【正文】 水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。室內(nèi)排的污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。雨水、污水分別排至市政道路上的雨 水污水管道。 減少污染的目標和措施 （ 1）減少污染的目標 項目建設(shè)和經(jīng)營不對周邊環(huán)境造成污染，同時符合環(huán)保要求。 （ 13）標準籃球場面積： 15 28=420 ㎡。 （ 11）小區(qū)地下停車場占地面積： 30 432=12960 ㎡。 （ 10）小區(qū)建筑密度： 247。 （ 9）小區(qū)建筑容積率： 247。 （ 7）小區(qū)地上部分建筑基底總面積： 9++= ㎡。 （ 5）取小區(qū)值班室面積為 （ ++） 2= ㎡。 （ 3）取綠地率為 30%，則綠化用地面積： 30%= ㎡。 相關(guān)計算 （ 1）標準住宅房套數(shù)： 4 12 9=432 套。 （ 2） 1— 9號樓的第一層作為物業(yè)辦公室、商鋪和會所， 2— 13 層為標準住宅房，共設(shè) 4種戶型，其建筑面積分別為 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡。 （ 5）采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 （ 4）戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。 （ 2）充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南 北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 第 10 頁 共 41 頁 項目結(jié)構(gòu)和布局 （ 1） 獨具特色的水系布局。 政策環(huán)境 本項目的建 設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 施工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。市區(qū)距長沙黃花國際機場約 170 公里，行程約 2小時。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫 穿全境。 交通運輸條件 衡陽市交通發(fā)達，在全國 45 個公路交通主樞紐城市中處于重要地位。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。 水資源總量 約 為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。 水文地質(zhì) 衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（ g）＜ ，地震動反應(yīng)譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬 弱震區(qū)。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長 226公里。 地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%， 平原占 21%，水面占 4%。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；北部為大云山、九峰山和南岳衡山。 衡陽盆地 南高北低 ， 整個盆地南面地勢較高，整個地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低 。 （ 4）四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該 部分客戶主要考慮就近工作、就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而碧海明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 （ 2）二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主 較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“ 傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標準、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 第 6 頁 共 41 頁 衡陽房地產(chǎn)市場特征分析 近些年來，衡陽市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的特征如下： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù) 增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系； （ 2）增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加； （ 3）商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)； （ 4）產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu) 、實用率、園林 等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。二是某種意義上講，城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程。 總體而言， 2021 年前 10 月，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變的情況下， 衡陽 市房地產(chǎn)市場整體處于正常的行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，但從 8月份開始呈回升態(tài)勢，降速趨緩，市場熱度明顯增加， 衡陽 市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較大的發(fā)展空間。前 10 月，全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長%，其中市本級竣工面積 萬平方米，同比減少 %，縣（市）區(qū)竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 （ 3） 商品房開發(fā)建設(shè)情況 前 10 月，全市商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中市本級商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，縣（市）區(qū)施工面積 萬平方米，同比增長 %。其中市本級自籌資金 億元。全市國內(nèi)貸款 億元，同比增長 %，其中市本級國內(nèi)貸款 億元。 （ 2） 房地產(chǎn)資金來源情況 前 10 月，房地產(chǎn)資金來源小計 億元，同比增長 %，較前三季度增長了 個百分點。市 第 5 頁 共 41 頁本級開發(fā)完成投資 億元，同比減少 %，縣（市）區(qū)完成投資 億元，同比增長 %。 市場供求分析 衡陽房地產(chǎn)市場形勢分析 2021 年前 10 月，隨著 衡陽 市房地產(chǎn)市場成交量逐漸增加，開發(fā)企業(yè)資金壓力有所減輕，開發(fā)商的投資意愿逐步回升，開發(fā)完成投資額的同比增長 %，商品房施工面積同比增長 %、新開工面積同比增長 %、竣工面 積同比增長 %，但整體仍較為理性和謹慎。在城鎮(zhèn)投資中，國有投資 億元，增長 %。 2021 年全市固定資產(chǎn)投資 （含跨區(qū)項目投資 億元，不計增速），增長 %。 項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況 2021 年全市建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，下降 %；全市建筑業(yè)增加值 億元，增長 13%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，增長 %，增速比上年回落 。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 35667 萬平方米，比上年下降 %。全國商品房銷售面積 111304 萬平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點；其中住宅銷售面積增長 %，回落 個百分點。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第 3 頁 共 41 頁序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 其中：住宅建筑面積 ㎡ 其中： 1層商鋪會所建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 12960 其中：小區(qū)值班室建筑面積 ㎡ 垃圾站 ㎡ 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 30 6 項目總投資 萬元 17420 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 11 總投資利潤率 % 12 總投資利稅率 % 第 4 頁 共 41 頁 2 項目投資環(huán)境與市場分析 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢 2021 年 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804 億元，比上年名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比上年回落 個百分點；其中住宅投資增長 %，回落 個百分點。 （ 9）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會 2021年審核批準施行。 （ 7）衡陽市房地產(chǎn)年鑒（ 20212021）。 （ 5） 2021 年衡陽市珠暉區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案。 （ 3）衡陽市人民政府政房地字【 2021】 007 號“關(guān)于對衡陽市 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有 限 公司申請使用 珠暉 區(qū)沿江路國有土地的批復(fù)”。 編制依據(jù) （ 1） 珠暉區(qū) 計劃經(jīng)濟委員會、 珠暉區(qū) 城市規(guī)劃建設(shè)管理委員會、衡陽市政計字第87 號（ 2021）、衡陽市政建字第 66號“關(guān)于碧海明珠住宅小區(qū)項目建議書的批復(fù)”。 （ 2）建設(shè)內(nèi)容（具體計算見 建筑計算） 第 2 頁 共 41 頁 ① 物業(yè)辦公室、商鋪和會所：總建筑面積為 m2 ； ② 標準住宅房：總建筑面積為 m2 ； ③ 地下停車場：占地面積為 12960 m2； ④ 小區(qū)值班室：占地面積為 ㎡； ⑤ 小區(qū)垃圾站：占地面積為 ㎡； ⑥ 綠化用地：占地面積為 m2 ； ⑦ 籃球場 1 個，占地面積為 420 ㎡； ⑧ 道路，其他設(shè)施等。小區(qū) 總 占地面積為 m2，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積為 m2，小區(qū)地上部分總建筑面積為 m2 ，地下停車場總面積為 12960 m2 。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望，距衡陽市火車站不到 500 米 ,距離衡 昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 living condition and environment, and for the government in the social responsibility at the same time also can produce product on the local development level. Keywords： Real estate project； Economic evaluation； Sensitivity analysis； Internal rate of return； The present value 目錄 1 總論 .................................................................................................................................... 1 項目背景與概況 .................................................................................................... 1 項目名稱 .................................................................................................... 1 承辦單位概況 ............................................................................................ 1 擬建地點 .................................................................................................... 1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 ........................................................................................ 1 可行性研究編制范圍與依據(jù) ................................................................................ 2 編制范圍 .................................................................................................... 2 編制依據(jù) .................................................................................................... 2 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .............................................