【正文】 海璟印象城 2022 年 03 月 19 日的最新銷售報價為 均價 5500 元/ 平方米 相比上個銷售周期下跌了3%。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用,但又富有朝氣的生活氣息。主要優(yōu)點有：? 緊鄰大明宮，地理位置優(yōu)越 第 28 頁 第 28 頁? 純板式樓，2 梯 4 戶，全明戶型，南北通透? 雙地鐵，地鐵 4 號線，交通便利? 獨有的新風系統(tǒng)，能保持室內(nèi)空氣清新 3　華旗東郡容積率： 最高價：5800規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：15 車位數(shù)量：1140土地年限： 70 年 公攤率：25%朝向差： 20 元規(guī)劃戶數(shù)： 2320 戶 銷售率：30%層差： 5 元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻交付日期： 2022 年 6 月商鋪價格： 14000工程進度： 準現(xiàn)房 物業(yè)費： 付款方式：按揭戶型區(qū)間： 71 平米至 122 平米主力戶型 1： 72 平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期：2022 年 9 月 3 日主力戶型 2： 115 平米三室兩廳一衛(wèi) 入住日期：2022 年底具體分析：華旗（豪頓國際2022年03月16日的最新銷售報價為 起價3805元/平方米 。海藍城，容積率只有 而均價達到 8000 元/平方米，該項目主要開發(fā)的是高檔住宅。這些樓盤往往離市中心較進，且人群較為密集，更適合投資性客戶向中低收入的白領(lǐng)階層出租； 從表格中可以看出幾乎所有樓盤都有 70 到 120 平方米的中小戶型房子，很明顯這種戶型的房子是市場的主流，這些房子按臥室的多少來分主要是一到三室的，幾乎 70 平米以上所有房子都有做到三室的，可見相對臥室的大小來看人們更關(guān)注臥室的數(shù)量，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的區(qū)分，在目前房價居高不下而人們的收入沒有明顯提高的情況下，小二室和小三室成為了主流戶型，當然也不排除有很多追求生活舒適度且收入較高的消費者。市場：附近在售樓盤有紅星美凱城、泰和御景豪庭、豪頓國際、浐灞一號、安誠御花苑等。 從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前3個季度積攢之后將會在4季度得到不同程度的井噴，08年%，09年4季度增%，10年4季度增長 %。西安出口加工區(qū)進出口貿(mào)易額居西部 15個出口加工區(qū)第 2位，西安保稅物流中心建成并投入運營。完成265戶國企改制，安置職工 ，國企改革完成面累計達到 %。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系進一步完善。城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險參保人數(shù)分別達到 、 萬人、 萬人和 。全市民生方面總投入達到 ，增第 16 頁 第 16 頁長 %。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，化學需氧量和二氧化硫分別削減 %和 %。西安咸陽國際機場旅客吞吐量突破 1800萬人次，進入世界百強機場行列；鐵路路網(wǎng)更加完善，成為全國鐵路六大客運樞紐之一；第 15 頁 第 15 頁以西安為中心的“米”字型高速公路全部建成，成為全國高速公路重要的節(jié)點城市；城市主要路網(wǎng)基本形成，地鐵一、二號線全面開工建設(shè)，二環(huán)路實現(xiàn)立交化，三環(huán)路主線貫通，斷頭路基本打通，人均道路面積 。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。 “十一五”以來，西安經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大成就，生產(chǎn)總值連續(xù)跨越 2022 億、3000 億兩大臺階，在全國城市中的位次明顯前移。從 2022 年 1 月 26 日，新“國八條”出臺開始，國家政府多次上調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率，且從 2022 年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控之決心?？傊?，預(yù)計我國經(jīng)濟將仍會有一個較為快速的增長，但隨著政府的關(guān)注角度從關(guān)注經(jīng)濟的增長速度轉(zhuǎn)到經(jīng)濟的增長質(zhì)量上以后，其增長速度會有所減緩。但第一次和第二次嬰兒潮出生的人群現(xiàn)在已經(jīng)開始進入退休年齡,農(nóng)民工進城的轉(zhuǎn)移速度也在下降。 （4）出口風險加大。2022 年世界經(jīng)濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內(nèi)高通脹下的投資拉動模式難以為繼，加之土地可開發(fā)數(shù)量減少，土地財政拉動經(jīng)濟的空間縮小，也使內(nèi)需增長有限，經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐漸回落趨勢。 （6）各種形式的保護主義措施干擾我國對外經(jīng)濟發(fā)展。 受全球經(jīng)濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經(jīng)濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經(jīng)濟走勢分化更加明顯,就業(yè)形勢依然嚴峻。另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我國培育新的?jīng)濟增長點和市場需求提供了重要機遇。我國已經(jīng)進入全面建設(shè)小康社會階段，消費結(jié)構(gòu)也進入全面升級階段。 （4）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整促進經(jīng)濟健康增長。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿(mào)制造業(yè)企業(yè)，停工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。 雖然今年日本經(jīng)濟出現(xiàn)負增長，但在災(zāi)后恢復重建的帶動下，日本經(jīng)濟有望逐步緩慢復蘇。今年 8 月 2日國會提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。雖然經(jīng)濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長。5　通過對本項目各項財務(wù)指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可第 5 頁 第 5 頁以獲得較高的利潤。因此，本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。但由于本地區(qū)房地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成熟，人文環(huán)境較差。南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2022 年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。本次可行性研究報告是針對金地集團西北區(qū)域公司的“桑梓情懷”項目而做的。7. 論文初稿審查階段 參照參考提綱的格式，對以上各階段的研究成果進行整理，形成畢業(yè)設(shè)計（論文）初稿，并將初稿自檢后，提交給指導教師進行審閱。該階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取到有助于開展項目可研所需的直接和間接信息。3. 統(tǒng)計分析階段對第二個階段所收集到的資料進行整理，并對有關(guān)數(shù)據(jù)作必要的統(tǒng)計分析和預(yù)測，根據(jù)統(tǒng)計資料進行項目初步定位（形象定位、功能定位、目標市場定位、價格定位等） 。8. 修改定稿階段按照反饋的意見對初稿進行必要的修改、補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。首先，根據(jù)項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項目的基本情況，在實施全面的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項目進行初步的定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項目用地情況、開發(fā)商的設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設(shè)計的指導思想、原則和方案；然后，對擬開發(fā)項目實施進度進行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎(chǔ)上，對項目進行投資估算、財務(wù) 評價和不確定性分析，最終確定本項目是可行的，同時對開發(fā)商提出相關(guān)意見和建議。金地集團秉承“用心做事，誠信為人” 、 “以人為本，創(chuàng)新為魂 ”等“金地之道 ”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。 項目總占地 ，容積率 ，計容積率面積 萬平方米。 項目提出的背景 從宏觀來看全球經(jīng)濟正在從 08 年的金融危機中艱難復蘇，我國城市化率剛剛突破 50%，這些都標志著我國經(jīng)濟的增長點站在了一個歷史的路口。第 3 頁 第 3 頁 項目可行性研究的依據(jù)1　開發(fā)商有關(guān)情況及項目提出的背景；2　擬建項目的土地費用及其他有關(guān)基礎(chǔ)資料；3　擬建項目的市政建設(shè)條件；4　擬建項目市場調(diào)研、項目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容；5　擬建項目規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)想；6　資金籌措與使用計劃的構(gòu)想；7　西安市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準等；8　有關(guān)建設(shè)項目的經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標等。 存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下：1　目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。 未來經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 2022 年宏觀經(jīng)濟形勢分析如下：? 有利因素 （1）國際方面 （1）世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，經(jīng)濟格局的變化將提升，世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至 2022 年，美聯(lián)儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。日本央行預(yù)測，經(jīng)濟從今年 4 季度開始進 入溫和復蘇軌道，但日本經(jīng)濟仍面臨世界經(jīng)濟復蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長動力不足等挑戰(zhàn)。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權(quán)和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。2022 年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。促進經(jīng)濟健康增長 金融危機正在倒逼中國經(jīng)濟從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。在進一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內(nèi)市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。? 不利因素 （1）國際方面 （1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟金融全球化后世界經(jīng)濟所面臨的最新挑戰(zhàn)。2022 年歐元區(qū)經(jīng)濟增速較 2022 年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負增長。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護主義措施外，諸如碳關(guān)稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構(gòu)在開展跨國經(jīng)營時，一些金融業(yè)務(wù)會受到金融保護主義的限制。第 11 頁 第 11 頁 （2）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡問題嚴重。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風險會進一步增加。大部分學者和研究機構(gòu)都預(yù)期我國勞動力人口將在 2022 年前后達到頂峰,人口紅利對 GDP 的貢獻將大幅減少。 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 回顧2022 年在中國的城市化進程中注定會是有里程碑式意義的一年。 展望 2022 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900 萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)；居民消費價格漲幅控制在 4%左右；進出口總額增長 10%左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。 經(jīng)濟規(guī)模快速壯大。到“十一五”末，五大主導產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，占全市 GDP 的 50%；實現(xiàn)工業(yè)增加值 1006 億元，是 2022 年的 倍；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 5：： 調(diào)整為 ：：。農(nóng)村公路建設(shè)改造 8400公里，基本實現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路” 。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達到 304天，比 2022年增加了 14天，創(chuàng)歷史最好水平。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關(guān)愛民生城市等榮譽稱號。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人數(shù)達到。一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達到%。組建了市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司、市投資控股公司、市建工集團和市水務(wù)集團，對國有資產(chǎn)的控制力進一步增強。接待海內(nèi)外游客 5285萬人次，是 2022 年的 。然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價差每平米從 4000—8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價差會比較大。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。而位于華清路 136號的華清佳苑容積率 樓盤中最大的而價格僅有 5280元/平方米，由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。豪頓國際近1個月的銷售價格持平； 近4個月的銷售價格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項目2022年08月01日第一次對外報出的5800元相比，7個月以來，銷售價格累計下跌了100元，跌幅為2%。東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長樂商圈交匯核心地段。4　海景印象城項目名稱： 海璟印象城項目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項目占地面積： 230 畝綠化率：%均價： 5500建筑面積： 80 萬㎡ 容積率： 最高價：6700第 30 頁 第 30 頁規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車位數(shù)量： 1140土地年限： 70 年 公攤率： 25%規(guī)劃戶數(shù)： 2022 戶 銷售率：30% 層差： 5 元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期：2022 年 12 月商鋪價格：15000 元工程進度： 準現(xiàn)房 物業(yè)費： 付款方式：按揭戶型區(qū)間：85 平米至 135 平米主力戶型 1： 88 平米兩室兩廳一衛(wèi)