【正文】 ......................... 15 資金籌措 .............................................................................................................. 16 自籌資金 .................................................................................................. 16 其它來源 .................................................................................................. 16 8 效益分析 .......................................................................................................................... 16 財務(wù)評價 .............................................................................................................. 16 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 .......................................................................... 16 相關(guān)說明 .................................................................................................. 16 收入估算 .................................................................................................. 17 編制財務(wù)評價報表 .................................................................................. 18 財務(wù)盈利能力分析 .................................................................................. 22 不確定性分析 .......................................................................................... 25 社會評價 .............................................................................................................. 29 項目對社會的影響分析 .......................................................................... 29 風(fēng)險分析 .................................................................................................. 30 社會評價結(jié)論 .......................................................................................... 30 9 結(jié)論及建議 ...................................................................................................................... 30 結(jié)論 ...................................................................................................................... 31 市場分析結(jié)論 .......................................................................................... 31 經(jīng)濟分析結(jié)論 .......................................................................................... 31 存在的問題及建議 .............................................................................................. 31 參考文獻 ................................................................................................................................ 32 致謝 ........................................................................................................................................ 33 附錄 ：項目財務(wù)報表 …………………………………………………………………… 35 1 總論 項目背景與概況 項目名稱 碧海明珠住宅小區(qū)項目 承辦單位概況 單位名稱： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 注冊資金：港幣 2021 萬元 單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 法定代表人：吳小平 建設(shè)單位簡介： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2021 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡 陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 68 人，其中高級職稱 18 人，中級職稱 32 人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。小區(qū) 總 占地面積為 m2，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積為 m2，小區(qū)地上部分總建筑面積為 m2 ，地下停車場總面積為 12960 m2 。 編制依據(jù) （ 1） 珠暉區(qū) 計劃經(jīng)濟委員會、 珠暉區(qū) 城市規(guī)劃建設(shè)管理委員會、衡陽市政計字第87 號（ 2021）、衡陽市政建字第 66號“關(guān)于碧海明珠住宅小區(qū)項目建議書的批復(fù)”。 （ 5） 2021 年衡陽市珠暉區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案。 （ 9）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會 2021年審核批準(zhǔn)施行。全國商品房銷售面積 111304 萬平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點；其中住宅銷售面積增長 %，回落 個百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，增長 %，增速比上年回落 。 2021 年全市固定資產(chǎn)投資 （含跨區(qū)項目投資 億元，不計增速），增長 %。 市場供求分析 衡陽房地產(chǎn)市場形勢分析 2021 年前 10 月，隨著 衡陽 市房地產(chǎn)市場成交量逐漸增加，開發(fā)企業(yè)資金壓力有所減輕，開發(fā)商的投資意愿逐步回升，開發(fā)完成投資額的同比增長 %，商品房施工面積同比增長 %、新開工面積同比增長 %、竣工面 積同比增長 %，但整體仍較為理性和謹(jǐn)慎。 （ 2） 房地產(chǎn)資金來源情況 前 10 月，房地產(chǎn)資金來源小計 億元，同比增長 %，較前三季度增長了 個百分點。其中市本級自籌資金 億元。前 10 月，全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長%，其中市本級竣工面積 萬平方米，同比減少 %，縣（市）區(qū)竣工面積 萬平方米，同比增長 %。二是某種意義上講，城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“ 傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 （ 4）四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該 部分客戶主要考慮就近工作、就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而碧海明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；北部為大云山、九峰山和南岳衡山。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長 226公里。 水文地質(zhì) 衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫 穿全境。 施工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。 第 10 頁 共 41 頁 項目結(jié)構(gòu)和布局 （ 1） 獨具特色的水系布局。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 （ 4）戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。 （ 2） 1— 9號樓的第一層作為物業(yè)辦公室、商鋪和會所， 2— 13 層為標(biāo)準(zhǔn)住宅房，共設(shè) 4種戶型，其建筑面積分別為 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡。 （ 3）取綠地率為 30%，則綠化用地面積： 30%= ㎡。 （ 7）小區(qū)地上部分建筑基底總面積： 9++= ㎡。 （ 10）小區(qū)建筑密度： 247。 （ 13）標(biāo)準(zhǔn)籃球場面積： 15 28=420 ㎡。雨水、污水分別排至市政道路上的雨 水污水管道。 各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房里，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 建筑部分節(jié)能設(shè)計 （ 1）外窗均采用淺綠色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。 （ 5）樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)備的可能性。 （ 2）小區(qū)地下停車場防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)用水量： 30L/S。大體進度安排如下： （ 1） 2021年 3月 — 2021年 5月，完成項目的建議書和可行性研究的編制工作； （ 2） 2021年 6月 — 2021年 9月，完成本項目的規(guī) 劃、報批、勘察設(shè)計和拆遷等建設(shè)準(zhǔn)備工作； （ 3） 2021年 10月 — 2021年 11月，動工建設(shè)，完成 1— 9號樓和地下停車場的主體工程； （ 4） 2021年 12月 — 2021年 2月，完成項目掃尾工程、輔助公共設(shè)施建設(shè)并對項目進行竣工驗收。 （ 2）土地費：按均價 1500 元 /㎡估算，則土地費為 1500 = 萬，占總投資的 %。 （ 6）監(jiān)理費：取投資比例為 %，則監(jiān)理費為 17420 %= 萬。 資金籌措 自籌資金 本項目資本金為 10610 萬元，約占總投資的 %，在建設(shè)期內(nèi)均衡投入。其余投資為預(yù)售收入。 （ 4）取無形資產(chǎn)投資比例為 5%，則無形資產(chǎn)為 17420 5%=871 萬。 （ 3）流動資金全部為自有資金。盈余公積金按 10%提取，公益金按 5%提取。 ② 開盤后五個月內(nèi)，即至 2021 年 5 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 302 套住宅，銷售金額約 25125 萬。 （ 2） 2— 9號樓第一層作為商鋪會所，按 11000 元 /㎡預(yù)售，預(yù)售收入情況如下： ① 開盤后兩個月內(nèi)，即至 2021 年 2 月底，完成總銷售任務(wù)約 40%，銷售金額約 萬。 ⑤ 開盤后十四個月，即至 2021 年 2 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，銷售金額約第 18 頁 共 41 頁 萬。 ③ 2021 年 3 月到 2021 年 2月，完成總車位數(shù)約 10%，銷售 44個車位，銷售收入為 660萬。 ③取安裝工程費投資比例為 %，則安裝工程費為 17420 %=。 （ 2）附表