【正文】 位運(yùn)行，主城區(qū)備受青睞，2015年大成都土地市場(chǎng)整體有所回暖，共成交土地建筑面積2822萬(wàn)平方米，同比上漲6%；成交樓板價(jià)為1910元/平方米，同比增長(zhǎng)3%；，同比上漲9%。近三年，成都市土地成交規(guī)模整體低位運(yùn)行。2015年成交建面略高于2014年同期，但仍處歷史低位。但整體市場(chǎng)分化嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)地塊房企爭(zhēng)奪激烈，主城區(qū)和近郊土地市場(chǎng)最受房企青睞，量?jī)r(jià)齊升。四、商辦市場(chǎng)庫(kù)存不斷追高近三年來(lái)，成都市商業(yè)辦公的新增供應(yīng)量持續(xù)走高，但成交量卻直線下滑。2015年成都市商辦供應(yīng)合計(jì)702萬(wàn)平方米，成交共370萬(wàn)平方米，僅為供應(yīng)的一半，庫(kù)存壓力持續(xù)攀升。據(jù)2月底最新數(shù)據(jù)，成都商辦庫(kù)存高達(dá)1305萬(wàn)平方米，按近一年去化速度估算。其中購(gòu)物中心總體量超過(guò)700萬(wàn)平方米，位居全國(guó)城市首位；甲級(jí)辦公樓存量約為260萬(wàn)平方米，若以2015年的凈吸納量（租約面積凈增長(zhǎng)+成交）估算，去化周期更是高達(dá)13年。五、榜單門檻基本持平，區(qū)位和配套仍是銷售核心，2015年成都市住宅項(xiàng)目成交金額、成交面積排行門檻與去年基本持平，不乏有熱銷項(xiàng)目同時(shí)入榜面積榜和金額榜，其中世貿(mào)城分別摘得面積和金額的榜首，當(dāng)之無(wú)愧的2015成都最熱銷項(xiàng)目。具體分析2015年熱銷的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)可以看到，除了產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、營(yíng)銷創(chuàng)新和性價(jià)比高是其核心的成功因素外，優(yōu)越的區(qū)位和成熟的配套才是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的最重要原因，如以恒大曹家巷廣場(chǎng)、中海九號(hào)公館等均是如此。六、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出色，人口凈流入穩(wěn)步增長(zhǎng)基本面來(lái)看，%，經(jīng)濟(jì)增速快于全國(guó)，城鎮(zhèn)人均可支配收入也不斷增加，利于成都樓市的復(fù)蘇和平穩(wěn)發(fā)展。成都作為西部經(jīng)濟(jì)中心，人口凈流入逐年增多，利用經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與人口流入疊加帶來(lái)的效應(yīng)，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)和人口的增長(zhǎng)都為成都房地產(chǎn)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航，成都樓市的繁榮發(fā)展可期。截至2015年底，成都商品住宅庫(kù)存量為1787萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)供求關(guān)系仍相對(duì)和諧?？傮w而言去年市場(chǎng)熱度不高，2015年成交量?jī)H同比上漲3%，但基本面仍算平衡，住宅年底存量1787萬(wàn)㎡。去年下半年三次“雙降”和首套降首付之后，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，年底也出現(xiàn)翹尾行情，但隨著政策刺激效果的遞減，2016年的成都樓市走向仍不太樂(lè)觀。展望2016年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將平穩(wěn)發(fā)展，繼續(xù)以去庫(kù)存為導(dǎo)向。住宅市場(chǎng)方面，剛需產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)主力，成交繼續(xù)以郊區(qū)為主，價(jià)格應(yīng)該可以保持平穩(wěn)。商辦市場(chǎng)供大于求格局很難扭轉(zhuǎn)，未來(lái)商辦去庫(kù)存才是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱巨的任務(wù)。土地市場(chǎng)方面，2016年各大開發(fā)商還是會(huì)將重點(diǎn)放在郊區(qū)住宅地塊，以滿足現(xiàn)在大量剛需置業(yè)群體需求。不過(guò)按今天的銷售價(jià)格來(lái)看，賣剛需也就只能賺個(gè)吆喝跑個(gè)流量，而相對(duì)有限的改善市場(chǎng)才是成都房企角逐利潤(rùn)空間的重要“戰(zhàn)場(chǎng)”！第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及建筑開發(fā)條件：該項(xiàng)目位于西城繁華核心金科苑南街 （金科路小學(xué)旁），項(xiàng)目周邊分布萬(wàn)畝資源型生態(tài)公園，臨近地鐵2號(hào)線，出行無(wú)憂。傲踞城西繁華新中心，周邊配套完善，全方位滿足精銳青年的各層次需求。項(xiàng)目周邊配套成熟，沃爾瑪、萬(wàn)裕生活廣場(chǎng)、金糧路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、羊犀生活區(qū)、一品天下、歐尚等生活配套全方位滿足您的生活所需。項(xiàng)目自身的底商和獨(dú)棟商業(yè)等商業(yè)配套，“足不出戶”即可滿足居家生活需求。成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成外附小、金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)、蜀西中學(xué)、石室外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、迎賓路小學(xué)、成都十二中、茶店子小學(xué)、金蘋果幼兒園等優(yōu)質(zhì)學(xué)校近在咫尺。：氣候條件：屬亞熱帶溫潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明、無(wú)霜期長(zhǎng)、雨量充沛、日照較少?！妫?，℃，最熱月出現(xiàn)在7～8月，℃，最冷月出現(xiàn)在1月,，℃；，雨量主要集中在7～8月，月降雨量分別為225和229毫米，降雨最少月份為12和1月，月降雨量分別為6毫米左右，暴雨期普遍出現(xiàn)在5～9月，常年暴雨出現(xiàn)的始終期分別在6月底7月初和8月下旬。水文地質(zhì)：金牛區(qū)的地下水屬潛水型，儲(chǔ)水條件良好，地下水埋藏淺，變幅小，厚度由西向東減薄，水量豐富。埋藏深度，豐水期1～2米，枯水期2～4米；流向與地形一致，由西北向東南，水力比降2%；物理性質(zhì)良好，水溫16℃～℃；化學(xué)組成以重碳酸鹽鈣型水及重碳酸鈣鎂型水為主，礦化度在1克/升以下，硬度在25℃(德度)左右。因?qū)俚谒南悼紫缎詽撍粍?dòng)態(tài)與水質(zhì)變化均易受地面水的影響，尤以城市環(huán)境條件和農(nóng)業(yè)環(huán)境條件影響較為突出。地震效應(yīng)：項(xiàng)目所在地區(qū)西受龍門山、東受龍泉山活動(dòng)性斷裂的影響，受地震波及，基本烈度為7。場(chǎng)地的穩(wěn)定性與適宜性：項(xiàng)目所在地場(chǎng)地穩(wěn)定性良好，適合開工第四章項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析: 為了更好的了解成都市人民購(gòu)買商品房的消費(fèi)能力以及消費(fèi)導(dǎo)向，我利用了15天的時(shí)間進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查的內(nèi)容主要為對(duì)項(xiàng)目所在地的居民工作類型、收入情況、預(yù)期購(gòu)房時(shí)間，對(duì)住宅類型、面積、區(qū)域、戶型等要求及偏好。調(diào)查以在線發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查的形式進(jìn)行，我一共發(fā)放了200份問(wèn)卷，為了使得這份問(wèn)卷能夠不占用受訪者的時(shí)間，我把問(wèn)題編制的更為集中和簡(jiǎn)練。項(xiàng)目問(wèn)卷濃縮為以下10個(gè)問(wèn)題。并根據(jù)隨機(jī)得到的調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行分析歸納，得出結(jié)論。尊敬的用戶：您好，本次調(diào)查是關(guān)于房地產(chǎn)需求方面的小調(diào)查。只需要占用您兩分鐘時(shí)間，對(duì)于你能在百忙之中填寫此問(wèn)卷表示感謝！一、受訪客戶背景資料0請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是？私營(yíng)業(yè)主（）； 機(jī)關(guān)單位干部、企業(yè)管理人員（）；普通上班族、公務(wù)員（）0請(qǐng)問(wèn)您的年齡屬于哪個(gè)區(qū)間？1824（）；2531（）；3238（）；39及以上（）；0您目前的居住條件是？出租房（）； 自購(gòu)商品房（）；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（）； 單位福利分房（）0您目前的家庭月總收入是？5000元以下（）； 5001—10000元（）；10001—15000元（）； 15001—20000元（）；20000元以上（）；二、購(gòu)房計(jì)劃0您計(jì)劃在幾年內(nèi)購(gòu)房：半年（）； 1年（）；2年（）； 35年（）；暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃（ ）0您計(jì)劃購(gòu)買的住房類型是？高層（15層以上）（）； 小高層（915層）（）；多層（）； 聯(lián)排別墅（）；獨(dú)體別墅（）； 其它（）；0您計(jì)劃購(gòu)買多大面積的住房？60—80平米（）； 81—100平方米（）；101130平方米（）； 131平方米以上（）；0您能最大限度接受的房屋單價(jià)是？6000元以下/平方米（）； 60019000元/平方米（）；9001—12000元/平方米（）； 12001元/平方米以上（）；三、購(gòu)房偏好0在以下建筑風(fēng)格中，憑您的感覺(jué)，請(qǐng)選擇一種您較喜歡的風(fēng)格。歐陸古典式（）； 現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式（）；現(xiàn)代歐式風(fēng)格（）； 其他（）；在同等面積下，您認(rèn)為下列哪一種交房標(biāo)準(zhǔn)比較好？房間少但面積大，用戶可自由間隔（）；房間數(shù)量多，已間隔好（）；非常感謝您對(duì)我們的大力支持，謝謝您的參與！ 我一共發(fā)放了200份問(wèn)卷，得到了156份有效問(wèn)卷，我將調(diào)查結(jié)果按問(wèn)題進(jìn)行分類，為了能更直觀的將調(diào)查結(jié)果顯示出來(lái)，我將幾個(gè)重要的問(wèn)題結(jié)果用扇形圖的形式表示出來(lái)，由于我的問(wèn)卷是隨機(jī)發(fā)放的，所以此次調(diào)查結(jié)果能近似表明項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況。其中只對(duì)接受問(wèn)卷調(diào)查的成年人進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，18到24歲的占19％，25到31歲占34％，32歲到38歲25％，39歲以上的22％。其余重要問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)結(jié)果依次如下圖：結(jié)論：由于條件限制此次調(diào)查的數(shù)量有限，并不能完全代表目標(biāo)市場(chǎng)的情況，但是這些結(jié)果卻可以給我一個(gè)相對(duì)有效的參考，并得出相對(duì)正確的結(jié)論，根據(jù)以上扇形圖可以大致了解到：（1）目前項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，其中公務(wù)員及上班族占到大部分的比例，人們對(duì)于房屋的期望總面積主要集中在81100平米這個(gè)區(qū)間內(nèi)，可以看出隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，人們對(duì)于住房的需求也更趨于理性，可以預(yù)見的是這種中等面積的戶型將會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上吸引更多的消費(fèi)者。（2）而對(duì)單方價(jià)格，人們的期望主要集中在60019000元這個(gè)區(qū)間內(nèi)，這個(gè)也算是一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間，對(duì)比本項(xiàng)目周邊樓盤的報(bào)價(jià)，也可以發(fā)現(xiàn)銷售售價(jià)也是主要集中在這一區(qū)間內(nèi)，鑒于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，過(guò)高或是過(guò)低的價(jià)格都會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)還是應(yīng)以控制價(jià)格為基礎(chǔ)，大力提高住宅質(zhì)量，提升小區(qū)配套公共設(shè)施，創(chuàng)建適宜的居住環(huán)境。（3）對(duì)于建筑風(fēng)格這一問(wèn)題，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，人們會(huì)對(duì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約型的建筑風(fēng)格更加青睞，這也為設(shè)計(jì)階段提供一個(gè)參考。（4）項(xiàng)目所在地人們的收入情況良好，鑒于成都市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人們的收入預(yù)計(jì)也會(huì)逐年提高，調(diào)查結(jié)果中也有四成人會(huì)在近三年內(nèi)購(gòu)房，在目前成都市房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的大背景下，可以預(yù)見的是，只要把項(xiàng)目的定位與宣傳等問(wèn)題處理好，房屋的銷路應(yīng)該沒(méi)有太大問(wèn)題。第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位（1）.藍(lán)光金銳金沙參考價(jià)格：9300元/m2 ；地址金牛區(qū)羊犀立交外側(cè)（青房尚瑞天韻旁）藍(lán)光金銳金沙目前在售房源面積為75110m2，現(xiàn)在售房源分布在5號(hào)樓，成交均價(jià)為9300元/m2 ,預(yù)計(jì)2017年6月8日交房。適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力剛需購(gòu)房人群。藍(lán)光金悅金沙自身配有約3000m2的商業(yè)配套，家樂(lè)福超市距離項(xiàng)目約1公里，所以很方便就能買到日常生活用品，此外，歐尚金牛店也離項(xiàng)目不遠(yuǎn)，周末可以和家人朋友在這邊逛街。（2）.花都財(cái)富大廈參考價(jià)格：9600元/m2；地址：花牌坊街新168號(hào)花都財(cái)富大廈位于西一環(huán)的黃金地段，花牌坊街新168號(hào)。是西一環(huán)（城西CBD區(qū)域）的首個(gè)集主題商業(yè)、精品酒店與創(chuàng)新商務(wù)辦公空間于一體的寫字樓。醫(yī)療方面，瑪麗亞婦產(chǎn)醫(yī)院距離花都步行約10分鐘，雖然醫(yī)療設(shè)備較全，環(huán)境打造較好，但費(fèi)用偏高。教育方面，花都周邊有好幾個(gè)私立專業(yè)學(xué)校，當(dāng)然，最知名的還數(shù)成都市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。附近還有不少培訓(xùn)學(xué)校，這對(duì)將來(lái)孩子的親子教育有一定的保障。（3）.量力健康城參考價(jià)格：6980元/m2；地址金牛區(qū)成彭立交金豐路（歡樂(lè)谷旁）量力健康城金牛區(qū)三環(huán)路周圍在2016新開的樓盤之一，于1月15左右開盤銷售，項(xiàng)目售房面積在69117m2不等；價(jià)格實(shí)惠，地處歡樂(lè)谷旁邊。（4）瑞升城北橡樹林參考價(jià)格：7666元/m2；地址：成都市金牛區(qū)解放路一段20號(hào)瑞升城北橡樹林將在2016新年伊始開始發(fā)售，購(gòu)房者可以享受到交5萬(wàn)抵扣3%的優(yōu)惠，配套資源豐富，有成都解放北路第一小學(xué)、樹賠小學(xué)等豐富的教學(xué)資源，樓盤周圍隨處可見便利店各種成都美食和綜合性超市，生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟。 SWOT分析項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的分析，以及對(duì)于主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣分析來(lái)綜合進(jìn)行考慮。根據(jù)上述的目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果以及四個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況。再結(jié)合實(shí)際情況做出SWOT分析如下：S:項(xiàng)目發(fā)展的優(yōu)勢(shì)分析(1)區(qū)域優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目位于西城繁華核心金科苑南街 （金科路小學(xué)旁），項(xiàng)目周邊分布萬(wàn)畝資源型生態(tài)公園，臨近地鐵2號(hào)線，出行無(wú)憂。傲踞城西繁華新中心，周邊配套完善，全方位滿足精銳青年的各層次需求。(2)交通便利，四通八達(dá)該項(xiàng)目周圍有多條公交線路53路、45路、72路、111路、42路、92路，貫穿全城能方便地去往多個(gè)地方，未來(lái)幾年還有地鐵線路。(3)周邊配套設(shè)施項(xiàng)目周邊配套成熟，沃爾瑪、萬(wàn)裕生活廣場(chǎng)、金糧路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、羊犀生活區(qū)、一品天下、歐尚等生活配套全方位滿足您的生活所需。項(xiàng)目自身的底商和獨(dú)棟商業(yè)等商業(yè)配套，“足不出戶”即可滿足居家生活需求。在金融方面，有許多銀行設(shè)有點(diǎn)位，如中國(guó)工商銀行、成都銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等。在餐飲方面，雙楠街上開著各式各樣的餐館，中餐、西餐、快餐、小吃應(yīng)有盡有。成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成外附小、金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)、蜀西中學(xué)、石室外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、迎賓路小學(xué)、成都十二中、茶店子小學(xué)、金蘋果幼兒園等優(yōu)質(zhì)學(xué)校近在咫尺。W:項(xiàng)目發(fā)展的劣勢(shì)分析(1)隨著金牛區(qū)的快速發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越傾向于在高新區(qū)和成華區(qū)及主城區(qū)周邊買房子，金牛區(qū)漸漸地被放在了后面考慮。(2)高層住宅發(fā)展迅速，雖然每月銷售量還是在上漲但總體還是屬于供過(guò)于求的狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。O:項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)分析 （1）成都市經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)增長(zhǎng)，人們?cè)絹?lái)越注重生活品質(zhì)和住房環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的住房環(huán)境能吸引