【文章內(nèi)容簡介】 21 年期間）波動較大，而且房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)和價格即將大規(guī)模回落的社會輿論全面出現(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個重要原因，大量的購房客戶持幣觀望。但是截至到 2021年 2 月初的情況來看，雖然房地產(chǎn)的成交量有所下降，但是我們可以清晰地看到房價并沒有實(shí)質(zhì)性的降低，整體房價還在繼續(xù)上漲，只是房價的上漲速度有所放 5 慢。因此所謂的拐點(diǎn)論目前并沒有得到市場的驗(yàn)證。同時，雖然房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)輿論所講的房價大規(guī)模降價的事實(shí)，但是我們也清 晰地看到迫于社會輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實(shí)受到了很大的影響，這勢必要引起我們的注意，因?yàn)檫@些輿論會直接影響到本地市場的房地產(chǎn)消化速度。 目前市場的供需及價格情況 根據(jù)駐馬店 市 居民住房面積的抽樣調(diào)查表明 ,住宅面積在 90 ㎡ 以 上 的占總量的 %,其中， 住宅面積在 60 ㎡以下 的占總量的 %,60— 90 ㎡ 占總量的%,90— 120 ㎡ 的占總量的 %,120 ㎡ 以上的占總量的 %。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,大都數(shù)家庭戶型面積較小， 90— 120 ㎡ 的住宅面積 市場上仍缺乏，從調(diào)查顯示，居民家庭 住房需求面積在 90120 ㎡之間的占 %，是 目前 駐馬店 市住宅市場上 開發(fā) 供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 60㎡以 下6090㎡90120㎡120㎡以 上 圖 住房面積調(diào)查 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn) 市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150萬的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,駐馬店 市購房者所能承受的價格在 2035萬之間，比例占 到總量的 60%以。 上可見 是主要購買力的承受范圍 6 20萬以 下2130萬3040萬4150萬50萬以 上 圖 客戶對住房價格的承受力調(diào)查 周圍樓盤的供應(yīng)調(diào)查 另外， 我們 重點(diǎn)調(diào)查 了 項(xiàng)目所在 地及駐馬店市 市場及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2021 年第四季度 駐馬店市樂山大道沿線 樓盤銷售均價在 2400 元 /平方米左右，且銷售情況良好 。置地大道附近 ，均價在 2600元 /平方米左右的 生活住宅小區(qū)一季度 取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向），從駐馬店市 規(guī)劃上看，主要往西北方向擴(kuò)展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。從市場現(xiàn)狀看， 樂山路 沿線地處城市中心，土地成本比較高， 因此開發(fā) 的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 在 置地 大道沿線聚集了 吉安住宅小區(qū) 、 領(lǐng)袖花園 、 通達(dá)生活小區(qū) 等多個住宅項(xiàng)目，除了名都花園價格達(dá)到 2800 元 /平方米以外，其他樓盤均價在 2400 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以市白領(lǐng)階級 為主。 建業(yè)森林半島 2021 一 季度銷售量在 6000 平方米以上； 民生集團(tuán) 本季度銷量也保持在 5000 平方米左右?？傮w而言， 置地 大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前 駐馬店市房地產(chǎn) 投資大幅增加， 2021 年上半年 駐馬店市 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。 2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì) 房開發(fā) 投資 億元，占總投 7 資的 %.從銷售投資比率來看， 09 年銷售額只占到投資額的 %， 09 年上升到 60%，在 2021 年，全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其 中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。再結(jié)合入住 駐馬店市 的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們 此時開發(fā) 商品 經(jīng)濟(jì) 房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 價格預(yù)測 市場的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提升也必然伴隨市場價格的整體上揚(yáng)。 07 年，市區(qū)房地產(chǎn)價格上漲幅度超過 10%， 08 年至 09 年趨于穩(wěn)定，但隨著區(qū)域市場由起步 階段向成熟階段的發(fā)展，近兩年的市場價格仍然會保持穩(wěn)定并趨于小幅增長，同時產(chǎn)品的多元還和差異化也會改變目前房地產(chǎn)的價格狀況。 據(jù)調(diào)查，今年 駐馬店 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2021 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會再上一個檔次，從而拉動 駐馬店 市房價繼續(xù)走高。今年 駐馬店 市 繼續(xù)向外發(fā)展，老城改造，新城建設(shè)， 使得大量居民重新置業(yè)，為 駐馬店 市商品房的銷售提供了契機(jī)， 同時，受全國一線、二線城市房地產(chǎn)價格上漲對三線城市產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，駐馬店 市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主 要有四： （ 1） 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段 周邊（特別是北邊和西邊）開發(fā) 項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動地價上升。 （ 2） 需求量大。從目前 我市房地產(chǎn)的 消費(fèi)市場來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 （ 3） 購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀 望 ” 者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。 （ 4） 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅 8 的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。 （ 5） 競爭激烈 。 對于駐馬店這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢對其發(fā)展影響并不是最重要的，影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場本身的供給、需求和價 格之間的關(guān)系。駐馬店市商品房主要靠本地購買，自住為主，炒房、投資客戶總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房價已經(jīng)使本地市場出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。同時，盡管不能把所有的城市一概而論，但所謂的房價拐點(diǎn)說法，已經(jīng)波及并影響到本地市民的購買熱情。市民即便有購買意向，也是更愿意持幣觀望 要么期待政策方面的嚴(yán)格調(diào)控，要么期待本地市場樓盤增多，從更激烈的房產(chǎn)競爭中有所收獲。 由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場的房價看，到項(xiàng)目建成后即 2021 年房價預(yù)計(jì)可達(dá)到 29003400 元 /㎡。 競爭力分析 周圍競爭力的 分析 從目前來看，周圍銅山大道路上地區(qū)高級中學(xué)分校西面 50 米處正在建設(shè)的新天地未來城住宅小區(qū)以及開源大道上正在建設(shè)的明珠港灣，周圍設(shè)施與本項(xiàng)目開發(fā)處差不多，總體競爭力平衡。 我市房地產(chǎn)競爭分析 從 07 年開始，隨著市政府的搬遷，我市已開工銷售和將要立項(xiàng)、開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)增加了很多， 2021 年投放量將會更大，計(jì)劃建設(shè)各類住房 萬套，總建筑面積 115 萬平方米。其中，新建商品住房建設(shè) 萬套，建筑面積70萬平方米；城中村改造 萬套，建筑面積 24萬平方米；政策性住房建設(shè) 萬套，建筑面積 21 萬平方米；其中，經(jīng)濟(jì)適用房 15 萬平方米，廉租房 6萬平方米。市場上 813個項(xiàng)目在同時銷售，總投放量預(yù)計(jì)將超過 70 多萬平方米，這就造成了市場供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價格的攀升。激烈的競爭是不可避免的。所以 2021 年市場的需求增長速度要稍慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣，選擇條件也更加苛刻。這也無疑會給我們的銷售帶來很大的困難。激烈的市場競爭勢必影響房地產(chǎn)價格的上漲速度， 緩慢的價格上漲也會使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。而且周邊地段由于駐馬店市近兩年來 的發(fā)展，城市的重新規(guī)劃，特別是 08 年以 9 后，致使周邊居民住房困難，與此同時居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。由此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。 3 項(xiàng)目的背景及 SWOT分析 項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于駐馬店市開源大道與銅山大道交叉口東北方向，占地約 15 畝，東臨地區(qū)高中分校、職業(yè)學(xué)院和黃淮學(xué)院，西鄰交通大動脈銅山大道，南臨開源大道。 土地用途：商業(yè)兼容住宅 土地使用年限：商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年 該地塊位于目前城北方向，總規(guī)劃面積為 15畝，現(xiàn)為農(nóng)田用地，西面北面分別鄰開源河，視野開闊，景色優(yōu)美。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 （ 1）市區(qū)的整體規(guī)劃 本項(xiàng)目位于城北新開發(fā)地段，隨著市政府規(guī)劃措施的出臺，北區(qū)就成了房地產(chǎn)的首選市場，目前北區(qū)項(xiàng)目較多。 09年市政府提出了本市的初步規(guī)劃構(gòu)想，即：北延、西擴(kuò)、東進(jìn)、南改、中優(yōu)。 北延：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。 西擴(kuò)：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機(jī)，切實(shí)發(fā)揮交 通干線經(jīng)濟(jì)輻射作用，向西擴(kuò)展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動整個西部城區(qū)的快速發(fā)展。 東進(jìn)：向東打造工業(yè)走廊，以駿馬化工、藍(lán)天集團(tuán)、天方藥業(yè)、中集華俊等大型企業(yè)建設(shè)為契機(jī)，強(qiáng)力發(fā)展天然氣、火電、化工等工業(yè)，以項(xiàng)目建設(shè)、工業(yè)建設(shè)帶動整個鐵東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 南改：以練江河改造和華達(dá)西湖居住小區(qū)、戀江堡住宅小區(qū)建設(shè)為試點(diǎn)，發(fā)揮城市南部區(qū)域一類居住面積大、范圍廣的優(yōu)勢，打造精品住宅小區(qū)，努力建設(shè)駐馬店的“后花園”。 10 中優(yōu)：中部舊城區(qū)以完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造為重點(diǎn)，著重解決“城中村”的問題，力爭使公共設(shè)施少、配套設(shè)施不完善的問題 得到初步解決，以人為本、優(yōu)化城市人居環(huán)境。此外，將城市劃分為：三個中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個功能區(qū)。 三個中心：開源大道兩側(cè)建設(shè)城市行政中心和文化休閑中心 解放大道和火車站西廣場地區(qū)建設(shè)市級商業(yè)中心 火車站東廣場地區(qū)建設(shè)地區(qū)物流中心 四縱四橫發(fā)展軸：文明大道、樂山大道、前進(jìn)大道、驛城大道為南北發(fā)展軸 開源大道、淮河大道、雪松大道、中華大道為東西發(fā)展軸 五個功能區(qū)：老城區(qū)、城東物流區(qū)、城東工業(yè)區(qū)、城北高新技術(shù)和高校區(qū)、城北行政文化新區(qū) （ 2）北區(qū)的發(fā)展規(guī)劃 北區(qū)規(guī)劃主題：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。 北區(qū)以市政府為中心，努力打造成為高新科技中心，以城北為主要居住區(qū)，同時建設(shè)一批住房來保障當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?，從駐馬店市的整體規(guī)劃看，城北為主要發(fā)展方向，隨著市政新區(qū)和高新的建設(shè)，北區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ螅瑫r，新火車站及新高速的建設(shè)，周圍相鄰開源大道和銅山大道交通大動脈，交通便利，這些都會給經(jīng)濟(jì)帶來增長。據(jù)調(diào)查，隨著人們對城市文化行政區(qū)和房地產(chǎn)水平的發(fā)展區(qū)域的認(rèn)同感提 升， 75%的市民選擇在城北買房， 20%的選擇在城西買房，其他5%選擇其他地區(qū)。由此可見在北區(qū)開發(fā)商業(yè)氣息濃厚，銷售市場較好，開發(fā)潛力較大。 項(xiàng)目自身的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮 景觀優(yōu)勢 —地塊周圍有開源河、桃園環(huán)繞，自然景觀好 景觀優(yōu)勢將是項(xiàng)目最大也是最核心的優(yōu)勢所在，項(xiàng)目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤 地段優(yōu)勢 — 處于未來城市發(fā)展方向上，是政府規(guī)劃的主要居住區(qū) 充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃，完善自身配套設(shè)施，應(yīng)在良好的居住氛圍 交通優(yōu)勢 — 項(xiàng)目周邊有多條城市主干道，交通便利 地塊周圍都臨近城市主干道或次干道和新火車站，未來交通十分便利 人文優(yōu)勢 — 地塊附近有市政府新行政大樓， 與政府和附近高校進(jìn)行戰(zhàn)略合作，利用高校 11 黃淮學(xué)院，具有豐富教育 的師資資源，建成為人文教育基地，充分挖掘其人文教育內(nèi)涵 商業(yè)價值 — 本項(xiàng)目有較長的臨街面，且未來居住人口眾多，具有一定的商業(yè)價值 分析地塊，結(jié)合市場商業(yè)狀況適量開發(fā)部分商業(yè) 開發(fā)商優(yōu)勢 — 由于是本地企業(yè)，且樹立了自己在本市的品牌形象，人脈關(guān)系好 充分利用自己的優(yōu)勢，吸引目標(biāo)客戶，增加自己的競爭力 項(xiàng)目的劣勢分析 項(xiàng)目劣勢 減少劣勢 配套缺乏 —項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，市政配套設(shè)施尚未完善，且檔次較低當(dāng)?shù)厝穗x市中心距離較遠(yuǎn) 醒目通過自身配套設(shè)施的開發(fā)，彌補(bǔ)外部配套的不足 經(jīng)驗(yàn)不足 —置地開發(fā)公司還未曾涉及過郊區(qū)的開發(fā)，開發(fā)經(jīng)營不足 與全國知名的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑，銷售代理公司合作，充分借助外腦彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)的不足 規(guī)模劣勢 —本項(xiàng)目規(guī)模小，與其他項(xiàng)目比，不易形成獨(dú)立的環(huán)境 充分利用周圍的自然環(huán)境，完善生活設(shè)施，以好的生活氛圍增加競爭力 項(xiàng)目的機(jī)會分析 項(xiàng)目機(jī)