【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 21 年期間）波動(dòng)較大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和價(jià)格即將大規(guī)模回落的社會(huì)輿論全面出現(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個(gè)重要原因，大量的購(gòu)房客戶(hù)持幣觀望。但是截至到 2021年 2 月初的情況來(lái)看，雖然房地產(chǎn)的成交量有所下降，但是我們可以清晰地看到房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低，整體房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，只是房?jī)r(jià)的上漲速度有所放 5 慢。因此所謂的拐點(diǎn)論目前并沒(méi)有得到市場(chǎng)的驗(yàn)證。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)輿論所講的房?jī)r(jià)大規(guī)模降價(jià)的事實(shí)，但是我們也清 晰地看到迫于社會(huì)輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實(shí)受到了很大的影響，這勢(shì)必要引起我們的注意，因?yàn)檫@些輿論會(huì)直接影響到本地市場(chǎng)的房地產(chǎn)消化速度。 目前市場(chǎng)的供需及價(jià)格情況 根據(jù)駐馬店 市 居民住房面積的抽樣調(diào)查表明 ,住宅面積在 90 ㎡ 以 上 的占總量的 %,其中， 住宅面積在 60 ㎡以下 的占總量的 %,60— 90 ㎡ 占總量的%,90— 120 ㎡ 的占總量的 %,120 ㎡ 以上的占總量的 %。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,大都數(shù)家庭戶(hù)型面積較小， 90— 120 ㎡ 的住宅面積 市場(chǎng)上仍缺乏，從調(diào)查顯示，居民家庭 住房需求面積在 90120 ㎡之間的占 %，是 目前 駐馬店 市住宅市場(chǎng)上 開(kāi)發(fā) 供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 60㎡以 下6090㎡90120㎡120㎡以 上 圖 住房面積調(diào)查 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn) 市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130萬(wàn)之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50萬(wàn)以上的占 4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,駐馬店 市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2035萬(wàn)之間，比例占 到總量的 60%以。 上可見(jiàn) 是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍 6 20萬(wàn)以 下2130萬(wàn)3040萬(wàn)4150萬(wàn)50萬(wàn)以 上 圖 客戶(hù)對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受力調(diào)查 周?chē)鷺潜P(pán)的供應(yīng)調(diào)查 另外， 我們 重點(diǎn)調(diào)查 了 項(xiàng)目所在 地及駐馬店市 市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況。在 2021 年第四季度 駐馬店市樂(lè)山大道沿線(xiàn) 樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在 2400 元 /平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好 。置地大道附近 ，均價(jià)在 2600元 /平方米左右的 生活住宅小區(qū)一季度 取得了 3000 平方米以上的銷(xiāo)量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂(lè)山大道與開(kāi)園大道交叉口西北方向），從駐馬店市 規(guī)劃上看，主要往西北方向擴(kuò)展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看， 樂(lè)山路 沿線(xiàn)地處城市中心，土地成本比較高， 因此開(kāi)發(fā) 的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。 在 置地 大道沿線(xiàn)聚集了 吉安住宅小區(qū) 、 領(lǐng)袖花園 、 通達(dá)生活小區(qū) 等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2800 元 /平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在 2400 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以市白領(lǐng)階級(jí) 為主。 建業(yè)森林半島 2021 一 季度銷(xiāo)售量在 6000 平方米以上； 民生集團(tuán) 本季度銷(xiāo)量也保持在 5000 平方米左右。總體而言， 置地 大道沿線(xiàn)樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 駐馬店市房地產(chǎn) 投資大幅增加， 2021 年上半年 駐馬店市 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 2021 年總投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %。其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì) 房開(kāi)發(fā) 投資 億元，占總投 7 資的 %.從銷(xiāo)售投資比率來(lái)看， 09 年銷(xiāo)售額只占到投資額的 %， 09 年上升到 60%，在 2021 年，全市銷(xiāo)預(yù)售總面積為 萬(wàn)㎡（其 中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷(xiāo)售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。再結(jié)合入住 駐馬店市 的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們 此時(shí)開(kāi)發(fā) 商品 經(jīng)濟(jì) 房，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。 價(jià)格預(yù)測(cè) 市場(chǎng)的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提升也必然伴隨市場(chǎng)價(jià)格的整體上揚(yáng)。 07 年，市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò) 10%， 08 年至 09 年趨于穩(wěn)定，但隨著區(qū)域市場(chǎng)由起步 階段向成熟階段的發(fā)展，近兩年的市場(chǎng)價(jià)格仍然會(huì)保持穩(wěn)定并趨于小幅增長(zhǎng)，同時(shí)產(chǎn)品的多元還和差異化也會(huì)改變目前房地產(chǎn)的價(jià)格狀況。 據(jù)調(diào)查，今年 駐馬店 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2021 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 駐馬店 市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年 駐馬店 市 繼續(xù)向外發(fā)展，老城改造，新城建設(shè)， 使得大量居民重新置業(yè)，為 駐馬店 市商品房的銷(xiāo)售提供了契機(jī)， 同時(shí)，受全國(guó)一線(xiàn)、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)三線(xiàn)城市產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，駐馬店 市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主 要有四： （ 1） 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段 周邊（特別是北邊和西邊）開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 （ 2） 需求量大。從目前 我市房地產(chǎn)的 消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 （ 3） 購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀 望 ” 者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。 （ 4） 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅 8 的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。 （ 5） 競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 對(duì)于駐馬店這樣規(guī)模的三線(xiàn)、甚至是四線(xiàn)城市來(lái)講，國(guó)家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)對(duì)其發(fā)展影響并不是最重要的，影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場(chǎng)本身的供給、需求和價(jià) 格之間的關(guān)系。駐馬店市商品房主要靠本地購(gòu)買(mǎi)，自住為主，炒房、投資客戶(hù)總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房?jī)r(jià)已經(jīng)使本地市場(chǎng)出現(xiàn)了購(gòu)買(mǎi)力短期被透支的跡象。同時(shí)，盡管不能把所有的城市一概而論，但所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)說(shuō)法，已經(jīng)波及并影響到本地市民的購(gòu)買(mǎi)熱情。市民即便有購(gòu)買(mǎi)意向，也是更愿意持幣觀望 要么期待政策方面的嚴(yán)格調(diào)控，要么期待本地市場(chǎng)樓盤(pán)增多，從更激烈的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中有所收獲。 由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)看，到項(xiàng)目建成后即 2021 年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)到 29003400 元 /㎡。 競(jìng)爭(zhēng)力分析 周?chē)?jìng)爭(zhēng)力的 分析 從目前來(lái)看，周?chē)~山大道路上地區(qū)高級(jí)中學(xué)分校西面 50 米處正在建設(shè)的新天地未來(lái)城住宅小區(qū)以及開(kāi)源大道上正在建設(shè)的明珠港灣，周?chē)O(shè)施與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)處差不多，總體競(jìng)爭(zhēng)力平衡。 我市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 從 07 年開(kāi)始，隨著市政府的搬遷，我市已開(kāi)工銷(xiāo)售和將要立項(xiàng)、開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)增加了很多， 2021 年投放量將會(huì)更大，計(jì)劃建設(shè)各類(lèi)住房 萬(wàn)套，總建筑面積 115 萬(wàn)平方米。其中，新建商品住房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積70萬(wàn)平方米；城中村改造 萬(wàn)套，建筑面積 24萬(wàn)平方米；政策性住房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 21 萬(wàn)平方米；其中，經(jīng)濟(jì)適用房 15 萬(wàn)平方米，廉租房 6萬(wàn)平方米。市場(chǎng)上 813個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)銷(xiāo)售，總投放量預(yù)計(jì)將超過(guò) 70 多萬(wàn)平方米，這就造成了市場(chǎng)供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價(jià)格的攀升。激烈的競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的。所以 2021 年市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)速度要稍慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶(hù)的選擇范圍更廣，選擇條件也更加苛刻。這也無(wú)疑會(huì)給我們的銷(xiāo)售帶來(lái)很大的困難。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度， 緩慢的價(jià)格上漲也會(huì)使本來(lái)就不多的投資客戶(hù)轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶(hù)群流失。而且周邊地段由于駐馬店市近兩年來(lái) 的發(fā)展，城市的重新規(guī)劃，特別是 08 年以 9 后，致使周邊居民住房困難，與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。由此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 3 項(xiàng)目的背景及 SWOT分析 項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于駐馬店市開(kāi)源大道與銅山大道交叉口東北方向，占地約 15 畝，東臨地區(qū)高中分校、職業(yè)學(xué)院和黃淮學(xué)院，西鄰交通大動(dòng)脈銅山大道，南臨開(kāi)源大道。 土地用途：商業(yè)兼容住宅 土地使用年限：商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年 該地塊位于目前城北方向，總規(guī)劃面積為 15畝，現(xiàn)為農(nóng)田用地，西面北面分別鄰開(kāi)源河，視野開(kāi)闊，景色優(yōu)美。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 （ 1）市區(qū)的整體規(guī)劃 本項(xiàng)目位于城北新開(kāi)發(fā)地段，隨著市政府規(guī)劃措施的出臺(tái)，北區(qū)就成了房地產(chǎn)的首選市場(chǎng)，目前北區(qū)項(xiàng)目較多。 09年市政府提出了本市的初步規(guī)劃構(gòu)想，即：北延、西擴(kuò)、東進(jìn)、南改、中優(yōu)。 北延：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。 西擴(kuò)：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機(jī)，切實(shí)發(fā)揮交 通干線(xiàn)經(jīng)濟(jì)輻射作用，向西擴(kuò)展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)的快速發(fā)展。 東進(jìn)：向東打造工業(yè)走廊，以駿馬化工、藍(lán)天集團(tuán)、天方藥業(yè)、中集華俊等大型企業(yè)建設(shè)為契機(jī)，強(qiáng)力發(fā)展天然氣、火電、化工等工業(yè)，以項(xiàng)目建設(shè)、工業(yè)建設(shè)帶動(dòng)整個(gè)鐵東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 南改：以練江河改造和華達(dá)西湖居住小區(qū)、戀江堡住宅小區(qū)建設(shè)為試點(diǎn)，發(fā)揮城市南部區(qū)域一類(lèi)居住面積大、范圍廣的優(yōu)勢(shì)，打造精品住宅小區(qū)，努力建設(shè)駐馬店的“后花園”。 10 中優(yōu)：中部舊城區(qū)以完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造為重點(diǎn)，著重解決“城中村”的問(wèn)題，力爭(zhēng)使公共設(shè)施少、配套設(shè)施不完善的問(wèn)題 得到初步解決，以人為本、優(yōu)化城市人居環(huán)境。此外，將城市劃分為：三個(gè)中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個(gè)功能區(qū)。 三個(gè)中心：開(kāi)源大道兩側(cè)建設(shè)城市行政中心和文化休閑中心 解放大道和火車(chē)站西廣場(chǎng)地區(qū)建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心 火車(chē)站東廣場(chǎng)地區(qū)建設(shè)地區(qū)物流中心 四縱四橫發(fā)展軸：文明大道、樂(lè)山大道、前進(jìn)大道、驛城大道為南北發(fā)展軸 開(kāi)源大道、淮河大道、雪松大道、中華大道為東西發(fā)展軸 五個(gè)功能區(qū)：老城區(qū)、城東物流區(qū)、城東工業(yè)區(qū)、城北高新技術(shù)和高校區(qū)、城北行政文化新區(qū) （ 2）北區(qū)的發(fā)展規(guī)劃 北區(qū)規(guī)劃主題：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。 北區(qū)以市政府為中心，努力打造成為高新科技中心，以城北為主要居住區(qū)，同時(shí)建設(shè)一批住房來(lái)保障當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?，從駐馬店市的整體規(guī)劃看，城北為主要發(fā)展方向，隨著市政新區(qū)和高新的建設(shè)，北區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，同時(shí)，新火車(chē)站及新高速的建設(shè)，周?chē)噜忛_(kāi)源大道和銅山大道交通大動(dòng)脈，交通便利，這些都會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)增長(zhǎng)。據(jù)調(diào)查，隨著人們對(duì)城市文化行政區(qū)和房地產(chǎn)水平的發(fā)展區(qū)域的認(rèn)同感提 升， 75%的市民選擇在城北買(mǎi)房， 20%的選擇在城西買(mǎi)房，其他5%選擇其他地區(qū)。由此可見(jiàn)在北區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)氣息濃厚，銷(xiāo)售市場(chǎng)較好，開(kāi)發(fā)潛力較大。 項(xiàng)目自身的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)發(fā)揮 景觀優(yōu)勢(shì) —地塊周?chē)虚_(kāi)源河、桃園環(huán)繞，自然景觀好 景觀優(yōu)勢(shì)將是項(xiàng)目最大也是最核心的優(yōu)勢(shì)所在，項(xiàng)目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤(pán) 地段優(yōu)勢(shì) — 處于未來(lái)城市發(fā)展方向上，是政府規(guī)劃的主要居住區(qū) 充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃，完善自身配套設(shè)施，應(yīng)在良好的居住氛圍 交通優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目周邊有多條城市主干道，交通便利 地塊周?chē)寂R近城市主干道或次干道和新火車(chē)站，未來(lái)交通十分便利 人文優(yōu)勢(shì) — 地塊附近有市政府新行政大樓， 與政府和附近高校進(jìn)行戰(zhàn)略合作，利用高校 11 黃淮學(xué)院，具有豐富教育 的師資資源，建成為人文教育基地，充分挖掘其人文教育內(nèi)涵 商業(yè)價(jià)值 — 本項(xiàng)目有較長(zhǎng)的臨街面，且未來(lái)居住人口眾多，具有一定的商業(yè)價(jià)值 分析地塊，結(jié)合市場(chǎng)商業(yè)狀況適量開(kāi)發(fā)部分商業(yè) 開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì) — 由于是本地企業(yè)，且樹(shù)立了自己在本市的品牌形象，人脈關(guān)系好 充分利用自己的優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客戶(hù)，增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 項(xiàng)目劣勢(shì) 減少劣勢(shì) 配套缺乏 —項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，市政配套設(shè)施尚未完善，且檔次較低當(dāng)?shù)厝穗x市中心距離較遠(yuǎn) 醒目通過(guò)自身配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)，彌補(bǔ)外部配套的不足 經(jīng)驗(yàn)不足 —置地開(kāi)發(fā)公司還未曾涉及過(guò)郊區(qū)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不足 與全國(guó)知名的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑，銷(xiāo)售代理公司合作，充分借助外腦彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)的不足 規(guī)模劣勢(shì) —本項(xiàng)目規(guī)模小，與其他項(xiàng)目比，不易形成獨(dú)立的環(huán)境 充分利用周?chē)淖匀画h(huán)境，完善生活設(shè)施，以好的生活氛圍增加競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目機(jī)