【正文】 5　天香心苑項(xiàng)目名稱： 天香心苑項(xiàng)目地址： 城東東二環(huán)與礦山路北 200 米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）開發(fā)商： 陜西東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)單位： 陜西建工集團(tuán)第六建筑工程有限公司項(xiàng)目占地面積： 70 畝第 32 頁 第 32 頁綠化率：36% 均價：5500建筑面積： 400000 平方米（一期 24 萬平） 最高價：7900容積率： 規(guī)劃用途：普通住宅規(guī)劃幢數(shù)：7（1 期） 車位數(shù)量：共約 1500。海璟印象城 3 月 28 日到 4 月 9 日的銷售價格下跌了 220 元，跌幅為 4%； 近 8 個月的銷售價格下跌了 700 元，跌幅為 12%； 與本項(xiàng)目 2022 年 04 月 09日第一次對外報(bào)出的 4500 元相比，23 個月以來，銷售價格累計(jì)上漲了 1000 元，漲幅為 23%。所有 57個在售住宅項(xiàng)目與海璟印象城相比：22 個項(xiàng)目的銷售均價高于海璟印象城，售價最高的東方羅馬花園為 13000元/平方米，占總數(shù)的 39%；15 個項(xiàng)目的銷售均價低于海璟印象城，售價最低的天鵝湖為 3300 元/平方米，占總數(shù)的 27%；另有 20 個項(xiàng)目的銷售均價與海璟印象城持平。第 31 頁 第 31 頁 截止到 4 月 09 日為止，海璟印象城所在的城東區(qū)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目 57個，近一個月內(nèi)，另有 57 個項(xiàng)目的銷售價格與之前持平。項(xiàng)目周邊配套完善，小區(qū)內(nèi)更有 7 萬平米的商業(yè)配套和大型超市人人樂進(jìn)駐。4　海景印象城項(xiàng)目名稱： 海璟印象城項(xiàng)目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積： 230 畝綠化率：%均價： 5500建筑面積： 80 萬㎡ 容積率： 最高價：6700第 30 頁 第 30 頁規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車位數(shù)量： 1140土地年限： 70 年 公攤率： 25%規(guī)劃戶數(shù)： 2022 戶 銷售率：30% 層差： 5 元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期：2022 年 12 月商鋪價格：15000 元工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 物業(yè)費(fèi)： 付款方式：按揭戶型區(qū)間：85 平米至 135 平米主力戶型 1： 88 平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期： 2022 年 9 月 3 日主力戶型 2：119 平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2022 年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約 80 萬平米。外觀的明快、簡 潔。　 　 項(xiàng)目本著尊重并最大化利用現(xiàn)有景觀資源，充分挖掘地段地域情感，用現(xiàn)代、簡約、原創(chuàng)的景觀設(shè)計(jì)手法將景觀的功能、藝術(shù)與人文進(jìn)行完美的結(jié)合，秉承“大景觀公園社區(qū) ”的設(shè)計(jì)理念，為居者打造出專屬的12022平米的中央景觀公園府邸?！?　 項(xiàng)目產(chǎn)品豐富多樣設(shè)計(jì)精良，從47平米一室到135三室一應(yīng)俱全，主力戶型71 —99平米兩室更是項(xiàng)目精工之作、明廳、明廚、明衛(wèi)……全明戶型設(shè)計(jì)，第 29 頁 第 29 頁為每一個空間提供更多開放、通透的窗戶，更多陽光、更多新鮮空氣，改善室內(nèi)通風(fēng)和采光性；大面寬、小進(jìn)深空間，居家生活需求，合理設(shè)計(jì)，給予生活更多有效空間；低窗臺、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、尺度闊綽的270176。東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長樂商圈交匯核心地段。是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風(fēng)格的精品高端社區(qū)。 第 26 頁 第 26 頁 （2）重點(diǎn)樓盤分析1　東岸陽光項(xiàng)目名稱： 東岸陽光項(xiàng)目地址： 新城區(qū)東元西路甲字 1 號開發(fā)商： 陜西石家街城中村項(xiàng)目改造公司建設(shè)單位： 江蘇建新建工集團(tuán)陜西分公司項(xiàng)目占地面積： 185 畝 綠化率：36% 均價：5950 元/平米建筑面積： 40 萬平方米 容積率： 最高價：6250 元/平米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：8（1 期）土地年限：70 公攤率： 21% 朝向差： 200規(guī)劃戶數(shù)：2022 銷售率： 30% 層差： 10建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 交付日期：2022 年底 商鋪價格： 未定工程進(jìn)度：10 層 物業(yè)費(fèi)： 未定 付款方式：全付或按揭或分期戶型區(qū)間：60—127 平米主力戶型 1： 84 平米 開盤日期：預(yù)期 2022 年 3 月主力戶型 2 127 平米 入住日期：2022 年底具體分析：該樓盤為一城中村該造項(xiàng)目，雖然離開盤還有一年，正規(guī)的售樓員和和銷售材料都沒有，可人家已經(jīng)聲稱銷售率達(dá)到了 30%，這應(yīng)該是安置房和部分內(nèi)部認(rèn)購。第 25 頁 第 25 頁4）其他參數(shù) 車位：本次調(diào)查中所有樓盤都有車位，但各個樓盤樓盤的市場定位不同他們的車位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有1:，比較大的如位于西安市長樂路浐河?xùn)|岸的水岸東方為 1:.朝向差：由于各個項(xiàng)目設(shè)計(jì)不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為0 的也有朝向差為 200 元的，如位于新城區(qū)東元西路甲字 1 號的東岸陽光項(xiàng)目。豪頓國際近1個月的銷售價格持平； 近4個月的銷售價格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項(xiàng)目2022年08月01日第一次對外報(bào)出的5800元相比，7個月以來，銷售價格累計(jì)下跌了100元，跌幅為2%。該樓盤地理位置與本項(xiàng)目十分接近，從圖中可以看出該項(xiàng)目均價已經(jīng)有了下滑。帝景灣，該項(xiàng)目2022年6月開盤到目前銷售率為50%，而位于新城區(qū)含元路61號的鉑廷到2022年4月才正式開盤，前期的銷售率已經(jīng)達(dá)到40%，從銷售率來看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個樓盤銷售狀況仍然良好，可見市場需求還是比較旺盛的。該項(xiàng)目已出東三環(huán)，離市中心較遠(yuǎn)，地鐵還沒修好，還存在大量城中村，環(huán)境較差，因此價格上不去，由此可見容積率只是影響房價的一個因素，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤買的單價低，其中還有樓盤自身的開發(fā)水平，以及后期的物業(yè)管理和周邊的各種配套等，本項(xiàng)目容積率雖然為 ，但仍有希望賣出較高的單價，因?yàn)樵擁?xiàng)目為與東二環(huán)與北二環(huán)的交叉處，且緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，有較大的升值空間 。而位于華清路 136號的華清佳苑容積率 樓盤中最大的而價格僅有 5280元/平方米，由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。 2) 容積率與均價 第 24 頁 第 24 頁 從該表中可以看到容積率最小的為位于辛家廟東的華遠(yuǎn)另外還有位于馬旗寨路（太元路）南的華遠(yuǎn)君城，該項(xiàng)目最大戶型為 186平方米,華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國家遺址公園東側(cè)，太元路(原馬旗寨路)與景東路交匯處，東距康復(fù)路商圈 8 分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路 CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤項(xiàng)目。海藍(lán)城，該項(xiàng)目最大戶型為 240 平方米，但這種戶型過大，市場需求并不大，而 120 到 150 平方米的三室銷售火熱。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。 從表格中可以看出：1) 戶型配比 最小戶型為位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有 39平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的安誠御花苑，該戶型只有 43平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。帝景灣新城區(qū)含元路 61號與八府莊北路十字東北88—122 6800 2022年 6月 992 50%華遠(yuǎn)2022年3月14日全市各城區(qū)商品房交易數(shù)據(jù)區(qū)域 成交套數(shù)成交面積（㎡） 環(huán)比 可售套數(shù) 可售面積（㎡）城東 294 %↑ 24769 2248675城南 82 %↑ 38051 4710420城西 27 %↑ 16675 1751241城北 76 %↓ 30172 3436652第 20 頁 第 20 頁城內(nèi) 1 — 5175 高新 35 %↓ 26275 3161755全市 515 %↑ 141117 15838936預(yù)測：隨著政府北遷，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)，大明宮公園的進(jìn)一步完善以及地鐵3號線的建成，該片區(qū)無論是投資性購房還是居住性購房都將會成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價差每平米從 4000—8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價差會比較大。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。政府多次明確表態(tài) 2022 年繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，2022 年的樓市愈發(fā)顯得不明朗，從供應(yīng)來看，2022 年最后一個季度各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。西安剛升級為國際化大都市和西咸一體化建設(shè)目標(biāo)，從長遠(yuǎn)看西安發(fā)展?jié)摿薮蟆?西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測西安古稱“長安 ”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都第 18 頁 第 18 頁朝代最多、影響力最大的都城，是中華民族的搖籃、中華文明的發(fā)祥地、中華文化的代表。韓國總領(lǐng)事館、泰國駐西安領(lǐng)事辦公室相繼設(shè)立，國際友好城市達(dá)到 20個。接待海內(nèi)外游客 5285萬人次，是 2022 年的 。世界 500強(qiáng)企業(yè)在西安設(shè)立 123家企業(yè)或辦事機(jī)構(gòu)，與 182個國家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來。對外開放取得新成效。完成新一輪市、區(qū)縣政府機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革工作，市政府機(jī)構(gòu)精簡至 41個，事業(yè)單位分類改革穩(wěn)步推進(jìn)，教育、衛(wèi)生等公益服務(wù)事業(yè)機(jī)構(gòu)得到加強(qiáng)。組建了市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司、市投資控股公司、市建工集團(tuán)和市水務(wù)集團(tuán)，對國有資產(chǎn)的控制力進(jìn)一步增強(qiáng)。一些重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。半價公交、免費(fèi)公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項(xiàng)目的建設(shè)，極大地方便了群眾生活。建成 8個區(qū)縣文化館、6 個區(qū)縣圖書館和79個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)文化服務(wù)站，完成 1696個村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。一批醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目啟動實(shí)施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達(dá)到%。小學(xué)入學(xué)率、鞏固率、升學(xué)率均達(dá)到 100%，初中入學(xué)率和鞏固率達(dá)到 98%以上，初中升學(xué)率達(dá)到 %。教育優(yōu)先地位進(jìn)一步鞏固。廉租房建設(shè)進(jìn)程加快，累計(jì)保障家庭 20227戶。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人數(shù)達(dá)到。社會保障體系不斷健全。新建人力資源市場 14個，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到 22244元和 7750元，年均增長 %和 %，分別是“十五”末的 倍和 。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關(guān)愛民生城市等榮譽(yù)稱號。大力實(shí)施“民生八大工程” ，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強(qiáng)。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。大力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成 120個城中村整村拆除工作，和 30個棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，安置房開工面積約 4000萬平方米，已回遷居民 。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá)到 304天，比 2022年增加了 14天，創(chuàng)歷史最好水平。全面啟動秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)工程和增綠工程，森林覆蓋率達(dá)到 45%，綠地率達(dá)到 %；大力實(shí)施“碧水工程” ， 開展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面 2萬多畝。生態(tài)環(huán)境不斷改善。城市日供水能力達(dá)到 ，城市未來發(fā)展用水保障能力明顯增強(qiáng)，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到 95%，污水處理率由 40%提高到90%，生活垃圾無害化處理率達(dá)到 %，供電能力日最大負(fù)荷達(dá)到 瓦，比 2022年增加 。農(nóng)村公路建設(shè)改造 8400公里，基本實(shí)現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路” 。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，確立了把西安建設(shè)成富有歷史文化特色的國際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。開發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實(shí)際利用外資分別占到全市的 35%和 %，成為全市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。到“十一五”末，五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，占全市 GDP 的 50%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1006 億元，是 2022 年的 倍；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 5：： 調(diào)整為 ：：。 “十一五”期間，全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)突破 1 萬億元，為“十五”期間投資總量的 4 倍；2022 年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到1611 億元，年均增長 %，是 2022 年的 倍。其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，年均增長 %，是 2022 年的 倍；支出達(dá)到 億元，增長 %。人均 GDP 達(dá)到 5790 美元，是 2022 年的 倍。 經(jīng)濟(jì)規(guī)?？焖賶汛?。 中觀分析 西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測