【文章內容簡介】 我國的經濟快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時間。 ② 通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。 ③ 通過對市場的供給和需求進行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。 ④ 通過本項目的 SWOT 分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。 ⑤ 通過對本 項目各項財務指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可第 5 頁 第 5 頁 以獲得較高的利潤。 存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下： ① 目前政府對房地產的調控仍然沒有放松，近一兩年內，房地產市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。 ② 本地區(qū)房地產市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。 ③ 本項目工期緊，且樓棟數多，故要求詳細的施工組織，要加強對進度、質量方面的控制。 ④ 本項目對銷售收入和建設投 資的財務敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。 ⑤ 附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。 ⑥ 與銀行建立關系，實施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾。 第 6 頁 第 6 頁 2 市場分析與定位 宏觀分析 宏觀經濟分析及預測 2020 年面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行環(huán)境，我國實 施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經濟運行總體良好。雖然經濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖 回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長。 未來經濟發(fā)展面臨的國內外環(huán)境更趨復雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 2020 年宏觀經濟形勢分析如下： ? 有利因素 （一） 國際方面 （ 1）世界經濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，經濟格局的變化將提升，世界經濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。總體上看， 2020 年世界經濟仍將呈現低速增長態(tài)勢，預計 2020 年世界經濟的年均增長率為 %左右， 發(fā)達經濟體的增長率為 %， 新興經濟 體和發(fā)展中國家經濟增長率為 %。包括 20 國集團在內的多種對話機制的形成將為我國廣泛參與全球經濟金融事務提供了更多的國際舞臺； 世界經濟格局變化還將推動國際經濟秩序朝著更加公正合理的方向轉變。 （ 2）美國經濟再次陷入衰退可能性不大。去年 10 月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長，有利于促進消費需求擴張。今年 4 月以來，美國工業(yè)生產一直保持擴張態(tài)勢，工業(yè)生產指數和產能利用率提升都較為明顯。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財政政策獲得新的空間。今年 8 月 2日國會提高聯邦政府舉債上限，為美 國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至 2020 年，美聯儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。從失業(yè)率來看，美國 11 月份失業(yè)率降至近兩年半低點 %，就業(yè)出現穩(wěn)健增長態(tài)勢。從以上信息可以看出，第 7 頁 第 7 頁 美國經濟再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉能夠持續(xù)下去，美國經濟將有所改善。 （ 3）歐洲主權債務危機導致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。歐元區(qū)一旦解體，整個歐 洲將陷入停滯，各國在國際事務中的話語權也將明顯下降，并將嚴重危害世界經濟的復蘇。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進行大幅度的制度調整，主權債務危機將會逐步得以解決。 （ 4）日本經濟將緩慢復蘇。 雖然今年日本經濟出現負增長，但在災后恢復重建的帶動下，日本經濟有望逐步緩慢復蘇。日本央行預測，經濟從今年 4 季度開始進 入溫和復蘇軌道，但日本經濟仍面臨世界經濟復蘇放緩、日元升值和內生增長動力不足等挑戰(zhàn)。國際貨幣基金組織預 計，今年日本經濟將下降 %，但明年有望實現 %的增長。 （ 5）新興經濟體經濟增速將保持較快增長。全球經濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上 漲，這將有利于緩解新興經濟體的輸入性通脹壓力和經濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間， 新興經濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經濟增長。另外，新興經濟體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達國家，刺激內需支持經濟增長的政策空間仍然較大。國際貨幣基金組織預計，新興市場和發(fā)展中國家經濟今明兩年仍將分別增長 %和 %，其中，俄 羅斯分別增長 %和 %，印度分別增長 %和 %，巴西分別增長 %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 %和 %。 （ 6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機遇。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現區(qū)域化帶來新機遇。 （二）國內方面 （ 1）我國 經濟仍處于增長“長周期” 我國經濟仍處于增長“長周期”從短期來看，房地產行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動經濟增長的主要動力。另外，企業(yè)自主投資較強，制造業(yè)增長較快也將推動經濟增長。從中長期來看，企業(yè)設備升級第 8 頁 第 8 頁 等投資需求勢頭不減，國內較高的儲蓄率對拉動內需仍有很大空間 ,我國經濟將長期處在一個增長通道中。 （ 2）宏觀經濟政策主基調不會變化。 2020 年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產業(yè)，部分企業(yè)出現了多年未遇的停產現象。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿制造業(yè)企業(yè)，停 工現象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。 2020 年宏觀調控政策從整體政策框架和總基調上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調控框架中的重要性越來越凸顯 ,會根據實際經濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性 ,政策將更加關注經濟下滑的風險。 （ 3）十二五”期間我國將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設，將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設濟發(fā)展的主要驅動力。成為經濟發(fā)展的主要驅動力。根據國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年我國工業(yè)化率將由現在的 50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現在的 %上升到 60%左右。 工業(yè)產值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設將成為經濟發(fā)展的強大驅動力。 （ 4）經濟結構調整促進經濟健康增長。促進經濟健康增長 金融危機正在倒逼中國經濟從“出口”轉到“內需”上來。 2020 年，我國將充分利用本輪金融危機和經濟增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉方式、調結構、促改革上，加大落后產能淘汰和節(jié)能減排的政策力度， 強制高成本高能耗高污染產業(yè)的退出與調整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產業(yè)及產品崛起，盡快形成經濟增長的新引擎。在這一轉型進程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產企業(yè)，將會遭遇倒閉、重組、 兼并和收購的命運；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代 IT 等新興產業(yè)將會呈現新的盈利機會。 （ 5）中西部地區(qū)經濟發(fā)展空間大。 我國經濟發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經濟發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經濟持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動力等生產要素供應條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢，由于經濟發(fā)展水平的差異，市場需求潛力有更大的增長空間，經濟發(fā)展有更大的增長前景。我國能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的第 9 頁 第 9 頁 重心，已開始向中西部地區(qū)轉移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉移的速度也在進一步加快。 （ 6）國內市場消費增長潛力巨大。我國已經進入全面建設小康社會階段，消費結構也進入全面升級階段。在進一步調整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。 （ 7）通貨膨脹壓力減 緩。經濟回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉以及國內食品價格進入 回落周期促使我國通脹回落，預計 2020 年 CPI 在 %左右。 PPI 也將出現快速回落 ,預計 2020 年繼續(xù)回落至 %左右。 （ 8）綠色產業(yè)在全球興起為我國產業(yè)轉型升級提供新契機。 發(fā)展新興綠色產業(yè)，有利于我國保護環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產業(yè)升級。綠色產業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產業(yè)調整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。 另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我國培育新的經濟增長點和 市場需求提供了重要機遇。 ? 不利因素 （一） 國際方面 （ 1）歐債危機正演變?yōu)榻洕鹑谌蚧笫澜缃洕媾R的最新挑戰(zhàn)。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經濟的調控能力；全球正在進入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一 旦新債無人購買，必將導致國家破產、債務違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。 （ 2）美國經濟增速下降。增速下降受通脹率上升影響，居民實際收入增速下降；受經濟整體不景氣影響，投資者信心不足。目前，國際組織、美國政府、經 濟學家和大型商業(yè)機構都下調了對美國經濟今明兩年的增長預期。 國際貨幣基金組織 2020年 9 月對美國經濟 2020和 2020 年的增速預測，從 6 月的 %和 %分別下調至 %和 %。 （ 3）歐元區(qū)經濟下行風險加大。 受全球經濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況第 10 頁 第 10 頁 持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經濟走勢分化更加明顯 ,就業(yè)形勢依然嚴峻。 2020 年歐元區(qū)經濟增速較 2020 年將明顯回落，甚至可能出現負增長。國際貨幣基金組織于 9 月將歐元區(qū) 2020 年和 2020 年 GDP 增長率由 6 月的 %和 %下調至 %和 %。 （ 4）日本經濟逐漸呈現好轉跡象 ,但仍未走出通貨緊縮。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產設施嚴重損壞和電力供應短缺，出口大幅下降，對外貿易順差減少，經濟仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。 （ 5）新興經濟體增速將繼續(xù)放緩。 新興經濟體由于全球產業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達國家經濟形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經濟增長將繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國家和國際機構紛紛下調明年經濟增長率預期。 （ 6）各種形式的保護主義措施干 擾我國對外經濟發(fā)展。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿易保護主義措施外，諸如碳關稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構在開展跨國經營時，一些金融業(yè)務會受到金融保護主義的限制。 （ 7）應對氣候變化對我國提出更高要求。隨著后京都議定書時代的到來，發(fā)達國家會從各方面施壓，要求我國承擔減排責任，而且國內經濟發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會增 大，對我國轉變經濟發(fā)展方式提出了更高要求。 （ 8）大宗 商品價格仍將高位劇烈震蕩。受新興市場國家經濟增長和全球經濟面臨的風險進一步上升的影響， 2020 年全球大宗商品價格將進入緩慢上升通道，但上升空間有限。歐債危機等不確定因素使大宗商品的價格波動幅度加大。 （二）國內方面 （ 1）我國經濟增速繼續(xù)放緩。 2020 年世界經濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內高通脹下的投資拉動模式難以為繼，加之土地可開發(fā)數量減少，土地財政拉動經濟的空間縮小，也使內需增長有限，經濟增速呈現逐漸回落趨勢。 （ 2）經濟結構失衡問題嚴重。國內消費嚴重不足，居 民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經啟動刺激內需計劃，但截至目前為止效果并不明顯。過度依賴投第 11 頁 第 11 頁 資，不僅影響消費，也存在生產能力過剩和閑置，加大金融風險的隱患；依賴出口，國際貿易長期失衡，不僅具有較大的風險，也導致貿易磨擦加劇。 （ 3）投資增速將繼續(xù)下滑。 2020 年拖累我國固定資產投資的主要因素為房地產投資及其相關投資?；ㄍ顿Y，制造業(yè)投資在地產相關產業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。預計 2020年我國固定資產投資增速為 18%左右，在房地產、基建、制造業(yè)的投資組合中 ，制造業(yè)相對增速最高。 （ 4）出