【文章內(nèi)容簡介】 120㎡ 以 上圖 住房面積調(diào)查 購房者能承受多高的房價(jià),是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在 20 萬以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130 萬之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬的占 %承受總價(jià)格在 4150 萬的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬以上的占 4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,駐馬店市購房者所能承受的價(jià)格在 2035 萬之間，比例占到總量的 60%以。上可見是主要購買力的承受范圍5 / 5220萬 以 下2130萬3040萬4150萬50萬 以 上圖 客戶對住房價(jià)格的承受力調(diào)查 周圍樓盤的供應(yīng)調(diào)查另外，我們重點(diǎn)調(diào)查了項(xiàng)目所在地及駐馬店市市場及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2022 年第四季度駐馬店市樂山大道沿線樓盤銷售均價(jià)在 2400 元/平方米左右，且銷售情況良好。置地大道附近，均價(jià)在 2600 元/平方米左右的生活住宅小區(qū)一季度取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向），從駐馬店市規(guī)劃上看，主要往西北方向擴(kuò)展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。從市場現(xiàn)狀看，樂山路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 在置地大道沿線聚集了吉安住宅小區(qū)、領(lǐng)袖花園、通達(dá)生活小區(qū)等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2800 元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 2400 元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以市白領(lǐng)階級(jí)為主。建業(yè)森林半島 2022 一季度銷售量在 6000 平方米以上；民生集團(tuán)本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。總體而言，置地大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前駐馬店市房地產(chǎn)投資大幅增加，2022 年上半年駐馬店市完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。2022 年總投資額為 億元，同比增長 %。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，6 / 52占總投資的 %.從銷售投資比率來看，09 年銷售額只占到投資額的%，09 年上升到 60%，在 2022 年，全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。再結(jié)合入住駐馬店市的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品經(jīng)濟(jì)房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 價(jià)格預(yù)測 市場的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提升也必然伴隨市場價(jià)格的整體上揚(yáng)。07 年，市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過 10%，08 年至 09 年趨于穩(wěn)定，但隨著區(qū)域市場由起步階段向成熟階段的發(fā)展，近兩年的市場價(jià)格仍然會(huì)保持穩(wěn)定并趨于小幅增長，同時(shí)產(chǎn)品的多元還和差異化也會(huì)改變目前房地產(chǎn)的價(jià)格狀況。據(jù)調(diào)查，今年駐馬店市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2022 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)駐馬店市房價(jià)繼續(xù)走高。今年駐馬店市繼續(xù)向外發(fā)展，老城改造，新城建設(shè)，使得大量居民重新置業(yè)，為駐馬店市商品房的銷售提供了契機(jī)，同時(shí)，受全國一線、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲對三線城市產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，駐馬店市商品房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主要有四：（1）在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊（特別是北邊和西邊）開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。（2）需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。（3）購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。7 / 52（4）住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。（5）競爭激烈。對于駐馬店這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢對其發(fā)展影響并不是最重要的，影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場本身的供給、需求和價(jià)格之間的關(guān)系。駐馬店市商品房主要靠本地購買，自住為主，炒房、投資客戶總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房價(jià)已經(jīng)使本地市場出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。同時(shí)，盡管不能把所有的城市一概而論，但所謂的房價(jià)拐點(diǎn)說法，已經(jīng)波及并影響到本地市民的購買熱情。市民即便有購買意向，也是更愿意持幣觀望要么期待政策方面的嚴(yán)格調(diào)控，要么期待本地市場樓盤增多，從更激烈的房產(chǎn)競爭中有所收獲。由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場的房價(jià)看，到項(xiàng)目建成后即 2022 年房價(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)到 29003400 元/㎡。 競爭力分析 周圍競爭力的分析從目前來看，周圍銅山大道路上地區(qū)高級(jí)中學(xué)分校西面 50 米處正在建設(shè)的新天地未來城住宅小區(qū)以及開源大道上正在建設(shè)的明珠港灣，周圍設(shè)施與本項(xiàng)目開發(fā)處差不多，總體競爭力平衡。 我市房地產(chǎn)競爭分析從 07 年開始，隨著市政府的搬遷，我市已開工銷售和將要立項(xiàng)、開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)增加了很多，2022 年投放量將會(huì)更大，計(jì)劃建設(shè)各類住房 萬套，總建筑面積 115 萬平方米。其中，新建商品住房建設(shè) 萬套，建筑面積70 萬平方米；城中村改造 萬套，建筑面積 24 萬平方米；政策性住房建設(shè) 萬套，建筑面積 21 萬平方米；其中，經(jīng)濟(jì)適用房 15 萬平方米，廉租房 6 萬平方米。市場上 813 個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)銷售，總投放量預(yù)計(jì)將超過 70 多萬平方米，這就造成了市場供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價(jià)格的攀升。激烈的競爭是不可避免的。所以 2022 年市場的需求增長速度要稍慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣，選擇條件也更加苛刻。這也無疑會(huì)給我們的銷售帶來很大的困難。激烈的市場競爭勢必影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，緩慢的價(jià)8 / 52格上漲也會(huì)使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。而且周邊地段由于駐馬店市近兩年來的發(fā)展，城市的重新規(guī)劃，特別是 08 年以后，致使周邊居民住房困難，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)， ，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。由此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。3 項(xiàng)目的背景及 SWOT 分析 項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于駐馬店市開源大道與銅山大道交叉口東北方向，占地約 15 畝，東臨地區(qū)高中分校、職業(yè)學(xué)院和黃淮學(xué)院，西鄰交通大動(dòng)脈銅山大道，南臨開源大道。土地用途：商業(yè)兼容住宅土地使用年限：商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年該地塊位于目前城北方向，總規(guī)劃面積為 15 畝，現(xiàn)為農(nóng)田用地，西面北面分別鄰開源河，視野開闊，景色優(yōu)美。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（1）市區(qū)的整體規(guī)劃本項(xiàng)目位于城北新開發(fā)地段，隨著市政府規(guī)劃措施的出臺(tái)，北區(qū)就成了房地產(chǎn)的首選市場，目前北區(qū)項(xiàng)目較多。09 年市政府提出了本市的初步規(guī)劃構(gòu)想，即：北延、西擴(kuò)、東進(jìn)、南改、中優(yōu)。北延：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。西擴(kuò)：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機(jī)，切實(shí)發(fā)揮交通干線經(jīng)濟(jì)輻射作用，向西擴(kuò)展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)的快速發(fā)展。東進(jìn)：向東打造工業(yè)走廊，以駿馬化工、藍(lán)天集團(tuán)、天方藥業(yè)、中集華俊等大型企業(yè)建設(shè)為契機(jī)，強(qiáng)力發(fā)展天然氣、火電、化工等工業(yè)，以項(xiàng)目建設(shè)、工業(yè)建設(shè)帶動(dòng)整個(gè)鐵東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。9 / 52南改：以練江河改造和華達(dá)西湖居住小區(qū)、戀江堡住宅小區(qū)建設(shè)為試點(diǎn)，發(fā)揮城市南部區(qū)域一類居住面積大、范圍廣的優(yōu)勢，打造精品住宅小區(qū)，努力建設(shè)駐馬店的“后花園” 。中優(yōu)：中部舊城區(qū)以完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造為重點(diǎn)，著重解決“城中村”的問題，力爭使公共設(shè)施少、配套設(shè)施不完善的問題得到初步解決，以人為本、優(yōu)化城市人居環(huán)境。此外，將城市劃分為：三個(gè)中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個(gè)功能區(qū)。三個(gè)中心：開源大道兩側(cè)建設(shè)城市行政中心和文化休閑中心 解放大道和火車站西廣場地區(qū)建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心 火車站東廣場地區(qū)建設(shè)地區(qū)物流中心四縱四橫發(fā)展軸：文明大道、樂山大道、前進(jìn)大道、驛城大道為南北發(fā)展軸 開源大道、淮河大道、雪松大道、中華大道為東西發(fā)展軸五個(gè)功能區(qū)：老城區(qū)、城東物流區(qū)、城東工業(yè)區(qū)、城北高新技術(shù)和高校區(qū)、城北行政文化新區(qū)（2）北區(qū)的發(fā)展規(guī)劃北區(qū)規(guī)劃主題：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。北區(qū)以市政府為中心，努力打造成為高新科技中心，以城北為主要居住區(qū)，同時(shí)建設(shè)一批住房來保障當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?，從駐馬店市的整體規(guī)劃看，城北為主要發(fā)展方向，隨著市政新區(qū)和高新的建設(shè)，北區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，同時(shí)，新火車站及新高速的建設(shè)，周圍相鄰開源大道和銅山大道交通大動(dòng)脈，交通便利，這些都會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來增長。據(jù)調(diào)查，隨著人們對城市文化行政區(qū)和房地產(chǎn)水平的發(fā)展區(qū)域的認(rèn)同感提升，75%的市民選擇在城北買房，20%的選擇在城西買房，其他 5%選擇其他地區(qū)。由此可見在北區(qū)開發(fā)商業(yè)氣息濃厚，銷售市場較好，開發(fā)潛力較大。 項(xiàng)目自身的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮10 / 52景觀優(yōu)勢—地塊周圍有開源河、桃園環(huán)繞，自然景觀好景觀優(yōu)勢將是項(xiàng)目最大也是最核心的優(yōu)勢所在，項(xiàng)目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤地段優(yōu)勢—處于未來城市發(fā)展方向上，是政府規(guī)劃的主要居住區(qū)充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃，完善自身配套設(shè)施，應(yīng)在良好的居住氛圍交通優(yōu)勢—項(xiàng)目周邊有多條城市主干道，交通便利地塊周圍都臨近城市主干道或次干道和新火車站，未來交通十分便利人文優(yōu)勢—地塊附近有市政府新行政大樓，黃淮學(xué)院，具有豐富教育與政府和附近高校進(jìn)行戰(zhàn)略合作，利用高校的師資資源，建成為人文教育基地，充分挖掘其人文教育內(nèi)涵商業(yè)價(jià)值—本項(xiàng)目有較長的臨街面，且未來居住人口眾多，具有一定的商業(yè)價(jià)值分析地塊，結(jié)合市場商業(yè)狀況適量開發(fā)部分商業(yè)開發(fā)商優(yōu)勢—由于是本地企業(yè)，且樹立了自己在本市的品牌形象，人脈關(guān)系好充分利用自己的優(yōu)勢，吸引目標(biāo)客戶，增加自己的競爭力 項(xiàng)目的劣勢分析項(xiàng)目劣勢 減少劣勢配套缺乏—項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，市政配套設(shè)施尚未完善，且檔次較低當(dāng)?shù)厝穗x市中心距離較遠(yuǎn)醒目通過自身配套設(shè)施的開發(fā)，彌補(bǔ)外部配套的不足經(jīng)驗(yàn)不足—置地開發(fā)公司還未曾涉及過郊區(qū)的開發(fā)，開發(fā)經(jīng)營不足與全國知名的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑，銷售代理公司合作，充分借助外腦彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)的不足規(guī)模劣勢—本項(xiàng)目規(guī)模小，與其他項(xiàng)目比，不易形成獨(dú)立的環(huán)境充分利用周圍的自然環(huán)境，完善生活設(shè)施，以好的生活氛圍增加競爭力 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)居住郊區(qū)化—市中心的高端消費(fèi)者開始選擇在郊區(qū)置業(yè)，引導(dǎo)居住郊區(qū)化趨勢，同時(shí)可吸引周邊縣市的高端消費(fèi)者到該區(qū)域購房充分突出該區(qū)域樓盤的環(huán)境優(yōu)勢，挖掘自身獨(dú)特文化特殊特色吸引目標(biāo)消費(fèi)群，隨著交通設(shè)施的逐步完善，縮短與市中心區(qū)的時(shí)間距離市場發(fā)展快—板塊的起步較晚，但市場發(fā)展快，產(chǎn)品提升空間大充分利用市場快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，努力提高產(chǎn)品素質(zhì)，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，占領(lǐng)市場前端客戶機(jī)會(huì)—目前市場家庭居住質(zhì)量差，戶型小，年代久遠(yuǎn)充分分析客戶的需求，以客戶需求為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造客戶需要的產(chǎn)品營銷機(jī)會(huì)—市場營銷整體水平仍有提升空間，為項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)加強(qiáng)營銷隊(duì)伍的建設(shè)，積極引入“外腦” ，并與高水平營銷策劃代理公司精誠合作 項(xiàng)目的威脅分析項(xiàng)目威脅 轉(zhuǎn)化威脅項(xiàng)目競爭威脅—項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目逐漸開始聚集，且有相當(dāng)多高層建筑項(xiàng)目，壓力增大，競爭環(huán)境激烈充分挖掘自身獨(dú)特的優(yōu)勢實(shí)點(diǎn)，行成獨(dú)特的文化優(yōu)勢，搶占市場項(xiàng)目開發(fā)威脅—本項(xiàng)目建設(shè)過程中不可預(yù)見因素多把握開發(fā)節(jié)奏，充分預(yù)見市場趨勢，前期開發(fā)立足資金快速回籠，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)11 / 52購買力威脅—城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平不高，導(dǎo)致城市客戶群購買能力有限搶占市場高端客戶群份額，擴(kuò)大目標(biāo)區(qū)域市場，并制定合理的價(jià)格政策風(fēng)險(xiǎn)威脅—即項(xiàng)目在長期的開發(fā)過程中，由于宏觀房地產(chǎn)政策，金融政策等不確定性，后期開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售推廣將受到不同程度的影響一方面建立起健全實(shí)效的危機(jī)公關(guān)關(guān)系，另一方面積極塑造自身過硬的品質(zhì)，提高應(yīng)對政策變化引起的市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的 SWOT 分析小結(jié)通過上訴分析說明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿Υ螅渚蛹业男…h(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理商公司共同努力、優(yōu)勢互補(bǔ)，結(jié)合市場環(huán)境和政府的政策及發(fā)展動(dòng)向，通過科學(xué)市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)?