【正文】 .... 18 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .................................................................................. 22 不確定性分析 .......................................................................................... 25 社會(huì)評(píng)價(jià) .............................................................................................................. 29 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 .......................................................................... 29 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................. 30 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 .......................................................................................... 30 9 結(jié)論及建議 ...................................................................................................................... 30 結(jié)論 ...................................................................................................................... 31 市場(chǎng)分析結(jié)論 .......................................................................................... 31 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 .......................................................................................... 31 存在的問(wèn)題及建議 .............................................................................................. 31 參考文獻(xiàn) ................................................................................................................................ 32 致謝 ........................................................................................................................................ 33 附錄 ：項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 …………………………………………………………………… 35 1 總論 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 碧海明珠住宅小區(qū)項(xiàng)目 承辦單位概況 單位名稱(chēng)： 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 注冊(cè)資金：港幣 2021 萬(wàn)元 單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào) 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售 法定代表人：吳小平 建設(shè)單位簡(jiǎn)介： 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在 2021 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡 陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等，現(xiàn)有職員 68 人，其中高級(jí)職稱(chēng) 18 人，中級(jí)職稱(chēng) 32 人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。同時(shí)又能安置好住戶(hù)，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂(yōu)解難，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級(jí)的影響。 該研究報(bào)告共分 9章：總論、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建筑方案設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目環(huán)保節(jié)能消防、工程實(shí)施期間進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、效益分析、結(jié)論及建議。 I 碧海明珠住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 摘 要 本可研報(bào)告對(duì)碧海明珠住宅小區(qū)項(xiàng)目的可行性特別是經(jīng)濟(jì)方面的可行性進(jìn)行了研究分析。通過(guò) 研究分析，可以為項(xiàng)目的最終決策特別是該項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)方面的合理性提供判別依據(jù)，同時(shí)還能為政府相關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目的報(bào)批審核提供文獻(xiàn)參考。 另外，該項(xiàng)目建成后，不僅能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)，而且還會(huì)給政府帶來(lái)大量的稅收，取 得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；敏感性分析；內(nèi)部收益率；凈現(xiàn)值 II Blue sea pearl residential area project feasibility study report Abstract This feasibility study report on the blue sea pearl residential area especially the feasibility of the project economic feasibility are analyzed. Through research and analysis, we can final decisions for the project, especially in the project offered the rationality of the discriminant basis, at the same time also can provide the government related department review and approval of the program with reference. The study is divided into nine chapters: pandect, project investment environment and market analysis, construction conditions, construction project design, environmental protection and energy saving project fire, during the project implementation schedule, investment estimation and fundraising, benefit analysis, conclusion and suggestion. In addition, after the pletion of the project, not only can bring considerable return on investment to developers, but also can bring a lot of to the government tax revenue, obtained remarkable economic benefit. Can successfully relocated households again at the same time, improve and enhance residents39。 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積 m2，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連，南至望江路，東隔規(guī)劃中的小學(xué)與中天路相連，北至小區(qū)北部主路口。 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 （ 1）建設(shè)規(guī)模（具體計(jì)算見(jiàn) 建筑計(jì)算） 本住宅小區(qū)將建 9 棟 13 層兩梯（電梯和人行樓梯）住宅樓，同時(shí)將配套建設(shè)一些基礎(chǔ)建筑和設(shè)施， 1— 9 號(hào)住宅樓共設(shè)有 432 套標(biāo)準(zhǔn)住宅房。建筑總?cè)莘e率為 ，建筑密度為%，綠地率為 30%。 可行性研究編制范圍與依據(jù) 編制范圍 本可研報(bào)告的編制范圍主要包 括：項(xiàng)目投資環(huán)境分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)條件、環(huán)保消防與節(jié)能節(jié)水、建設(shè)安排與進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。 （ 2）衡陽(yáng)市城市規(guī)劃管理局（ 2021）、衡陽(yáng)市規(guī)地字 98 號(hào)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。 （ 4）衡陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局房地批字【 2021】第 6號(hào)“衡陽(yáng)市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)”。 （ 6） 2021 年衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路地質(zhì)勘查資料。 （ 8） 2021 年衡陽(yáng)市城市開(kāi)發(fā)銀行驗(yàn)資證明。 （ 10）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì) 2021 年。房屋新開(kāi)工面積 177334 萬(wàn)平方米，比上年下降 %；其中住宅新開(kāi)工面積下降 %。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 64456 億元，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房待售面積 36460 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng) %，自籌資金增長(zhǎng) %，利用外資下降 %，其他資金增長(zhǎng) %。房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。年內(nèi)新開(kāi)工項(xiàng)目個(gè)數(shù) 1890 個(gè)，增長(zhǎng) %。 （ 1） 衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資情況 2021 年前 10 月， 衡陽(yáng) 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 10 月份開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。其中市本級(jí)資金 來(lái)源小計(jì) 億元，縣（市）區(qū)資金來(lái)源小計(jì) 億元。自籌資金 億元，同比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)。其他資金來(lái)源 億元，同比減少 %，其中市本級(jí)其他資金來(lái)源 億元。全市商品房新開(kāi)工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中市本級(jí)新開(kāi)工面積 ，同比增長(zhǎng) %，縣（市）區(qū)新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %。 （ 4） 商品房銷(xiāo)售情況 1一 10 月份 衡陽(yáng) 市商品房 銷(xiāo)售網(wǎng)上簽約 18778 套，同比增長(zhǎng) %，網(wǎng)上簽約面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %，特別是在房交會(huì)上 4天時(shí)間商品房網(wǎng)上簽約 3738套 43萬(wàn)平方米、二手房成交 554 套 萬(wàn)平方米。一是 衡陽(yáng) 市經(jīng)濟(jì)規(guī)模日益擴(kuò)大，人均可支配收入保持著較快的增長(zhǎng)速度，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)一步加強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng) 的持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。因此， 衡陽(yáng) 市城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快和改善性需求的加強(qiáng)，衡陽(yáng) 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達(dá) ,但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。 項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群定位如下： （ 1）一類(lèi)客戶(hù)：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路部門(mén)職工等等。 （ 3）三類(lèi)客戶(hù)：周邊學(xué)校老師 第 7 頁(yè) 共 41 頁(yè)珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。 3 建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分 ， 周?chē)h(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊第 8 頁(yè) 共 41 頁(yè) 山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。 地貌類(lèi)型以崗丘為主 ， 四周山 、 丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積 約 3550 平方公里。境內(nèi)有河長(zhǎng) 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長(zhǎng)達(dá) 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。 氣候條件 衡陽(yáng)地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時(shí)數(shù) 1300— 1800 小時(shí) ， 無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá) 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。總長(zhǎng) 603 公里的 36條大小河川呈樹(shù)枝狀分布 于 市境，是典型的江南水鄉(xiāng) 。 水資源特點(diǎn) ： 一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550— 700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。但客水資源目前只利用了 3 億立方米。衡北編組站 第 9 頁(yè) 共 41 頁(yè)以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組