【正文】 四川農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）（ 2012 屆）題 目：成都市金牛區(qū)依山水岸項目可行性研究報告 院 別：建設(shè)與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院專 業(yè)：工程管理姓 名：白亞軒學(xué) 號：20127977指導(dǎo)教師：張露云完成日期：2016年5月18日摘 要房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)具有建設(shè)周期長，資金密集程度高，受環(huán)境因素影響大等特點，開發(fā)整個項目是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此，房地產(chǎn)開發(fā)人員應(yīng)切實有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)計劃的科學(xué)性和有效性，從而最終實現(xiàn)開發(fā)項目的目標(biāo)。很多企業(yè)意識到項目甜期策劃和研究對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要性，但是在具體的操作中卻由于種種原因出現(xiàn)很多問題?？尚行匝芯坷碚撘驯粡V泛應(yīng)用于投資領(lǐng)域，是企業(yè)進(jìn)行項目投資開發(fā)必不可少的工作之一，它能有效幫助房地產(chǎn)項目開發(fā)人員從市場、技術(shù)、效益等多方面對項目進(jìn)行系統(tǒng)的論證，從而得出綜合的處理解決方案。因此，將可行性研究理論應(yīng)用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行科學(xué)全面的論證和評估，對于項目開發(fā)具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義。 本研究論文主要工作如下：論文結(jié)合當(dāng)前中國的經(jīng)濟發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實背景，闡述了問題提出的背景與意義。論文還重點闡述了可行性研究的基本理論，介紹了如何在房地產(chǎn)項目前期進(jìn)行可行性研究。以成都房地產(chǎn)項目為背景，介紹了房地產(chǎn)項目基本概況，從可行性研究市場方面進(jìn)行了分析，包括國家宏觀環(huán)境分析、區(qū)域市場分析及分析，并通過和類似項目進(jìn)行對比，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行了定位分析。對成都房地產(chǎn)項目從項目規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)工程方案、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等技術(shù)方面進(jìn)行了分析，并介紹了項目總進(jìn)度計劃從組織可行性方面對房地產(chǎn)項目進(jìn)行了分析。 對成都房地產(chǎn)項目財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出該項目利潤表和現(xiàn)金流量表并選取相關(guān)項目財務(wù)靜態(tài)和動態(tài)評價指標(biāo)進(jìn)行了具體分析，并結(jié)合相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)和社會環(huán)境對這兩方面的效益進(jìn)行了分析。對成都房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險， 針對具體項目風(fēng)險提出初步應(yīng)對措施。論文的分析過程和研究結(jié)論對房地產(chǎn)企業(yè)項目幵發(fā)具有一定借鑒作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究第一章項目總論擬建項目名稱：成都市依山水岸住宅小區(qū)項目項目擬建地址：四川成都金牛區(qū)金泉街道高家社區(qū)2組金科苑南街面積：㎡開發(fā)單位簡介：重慶華宇集團，中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)；以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，由物業(yè)管理、商業(yè)貿(mào)易、建筑安裝、裝飾裝修、設(shè)備租賃等構(gòu)成專業(yè)一體化經(jīng)營格局；具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工和物業(yè)管理資質(zhì)；房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理同時獲得ISO9001:2000國際質(zhì)量認(rèn)證。華宇現(xiàn)已發(fā)展成為一個決策程序科學(xué)嚴(yán)明、產(chǎn)品研發(fā)體系完備、市場把控能力強勁、成本控制周密嚴(yán)謹(jǐn)、盈利能力健康穩(wěn)定、人才隊伍結(jié)構(gòu)合理的大型綜合企業(yè)集團。華宇迄今已具備150萬平方米以上的年開發(fā)能力、100萬平方米以上的年竣工能力、兩億元的年納稅能力；2004年納稅突破1億元，2006年納稅已超過2億元。華宇迄今已建成或正在開發(fā)樓盤項目共22個，總開發(fā)面積逾500萬平方米。所開發(fā)的樓盤項目相繼獲得中國綜合社區(qū)成功開發(fā)典范、中國商務(wù)樓盤成功開發(fā)典范、全國人居經(jīng)典綜合大獎、詹天佑土木工程大獎、國際建筑藝術(shù)雙年展生態(tài)環(huán)境住宅社區(qū)金獎、中國住交會（CIHAF）中國名盤、中國最具價值樓盤、中國城市標(biāo)志名盤、重慶市十佳住宅小區(qū)、重慶市園林式小區(qū)等榮譽。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，同時住房建設(shè)又一直以來都是重點建設(shè)類型，住宅品質(zhì)的提升也意味著人們生活水平的提升，項目所在的金牛區(qū)已建設(shè)成為成都市的經(jīng)濟大區(qū)，擁有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、電子信息服務(wù)業(yè)、軌道交通產(chǎn)業(yè)、工程技術(shù)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)等六大重點產(chǎn)業(yè)，形成西部科技商務(wù)中心、北部工業(yè)總部基地、北部商貿(mào)城、中央歡樂區(qū)、金牛城市中心、城北城市商業(yè)中心、鳳凰新城等七大功能板塊。且金牛區(qū)的住房建設(shè)還并沒有很飽和還有很大的上升空間，其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領(lǐng)人士提供高層次的居?。黄涠菨M足中心城少量外遷居住需求，提供高品質(zhì)高檔次的居住地；該建設(shè)項目地處成都市金牛區(qū)金泉街道地理環(huán)境優(yōu)越周邊配套設(shè)施完善符合現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展趨勢，市場前景良好。居住小區(qū)配套設(shè)施根據(jù)規(guī)范設(shè)置，同時兼顧有效利用規(guī)劃區(qū)外的配套設(shè)施，規(guī)劃包括中學(xué)4所、小學(xué)3所、幼兒園1所、農(nóng)貿(mào)市場2處等，且對其用地位置與規(guī)模進(jìn)行了明確規(guī)定。居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，同時考慮充分利用規(guī)劃區(qū)外的居住配套設(shè)施，有效利用城市資源，保證合理的服務(wù)半徑。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務(wù)等八大類。 且編制可行性研究報告可以將我本科所學(xué)到的有關(guān)《工程經(jīng)濟學(xué)》、《工程造價》《房地產(chǎn)開發(fā)及管理》等科目的知識綜合實踐運用。能使我對專業(yè)課知識能有一個更全面更深刻的把握?；谝陨系慕ㄔO(shè)背景，將對依山水岸項目進(jìn)行可行性研究分析。該項目建設(shè)地塊處于城市的黃金地帶，可以緩解近幾年來成都市由于經(jīng)濟快速增長吸引大量外來人員帶來的住房壓力，提供足夠的房源給外來進(jìn)入成都市的人群；該項目的綠化率較高，在城市中建立可以為高樓林立的市區(qū)增添一分生氣，可以改善空氣質(zhì)量，美化城市環(huán)境；隨著成都市經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民人均可支配收入也得到了提高，人們對居住條件的要求也日益強烈,加之城市化進(jìn)程的加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來對成都市的居住、教育、衛(wèi)生等各項關(guān)系民生問題的設(shè)施提出了更高的要求。該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展要求，對實現(xiàn)成都市城市建設(shè)規(guī)劃、提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長的消費需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展具有重要作用；按照目前的環(huán)境發(fā)展來看，成都市這類經(jīng)濟快速增長、氣候環(huán)境適宜、房價較為合理穩(wěn)定的休閑城市必然會成為更多人選擇居住的地方，所以建造依山水岸是一個看得到未來發(fā)展情景的項目。相信在該項目建成后，會有很好的銷售市場，發(fā)展前景非常良好，經(jīng)濟效益應(yīng)該會相當(dāng)可觀。綜上所述，該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城市住房壓力，緩解城市人口交通壓力，擴大城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。具有可觀的經(jīng)濟和顯著的社會效益，其建設(shè)是非常必要的。．：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)項目選址意見書》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《成都市建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》；《成都市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計的審核意見書》；《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；《投資項目可行性研究指南》已批準(zhǔn)的《項目建議書》市規(guī)劃局已批準(zhǔn)的《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》2015年《四川省成都市建設(shè)工程綜合基價表》2015年《四川省成都市安裝工程單位基價表》成都市工程造價信息相關(guān)資料國家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)國家經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策及長遠(yuǎn)規(guī)劃政府主管部門批準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料．工作范圍：本報告通過對本項目進(jìn)行必要的論證，通過市場調(diào)查分析以及對區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進(jìn)行分析后，確定該建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟可行性，進(jìn)過調(diào)查分析，對該項目的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益及社會效益進(jìn)行評價，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。表1：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目概況單位數(shù)值㎡㎡92600㎡83340㎡9260戶900%————%30第二章 項目投資環(huán)境研究2015年110月，%。%（%）。具體來看，%；二季度止跌，%；%；%。百城住宅價格環(huán)比于今年5月止跌，同比于8月止跌，之后持續(xù)雙漲態(tài)勢。11月百城住宅均價連續(xù)第四個月雙漲，%，；%。全國商品房銷售面積及銷售額增速見下圖。一線城市中北京、上海、深圳樓市需求旺盛，在財富人群聚集，寬松政策助力下，改善性需求明顯釋放，并且多個豪宅于今年入市，導(dǎo)致一線城市房價明顯上漲，%。多數(shù)二三線城市雖在利好政策推動下需求有所釋放，但由于庫存壓力較大，111月成累計下跌態(tài)勢，但跌幅較去年明顯收窄。新房成交量持續(xù)攀升，在政策寬松下，市場持續(xù)高位，連續(xù)多月成交量創(chuàng)同期新高，11月初步統(tǒng)計，50個代表城市住宅成交約3600萬平方米，創(chuàng)歷史單月新高，環(huán)比9月增幅超過20%。111月，50個代表城市住宅月平均成交接近2900萬平方米，同比增長27%。各類城市成交量均增長，一線城市增幅尤為明顯。111月中，一線城市月均成交約84萬平方米，同比增幅達(dá)到48%，在各類城市中增幅最為明顯。二線城市月均成交約74萬平方米，同比增長22%。三線城市成交約34萬平方米，同比增長34%。成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為：不同價位樓盤成交差異明顯，一線城市高價位、中高價位樓盤銷售金額占比高，二三線城市中低端需求旺盛。其中一線城市高價位和中高價位樓盤銷售額占比均在65%以上，其中上海北京兩類樓盤的貢獻(xiàn)率分別達(dá)到70%和69%，在代表城市中最高；二三線城市的中低價位和中高價位樓盤銷售金額占比較高，普遍在70%以上，市場中低端需求旺盛，高端需求偏弱，并且多數(shù)城市中低價位樓盤占比提高、高價位樓盤占比縮小。多數(shù)小戶型成交占比低且較去年下降，90120平米戶型漸成主流，改善型需求釋放。2015年我國宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)為投資增速放緩，通脹保持低位，經(jīng)濟增長動能持續(xù)偏弱。受經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整及勞動人口減少等長期性因素影響，中國經(jīng)濟由近10%的增速放緩至7%左右的“新常態(tài)”。%，經(jīng)濟下行壓力較大。從三駕馬車來看，進(jìn)出口貿(mào)易同比下降，投資增速繼續(xù)放緩，經(jīng)濟下行壓力較大，穩(wěn)定投資是關(guān)鍵。另一方面，消費增速超過投資增速，逐步成為經(jīng)濟增長的核心動力，結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效。貨幣信貸環(huán)境表現(xiàn)為市場資金較為充裕，貨幣政策回歸穩(wěn)健。央行三季度貨幣政策報告提出既要防止結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中出現(xiàn)總需求的慣性下滑，同時又不能過度放水、妨礙市場的有效出清，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級營造中興適度的貨幣金融環(huán)境。過度寬松的貨幣信貸環(huán)境并不利于房地產(chǎn)市場庫存去化，隨著金融市場恢復(fù)平穩(wěn)，央行管控能力加強，未來偏松的貨幣政策將回歸穩(wěn)健。政策走勢為擴大房地產(chǎn)需求，完善長效機制建設(shè)。未來短期房地產(chǎn)政策將著眼于鼓勵住房需求，化解房地產(chǎn)庫存：緩建安置房，完善保障性住房貨幣化分配制度；鼓勵更多的就業(yè)群體特別是新就業(yè)或低收入群體、農(nóng)民工購房；繼續(xù)放寬公積金政策，放松貨幣信貸政策，首付比例及二手房轉(zhuǎn)讓稅費仍有下調(diào)空間；鼓勵開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，租售并舉，支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及生活性服務(wù)相關(guān)地產(chǎn)發(fā)展；控制土地供給規(guī)模和節(jié)奏，對房地產(chǎn)有效的進(jìn)行事前監(jiān)管。長期繼續(xù)推動房地產(chǎn)長效機制逐步健全：推進(jìn)戶籍改革 ，解決中小城鎮(zhèn)落戶和配套福利措施，加快中小城市城鎮(zhèn)化；推進(jìn)推動進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展為代表的區(qū)域一體化。需求短期走勢為貨幣政策趨穩(wěn)，寬松政策仍將出臺導(dǎo)致需求仍維持在12億以上。供應(yīng)短期走勢為房屋新開工略有好轉(zhuǎn)，2015年110月，%。2016年由于近年土地成交保持低位，但隨著庫存壓力逐漸下降，及多重政策鼓勵，預(yù)計2016年新開工將略有好轉(zhuǎn)。投資短期走勢為去庫存壓力下投資仍將保持低速增長。2015年110月，同比增速縮小至2%。2016年市場仍將以去庫存為主基調(diào)，預(yù)計全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍保持低位增長，上半年仍存壓力，下半年有所好轉(zhuǎn)。價格短期走勢為全國價格仍上漲，一二線領(lǐng)漲。2015年110月，商品房銷售價格為6827萬億元，%。2016年市場供應(yīng)端調(diào)整，全國供求關(guān)系推動房價平緩上漲，同時高地價及較低的庫存水平推動一二線城市價格持續(xù)上漲，而三四線保持平穩(wěn)。2015年成都商品住宅成交量達(dá)到2437萬平方米，在十大城市中排在第一，但由于房價較低，成交金額僅名列全國第八，平均房價也在十大城市中排在末位?？傮w而言去年市場熱度不高，2015年成交量僅同比上漲3%，但基本面仍算平衡，住宅年底存量1787萬㎡。去年下半年三次“雙降”和首套降首付之后，市場成交量價在“金九十銀”有所表現(xiàn)，年底也出現(xiàn)翹尾行情，但隨著政策刺激效果的遞減，2016年的成都樓市走向仍不太樂觀。2015年成都市新建商品住宅銷售情況見上圖，整體來看，2015年成都市場成六大特征：一、利好政策刺激不明顯，住宅市場整體趨穩(wěn)，全年成都住宅成交面積約2437萬平方米，同比微漲3%；供應(yīng)則有顯著增加，同比增長21%至2370萬平方米；全市住宅成交價為每平方米7124元，小幅微跌。2015年房地產(chǎn)市場利好政策頻出，但成都新房成交量并未有明顯上漲。這樣“波瀾不驚”的數(shù)據(jù)背后，是這一年來多項政策出臺以及企業(yè)主動降價的結(jié)果。二、剛需依舊獨大，改善市場復(fù)蘇明顯，面積段來看，7090平方米產(chǎn)品是成都住宅市場的絕對成交主力，占比43%，其次是90120平方米面積段，占比32%。近年來，剛需依然占據(jù)成都房地產(chǎn)市場中絕對主流，小面積段產(chǎn)品備受市場青睞。雖在政策激勵下，整體市場成交并未放大，但改善需求有明顯的釋放，成交占比較2014年放大5個百分點?？們r段方面，；而70100萬和100200萬的改善型住宅產(chǎn)品成交占比均有不同程度上升。這表明雖然2015年的政策利好并未提振成都整體樓市，但對于改善型需求卻有實在的刺激作用。從同比增速的增幅來看，高總價的增速顯著高于低總價的產(chǎn)品成交增速，其中70100萬的產(chǎn)品同比增速增幅最大，即改善型需求增速快速提升。%，這一定讓北京、上海、深圳居民羨慕嫉妒恨了，京滬深僅夠一個衛(wèi)生間的錢，在成都就可以買一套房。三、土地市場低