【正文】 第二類：仁壽本地各部 委 接待市場(chǎng) 仁壽本地各部委接待市場(chǎng) 是重要的 和所占比例較大的市場(chǎng)，在作為仁壽對(duì)外招商，與兄弟單位部門交流。 ? 仁壽本地政府 及黨委接待市場(chǎng)； ? 仁壽本地各部 委 接待市場(chǎng)； ? 仁壽下轄各 鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)接待市場(chǎng)； ? 仁壽下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商務(wù)接待市場(chǎng)； ? 仁壽旅游市場(chǎng)； ? 仁壽本地探親訪友市場(chǎng)。在必備項(xiàng)目和基本服務(wù)上，客戶對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的期望值與高檔酒店是一致的，因此上述第一類產(chǎn)品適應(yīng)不了市場(chǎng)的變化；而第二類產(chǎn)品由于不經(jīng)濟(jì)的投資，使得酒店將投資轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，客戶在付出了較高的房?jī)r(jià)后還未必能購(gòu)買到自己滿意的產(chǎn)品。 需求方的變化： 過(guò)去賓館是政府和高層人士的專屬，市場(chǎng)化進(jìn)程的發(fā)展，使得大量的普通商務(wù)和旅游人士入住酒店，一開(kāi)始是要求可以住就行，慢慢地要求清潔衛(wèi)生，再進(jìn)一步要求舒適。尤其是政府推動(dòng)星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)，此風(fēng)益甚。最基本的清潔、衛(wèi)生和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)都難以達(dá)到，這些酒店往往是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。 但是中低檔酒店的投資壁壘一般不大，許多盲目性的酒店投資都集中在這一類型里，再加上眾多房地產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)項(xiàng)目也大多進(jìn)入這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使得中低檔酒店的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 40 市場(chǎng)消費(fèi)層次需求 從消費(fèi)層次和產(chǎn)品供應(yīng)對(duì)比來(lái)看，如下表： 類型 管理公司 價(jià)格 (元） 典型客源 豪華賓館 外資管理 1000以上 外國(guó)商務(wù)客人、政府高級(jí)官員（省部級(jí)以上）、高級(jí)行政管理人員、外企高級(jí)員工 高檔賓館 大酒店集團(tuán)管理 4001000 國(guó)外旅游團(tuán)、外企中級(jí)員工、高級(jí)國(guó)營(yíng)企業(yè)官員、內(nèi)資企業(yè)高級(jí)管理人員、大中私企經(jīng)理 中檔酒店 單體酒店 200400 國(guó)內(nèi)中高檔旅游團(tuán)、外企一般員工、市場(chǎng)化企業(yè)一般員工、度假客人、中小私企經(jīng)理 低檔旅館 單體酒店 100200 低檔旅游團(tuán) 、國(guó)企一般員工出差、中小企業(yè)員工出差、小業(yè)主、自助游 社會(huì)旅舍 街道、個(gè)體 100以下 走親訪友、小商小販、農(nóng)村、學(xué)生 從上到下，對(duì)品牌和管理的重視遞減。 特別說(shuō)明： ? 由于中國(guó)各酒店不注重建設(shè)中央預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，中央預(yù)訂的比例相對(duì)極小，而國(guó)外酒店集團(tuán)提供給品牌下的酒店客人占客源比例的 20％左右； ? 中國(guó)專業(yè)酒店中介公司的客源占旅游涉外酒店總客源的 3％左右，這一比例還在上升，其中最大的酒店預(yù)訂公司攜程旅行網(wǎng)在部分酒店已達(dá)到 10％以上，相當(dāng)于國(guó)外酒店集團(tuán)中央預(yù)訂（ CRS）提供的比例。 、按渠道分類 ? 上門散客 ? 中央預(yù)訂 ? 公司合同客戶 ? 專業(yè)酒店中介公司 ? 旅行社 ? 系統(tǒng)內(nèi)用房 ? 政府征用 酒店根據(jù)不同客戶來(lái)源，制定不同價(jià)格策略，價(jià)格的高低基本按以上排列順序遞減。 不同類型酒店由于提供的產(chǎn)品不同，各類目標(biāo)客源比例相差很大，其中商務(wù)客源占總客源的 50％左右。由于大多數(shù)會(huì)議、展覽以商業(yè)為目的，實(shí)際上，這類客源可以歸為商務(wù)客人。 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 38 第三部分 客源市場(chǎng)分類 客源市場(chǎng)分類 、按目 的分類 商務(wù)：對(duì)于從事商務(wù)活動(dòng)的旅游者，酒店為這類客源提供住宿、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)時(shí)往往將酒店的選址定位在城區(qū)的商業(yè)地段，酒店的外觀以及內(nèi)部設(shè)施豪華，服務(wù)既具備規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)又有個(gè)性化的特色，各項(xiàng)功能完善，尤其是商務(wù)所需之物，不可缺少。 ? 客房?jī)r(jià)格： 房間類型 價(jià)格（元 /夜 酒店環(huán)境依山造勢(shì)，高低錯(cuò)落，群山環(huán)抱，青山綠水，身后的文化底蘊(yùn)與設(shè)計(jì)的相得益彰，是現(xiàn)代與傳統(tǒng)的完美結(jié)合。 典型性案例 —— 盛景麗園酒店 ? 檔次： 開(kāi)業(yè)未滿一年（號(hào)稱四星級(jí)裝修 ? 房 間數(shù) 量： 45 ? 酒店 類 型 : 休閑旅游度假 ? 平均房 價(jià)： 180間左右 ? 目 標(biāo) 客 戶 群 : 政府接待 ,商 務(wù) ,旅游 ? 飯 店入住率： 平均 65右 ? 酒店概況： 盛景麗園酒店是有仁壽盛景麗園飲食文化有限公司投資 3 千余萬(wàn)元修建，是一家集餐飲、客房、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、健身為一體的休閑旅游度假型酒店。 ? 房間價(jià)格： 房間類型 價(jià)格（元 /夜整個(gè)餐飲可同時(shí)容納 2021多人同時(shí)就餐。大廳設(shè)大堂吧、威尼斯咖啡館。交通便利，緊鄰國(guó)道 213線及省道 106線，距長(zhǎng)途汽車站 2公里。 為拓展市場(chǎng)的需求，華生賓館 2021年按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)新建的以彩陶文化為主題的 弘仁樓，使整個(gè)賓館檔次得到進(jìn)一步提升，服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步的升華。 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 33 典型案例分析 典型性案例 —— 華生酒店 ? 檔次：三星 ? 房 間數(shù) 量： 189間 ? 酒店 類 型 : 主題旅游 酒店 ? 平均房?jī)r(jià)： 200元 /夜 ? 區(qū)域內(nèi)酒店的消費(fèi)群體約 70%來(lái)自商務(wù)客戶和 公務(wù)接待 客戶，其次為 旅游散客。三星級(jí)酒店酒店經(jīng)營(yíng)狀況十分穩(wěn)定。從市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，主題酒店具有良好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。 ? 酒店價(jià)格： 三星級(jí) 酒店價(jià)格較為穩(wěn)定，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小 ，屬于一馬當(dāng)先的情況 ； 二 星級(jí)酒店 和其他 商務(wù)酒店 價(jià)格波動(dòng)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 ? 區(qū)域酒店供應(yīng)多為 未掛星的 酒店、 二星與三星酒店各有一家 。 、區(qū)域酒店消費(fèi)群體 特征分析 ? 區(qū)域內(nèi)酒店的消費(fèi)群主要為商務(wù)消費(fèi)者和 公務(wù)接待消費(fèi)者 消費(fèi)者，約占 70%以上； ? 區(qū)域酒店 散客 消費(fèi)群主要為旅游 消費(fèi)者 ， 通常由自駕游游客，這一部分消費(fèi)群比較有規(guī)律，市場(chǎng)波動(dòng)隨國(guó)家法定節(jié)假日 變動(dòng)，基本占該類酒店總消費(fèi)群的 20— 40％，消費(fèi)頻率多為 12天； ? 星級(jí)酒店消費(fèi)群主要為商務(wù)和 政府接待 客戶，消費(fèi)群對(duì)酒店的忠誠(chéng)度較高，且季節(jié)波動(dòng)比例較小，基本占該類酒店總消費(fèi)群的 70％，消費(fèi)頻率多為 1— 2天左右； ? 另一重要消費(fèi)群體是 轄區(qū)下地方 政府出差人員，此類客戶群體的忠誠(chéng)度極高，一貫在協(xié)議酒店或具有隸屬關(guān)系的酒店中居住 ，約占 40％左右； ? 其他消費(fèi)者：以散客為主，其構(gòu)成為自助旅游者、探親訪友者、附近居民和附近單位員工等，性別特征以男性占多數(shù)，為 30％左右。 、車位數(shù)量分析 在被調(diào)查酒店之中， 平均車位為 91個(gè)，其中逸景商務(wù)酒店因?yàn)榕c騰飛時(shí)代共用停車位，因此是唯一一個(gè)擁有地下停車位的酒店，其地面停車位 45個(gè)，地下停車位在 115 個(gè)左右；盛景麗園酒店是仁壽所有酒店中酒店車位最多的，共有 220個(gè)車位； 除此之外，剩余四家酒店的平均車位為 41個(gè)，三星級(jí)酒店華生賓館的停車位最多，達(dá)到了 55個(gè)，華陵和陵州分別各有 35個(gè)車位，而金馬賓館有 40 個(gè)足有的車位。 華生賓館使用西門子中央空調(diào)，陵州賓館使用掛機(jī)為美的空調(diào)。 電梯2121220 1 1 2 2 3華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園電梯 、空調(diào)分析 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 30 250123456分體 中央系列1 區(qū)域酒店的空調(diào)主要以 中央 空調(diào)為主，共 5家 ，有 1家酒店采用分體空調(diào)，此外陵州酒店為中央空調(diào)和分體式空調(diào)共用。 二星級(jí)酒店僅一部電梯，逸景與騰飛時(shí)代 大廈 共用 2部電梯 ，盛景麗園酒店為客房樓 1部，餐飲樓 1部，共 2部 。 、區(qū)域酒店建筑設(shè)計(jì)分析 、建筑層數(shù)分析 樓層1391086302468101214華生 華陵 陵州 金馬 逸景 盛景麗園樓層 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 29 調(diào)查樣本中，華生賓館新樓最高，總共 13 層，其次是陵州賓館為 10 層，此外逸景商務(wù)酒店所在騰飛時(shí)代大廈總共為 14層，其中酒店所占 6 層，另外酒店的餐廳獨(dú)立在大廈之外，盛園麗景酒店由于為園林式分布，基本建筑為 3— 4 層， 酒店平均樓層達(dá)到 8 層，因此項(xiàng)目如果需要集成餐飲配套在新建大廈中，樓層應(yīng)控制在 8— 10 層左右。 、酒店會(huì)議室分析 ? 會(huì)議室的數(shù)量主要在 13個(gè)之間，通常情況下是 1個(gè)大 中型 型會(huì)議室、其余為小型會(huì) 議室；被調(diào)查酒店中 華生賓館 的會(huì)議室最多，達(dá)到 8個(gè)； ? 會(huì)議室面積區(qū)間為 30平米－ 800㎡，容 納人數(shù) 10360 ? 多功能廳 可作為 大型會(huì)議室 ，兼顧宴會(huì)廳、會(huì)議室等多種功能； ? 配套設(shè)施方面主要影像設(shè)備，如投影儀、懸掛屏幕等；音頻設(shè)備，如話筒、功放、音箱等；其它主要是空調(diào)、人員服務(wù)、鮮花等附帶設(shè)施； ? 在同聲傳譯方面設(shè)施比較缺乏。 華生 華陵 陵州 金馬 逸景 盛景麗園大堂面積大堂面積 酒店大堂平均面積為 180㎡， 其中逸景商務(wù)酒店因與寫(xiě)字樓 共用大堂，因此不計(jì)入統(tǒng)計(jì)，此外陵州的大堂面積最小為 100㎡，金馬賓館的酒店大堂最大，達(dá)到 280㎡，此外華生賓館的大堂面積同樣在 200㎡以上，達(dá)到 260㎡，未掛星的酒店中平均面積為 153㎡，建議本項(xiàng)目的大堂同樣安排在項(xiàng)目大堂中 ，同時(shí)輻射范圍要達(dá)到 150㎡以上。 旅游酒店同時(shí)是一家彩陶主題酒店，作為仁壽唯一的三星級(jí)酒店，其入住率的最小值為55%，最大值為 85%，只相差 30%，證明其入住率穩(wěn)定，淡旺季波動(dòng)不大，客源穩(wěn)定。 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 26 商務(wù)酒店 中，平均入住率為 65%，最大值由于其客房數(shù)量較少，可以在旺季突破 100%，其最小值和最大值之間相差 55%，級(jí)差很大，證明其經(jīng)營(yíng)狀況波動(dòng)較大。 、 酒店星級(jí) —— 年入住率比較平均數(shù)分析 檔次 /星級(jí) 均值 頻數(shù) 最小值 最大值 極差 三星級(jí) 70% 1 55% 85% 30% 二 星級(jí) 55% 1 40% 80% 40% 未掛 星 65% 4 45% 100% 55% TOTAL 60% 6 48% 87% 43% 根據(jù)調(diào)查顯示，三星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況最為穩(wěn)定，其入住率的最小值為 55%，最大值為85%，只相差 30%，證明其入住率穩(wěn)定， 淡旺季波動(dòng)不大，客源穩(wěn)定，由此可見(jiàn)三星級(jí)酒店是調(diào)查樣本中 經(jīng)營(yíng)狀況最好的。 、區(qū)域酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析 由于盛景麗園酒店于 10 年 8 月開(kāi)業(yè)，因此不計(jì)入以上入住率統(tǒng)計(jì)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該酒道 德 機(jī)構(gòu) 提供 25 點(diǎn)目前平均入住率為 65%。 客運(yùn)中心目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)H有 1家，為休閑旅游獨(dú)家酒店，占總調(diào)查樣本的 %。 、 區(qū)域酒店所在區(qū)域 —— 酒店類型比較平均數(shù)分析 酒店類型 板塊 經(jīng)濟(jì)型 酒店 商務(wù) 酒店 會(huì)議 /旅游酒店 合計(jì) 金馬路 板塊 頻數(shù)（個(gè)） —— 3 1 4 占板塊比例 —— 75% 25% 100% 占總量比例 —— 50% 17% 67% 仁壽大道 板塊 頻數(shù)（個(gè)） —— 1 —— 1 占板塊比例 —— 100% —— 100% 占總量比例 —— % —— % 客運(yùn)中心板塊 頻數(shù)（個(gè)） —— —— 1 1 占板塊比例 —— —— 100% 100% 占總量比例 —— —— % % TOTAL —— 4 2 6 —— 80% 20% 100% 本案所在的金馬路板塊是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊，共有 4 家競(jìng)爭(zhēng)酒店，占總樣本的 67%， 4家酒店中有三家是以商務(wù)為主的酒店，占板塊調(diào)查樣本的 75%，另有一家酒店為主題旅游酒店，占板塊的 25%，總調(diào)查樣本的 17%。 ? 區(qū)域內(nèi)的樣本酒店的鐘點(diǎn)間價(jià) 格較高，區(qū)間為 50— 88元 /三小時(shí) 通常執(zhí)行價(jià)中陵州賓館的房?jī)r(jià)最低。棟，按棟出租，不提供單獨(dú)房間出租，最低協(xié)議價(jià)可協(xié)調(diào)至 2280元 /夜間 。間；協(xié)議價(jià)最高168元 /夜間；執(zhí)行價(jià)最高為 200元 /夜 商務(wù)間只有陵州賓館和逸景商務(wù)酒店兩家酒店設(shè)置，其中掛牌價(jià)最高為 268元 /夜間，最高為 288元 /夜間，最高為 388元 /夜 套房中，其掛牌價(jià)區(qū)間為 388— 688元 /夜 間，最高為 120元 /夜間，最高為 140元 /夜間；普通單間同樣也是三家酒店共同有的，其掛牌價(jià)區(qū)間為 130— 295 元 /夜間， 協(xié)議價(jià)最低為 108元 /夜間，執(zhí)行價(jià)中 最低為 120元 /夜間，其執(zhí)行價(jià)為掛牌價(jià)的 5折，而協(xié)議價(jià)同樣是掛牌價(jià)的。間，執(zhí)行價(jià)為 148元 /夜間，協(xié)議價(jià)為 138 元 /夜間，其中單人大床房的掛牌價(jià)為295 元 /夜 、二星級(jí)酒店房?jī)r(jià)分析 華陵賓館 房間類型 價(jià)格（元 /夜間，新樓為 168元 /夜間。間；單間為 100— 320 元 /夜間，其執(zhí)行價(jià)通常是掛牌價(jià)的 7折價(jià)格，即掛牌價(jià)的 的 70%。間；新樓的單間主要有兩個(gè)檔次，執(zhí)行價(jià)分別為 480 與 228 元 /夜 、區(qū)域酒店房?jī)r(jià)分析 、三星級(jí)酒店房?jī)r(jià)分析 華生賓館 房間類型 價(jià)格（元 /夜 基本每家酒店中都有部分帶網(wǎng)絡(luò)借口的房間，還有部分房間配備有電腦。 ? 標(biāo)準(zhǔn)間面積：大部分酒店的標(biāo)準(zhǔn)間面積區(qū)間為 2540平方米。 、區(qū)域酒店房間配置 ? 酒店床位數(shù)和房間數(shù)的關(guān)系：床位數(shù)是房間數(shù)的倍數(shù)為 ，集中在 區(qū)間 ，主要由于標(biāo)間的數(shù)量較多造成 。