【正文】 是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風格的精品高端社區(qū)。 （ 2）重點樓盤分析 ① 東岸陽光 項目名稱 ： 東岸陽光 項目地址 ： 新城區(qū)東元西路甲字 1號 開發(fā)商 ： 陜西石家街城中村項目改造公司 建設單位 ： 江蘇建新建工集團陜西分公司 項目占地面積 ： 185 畝 綠化率 ： 36% 均價 ： 5950 元 /平米 建筑面積： 40 萬平方米 容積率 ： 最高價 ： 6250 元 /平米 規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 8（ 1 期） 土地年限： 70 公攤率： 21% 朝向差： 200 規(guī)劃戶數(shù) ： 2020 銷售率： 30% 層差： 10 第 26 頁 第 26 頁 建筑結構： 框架剪力墻 交付日期： 2020 年底 商鋪價格： 未定 工程進度： 10 層 物業(yè)費： 未定 付款方式： 全付或按揭或分期 戶型區(qū)間 ： 60— 127 平米 主力戶型 1： 84 平米 開盤日期： 預期 2020 年 3 月 主力戶型 2 127 平米 入住日期： 2020 年底 具體分析： 該樓盤為一城中村該造項目，雖然離開盤還有一年，正規(guī)的售 樓員和和銷售材料都沒有，可人家已經(jīng)聲稱銷售率達到了 30%，這應該是安置房和部分內(nèi)部認購。 4） 其他參數(shù) 第 25 頁 第 25 頁 車位：本次調(diào)查中所有樓盤都有車位，但各個樓盤樓盤的市場定位不同他們的車位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有 1:，比較大的如位于 西安市長樂路浐河東岸 的水岸東方為 1:. 朝向差：由于各個項目設計不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為 0 的也有朝向差為 200 元的，如位于新城區(qū)東元西路甲字 1 號的東岸陽光項目。豪頓國際近 1個月的銷售價格持平； 近 4個月的銷售價格下跌了 200元，跌幅為 4%； 與本項目 2020年 08月01日第一次對外報出的 5800元相比， 7個月以來，銷售價格累計下跌了 100元，跌幅為 2%。該樓盤地理位置與本項目十分接近，從圖中可以看出該項目均價已經(jīng)有了下滑。帝景灣，該項目 2020年 6月開盤到目前銷 售率為 50%，而位于新城區(qū)含元路 61號的鉑廷到 2020年 4月才正式開盤，前期的銷售率已經(jīng)達到 40%，從銷售率來看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個樓盤銷售狀況仍然良好，可見市場需求還是比較旺盛的。該項目已出東三環(huán)，離市中心較遠，地鐵還沒修好，還存在大量城中村，環(huán)境較差，因此價格上不去，由此可見容積率只是影響房價的一個因素 ，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤買的單價低，其中還有樓盤自身的開發(fā)水平，以及后期的物業(yè)管理和周邊的各種配第 24 頁 第 24 頁 套等，本項目容積率雖然為 ，但仍有希望賣出較高的單價，因為該項目為與東二環(huán)與北二環(huán)的交叉處，且緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，有較大的升值空間 。而位于 華清路 136 號的華清佳苑容積率 是表中所列樓盤中最大的而價格僅有 5280 元 /平方米，由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關關系。 2) 容積率與均價 從該表中可以看到容積率最小的為 位于辛家廟東的 華遠 另外還有位于 馬旗寨路（太元路）南 的華遠君城，該項目最大戶型為 186 平方米 ,華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側(cè)，太元路 (原馬旗寨路 )與景東路交匯處，東距康復路商圈 8 分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路 CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤項目。海藍 城，該項目最大戶型為 240 平方米，但這種戶型過大，市場需求并不大，而 120 到 150 平第 23 頁 第 23 頁 方米的三室銷售火熱。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。 從表格中可以看出： 1) 戶型配比 最小戶型為位于 幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有 39 平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的 安誠御花苑 ，該戶型只有 43 平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。帝景灣 新城區(qū)含元路 61 號與八府莊北路十字東北 88— 122 6800 2020年 6 月 992 50% 第 21 頁 第 21 頁 華遠 2020年 3月 14日全市各城區(qū)商品房交易數(shù)據(jù) 區(qū)域 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 環(huán)比 可售套數(shù) 可售面積（㎡） 城東 294 %↑ 24769 2248675 城南 82 %↑ 38051 4710420 城西 27 %↑ 16675 1751241 城北 76 %↓ 30172 3436652 城內(nèi) 1 — 5175 高新 35 %↓ 26275 3161755 全市 515 %↑ 141117 15838936 預測： 隨著政府北遷，浐灞生態(tài)區(qū)的建設，大明宮公園的進一步完善以及地鐵第 20 頁 第 20 頁 3號線的建成，該片區(qū)無論是投資性購房還是居住性購房都將會成為大家關注的熱點。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價差每平米從 4000— 8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價差會比較大。 配套： 周邊配套齊全，學校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集， 搖籃幼兒園、 西煤子校、陜重中學；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家 潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生第 19 頁 第 19 頁 活所需一應俱全。 南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 。政府多次明確表態(tài) 2020 年繼續(xù) 房地產(chǎn) 調(diào)控政策不放松， 2020 年的樓市愈發(fā)顯得不明朗，從供應來看， 2020 年最后一個季度各項指標呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。然而受 11年樓市政策調(diào)控效應持續(xù)作用及金融市場不斷收緊的影響， 11年 4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。西安剛升級為國際化大都市和西咸一體化建設目標，從長遠看西安發(fā)展?jié)摿薮蟆? 西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預測 西安古稱 “長安 ”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代 最多、影響力最大的 都城 ，是 中華民族 的搖籃、 中華文明 的發(fā)祥地、 中華文化 的代表。韓國總領事館、泰國駐西安領事辦公室相繼設立，國際友好城市達到 20個。接待海內(nèi)外游客 5285 萬人次，是2020 年的 倍。世界 500 強企業(yè)在西安設立 123 家企業(yè)或辦事機構，與 182 個國家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來。 對外開放取得新成效。完成新一輪市、區(qū)縣政府機構和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革工作，市政府機構精簡至 41 個，事業(yè)單位分類改革穩(wěn)步推進，教育、衛(wèi)生等公益服務事業(yè)機構得到加強 。 組建了 市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司、 市投資控股公司、市建工集團和市水務集團，對國有第 17 頁 第 17 頁 資產(chǎn)的控制力進一步增強。 一些重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。半價公交、免費公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項目的建設，極大地方便了群眾生 活。 建成 8 個區(qū)縣文化館、 6 個區(qū)縣圖書館和79個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準文化服務站，完成 1696 個村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務網(wǎng)絡。 一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務網(wǎng)絡和城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達到%。小學入學率、鞏固率、升學率均達到 100%， 初中入學率和鞏固率達到 98%以上，初中升學率達到 %。 教育優(yōu)先地位進一步鞏固。廉租房建設進程加快，累計保障家庭20207 戶。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人數(shù) 達到 萬人。 社會保障體系不斷健全。新建人力資源市場 14 個，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)第 16 頁 第 16 頁 萬人。 城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達到 22244 元和 7750 元，年均增 長 %和 %，分別是“十五”末的 倍和 倍。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關愛民生城市等榮譽稱號。 大力實施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。 大力推進城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成 120 個城中村整村拆除工作，和 30個棚戶區(qū)改造項目，安置房開工面積約 4000 萬平方米，已回遷居民 萬人。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達到 304 天，比 2020 年增加了 14 天，創(chuàng)歷史最好水平。全面啟動秦嶺北麓生態(tài)保護工程和增綠工程，森林覆蓋率 達到 45%，綠地率達到 %；大力實施“碧水工程”， 開展渭河西安城市段、 浐 灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面 2 萬多畝。 生態(tài)環(huán)境不斷改善。 城市日供水能力達到 萬噸，城市未來發(fā)展第 15 頁 第 15 頁 用水保障能力明顯增強，燃氣普及率達到 95%，污水處理率由 40%提高到 90%，生活垃圾無害化處理率達到 %，供電能力日最大負荷達到 萬千瓦，比2020 年增加 萬千瓦。農(nóng)村公路建設改造 8400 公里，基本實現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路”。 綜合交通網(wǎng)絡更加完善。 發(fā)揮規(guī)劃的 引領作用，確立了 把西安建設成富有歷史文化特色的國際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。 開發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟指標占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實際利用外資分別占到全市的 35%和 %，成為全市推進產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。 到 “十一五”末，五大主導產(chǎn)業(yè) 實現(xiàn) 增加值 億元，占全市 GDP 的 50%；實現(xiàn)工業(yè)增加值 1006 億元，是 2020 年的 倍； 三次產(chǎn)業(yè)結構由 5： ： 調(diào)整為 ： ： 。 “十一五”期間，全社會固定資產(chǎn)投資累計突破 1 萬億元，為“十五”期間投資總量的 4 倍； 2020 年 社會消費品零售總額達到 1611億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍。其中，地方財政一般預算收入 億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍；支出達到 億元，增長 %。人均 GDP 達到 5790 美元，是 2020 年的 倍。 經(jīng)濟規(guī)?？焖賶汛蟆? 中觀分析 西安市經(jīng)濟狀況分析及預測 綜合經(jīng)濟實力大幅提升?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對房地產(chǎn)市場也會帶來一定的沖擊。這是多年來政府首次放棄 GDP 增速保八，可見政府的發(fā)展觀念從單一的追求經(jīng)濟的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟增長的質(zhì)量上，從這點看以看出政府在建設方面的投資可能會有所減少。 展望 2020 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %；城鎮(zhèn) 新增就業(yè) 900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)；居民消費價格漲幅控制在 4%左右；進出口總額增長 10%左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。 畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)市場 剛性需求 依然十分強勁。 這也標志著我國城市化開始由高速向低速過度。藍皮書指出， 2020 年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^ 50%，這意味著中國城市化水平首次超過 50%。 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 回顧 2020 年在中國的 城市化進程 中注定會是有里程碑式意義的一年。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟體已經(jīng)走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟增長的主要推動力。綜合來看，全球經(jīng)濟的下行風險正在顯著加大，雖然不至于導致美國、歐洲經(jīng)濟出現(xiàn)類似 2020 年的衰退，但也給復蘇中的世界經(jīng)濟踩了一次剎車。大部分學者和研究機構都預期我 國勞動力人口將在 2020 年前后達到頂峰 ,人口紅利對 GDP 的貢獻將大幅減少。人口紅利對 1980 年至今 ,我國勞動力的充足供給得益于新中國成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預期短期難以輕易改變；當前經(jīng)濟內(nèi)在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者 收入，必然導致勞動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟復蘇后，我國大宗進口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。另外，今年以來由于經(jīng)受自然災害的日本經(jīng)濟處于恢復期，需要大量進口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經(jīng)濟形勢好