【文章內(nèi)容簡介】 高為130元/夜間，協(xié)議價最低為108元/夜間，最高為110元/夜間；普通單間同樣也是三家酒店共同有的，其掛牌價區(qū)間為130—295元/夜間，執(zhí)行價中最低為130元/夜間，最高為140元/夜間，協(xié)議價最低為108元/夜間，最高為120元/夜間。套房中，其掛牌價區(qū)間為388—688元/夜間，執(zhí)行價中最低為260元/夜間，最高為388元/夜間，協(xié)議價最低為230元/夜間，最高為288元/夜間。商務(wù)間只有陵州賓館和逸景商務(wù)酒店兩家酒店設(shè)置，其中掛牌價最高為268元/夜間，最低為200元/夜間；執(zhí)行價最高為200元/夜間，最低為150元/夜間；協(xié)議價最高168元/夜間，最低為140元/夜間。此外，新開業(yè)的盛園麗景酒店提供獨棟別墅供應，每棟別墅為2880元/夜棟，按棟出租，不提供單獨房間出租，最低協(xié)議價可協(xié)調(diào)至2280元/夜棟。通常執(zhí)行價中陵州賓館的房價最低。小結(jié)：178。 通過價格分析，大部分酒店的執(zhí)行價是其掛牌價的50%，而協(xié)議價通常會根據(jù)上一年的消費金額進行調(diào)整，基本為掛牌價的7折左右；178。 普通標間和單間的協(xié)議價最低不會低于100元/夜?間；178。 區(qū)域內(nèi)三星級酒店的房價最高，同樣，其在房間配置上也最高，最高房價為其行政套房，掛牌價為5970元/夜?間，執(zhí)行價為2660元/夜?間；178。 區(qū)域內(nèi)房價的最低價同樣是三星級酒店的舊樓，其掛牌價為258元/夜?間，執(zhí)行價為108元/夜?間；178。 商務(wù)酒店中逸景商務(wù)酒店的執(zhí)行價基本按照其掛牌價執(zhí)行，并未有其他折扣。178。 區(qū)域內(nèi)的樣本酒店的鐘點間價格較高，區(qū)間為50—88元/三小時間。、區(qū)域酒店所在區(qū)域——酒店類型比較平均數(shù)分析酒店類型板塊經(jīng)濟型酒店商務(wù)酒店會議/旅游酒店合計金馬路板塊頻數(shù)（個）——314占板塊比例——75%25%100%占總量比例——50%17%67%某大道板塊頻數(shù)（個）——1——1占板塊比例——100%——100%占總量比例——%——%客運中心板塊頻數(shù)（個）————11占板塊比例————100%100%占總量比例————%%TOTAL——426——80%20%100%本案所在的金馬路板塊是競爭最激烈的板塊，共有4家競爭酒店，占總樣本的67%，4家酒店中有三家是以商務(wù)為主的酒店，占板塊調(diào)查樣本的75%，另有一家酒店為主題旅游酒店，占板塊的25%，總調(diào)查樣本的17%。某大道目前競爭項目僅有1家，為商務(wù)酒店，%?？瓦\中心目前競爭項目僅有1家，為休閑旅游獨家酒店，%。通過調(diào)查，商務(wù)類的酒店是目前某市場上的主流，但是結(jié)合前文分析，主題類的星級酒店是目前某經(jīng)營狀況最好，口碑最好的酒店，值得本項目借鑒。、區(qū)域酒店經(jīng)營狀況分析由于盛景麗園酒店于10年8月開業(yè)，因此不計入以上入住率統(tǒng)計，據(jù)市場調(diào)查，該酒點目前平均入住率為65%。、區(qū)域酒店年平均入住率分析 從區(qū)域內(nèi)酒店的入住率來分析，酒店的平均入住率集中在55—70%之間，其淡旺季劃分明顯，總體來說酒店的入住率在夏秋季節(jié)最高，春季較低，其中小長假和黃金周為每年入住率的高峰，最高入住率能夠超過100%，酒店需要零時加床，或者零時增加備用客房；入住率最低的時候在40—50%之間，總體來說酒店經(jīng)營較為健康。、酒店星級——年入住率比較平均數(shù)分析檔次/星級均值頻數(shù)最小值最大值極差三星級70%155%85%30%二星級55%140%80%40%未掛星65%445%100%55%TOTAL60%648%87%43%根據(jù)調(diào)查顯示，三星級酒店的經(jīng)營狀況最為穩(wěn)定，其入住率的最小值為55%，最大值為85%，只相差30%，證明其入住率穩(wěn)定，淡旺季波動不大，客源穩(wěn)定，由此可見三星級酒店是調(diào)查樣本中經(jīng)營狀況最好的。二星級酒店入住率較差，證明其經(jīng)營狀況較差，其入住率的最小值和最大值都是同類比較中最低的，分別為40%和80%，平均入住率為55%。商務(wù)酒店中，平均入住率為65%，最大值由于其客房數(shù)量較少，可以在旺季突破100%，其最小值和最大值之間相差55%，級差很大，證明其經(jīng)營狀況波動較大。、酒店類型——年入住率比較平均數(shù)分析檔次/星級均值頻數(shù)最小值最大值極差商務(wù)酒店70%440%100%60%旅游酒店70%155%85%30%TOTAL70%555%100%45%商務(wù)酒店是目前某的主流酒店類型，其入住率最大值為100%，最小值為40%，相差60%，相差很大，證明商務(wù)酒店經(jīng)營狀況良莠不齊。旅游酒店同時是一家彩陶主題酒店，作為某唯一的三星級酒店，其入住率的最小值為55%，最大值為85%，只相差30%，證明其入住率穩(wěn)定，淡旺季波動不大，客源穩(wěn)定。、區(qū)域酒店配套設(shè)施分析、大堂面積及層高，陵州最低為4米，逸景商務(wù)酒店層高為8米，建議項目酒店大堂采用兩層挑高，二星級酒店層高為6米，其中逸景商務(wù)酒店大堂最高，將近挑高三層為8米，但是其大堂安置在騰飛時代寫字樓大堂中，為共用，不具有代表性。酒店大堂平均面積為180㎡，其中逸景商務(wù)酒店因與寫字樓共用大堂，因此不計入統(tǒng)計，此外陵州的大堂面積最小為100㎡，金馬賓館的酒店大堂最大，達到280㎡，此外華生賓館的大堂面積同樣在200㎡以上，達到260㎡，未掛星的酒店中平均面積為153㎡，建議本項目的大堂同樣安排在項目大堂中，同時輻射范圍要達到150㎡以上。、酒店餐廳分析178。 餐廳數(shù)量大部分為1個，有1家酒店擁有4個餐廳，即華生賓館擁有斯特拉斯西餐廳、海鮮火鍋餐廳、川菜餐廳以及粵菜餐廳；178。 目前某最大的餐飲大堂為盛景麗園酒店餐飲樓大堂，其可容納近1000人，面積為1300平米；178。 容納人數(shù)的主要區(qū)間100—350人之間，同時用餐人數(shù)最的是華生賓館海鮮火鍋，達到2000人；178。 餐廳面積區(qū)間200平米到3000平米不等，華生賓館海鮮火鍋餐廳面積最大，有3000平米；178。 大部分酒店的餐廳都包間配套，包間數(shù)量主要集中在1018個；178。 酒店除早餐提供有西式糕點外，正餐基本都提供中式菜品，其中有的酒店擁有特色餐飲，主要是特色菜品，如粵菜、火鍋等；178。 裝飾風格上是主要是中式風格；178。 餐廳的經(jīng)營關(guān)系到整個酒店的運營，其所占酒店總體收入的比重很大，其中三星級華生賓館的餐飲收入占總收入的40%，而其他酒店餐飲營業(yè)額平均占總營業(yè)額的一般左右，其中金馬酒店所占比重最高，其09年總營業(yè)收入為830萬元，而餐飲收入為580萬元，占了總營業(yè)額的70%。、酒店會議室分析178。 會議室的數(shù)量主要在13個之間，通常情況下是1個大中型型會議室、其余為小型會議室；被調(diào)查酒店中華生賓館的會議室最多，達到8個；178。 會議室面積區(qū)間為30平米－800㎡，容納人數(shù)10360178。 多功能廳可作為大型會議室，兼顧宴會廳、會議室等多種功能；178。 配套設(shè)施方面主要影像設(shè)備，如投影儀、懸掛屏幕等；音頻設(shè)備，如話筒、功放、音箱等；其它主要是空調(diào)、人員服務(wù)、鮮花等附帶設(shè)施；178。 在同聲傳譯方面設(shè)施比較缺乏。、區(qū)域酒店康樂設(shè)施分析178。 所調(diào)查酒店中，最普及的康樂設(shè)施是茶坊和浴足，所有的酒店都有該類型的設(shè)施；178。 酒店里還擁有如健身中心、KTV中心、舞廳、乒乓球室、咖啡屋、洗浴桑拿中心、美容美發(fā)等項目；178。 其他：華生賓館有彩陶博物館，用以展示某彩陶。、區(qū)域酒店建筑設(shè)計分析、建筑層數(shù)分析調(diào)查樣本中，華生賓館新樓最高，總共13層，其次是陵州賓館為10層，此外逸景商務(wù)酒店所在騰飛時代大廈總共為14層，其中酒店所占6層，另外酒店的餐廳獨立在大廈之外，盛園麗景酒店由于為園林式分布，基本建筑為3—4層，酒店平均樓層達到8層，因此項目如果需要集成餐飲配套在新建大廈中，樓層應控制在8—10層左右。、區(qū)域酒店硬件配套分析、電梯數(shù)量分析，有4家酒店電梯數(shù)量主要集中在2部，2家酒店電梯數(shù)量為1部。二星級酒店僅一部電梯，逸景與騰飛時代大廈共用2部電梯，盛景麗園酒店為客房樓1部，餐飲樓1部，共2部。華生賓館使用SIGMA（西格瑪）電梯，陵州賓館使用長江品牌電梯，盛景麗園、逸景與華陵則使用廣州日立品牌的電梯。、空調(diào)分析區(qū)域酒店的空調(diào)主要以中央空調(diào)為主，共5家，有1家酒店采用分體空調(diào)，此外陵州酒店為中央空調(diào)和分體式空調(diào)共用。逸景商務(wù)酒店采用的分體式空調(diào)。華生賓館使用西門子中央空調(diào)，陵州賓館使用掛機為美的空調(diào)。、建筑風格分析區(qū)域酒店建筑風格多為現(xiàn)代風格，建筑外立面主要以涂料為主，輔以玻璃窗，僅有盛景麗園酒店為現(xiàn)代中式風格，建筑里面為仿青磚小面磚。、車位數(shù)量分析 在被調(diào)查酒店之中，平均車位為91個，其中逸景商務(wù)酒店因為與騰飛時代共用停車位，因此是唯一一個擁有地下停車位的酒店，其地面停車位45個，地下停車位在115個左右；盛景麗園酒店是某所有酒店中酒店車位最多的，共有220個車位；除此之外，剩余四家酒店的平均車位為41個，三星級酒店華生賓館的停車位最多，達到了55個，華陵和陵州分別各有35個車位，而金馬賓館有40個足有的車位。、網(wǎng)絡(luò)配置分析區(qū)域內(nèi)酒店目前都在逐步改善其網(wǎng)絡(luò)配置，基本上每一家酒店都有部分房間配置了網(wǎng)絡(luò)介入端口，為入住客戶提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，主要網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方式為寬帶上網(wǎng)，不需要進行撥號，只需要插入端口進行簡單設(shè)置，自動獲取IP地址即可；此外，部分酒店設(shè)有部分帶電腦的客房，直接提供上網(wǎng)的工具，但該類客房的價格相較不同房間更高，入住率相對較低，大部分時候有少量客戶選擇，更多的情況下屬于被動消費選擇，即在其他客房房源緊張的情況下產(chǎn)生了需求。、區(qū)域酒店消費群體特征分析178。 區(qū)域內(nèi)酒店的消費群主要為商務(wù)消費者和公務(wù)接待消費者消費者，約占70%以上；178。 區(qū)域酒店散客消費群主要為旅游消費者，通常由自駕游游客，這一部分消費群比較有規(guī)律，市場波動隨國家法定節(jié)假日變動，基本占該類酒店總消費群的20—40％，消費頻率多為12天；178。 星級酒店消費群主要為商務(wù)和政府接待客戶，消費群對酒店的忠誠度較高，且季節(jié)波動比例較小，基本占該類酒店總消費群的70％，消費頻率多為1—2天左右；178。 另一重要消費群體是轄區(qū)下地方政府出差人員，此類客戶群體的忠誠度極高，一貫在協(xié)議酒店或具有隸屬關(guān)系的酒店中居住，約占40％左右；178。 其他消費者：以散客為主，其構(gòu)成為自助旅游者、探親訪友者、附近居民和附近單位員工等，性別特征以男性占多數(shù)，為30％左右。小結(jié)：178。 本案所在金馬路塊酒店房間供應總數(shù)高達調(diào)查總量的66%，是目前某酒店市場和商業(yè)最繁華的地段。178。 區(qū)域酒店供應多為未掛星的酒店、二星與三星酒店各有一家。從市場競爭區(qū)格來看，區(qū)域內(nèi)四星級、準四星級的高星級酒店具有發(fā)展機會。178。 酒店價格：三星級酒店價格較為穩(wěn)定，且市場競爭較小，屬于一馬當先的情況；二星級酒店和其他商務(wù)酒店價格波動較大，市場競爭較為激烈。178。 區(qū)域酒店供給類型以商務(wù)酒店、旅游酒店及經(jīng)濟酒店為主。從市場差異化競爭態(tài)勢來看，主題酒店具有良好的市場發(fā)展機會。178。 區(qū)域酒店經(jīng)營狀況較為健康，年平均入住率均值為60%。三星級酒店酒店經(jīng)營狀況十分穩(wěn)定。三星級酒店年平均入住率最高，年入住率均值高達75%，其他星級酒店年入住率均值達到65%左右。178。 區(qū)域內(nèi)酒店的消費群體約70%來自商務(wù)客戶和公務(wù)接待客戶，其次為旅游散客。178。 區(qū)域內(nèi)酒店的經(jīng)營收入中，來自餐飲的部分占據(jù)了很大的部分，其中三星級酒店能占到酒店總營業(yè)收入的40%，而未掛星的酒店最多能占到總營業(yè)收入的65%。典型案例分析 典型性案例 —— 華生酒店 178。 檔次：三星178。 房間數(shù)量：189間178。 酒店類型: 主題旅游酒店178。 平均房價：200元/夜間左右178。 目標客戶群: 政府接待,商務(wù),旅游178。 飯店入住率：平均75%左右，最高可達85%178。 酒店概況：位于四川省某縣城中心群英街20號的華生賓館于1996年10月1日正式營業(yè)，2002年1月28日華生賓館有限公司董事長蔡子如先生出資購買改制，2004年1月8日榮升為三星級涉外飯店，是某縣唯一一家三星級飯店。 為拓展市場的需求，華生賓館2006年按四星級標準新建的以彩陶文化為主題的弘仁樓，使整個賓館檔次得到進一步提升，服務(wù)品質(zhì)得到進一步的升華。 賓館位于某縣城中心地帶，距“成都后花園”黑龍灘風景區(qū)10公里。交通便利，緊鄰國道213線及省道106線，距長途汽車站2公里。 賓館占地面積10余畝，建筑面積20000多平方米，分為弘仁樓和弘里樓兩大區(qū)域，弘仁樓十三層，弘里樓五層，共有客房189間，含行政套房、豪華套房、商務(wù)套房、單人間、豪華標間，客房樓層設(shè)無煙樓層、行政樓層等，并配備有高檔電腦數(shù)碼房。大廳設(shè)大堂吧、威尼斯咖啡館。 賓館下設(shè)弘仁樓斯特拉斯西餐廳、宴府飄香（二樓精品川菜）、宴府粵珍軒（三樓粵菜餐廳）；弘里樓分設(shè)：國宴廳、華生源海鮮火鍋餐廳。整個餐飲可同時容納2000多人同時就餐。賓館擁有配套齊全的高檔茶樓、桑拿、棋牌室等服務(wù)設(shè)施項目；以華生廳 、仁和廳、壽鄉(xiāng)廳、彩陶廳、鳳凰廳、某廳、云亭閣多功能演藝廳命名的大中小型7個不同規(guī)模的會議室，同時可容納20—360人的商務(wù)洽談和會務(wù)活動。178。 房間價格：房間類型價格（元/夜間）掛牌價執(zhí)行價協(xié)議價行政套房597026602080家庭套房380018801660商務(wù)套房222014201160豪華套房17201120960商務(wù)單間670480320商務(wù)標間620468308豪華單間570228188豪華