【正文】 十六、附圖、附表一、附圖附圖1 《場址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《各年銷售情況圖》附圖5 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費用估算表》附表2 《國內(nèi)設(shè)備購置費估算表》附表3 《安裝工程費用估算表》附表4 《項目投入總資金估算匯總表》附表5 《流動資金估算表》附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7 《損益和利潤分配表》附表8 《項目財務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項工程投資估算表》附表10 《資金來源與運用表》附表11 《分年資金投入計劃表》附表12 《借款償還計劃表》附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖①號樓單元平面圖（A、B型） ②號樓單元平面圖（C、D型） ③號樓單元平面圖（E、F型） ④號樓單元平面圖（G、H型） 附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖附表1序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計（萬元）1①號樓型棟42②號樓型棟43③號樓型棟154④號樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計326集貿(mào)市場㎡1000按500元/㎡計507總計　　　建筑工程費用估算表附表2 國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 單位：萬元　序號設(shè)備名稱設(shè)備購置費　　出廠價運雜費總價1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計附表3安裝工程費用估算表序號安裝工程名稱指標(biāo)（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計　附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例估算說明合計其中：外匯1建設(shè)投資0　建設(shè)投資靜態(tài)部分0　建筑工程費0　設(shè)備及工器具購置費0　安裝工程費0　工程建設(shè)其他費用0　基本預(yù)備費0　建設(shè)投資動態(tài)部分0　漲價預(yù)備費0　建設(shè)期利息0　2流動資金0　3項目投入總資金（1+2）01　附表5 流動資金估算表 單位：萬元序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20032004200520061流動資產(chǎn)　　應(yīng)收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動負(fù)債　　應(yīng)付賬款　　3流動資金（12）　　附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元項 目合 計計 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　C房型銷售收入　　　單價（含稅）　　。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進(jìn)度。 強化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。3）項目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少* 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。二．推薦方案的優(yōu)缺點描述1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。對社會的發(fā)展是有積極的作用。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表（見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財務(wù)評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。，可以緩和資金矛盾。d．銀行借款的成本率。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽和經(jīng)濟(jì)效益。隨著建設(shè)項目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。九、項目實施進(jìn)度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。7. 培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。6. 培訓(xùn)積分制度。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被