【文章內(nèi)容簡介】 地批準(zhǔn)書”。 （ 5） 2021 年衡陽市珠暉區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 （ 6） 2021 年衡陽市珠暉區(qū)沿江路地質(zhì)勘查資料。 （ 7）衡陽市房地產(chǎn)年鑒（ 20212021）。 （ 8） 2021 年衡陽市城市開發(fā)銀行驗(yàn)資證明。 （ 9）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會 2021年審核批準(zhǔn)施行。 （ 10）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會 2021 年。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 第 3 頁 共 41 頁序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 其中：住宅建筑面積 ㎡ 其中： 1層商鋪會所建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 12960 其中：小區(qū)值班室建筑面積 ㎡ 垃圾站 ㎡ 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 30 6 項(xiàng)目總投資 萬元 17420 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 11 總投資利潤率 % 12 總投資利稅率 % 第 4 頁 共 41 頁 2 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢 2021 年 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804 億元，比上年名義增長 %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 %），增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積 177334 萬平方米，比上年下降 %；其中住宅新開工面積下降 %。全國商品房銷售面積 111304 萬平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。全國商品房銷售額 64456 億元，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額增長 %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 35667 萬平方米，比上年下降 %。全國商品房待售面積 36460 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，增長 %，增速比上年回落 。其中，國內(nèi)貸款增長 %，自籌資金增長 %，利用外資下降 %，其他資金增長 %。 項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況 2021 年全市建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，下降 %；全市建筑業(yè)增加值 億元，增長 13%。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %；房屋建筑竣工面積 萬平方米，增長 %。 2021 年全市固定資產(chǎn)投資 （含跨區(qū)項(xiàng)目投資 億元，不計(jì)增速），增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，國有投資 億元，增長 %。年內(nèi)新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù) 1890 個(gè)，增長 %。 市場供求分析 衡陽房地產(chǎn)市場形勢分析 2021 年前 10 月，隨著 衡陽 市房地產(chǎn)市場成交量逐漸增加，開發(fā)企業(yè)資金壓力有所減輕，開發(fā)商的投資意愿逐步回升，開發(fā)完成投資額的同比增長 %，商品房施工面積同比增長 %、新開工面積同比增長 %、竣工面 積同比增長 %，但整體仍較為理性和謹(jǐn)慎。 （ 1） 衡陽房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況 2021 年前 10 月， 衡陽 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。市 第 5 頁 共 41 頁本級開發(fā)完成投資 億元，同比減少 %，縣（市）區(qū)完成投資 億元，同比增長 %。 10 月份開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。 （ 2） 房地產(chǎn)資金來源情況 前 10 月，房地產(chǎn)資金來源小計(jì) 億元，同比增長 %，較前三季度增長了 個(gè)百分點(diǎn)。其中市本級資金 來源小計(jì) 億元，縣（市）區(qū)資金來源小計(jì) 億元。全市國內(nèi)貸款 億元，同比增長 %，其中市本級國內(nèi)貸款 億元。自籌資金 億元，同比增長 %，增長了 個(gè)百分點(diǎn)。其中市本級自籌資金 億元。其他資金來源 億元，同比減少 %，其中市本級其他資金來源 億元。 （ 3） 商品房開發(fā)建設(shè)情況 前 10 月，全市商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中市本級商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，縣（市）區(qū)施工面積 萬平方米，同比增長 %。全市商品房新開工面積 ，同比增長 %，其中市本級新開工面積 ，同比增長 %，縣（市）區(qū)新開工面積 萬平方米，同比減少 %。前 10 月，全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長%，其中市本級竣工面積 萬平方米，同比減少 %，縣（市）區(qū)竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 （ 4） 商品房銷售情況 1一 10 月份 衡陽 市商品房 銷售網(wǎng)上簽約 18778 套，同比增長 %，網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比下降 %，特別是在房交會上 4天時(shí)間商品房網(wǎng)上簽約 3738套 43萬平方米、二手房成交 554 套 萬平方米。 總體而言， 2021 年前 10 月，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變的情況下， 衡陽 市房地產(chǎn)市場整體處于正常的行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，但從 8月份開始呈回升態(tài)勢，降速趨緩，市場熱度明顯增加， 衡陽 市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較大的發(fā)展空間。一是 衡陽 市經(jīng)濟(jì)規(guī)模日益擴(kuò)大，人均可支配收入保持著較快的增長速度，城鎮(zhèn)居民購買能力進(jìn)一步加強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場 的持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。二是某種意義上講，城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程。因此， 衡陽 市城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快和改善性需求的加強(qiáng)，衡陽 市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將會繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。 第 6 頁 共 41 頁 衡陽房地產(chǎn)市場特征分析 近些年來，衡陽市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的特征如下： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù) 增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系； （ 2）增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加； （ 3）商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)； （ 4）產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu) 、實(shí)用率、園林 等等方面，任何項(xiàng)目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個(gè)區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達(dá) ,但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“ 傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： （ 1）一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。 （ 2）二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項(xiàng)目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主 較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 （ 3）三類客戶：周邊學(xué)校老師 第 7 頁 共 41 頁珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。 （ 4）四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該 部分客戶主要考慮就近工作、就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而碧海明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 3 建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分 ， 周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊第 8 頁 共 41 頁 山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。 衡陽盆地 南高北低 ， 整個(gè)盆地南面地勢較高，整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低 。 地貌類型以崗丘為主 ， 四周山 、 丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積 約 3550 平方公里。 地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%， 平原占 21%，水面占 4%。境內(nèi)有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達(dá) 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長 226公里。境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（ g）＜ ，地震動反應(yīng)譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬 弱震區(qū)。 氣候條件 衡陽地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時(shí)數(shù) 1300— 1800 小時(shí) ， 無霜期長達(dá) 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。 水文地質(zhì) 衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L 603 公里的 36條大小河川呈樹枝狀分布 于 市境，是典型的江南水鄉(xiāng) 。 水資源總量 約 為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。 水資源特點(diǎn) ： 一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550— 700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達(dá) 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。但客水資源目前只利用了 3 億立方米。 交通運(yùn)輸條件 衡陽市交通發(fā)達(dá)，在全國 45 個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位。衡北編組站 第 9 頁 共 41 頁以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列 萬輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫 穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約 170 公里，行程約 2小時(shí)。 生態(tài)環(huán)境條件 本住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東面規(guī)劃中的小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望 ,是中國人所追求的理想居家之地。 施工條件 本項(xiàng)目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，施工條件較好。 政策環(huán)境 本項(xiàng)目的建 設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 4 建筑方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； （ 2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動有序運(yùn)作； （ 3）節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； （ 4）人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 第 10 頁 共 41 頁 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 （ 1） 獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 （ 2）更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 建筑戶型特色 （ 1）細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，靈活的平面設(shè)計(jì)滿足日益變化的生活模式。 （ 2）充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南 北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 （ 3）住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 （ 4）戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。如：