方米土地，見(jiàn)咸國(guó)用（ 20xx）第 077 號(hào)《土地使用證》（另外 畝土地已交納部分地款，須待政府完成拆遷工作后交地辦土地使用證。 （五） 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 水岸?楓橋項(xiàng)目一期整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度為 4 年，計(jì)劃分為二批完成。初步計(jì)劃開(kāi)發(fā)進(jìn)度如下表。 項(xiàng) 目 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 6樓 20xx年 3月 25日 20xx年 1月 8日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 25日 20xx年 7月 22日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 7月 23日 20xx年 3月 9日 后砌墻施工 20xx年 3月 10日 20xx年 6月 7日 室內(nèi)抹灰 20xx年 5月 10日 20xx年 10月 16日 室外裝飾 20xx年 6月 8日 20xx年 12月 4日 室內(nèi)樓地面 20xx年 9月 10日 20xx年 12月 8日 水電安裝配合作業(yè) 20xx年 4月 10日 20xx年 12月 10日 后期維修驗(yàn)收 20xx年 12月 10日 20xx年 1月 8日 7樓 20xx年 3月 20日 20xx年 8月 8日 夯擴(kuò)樁施工 20xx年 3月 20日 20xx年 4月 14日 樁基檢測(cè)及樁間土開(kāi)挖 20xx年 5月 8日 20xx年 5月 17日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 5月 18日 20xx年 7月 16日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 7月 17日 20xx年 11月 20日 后砌墻施工 20xx年 11月 1日 20xx年 12月 30日 室內(nèi)抹灰 20xx年 12月 1日 20xx年 5月 20日 室外抹灰 20xx年 12月 10日 20xx年 6月 10日 室內(nèi)樓地面 20xx年 5月 12日 20xx年 7月 10日 水電暖安 裝配合 20xx年 5月 20日 20xx年 7月 10日 后期維修驗(yàn)收 20xx年 7月 10日 20xx年 8月 8日 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 8 8樓 20xx年 3月 1日 20xx年 6月 30日 夯擴(kuò)樁施工 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 15日 樁基檢測(cè)及樁間土開(kāi)挖 20xx年 4月 10日 20xx年 4月 19日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 4月 20日 20xx年 6月 8日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 9日 20xx年 10月 13日 后砌墻施工 20xx年 9月 10日 20xx年 11月 8日 室內(nèi)抹灰 20xx年 10月 10日 20xx年 4月 10日 室外抹灰 20xx年 10月 20日 20xx年 4月 15日 室內(nèi)樓地面 20xx年 4月 17日 20xx年 5月 31日 水電安裝配合 20xx年 4月 15日 20xx年 6月 10日 后期維修交工 20xx年 6月 1日 20xx年 6月 30日 9樓 20xx年 3月 16日 20xx年 9月 8日 夯擴(kuò)樁施工 20xx年 3月 16日 20xx年 4月 14日 樁基檢測(cè)及樁間土開(kāi)挖 20xx年 5月 1日 20xx年 5月 10日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 5月 11日 20xx年 6月 29日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 30日 20xx年 11月 6日 后砌墻施工 20xx年 10月 15日 20xx年 12月 13日 室內(nèi)抹灰 20xx年 11月 26日 20xx年 5月 4日 室外抹灰 20xx年 3月 5日 20xx年 8月 11日 室內(nèi)樓地面 20xx年 7月 1日 20xx年 9月 8日 水電安裝配合 20xx年 5月 15日 20xx年 9月 8日 后期維修交工 20xx年 9月 9日 20xx年 10月 8日 10樓 20xx年 3月 20日 20xx年 2月 28日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 10日 20xx年 6月 7日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 8日 20xx年 10月 8日 后砌墻施工 20xx年 10月 1日 20xx年 11月 29日 室內(nèi)抹灰 20xx年 11月 15日 20xx年 4月 2日 室外抹灰 20xx年 10月 8日 20xx年 4月 30