【正文】 對于風險因素的影響，之前研究過蒙特卡洛風險分析法，但是由于我自身的知識缺陷，暫時還不能把蒙特卡羅分析風險的辦法運用在文中。（2）做好成本控制工作，前期的成本規(guī)劃與控制影響著整個項目，在前期策劃過程中應做好對成本的規(guī)劃與控制，防止對后期工作產(chǎn)生影響。（4）項目投資開發(fā)風險比較小總體而言風險較小，最大的風險還是國家調(diào)控政策和總投資,但是由于主要針對一線城市,對于成都市的金牛區(qū)這樣的二線地區(qū)影響較小。最近幾年,成都市新都區(qū)的生產(chǎn)總值、人口、人均收入、人均GDP、發(fā)展勢頭良好,同時新都區(qū)的未來由縣已經(jīng)改為區(qū),也加快了城市化進程,當?shù)厝嗣裆钯|(zhì)量有了顯著的提高,對住宅提出了更高的要求,也為房地產(chǎn)市場提供了比較好的發(fā)展空間。根據(jù)以上分析,本項目不僅具有良好的經(jīng)濟效益,同時還具有良好的社會效益。本項目的社會效益如下:（1）建設(shè)此房地產(chǎn)項目是加快金牛區(qū)改造及開發(fā)的需要金牛城區(qū)原先在布局時,工業(yè)、商業(yè)與住宅都集中在一起,已經(jīng)極大地限制了本地區(qū)的發(fā)展,該項目遵循“以人為本”原則,從城市規(guī)劃、功能的定位為人們營造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的好居所,是加快天府新區(qū)和華陽片區(qū)改造開發(fā)的需要,也是響應政府號召下切實行動的典范。綜上所述，項目開發(fā)投資者應該靈活運用風險回避，風險轉(zhuǎn)移，風險控制，風險分散等方法，對于主要的風險如宏觀環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對項目的不利影響，對于次要風險如區(qū)域環(huán)境風險和市場風險要嚴格控制各項風險，并專門補充各項控制措施，對于最次風險如土地風險、工程風險和設(shè)計風險的風險等級較低，企業(yè)一般可以承擔該風險，不必專門增加控制措施。同時時刻關(guān)注競爭對手的動向，對于較有競爭力的項目要隨時做好應對的準備。（4）自身風險 項目的自身風險包括了幾部分。市場需求風險，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險，產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。政治環(huán)境風險，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失；社會環(huán)境風險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險。5％變化，甚至銷售單價在10%左右浮動都是能保證項目盈利的，內(nèi)部收益率都是高于基準收益率25%的，財務凈現(xiàn)值也都是大于0的。其次當銷售單價下降超過5%時，對于項目的收益也會影響很大。5％波動時，內(nèi)部收益率的變化率分別為40%、36%，%、%。（1） 總投資上升5% 當總投資上升5%時，項目現(xiàn)金流量表為：序號項目第一年第二年第三年第四年合計現(xiàn)金流入1銷售收入現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金流出1土地費用0002前期費用0003建安成本04管理費用1903215銷售費用2706財務費用07銷售稅費8土地增值稅25075063047026009企業(yè)所得稅0現(xiàn)金流出小計凈現(xiàn)金流量根據(jù)現(xiàn)金流量表，借助excel工具，可以得到內(nèi)部收益率為31%，（2） 總投資下降5% 計算過程與總投資下調(diào)5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為44%，(3)總投資增加10%計算過程與總投資增加5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為24%，（4）總投資增加10%計算過程與總投資增加5%相同，可以得到內(nèi)部收益率為47%， 銷售單價變化（1）銷售單價增加5%當銷售單價增加5%時，銷售收入、銷售費用、銷售稅金、以及土地增值稅會變化，可以得到現(xiàn)金流量表為：序號項目第一年第二年第三年第四年合計現(xiàn)金流入1銷售收入現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金流出1土地費用0002前期費用0003建安成本04管理費用1903215銷售費用2706財務費用07銷售稅費8土地增值稅25075063047026009企業(yè)所得稅0現(xiàn)金流出小計凈現(xiàn)金流量根據(jù)現(xiàn)金流量表，借助excel工具，可以得到內(nèi)部收益率為40%，（2）銷售單價下降5% 當銷售收入下降5%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為36%，（3）銷售單價下降10%當銷售收入下降10%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為27%，（4）銷售單價增加10%當銷售收入增加10%時，計算過程與銷售收入上升5%時一樣，可以得到內(nèi)部收益率為42%。 敏感性分析敏感性分析法是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。償債備付率分年計算，償債備付率越高，表面可用于還本付息的資金保障程度高。通過excel計算，算出IRR=38%25%.故該項目可行。投資項目各年現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和為項目的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率就是項目的內(nèi)部收益率。如果不使用電子計算機，內(nèi)部收益率要用若干個折現(xiàn)率進行試算，直至找到凈現(xiàn)值等于零或接近于零的那個折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的絕對指標。 項目動態(tài)指標分析 （1）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是在計算回收期時考慮了資金的時間價值，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間，較靜態(tài)投資回收期考慮了資金的時間價值。項目總投資收益率滿足投資者要求即經(jīng)濟上可行,否則不可行。項目靜態(tài)盈利能力分析主要包括總投資收益率、資本金收益率、靜態(tài)投資回收期等。（8） 財務費用：包括銀行利息支出，金融機構(gòu)手續(xù)費用、融資費用等。（5） 報建費用：按每平方米100元計算。包括開發(fā)期各項稅費：按國家及省、市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定繳納，包括：市政設(shè)施配套費、中小學危房改造費、人防建設(shè)費、招標管理費等。計劃如下所示：銷售計劃第一年第二年第三年第四年建筑面積%10%30%30%30%建筑面積（m2）8334250022500225002車位（個）27797979住宅單價7800元/m2車位單價18萬/個銷售收入（萬元）第八章投資估算及資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。（2）售樓處優(yōu)化策略對售樓處進行裝修，使售樓處裝修美觀，光線好營造樓盤的高品質(zhì)，刺激購房積極性。2016年第4季度項目開始預售。2016年6月完成施工圖設(shè)計。第七章 進度安排及銷售計劃根據(jù)項目建設(shè)的建設(shè)規(guī)模、工程特點及建設(shè)資金的到位情況，將項目建設(shè)期擬定為2年，即2016年9月——2018年11月。當風俗過大時，應注意對建筑材料進行遮擋。噪音污染對策:嚴格按照施工噪音管理的有關(guān)規(guī)定，加強施工管理，合理地安排工作時間，盡量采用低噪音的施工設(shè)備和噪音較低的施工方法，在高噪音設(shè)備的周圍設(shè)置屏蔽。發(fā)電機產(chǎn)生的燃油廢氣廢棄物污染:施工工期較長，施工人員工作和生活產(chǎn)生固體垃圾數(shù)量很多。噪音污染:施工過程中的運輸車輛，及挖掘機、攪拌機打樁機等施工器械都是噪音的主要來源。盡可能的使用相關(guān)的節(jié)能技術(shù)，比如太陽能，新型節(jié)能材料等。在設(shè)計是應盡量減少線損，合理的選擇負荷中心，減少電能的傳輸損耗。盡量減少墻體自重，減少剛才、木材的使用。從以下幾個方面采取措施：使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能較好，具有良好力學性能、使用壽命長的節(jié)能型鋁合金窗，采用符合過節(jié)及地方標準的新型墻體材料，最大限度減少粘土多孔磚的使用。抗震設(shè)防度為6度，屬設(shè)計地第一組。場地為典型的溶蝕槽谷地貌，下伏石灰?guī)r巖溶弱中等發(fā)育，場地四周無地表水體。主導風向為西北風。C三室兩廳一衛(wèi)功能兩居室，方正實用；主臥帶飄窗設(shè)計；廚房外帶生活陽臺。運動場地包括兩個標準籃球場以及一個標準網(wǎng)球場。主要戶型在80100平米。經(jīng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)項目的主要消費人群為企業(yè)工作人員與私營業(yè)主，且中等面積戶型會更受青睞。喝茶、逛商店、打麻將便成為了成都人休閑方式的三大特色。鑒于項目所在地并沒有公共運動場所。人們在運動中交流感情，在運動中釋放煩惱、消除疲憊、緩解壓力、暢通心情。 項目市場定位（1）、依山水岸依山水岸的宗旨是讓人們感受愜意的生活，提高生活質(zhì)量。再加之外來人口的增加，來自周邊市縣的有著購買商品房的需求，這些外來人口為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了動力。成都外國語學校、成外附小、金牛實驗中學、蜀西中學、石室外國語學校、迎賓路小學、成都十二中、茶店子小學、金蘋果幼兒園等優(yōu)質(zhì)學校近在咫尺。(3)周邊配套設(shè)施項目周邊配套成熟，沃爾瑪、萬裕生活廣場、金糧路農(nóng)貿(mào)市場、羊犀生活區(qū)、一品天下、歐尚等生活配套全方位滿足您的生活所需。根據(jù)上述的目標市場調(diào)查結(jié)果以及四個主要競爭對手的基本情況。附近還有不少培訓學校，這對將來孩子的親子教育有一定的保障。（2）.花都財富大廈參考價格：9600元/m2；地址：花牌坊街新168號花都財富大廈位于西一環(huán)的黃金地段，花牌坊街新168號。（4）項目所在地人們的收入情況良好，鑒于成都市當前經(jīng)濟的快速增長，人們的收入預計也會逐年提高，調(diào)查結(jié)果中也有四成人會在近三年內(nèi)購房，在目前成都市房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的大背景下，可以預見的是，只要把項目的定位與宣傳等問題處理好，房屋的銷路應該沒有太大問題。其中只對接受問卷調(diào)查的成年人進行統(tǒng)計，18到24歲的占19％，25到31歲占34％，32歲到38歲25％，39歲以上的22％。）；在同等面積下，您認為下列哪一種交房標準比較好？）； 現(xiàn)代簡潔式（0在以下建筑風格中，憑您的感覺，請選擇一種您較喜歡的風格。）；9001—12000元/平方米（0您能最大限度接受的房屋單價是？）；101130平方米（ 聯(lián)排別墅（）； 小高層（915層）（）； 35年（）；）；）出租房（）；39及以上（）； 機關(guān)單位干部、企業(yè)管理人員（尊敬的用戶：您好，本次調(diào)查是關(guān)于房地產(chǎn)需求方面的小調(diào)查。場地的穩(wěn)定性與適宜性：項目所在地場地穩(wěn)定性良好，適合開工第四章項目目標市場分析: 為了更好的了解成都市人民購買商品房的消費能力以及消費導向，我利用了15天的時間進行了問卷調(diào)查，調(diào)查的內(nèi)容主要為對項目所在地的居民工作類型、收入情況、預期購房時間，對住宅類型、面積、區(qū)域、戶型等要求及偏好。水文地質(zhì)：金牛區(qū)的地下水屬潛水型，儲水條件良好，地下水埋藏淺，變幅小，厚度由西向東減薄，水量豐富。項目自身的底商和獨棟商業(yè)等商業(yè)配套，“足不出戶”即可滿足居家生活需求。土地市場方面，2016年各大開發(fā)商還是會將重點放在郊區(qū)住宅地塊，以滿足現(xiàn)在大量剛需置業(yè)群體需求。去年下半年三次“雙降”和首套降首付之后，市場成交量價在“金九十銀”有所表現(xiàn)，年底也出現(xiàn)翹尾行情，但隨著政策刺激效果的遞減，2016年的成都樓市走向仍不太樂觀。成都作為西部經(jīng)濟中心，人口凈流入逐年增多，利用經(jīng)濟增長與人口流入疊加帶來的效應，成都的房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為一個相對穩(wěn)健的市場。其中購物中心總體量超過700萬平方米，位居全國城市首位；甲級辦公樓存量約為260萬平方米，若以2015年的凈吸納量（租約面積凈增長+成交）估算，去化周期更是高達13年。但整體市場分化嚴重，優(yōu)質(zhì)地塊房企爭奪激烈，主城區(qū)和近郊土地市場最受房企青睞，量價齊升。%，這一定讓北京、上海、深圳居民羨慕嫉妒恨了，京滬深僅夠一個衛(wèi)生間的錢，在成都就可以買一套房。雖在政策激勵下，整體市場成交并未放大，但改善需求有明顯的釋放，成交占比較2014年放大5個百分點。2015年房地產(chǎn)市場利好政策頻出，但成都新房成交量并未有明顯上漲。2015年成都商品住宅成交量達到2437萬平方米，在十大城市中排在第一，但由于房價較低，成交金額僅名列全國第八，平均房價也在十大城市中排在末位。2016年市場仍將以去庫存為主基調(diào)，預計全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍保持低位增長，上半年仍存壓力，下半年有所好轉(zhuǎn)。供應短期走勢為房屋新開工略有好轉(zhuǎn)，2015年110月，%。政策走勢為擴大房地產(chǎn)需求，完善長效機制建設(shè)。另一方面，消費增速超過投資增速，逐步成為經(jīng)濟增長的核心動力，結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效。2015年我國宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)為投資增速放緩，通脹保持低位，經(jīng)濟增長動能持續(xù)偏弱。三線城市成交約34萬平方