【正文】 eover, make some opinions and suggestions to the developer. 【Key words】:Feasibility studies, market research, investment estimation and financial evaluation. 第 1 頁 目錄1 總論 .............................................................1 項目概況 .....................................................1 ............................................1 ..................................................1 ..............................................1 項目提出的背景 ...............................................2 ................................................2 ..........................................3 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................3 ....................................................4 結(jié)論 .....................................................4 存在的問題及建議 .........................................52 市場分析與定位 ...................................................6 ......................................................6 ........................................6 .....................................................13 西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測 .................................13 西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測 ...........................17 區(qū)域市場情況分析 ............................................18 .................................................18 .................................................20 SWOT ....................................................41 項目定位 ....................................................433 建設(shè)條件 ........................................................47 自然條件 ....................................................47 用地條件 ....................................................47 .................................................47 第 2 頁 4 規(guī)劃設(shè)計方案 ....................................................48 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 ......................................48 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 ..........................................48 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 ..................................48 項目主要技術(shù)指標(biāo) ............................................515 項目開發(fā)進(jìn)度安排 ................................................52 .......................................53 .......................................53 項目開發(fā)進(jìn)度安排 ............................................536 營銷方案 ........................................................55 銷售理念 ....................................................55 ...................................56 營銷節(jié)奏與策略 ..............................................597 投資估算及資金籌措 ..............................................61 投資估算的原則 ..............................................61 項目投資估算依據(jù) ............................................61 項目投資估算 ................................................61 資金籌措與使用計劃 ..........................................648 財務(wù)評價 ........................................................65 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 ......................................65 盈利能力分析 ................................................66 清償能力分析 ................................................68 不確定性分析 ................................................689結(jié)論及建議 .......................................................71 結(jié)論 ........................................................71 存在的問題及建議 ............................................71參考文獻(xiàn) ..........................................................73致謝信 ............................................................75附錄 ..............................................................76 第 3 頁 附錄一：項目規(guī)劃方案 ............................................76附錄二：調(diào)查問卷 ................................................76附錄三：財務(wù)評價報表 ............................................80第 1 頁 第 1 頁1 總論 項目概況 項目開發(fā)商簡介 該項目開發(fā)商為金地集團(tuán)西北區(qū)域公司。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。3　通過對市場的供給和需求進(jìn)行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。今年 4 月以來，美國工業(yè)生產(chǎn)一直保持?jǐn)U張態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。國際貨幣基金組織預(yù)計，新興市場和發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)今明兩年仍將分別增長 %和 %，其中，俄羅斯分別增長 %和 %，印度分別增長 %和 %，巴西分別增長 %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 %和 %。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。 發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國保護(hù)環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產(chǎn)業(yè)升級。 新興經(jīng)濟(jì)體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經(jīng)濟(jì)增長將繼續(xù)放緩。基建投資，制造業(yè)投資在地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長處于短期回調(diào)狀第 12 頁 第 12 頁態(tài)，支撐經(jīng)濟(jì)中長期增長的各類要素組合仍比較好，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長；百姓住房消費和汽車消費仍是消費的熱點， 將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。第 14 頁 第 14 頁 總之，房地產(chǎn)宏觀環(huán)境依然不清晰，但近期看不會大幅跳水，依然存在獲利空間。城市規(guī)模迅速擴大，城市建成區(qū)面積達(dá)到 395平方公里，城市化率由 2022年的 %提高到 2022年的 70%。人民生活更加幸福。累計投入 ，完成全市山區(qū)農(nóng)村義務(wù)教育布局調(diào)整，建成 99所農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)化寄宿制學(xué)校，完成 137所農(nóng)村中小學(xué)危房改造、80 所薄弱學(xué)校治理和 ，在全省率先實施“蛋奶工程” ，惠及農(nóng)村學(xué)生 。累計實際利用外資 ，年均增速長%，是“十五”期間的 ；累計實際利用內(nèi)資 3150億元，年均增長%；累計自營進(jìn)出口總額 ，年均增長 30%，是“十五”期間的 5倍。第 19 頁 第 19 頁出行：與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有3302124406 等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。 該項目有很多的地理優(yōu)勢，因此會有很多客戶需求大戶型。2　鉑廷項目名稱： 鉑廷第 27 頁 第 27 頁項目地址： 新城區(qū)含元路61 號建設(shè)單位： 航天建六公司項目占地面積：2087㎡ 綠化率：32% 均價：6300 元/平方米建筑面積： 104490㎡ 容積率： 最高價：6800 元/平方米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車位數(shù)量： 803土地年限： 70 公攤率：20% 朝向差： 150 元規(guī)劃戶數(shù)： 892 銷售率：40% 層差： 30~120 元建筑結(jié)構(gòu)： 剪力墻結(jié)構(gòu) 交付日期： 2022 年 10 月商鋪價格： 約 萬 工程進(jìn)度： 三封頂 二、四、五扎七、八層物業(yè)費： 元 付款方式： 一次性付款、按揭付款戶型區(qū)間： ~㎡主力戶型 1： ㎡ 開盤日期： 2022 年 4 月主力戶型 2： ㎡ 入住日期： 2022 年底樓盤特點： 雙二環(huán)、雙地鐵 、歐式園林建筑風(fēng)格 大明宮旁、地理位置優(yōu)越、高端建材標(biāo)準(zhǔn)具體分析：鉑廷是共有 5 棟 1830 層的高層組成，外立面打造經(jīng)典的 Artdeco建筑風(fēng)格，配以歐式綠化景觀園林、五層智能安保、公共部位精裝修、地輻熱采暖、新風(fēng)系統(tǒng)等高端配套。所有在售住宅項目的銷售均價為 6088 元/平方米，近半年來持平。項目緊鄰東二環(huán)，交通便利，即將修建的地鐵 3 號線也將在項目周邊設(shè)站。）但該樓盤自2022年6月自今銷售率已達(dá)到75%，仍是可圈可點。第 23 頁 第 23 頁 120 平方米以上的大戶型也有很多，如位于辛家廟東的華遠(yuǎn)成交量持續(xù)走低，觀望氛圍越來越強烈，與此同時庫存量也創(chuàng)近幾年的新高，開發(fā)商與購房者就此展開博弈。文化體制改革加速推進(jìn)，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務(wù)基本完成。經(jīng)濟(jì)適用房累計完成投資 144億元，累計竣工 815萬平方米，解決了 9萬戶單位職工和中低收入家庭住房問題。城市改造成效顯著。 開發(fā)新區(qū)作用凸顯。同時，要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經(jīng)濟(jì)增長保持