【正文】 30%華清學府城（三期）西安市幸福南路與建工路交匯71—155 6400 2022年 10月底 13500安誠御花苑北二環(huán)與井東二路交匯口向南 50 米（長安易居東）43—130 6300 2022 年下半年 20220豪頓國際 浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南 100米）78—146 5700 1080第 22 頁 第 22 頁利君未來城北辰立交西南側（梁家堡附近）73—125 5100 2800華遠君城 馬旗寨路（太元路）南 54—186 6500 1378浐灞一號浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側）58—139 7000 2022年 5月 4500 以上表格是這次樓盤調查中城東市場一些樓盤的重要參數(shù)。 從表格中可以看出：1) 戶型配比 最小戶型為位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有 39平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的安誠御花苑，該戶型只有 43平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。這些樓盤往往離市中心較進，且人群較為密集，更適合投資性客戶向中低收入的白領階層出租； 從表格中可以看出幾乎所有樓盤都有 70 到 120 平方米的中小戶型房子，很明顯這種戶型的房子是市場的主流，這些房子按臥室的多少來分主要是一到三室的，幾乎 70 平米以上所有房子都有做到三室的，可見相對臥室的大小來看人們更關注臥室的數(shù)量，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的區(qū)分，在目前房價居高不下而人們的收入沒有明顯提高的情況下，小二室和小三室成為了主流戶型，當然也不排除有很多追求生活舒適度且收入較高的消費者。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。第 23 頁 第 23 頁 120 平方米以上的大戶型也有很多，如位于辛家廟東的華遠海藍城，該項目最大戶型為 240 平方米，但這種戶型過大，市場需求并不大，而 120 到 150 平方米的三室銷售火熱。其次還有位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該項目最大戶型為 148平方米，上邊曾提到該項目最小戶型只有 39平方米，可見其戶型區(qū)間挺大，這主要是因為該項目離興慶公園較近，且各種類型人口較為集中。另外還有位于馬旗寨路（太元路）南的華遠君城，該項目最大戶型為 186平方米,華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側，太元路(原馬旗寨路)與景東路交匯處，東距康復路商圈 8 分鐘路程，南臨西安城內商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路 CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內唯一的大盤項目。 該項目有很多的地理優(yōu)勢，因此會有很多客戶需求大戶型。 2) 容積率與均價 第 24 頁 第 24 頁 從該表中可以看到容積率最小的為位于辛家廟東的華遠海藍城，容積率只有 而均價達到 8000 元/平方米，該項目主要開發(fā)的是高檔住宅。而位于華清路 136號的華清佳苑容積率 樓盤中最大的而價格僅有 5280元/平方米，由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關關系。但又不全是如此，如位于長樂路半坡十字的尚東國際城該項目均價只有 3800元/平方米。該項目已出東三環(huán)，離市中心較遠，地鐵還沒修好，還存在大量城中村，環(huán)境較差，因此價格上不去，由此可見容積率只是影響房價的一個因素，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤買的單價低，其中還有樓盤自身的開發(fā)水平，以及后期的物業(yè)管理和周邊的各種配套等，本項目容積率雖然為 ，但仍有希望賣出較高的單價，因為該項目為與東二環(huán)與北二環(huán)的交叉處，且緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，有較大的升值空間 。 3) 開盤時間與銷售率 從表中可以看出，有銷售率的樓盤中開盤時間最早的是位于新城區(qū)含元路61號與八府莊北路十字東北角的龍記帝景灣，該項目2022年6月開盤到目前銷售率為50%，而位于新城區(qū)含元路61號的鉑廷到2022年4月才正式開盤，前期的銷售率已經(jīng)達到40%，從銷售率來看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個樓盤銷售狀況仍然良好，可見市場需求還是比較旺盛的。在進行樓盤調查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南100米）的豪頓國際。該樓盤地理位置與本項目十分接近，從圖中可以看出該項目均價已經(jīng)有了下滑。（豪頓國際2022年03月16日的最新銷售報價為 起價3805元/平方米 。豪頓國際近1個月的銷售價格持平； 近4個月的銷售價格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項目2022年08月01日第一次對外報出的5800元相比，7個月以來，銷售價格累計下跌了100元，跌幅為2%。）但該樓盤自2022年6月自今銷售率已達到75%，仍是可圈可點。第 25 頁 第 25 頁4）其他參數(shù) 車位：本次調查中所有樓盤都有車位，但各個樓盤樓盤的市場定位不同他們的車位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有1:，比較大的如位于西安市長樂路浐河東岸的水岸東方為 1:.朝向差：由于各個項目設計不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為0 的也有朝向差為 200 元的，如位于新城區(qū)東元西路甲字 1 號的東岸陽光項目。層差：如天香心苑，其層差為 20—30 元，一般下層最低中間層最高，最高層也較低。 第 26 頁 第 26 頁 （2）重點樓盤分析1　東岸陽光項目名稱： 東岸陽光項目地址： 新城區(qū)東元西路甲字 1 號開發(fā)商： 陜西石家街城中村項目改造公司建設單位： 江蘇建新建工集團陜西分公司項目占地面積： 185 畝 綠化率：36% 均價：5950 元/平米建筑面積： 40 萬平方米 容積率： 最高價：6250 元/平米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：8（1 期）土地年限：70 公攤率： 21% 朝向差： 200規(guī)劃戶數(shù)：2022 銷售率： 30% 層差： 10建筑結構：框架剪力墻 交付日期：2022 年底 商鋪價格： 未定工程進度：10 層 物業(yè)費： 未定 付款方式：全付或按揭或分期戶型區(qū)間：60—127 平米主力戶型 1： 84 平米 開盤日期：預期 2022 年 3 月主力戶型 2 127 平米 入住日期：2022 年底具體分析：該樓盤為一城中村該造項目，雖然離開盤還有一年，正規(guī)的售樓員和和銷售材料都沒有，可人家已經(jīng)聲稱銷售率達到了 30%，這應該是安置房和部分內部認購。2　鉑廷項目名稱： 鉑廷第 27 頁 第 27 頁項目地址： 新城區(qū)含元路61 號建設單位： 航天建六公司項目占地面積：2087㎡ 綠化率：32% 均價：6300 元/平方米建筑面積： 104490㎡ 容積率： 最高價：6800 元/平方米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車位數(shù)量： 803土地年限： 70 公攤率：20% 朝向差： 150 元規(guī)劃戶數(shù)： 892 銷售率：40% 層差： 30~120 元建筑結構： 剪力墻結構 交付日期： 2022 年 10 月商鋪價格： 約 萬 工程進度： 三封頂 二、四、五扎七、八層物業(yè)費： 元 付款方式： 一次性付款、按揭付款戶型區(qū)間： ~㎡主力戶型 1： ㎡ 開盤日期： 2022 年 4 月主力戶型 2： ㎡ 入住日期： 2022 年底樓盤特點： 雙二環(huán)、雙地鐵 、歐式園林建筑風格 大明宮旁、地理位置優(yōu)越、高端建材標準具體分析：鉑廷是共有 5 棟 1830 層的高層組成，外立面打造經(jīng)典的 Artdeco建筑風格，配以歐式綠化景觀園林、五層智能安保、公共部位精裝修、地輻熱采暖、新風系統(tǒng)等高端配套。是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風格的精品高端社區(qū)。主要優(yōu)點有：? 緊鄰大明宮，地理位置優(yōu)越 第 28 頁 第 28 頁? 純板式樓，2 梯 4 戶，全明戶型，南北通透? 雙地鐵，地鐵 4 號線，交通便利? 獨有的新風系統(tǒng)，能保持室內空氣清新 3　華旗東郡容積率： 最高價：5800規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：15 車位數(shù)量：1140土地年限： 70 年 公攤率：25%朝向差： 20 元規(guī)劃戶數(shù)： 2320 戶 銷售率：30%層差： 5 元建筑結構： 框架剪力墻交付日期： 2022 年 6 月商鋪價格： 14000工程進度： 準現(xiàn)房 物業(yè)費： 付款方式：按揭戶型區(qū)間： 71 平米至 122 平米主力戶型 1： 72 平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期：2022 年 9 月 3 日主力戶型 2： 115 平米三室兩廳一衛(wèi) 入住日期：2022 年底具體分析：華旗東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長樂商圈交匯核心地段?！?　 項目北接華清路，南臨長纓東路，西鄰城市快速干道東二環(huán)，東靠萬壽北路,交通便利，通達全城，最大限度擴張您的生活愿景?！?　 項目產(chǎn)品豐富多樣設計精良，從47平米一室到135三室一應俱全，主力戶型71 —99平米兩室更是項目精工之作、明廳、明廚、明衛(wèi)……全明戶型設計，第 29 頁 第 29 頁為每一個空間提供更多開放、通透的窗戶，更多陽光、更多新鮮空氣，改善室內通風和采光性；大面寬、小進深空間，居家生活需求，合理設計，給予生活更多有效空間；低窗臺、落地窗、轉角窗、尺度闊綽的270176。飄窗，令視野開闊，室內空間豐富多樣?！?　 項目本著尊重并最大化利用現(xiàn)有景觀資源，充分挖掘地段地域情感，用現(xiàn)代、簡約、原創(chuàng)的景觀設計手法將景觀的功能、藝術與人文進行完美的結合，秉承“大景觀公園社區(qū) ”的設計理念，為居者打造出專屬的12022平米的中央景觀公園府邸。項目產(chǎn)品采用現(xiàn)代簡約建筑風格。外觀的明快、簡 潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用,但又富有朝氣的生活氣息。4　海景印象城項目名稱： 海璟印象城項目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項目占地面積： 230 畝綠化率：%均價： 5500建筑面積： 80 萬㎡ 容積率： 最高價：6700第 30 頁 第 30 頁規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車位數(shù)量： 1140土地年限： 70 年 公攤率： 25%規(guī)劃戶數(shù)： 2022 戶 銷售率：30% 層差： 5 元建筑結構： 框架剪力墻 交付日期：2022 年 12 月商鋪價格：15000 元工程進度： 準現(xiàn)房 物業(yè)費： 付款方式：按揭戶型區(qū)間：85 平米至 135 平米主力戶型 1： 88 平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期： 2022 年 9 月 3 日主力戶型 2：119 平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2022 年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約 80 萬平米。項目緊鄰東二環(huán)，交通便利，即將修建的地鐵 3 號線也將在項目周邊設站。項目周邊配套完善，小區(qū)內更有 7 萬平米的商業(yè)配套和大型超市人人樂進駐。由香港貝爾高林公司設計的園林景觀和藝術大街，再加上小區(qū)內 artdeco 的建筑風格，將在城東呈現(xiàn)出一個高品質的藝術社區(qū)。第 31 頁 第 31 頁 截止到 4 月 09 日為止，海璟印象城所在的城東區(qū)區(qū)共有在售住宅項目 57個，近一個月內，另有 57 個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為 6088 元/平方米，近半年來持平。所有 57個在售住宅項目與海璟印象城相比：22 個項目的銷售均價高于海璟印象城，售價最高的東方羅馬花園為 13000元/平方米，占總數(shù)的 39%；15 個項目的銷售均價低于海璟印象城，售價最低的天鵝湖為 3300 元/平方米，占總數(shù)的 27%；另有 20 個項目的銷售均價與海璟印象城持平。海璟印象城 2022 年 03 月 19 日的最新銷售報價為 均價 5500 元/ 平方米 相比上個銷售周期下跌了3%。海璟印象城 3 月 28 日到 4 月 9 日的銷售價格下跌了 220 元，跌幅為 4%； 近 8 個月的銷售價格下跌了 700 元，跌幅為 12%； 與本項目 2022 年 04 月 09日第一次對外報出的 4500 元相比，23 個月以來，銷售價格累計上漲了 1000 元，漲幅為 23%。由此可見該項目價格有很大下降的空間并已經(jīng)有下降的趨勢。5　天香心苑項目名稱： 天香心苑項目地址： 城東東二環(huán)與礦山路北 200 米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）開發(fā)商： 陜西東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設單位： 陜西建工集團第六建筑工程有限公司項目占地面積： 70 畝第 32 頁 第 32 頁綠化率：36% 均價：5500建筑面積： 400000 平方米（一期 24 萬平） 最高價：7900容積率： 規(guī)劃用途：普通住宅規(guī)劃幢數(shù)：7（1 期） 車位數(shù)量：共約 1