【正文】 站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列 萬(wàn)輛。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。 生態(tài)環(huán)境條件 本住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東面規(guī)劃中的小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望 ,是中國(guó)人所追求的理想居家之地。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，施工條件較好。 4 建筑方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； （ 2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； （ 3）節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； （ 4）人車(chē)雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，避免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。 （ 2）更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。 建筑戶型特色 （ 1）細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，靈活的平面設(shè)計(jì)滿足日益變化的生活模式。 （ 3）住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。 小區(qū)有關(guān)面積計(jì)算 建筑說(shuō)明 （ 1）小區(qū)總占地面積為 ㎡。 （ 3）地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位 432 個(gè)，每個(gè)車(chē)位按 30㎡ /個(gè)均攤面積。 （ 2）每棟住宅樓基底面積： +++= ㎡。 （ 4）小區(qū)住宅樓總建筑面積： 13 9= ㎡。 （ 6）取小區(qū)垃圾站面積為 12= ㎡。 第 11 頁(yè) 共 41 頁(yè)（ 8）小區(qū)地上部分總建筑面積： ++= ㎡。 =。 =%。 （ 12）小區(qū)規(guī)劃總建筑面積： +12960= ㎡。 5 工程項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能、消防 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。 （ 2）減少污染的措施 第 12 頁(yè) 共 41 頁(yè) ① 污水治理 本工程室外排水體制為雨、污分流。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。 ② 噪聲治理 高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。 ③ 固體廢物治理 小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾站，布置在小區(qū)的一個(gè)角落里。 節(jié)能節(jié)水 設(shè)計(jì)依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JCJ1342021 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 （ 2）建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施： ① 淺色磁磚飾面； ② 外加保溫隔熱構(gòu)造； ③ 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 （ 4）樓層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 第 13 頁(yè) 共 41 頁(yè) 消防 設(shè)計(jì)依據(jù)與原則 （ 1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162021] （ 2）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GBJ14090] （ 3）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842021] （ 4）《火災(zāi) 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB5001698] （ 5）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB5022295] 本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上疏散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。 室內(nèi)裝修防火 室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB502222021）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。 水量 （ 1）設(shè)在樓梯間的室內(nèi)消火栓用水量： 30L/S。 室內(nèi)消 火栓系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)各棟樓房中，每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用 SN65 型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于 50 米并有 2股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。 第 14 頁(yè) 共 41 頁(yè) 6 工程實(shí)施期間進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)期為 2年，從 2021年 3月至 2021年 2月。 表 工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 第 15 頁(yè) 共 41 頁(yè) 項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究 勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備工作 主體工程建設(shè) 掃尾工程、設(shè)施建設(shè)、竣工驗(yàn)收 7 投資估算及資金籌措 投資估算 取建筑物開(kāi)發(fā)成本價(jià) 2539 元 /㎡， 則該項(xiàng)目總投資為 2539 =17420 萬(wàn)元。+2400（ 1+8%） 4800= 萬(wàn)，占總投資的 %。 （ 3）工程費(fèi)：取投資比例為 65%，則工程費(fèi)為 17420 65%=11323 萬(wàn)。 第 16 頁(yè) 共 41 頁(yè) （ 5）報(bào)建費(fèi)：取投資比例為 3%，則報(bào)建費(fèi)為 17420 3%= 萬(wàn)。 （ 7）設(shè)計(jì)費(fèi)：取投資比例為 %，則設(shè)計(jì)費(fèi)為 17420 %= 萬(wàn)。 （ 9）銷售費(fèi)：取投資比例為 %，則銷售費(fèi)為 17420 %= 萬(wàn)。 其它來(lái)源 本項(xiàng)目總投資資金除自有資金外，其他來(lái)源為貸款和商品房預(yù)售收入。貸款合同規(guī)定的還款方式為：運(yùn)營(yíng)期的前 4 年等額還本付息。 8 效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 （ 1）取建設(shè)投資比例為 93%，則建設(shè)投資為 17420 93%= 萬(wàn)元。 （ 3）取固定資產(chǎn)投資比例為 86%，則固定資產(chǎn)為 17420 86%= 萬(wàn)元。 （ 5）取其他資產(chǎn)投資比例為 2%，則其他資產(chǎn)為 17420 2%= 萬(wàn)。 （ 2）無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期 8年中均勻攤?cè)氤杀尽? （ 4）股東會(huì)約定正常年份按可供投資者分配利潤(rùn) 50%比例，提取應(yīng)付投資方各方 第 17 頁(yè) 共 41 頁(yè)的股利。 （ 6）有關(guān)稅費(fèi)率：營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%。 （ 7）規(guī)定貸款資金投入均在年初，資金回收、支付款 均在年末。 收入估算 （ 1）本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年 1 月初開(kāi)盤(pán)，其中 1— 9 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅房按均價(jià) 7000元 /㎡預(yù)售，預(yù)售收入情況如下： ① 開(kāi)盤(pán)后兩個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 2 月底，完成總銷售任務(wù)的 40%，約 173 套住宅，銷售金額約 14357 萬(wàn)。 ③ 開(kāi)盤(pán)后七個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 346 套住宅， 銷售金額約 28715 萬(wàn)。 ⑤ 開(kāi)盤(pán)后十四個(gè)月，即至 2021 年 2 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 432套，銷售金額約 35893 萬(wàn)。 ② 開(kāi)盤(pán)后五個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 5 月底，完成總銷售任務(wù)約 70%，銷售金額約 萬(wàn)。 ④ 開(kāi)盤(pán)后十個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，銷售金額約 萬(wàn)。 （ 3）到 2021 年 3 月初，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)層住宅和商鋪會(huì)所總收入約為 萬(wàn)；到2021 年 2月底，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)層住宅和商鋪會(huì)所總收入約為 萬(wàn)。 ② 2021 年 3 月到 2021 年 2月，完成總車(chē)位數(shù)約 20%，銷售 86個(gè)車(chē)位，銷售收入為 1290 萬(wàn)。 （ 5） 2021 年 3月 — 2023 年 2月，物業(yè)管理費(fèi)收入按每年 3000 元 /戶的均價(jià)計(jì)算，則每年物業(yè)管理費(fèi)收入為 432= 萬(wàn)。 ② 取設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)投資比例為 %，則設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)為 17420 第 19 頁(yè) 共 41 頁(yè)%= 萬(wàn)。 ④ 取工程建設(shè)其他費(fèi)用投資比例為 %，則工程建設(shè)其他費(fèi)用為 17420%= 萬(wàn)。 ⑥ 取漲價(jià)預(yù)備費(fèi)投資比例為 %，則漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為 17420 %= 萬(wàn)。 ∵第 1年應(yīng)計(jì)利息 為 2400 8%=192 萬(wàn)。 ∵流動(dòng)資金在建設(shè)期均衡投入，每年各投 50%，即為 萬(wàn)。 取第 1年資本金投入比例為總資本金的 40%，即為 10610 40%=4244 萬(wàn)。 ② 第 2 年 取第 2年建設(shè)投資比例為總建設(shè)投資的 60%，即為 60%= 萬(wàn)。 ∴第 2年不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資為 =9321 萬(wàn)。 取第 1年資本金投入比例為總資本金的 60%，即為 10610 60%=6366 萬(wàn)。 （ 3）附表 3：借款還本付息計(jì)劃表 (5=1+2+34)(P35) ① 第 1 年 年末余額： 2400+192=2592 萬(wàn)。 ③ 第 3 年 當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息： 8%= 萬(wàn)。 +2400（ 1+8%）〕（ A/P,8%,4）= 萬(wàn)。 年末余額： += 萬(wàn)。 當(dāng)年應(yīng)還本金： = 萬(wàn)。 ⑤ 第 5 年 當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息： 8%= 萬(wàn)。 年末余額： += 萬(wàn)。 當(dāng)年應(yīng)還本金： = 萬(wàn)。 （ 4）附表 4：總成本費(fèi)用估算表（ 5=1+2+3+4） (P35) ① 第 1 年的經(jīng)營(yíng)成本取第 1年?duì)I業(yè)收入的 1%，即為 1%= 萬(wàn)。 ③ 3— 10 年的年經(jīng)營(yíng)成本取當(dāng)年物業(yè)收入的 50%，即為 50%= 萬(wàn)。 8= 萬(wàn)。 ⑥ 第 4 年的總成本費(fèi)用： ++= 萬(wàn)。 ⑧ 第 6 年的總成本費(fèi)用： ++= 萬(wàn)。 （ 5）附表 5：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 (P37) ① 第 1 年 ∵營(yíng)業(yè)稅為 5%= 萬(wàn)。 ② 第 2 年 ∵營(yíng)業(yè)稅為 5%= 萬(wàn)。 ③ 第 3 年 ∵營(yíng)業(yè)稅為 5%= 萬(wàn)。 ④ 第 4 年 ∵營(yíng)業(yè)稅為 5%= 萬(wàn)。 ⑤ 第 5 年 ∵營(yíng)業(yè)稅為 5%= 萬(wàn)。 ⑥ 第 6— 10 年 ∵營(yíng)業(yè)稅為 5%= 萬(wàn)。 （ 6）附表 6：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（ 3=12） (P38) ① 第 1 年 所得稅：（ ） 25%= 萬(wàn)。 ② 第 2 年 所得稅：（ ） 25%= 萬(wàn)。 ③ 第 3 年 所得稅：（ ） 25%= 萬(wàn)。 ④ 第 4 年 所得稅：（ ） 25%= 萬(wàn)。 第 22 頁(yè) 共 41 頁(yè) ⑤ 第 5 年 所得稅：（ ） 25%= 萬(wàn)。 ⑥ 第 6— 10 年 ∵第 6— 10年的營(yíng)業(yè)收入小于總成本費(fèi)用。 第 6年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,6） = 萬(wàn)。 第 8年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,8） = 萬(wàn)。 第 10年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,10） = 萬(wàn)。 ② 第 2 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,2） = 萬(wàn)。 ④ 第 4 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,4） = 萬(wàn)。 ⑥ 第 6 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,6） = 萬(wàn)。 ⑧ 第 8 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,8） = 萬(wàn)。 ⑩ 第 10 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,10） = 萬(wàn)。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 （ 1）項(xiàng)目投資回收期 根據(jù)附表 6“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”作項(xiàng)目現(xiàn)金流量表如下： 表 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為 15%） 第 23 頁(yè) 共 41 頁(yè) 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+︱上一年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量︱247。 = 年。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 =21+︱ ︱247。 （ 2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 從表 可以看出本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。（ +）（ 46%45%） =%。項(xiàng)目總投資 100%=（ ++ ++ 4）247。 17520100%=%。項(xiàng)目資本金 100%=（ ++ ++ 4）247。 10610100%=%。考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不定因素的變化，現(xiàn)分別對(duì)建設(shè)投資作提高 10%和降低 10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。（ +）（ 39%38%）=%。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 =21+︱ ︱247。 ∴當(dāng)建設(shè)投資增加 10%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)，比原方案的項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減少 萬(wàn)，減少 %