【正文】 線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 84 海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 方案一 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 中心酒店和別墅產(chǎn)品為主 ——高附加值的濱海別墅群 純高端休閑度假地產(chǎn) 主導(dǎo)產(chǎn)品 主要配套 別墅 中心酒店 別墅式產(chǎn)權(quán)酒店 餐飲 休閑娛樂 其他 商務(wù) Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案一 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案一 高附加值獨(dú)棟別墅 +中心酒店 +別墅式產(chǎn)權(quán)酒店 ? 規(guī)避極端大戶型、控制總價(jià)，形成總價(jià)優(yōu)勢(shì)，保證客戶購(gòu)買力； ? 專為對(duì)別墅有一定需求，擁有一定購(gòu)買能力，但又承受不起一線高端別墅價(jià)格的夾心需求者量身定做； ? 通過高附加值的打造，突出項(xiàng)目的性價(jià)比，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 低密度、高舒適度、高附加值的濱海別墅群 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 住宅部分 規(guī)模： 165,976㎡ ； 定位： 高附加值的濱海別墅； 客戶： 對(duì)海南別墅有一定需求，擁有一定購(gòu)買能力，但又承受不 起海口、三亞別墅價(jià)格的夾心需求者； 產(chǎn)品： 面積 120— 150㎡的高附加值濱海小獨(dú)棟，贈(zèng)送面積可達(dá)到 100— 150㎡； 價(jià)格： 總價(jià)控制在 300萬(wàn) /棟以內(nèi)，主力戶型總價(jià)在 200— 250萬(wàn)之間 。 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案一 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 酒店部分 規(guī)模： 20,000㎡ 檔次：準(zhǔn)五星級(jí)度假酒店 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案一 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 89 海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑群落 方案二 綜合類休閑度假地產(chǎn) 主要配套 主導(dǎo)產(chǎn)品 中心酒店 公寓式產(chǎn)權(quán)酒店 別墅式產(chǎn)權(quán)酒店 餐飲 休閑娛樂 其他 商務(wù) 以超五星級(jí)濱海酒店為依托， ——豐富產(chǎn)品線，做全配套 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 高層海景公寓 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案二 商業(yè) 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案二 中心酒店 +別墅式產(chǎn)權(quán)酒店 +公寓式產(chǎn)權(quán)酒店 +獨(dú)立別墅 +聯(lián)排別墅 +高層海景公寓 ? 以超五星級(jí)濱海酒店做為依托，先把配套完善，營(yíng)造項(xiàng)目的居住氛圍，帶動(dòng)項(xiàng)目的人氣，以此規(guī)避項(xiàng)目區(qū)域位臵的偏遠(yuǎn)性； ? 通過混合型客群的聚集，加快項(xiàng)目的消化速度。 以超五星級(jí)酒店為依托，大型綜合類休閑度假產(chǎn)品 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案二 酒店部分 規(guī)模： 54,000㎡ 檔次：大型超五星級(jí)休閑度假酒店 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 Part3： 項(xiàng)目定位方向初步建議 — 方案二 住宅部分 規(guī)模： 583,631㎡ ； 定位： 以滿足休閑度假為主要目的的綜合類產(chǎn)品； 客戶： 以休閑度假為目的，強(qiáng)調(diào)海景資源，但對(duì)價(jià)格較為敏感的島外消費(fèi)階層； 產(chǎn)品： 獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、高層海景公寓； 價(jià)格： 獨(dú)立別墅控制在 300萬(wàn) /棟以下，聯(lián)排別墅控制在 240萬(wàn) /套以內(nèi)，海景公寓控制在 80萬(wàn)以內(nèi)。 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 4 PART 項(xiàng)目成本收益分析 ? 方案一（容積率 ）：項(xiàng)目成本收益測(cè)算 ? 方案二（容積率 ）：項(xiàng)目成本收益測(cè)算 ? 投資分析小結(jié) Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 開發(fā)周期 本項(xiàng)目規(guī)模較大，通過中長(zhǎng)期滾動(dòng)式開發(fā)，并根據(jù)市場(chǎng)變化和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行銷售，有利于獲得較高的利潤(rùn)水平和投資利潤(rùn)率，并做到項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 ? 項(xiàng)目占地約 797畝，按原規(guī)劃，即本方案一，容積率為 ，總建筑面積185,976㎡，規(guī)模中等。 ? 受容積率限制，項(xiàng)目將以別墅產(chǎn)品為主導(dǎo)，通過滾動(dòng)式的分期開發(fā)，并根據(jù)市場(chǎng)變化和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行銷售，以獲得較高的利潤(rùn)水平和投資利潤(rùn)率。 ? 建議開發(fā)周期為 35年左右，爭(zhēng)取 20232023年達(dá)到預(yù)售條件，正式入市。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方案一 銷售收入 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 銷售收入 初步測(cè)算，項(xiàng)目總銷售收入約為 322,757萬(wàn)元。 方案一 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 成本估算 初步測(cè)算，項(xiàng)目總成本為 200,001萬(wàn)元 。 方案一 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 成本估算 初步測(cè)算，項(xiàng)目總成本為 200,001萬(wàn)元 。 方案一 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 土地增值稅 初步測(cè)算，項(xiàng)目增值稅為 6,455萬(wàn)元 。 方案一 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益 初步測(cè)算， 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 73,904萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)率為 %，資本金利潤(rùn)率為 %，項(xiàng)目投資價(jià)值較高。 方案一 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 小結(jié) 項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的利潤(rùn)和利潤(rùn)率，投資價(jià)值較高。 ?項(xiàng)目總成本為 200, 001萬(wàn)元 ，總銷售收入為 322,757萬(wàn)元 ； ?稅前利潤(rùn)為 98,539萬(wàn)元 ，稅后利潤(rùn)為 73,904萬(wàn)元 ； ?稅后利潤(rùn)率為 %，資本金利潤(rùn)率為 % (自有資金按 100,000萬(wàn)元計(jì)算 )； ?項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的利潤(rùn)和利潤(rùn)率， 投資價(jià)值較高 。 方案一 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 開發(fā)周期 本項(xiàng)目規(guī)模較大，通過長(zhǎng)期滾動(dòng)式開發(fā)，并根據(jù)市場(chǎng)變化和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行銷售，有利于獲得較高的利潤(rùn)水平和投資利潤(rùn)率，并做到項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 ? 項(xiàng)目占地約 797畝，按調(diào)整后的規(guī)劃，即本方案二，容積率為 ，總建筑面積637,632㎡，規(guī)模較大。 ? 根據(jù)新的容積率指標(biāo)，項(xiàng)目將以超五星級(jí)酒店為依托，充分豐富產(chǎn)品線，通過各個(gè)階段、各類產(chǎn)品的滾動(dòng)式開發(fā)，以獲得較高的利潤(rùn)水平和投資利潤(rùn)率。 ? 建議開發(fā)周期為 68年左右，爭(zhēng)取 20232023年達(dá)到預(yù)售條件，正式入市。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方案二 銷售收入 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 銷售收入 初步測(cè)算，項(xiàng)目總銷售收入約為 899,285萬(wàn)元。 方案二 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 成本估算 初步測(cè)算，項(xiàng)目總成本為 439,792萬(wàn)元 。 方案二 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 成本估算 初步測(cè)算，項(xiàng)目總成本為 439,792萬(wàn)元 。 方案二 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 土地增值稅 初步測(cè)算，項(xiàng)目增值稅為 17,986萬(wàn)元 。 方案二 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益 初步測(cè)算， 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 294,034萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)率為 %，資本金利潤(rùn)率為 %，項(xiàng)目投資價(jià)值較高。 方案二 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 小結(jié) 項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的利潤(rùn)和利潤(rùn)率，投資價(jià)值較高。 ?項(xiàng)目總成本為 439, 792萬(wàn)元 ，總銷售收入為 899,285萬(wàn)元 ； ?稅前利潤(rùn)為 392,046萬(wàn)元 ，稅后利潤(rùn)為 294,034萬(wàn)元 ； ?稅后利潤(rùn)率為 %，資本金利潤(rùn)率為 147% (自有資金按 200,000萬(wàn)元計(jì)算 )； ?項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的利潤(rùn)和利潤(rùn)率， 投資價(jià)值相比更高 。 方案二 Part4：項(xiàng)目成本收益分析 — 投資分析小結(jié) ?綜合對(duì)比兩個(gè)方案來(lái)看，如能進(jìn)行容積率指標(biāo)的調(diào)整，則項(xiàng)目的開發(fā)周期更長(zhǎng)，投資收益也將更高； ?如未能調(diào)整容積率指標(biāo)，則項(xiàng)目將以別墅產(chǎn)品為主打，只要前期策劃和設(shè)計(jì)工作準(zhǔn)備充分的話，也能通過差異化的產(chǎn)品打開市場(chǎng)，投資收益也將高于行業(yè)平均水平。 5 PART 綜 合 結(jié) 論 Part5：綜合結(jié)論 本項(xiàng)目無(wú)論從市場(chǎng)的角度，從整個(gè)萬(wàn)寧城市發(fā)展的角度，還是從經(jīng)濟(jì)效益的角度，都是較為切實(shí)可行的。 ?海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為 國(guó)家戰(zhàn)略 ， 短期內(nèi)市場(chǎng)的調(diào)整并不影響中長(zhǎng)期的發(fā)展，而且將更有利于長(zhǎng)期更為健康的發(fā)展， 本項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，將受益于國(guó)際旅游島的中長(zhǎng)期利好。 ?目前萬(wàn)寧處于海南東線城市發(fā)展的?洼地?，也是海南省政府重點(diǎn)扶持發(fā)展的區(qū)域，隨著東線輕軌（萬(wàn)寧 4個(gè)站點(diǎn)）、博鰲機(jī)場(chǎng)（距項(xiàng)目?jī)H 30分鐘車程）的逐步建設(shè)和啟用，整個(gè) 萬(wàn)寧城市發(fā)展 和 房地產(chǎn)市場(chǎng)都將具有極大的發(fā)展?jié)摿Α? ?項(xiàng)目規(guī)模較大， 通過符合市場(chǎng)時(shí)機(jī)的滾動(dòng)式開發(fā)、分階段銷售，能實(shí)現(xiàn) 較高的利潤(rùn)和投資利潤(rùn)率（兩個(gè)方案的稅后投資收益率都達(dá)到 35%以上） 。 中國(guó)品牌地產(chǎn)戰(zhàn)略伙伴 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:01:51 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/1/242023/1/242023/1/24Jan2324Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:01:51 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/242023/1/242023/1/24Jan2324Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:01:51 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/242023/1/242023/1/24Jan2324Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您